Yleisperustelut
Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja
saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena
ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä seuraavin
huomautuksin sekä 1. ja 2. lakiehdotukseen esitetyin, lähinnä teknisin, muutosehdotuksin.
Yleistä
Voimassa olevassa kiinteistörahastolaissa kiinteistörahastolla
tarkoitetaan julkista osakeyhtiötä, joka yhtiöjärjestyksensä mukaan
harjoittaa yksinomaisena tai pääasiallisena liiketoimintanaan
kiinteistörahastotoimintaa. Lain yhdeksänvuotisen
voimassaolon aikana ei ole perustettu yhtään sen
mukaista kiinteistörahastoa. Esityksen avulla pyritäänkin
kehittämään yhteisen kiinteistösijoittamisen
oikeudellisia rakenteita sijoitusrahastolakiin tehtävien
erikoissijoitusrahastoa ja kiinteistörahastolakiin tehtäviä kommandiittiyhtiöitä koskevien
muutosten avulla. Tavoitteena on luoda sijoitusrahasto- ja henkilöyhtiölainsäädäntöä
hyödyntäviä uusia
toimintamuotoja suomalaisten kiinteistöjen arvopaperistamiseksi.
Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi myös osakeyhtiömuotoisten
kiinteistörahastojen sääntelyä mm.
siten, että sijoittaminen on mahdollista myös
ETA-alueella sijaitseviin kiinteistöihin. Samoin ehdotetaan,
että kiinteistörahasto voi harjoittaa sen muuhun
toimintaan olennaisesti liittyvää toimintaa, jos
se on omiaan edistämään
omistajien etua.
Kiinteistöt ja infrastruktuuri muodostavat yli 70 prosenttia
Suomen noin 560 miljardin euron kansallisvarallisuudesta. Kiinteistösijoitusten koko
on noin 26 miljardia euroa, josta ulkomaiset tahot omistavat noin
4 miljardia euroa. Tämä on noin prosentti koko
kiinteistövarallisuudestamme.
Talousvaliokunta yhtyy esityksen tavoitteisiin. Kiinteistömarkkinoiden
kehityksen kannalta on tärkeää, että yhä laajemmat
tahot saavat mahdollisuuden välilliseen kiinteistösijoittamiseen
yhtenä sijoittamismuotona. Tällä on merkitystä sekä ulkomaisten
investointien lisäämiseksi että piensijoittajien
välillisten kiinteistösijoitusten mahdollistamiseksi.
Kiinteistösijoittamiseen on kiinnitetty huomiota myös
11.1.2007 julkaistussa työeläkejärjestelmän
kilpailuolosuhteita koskevassa raportissa (Sosiaali- ja terveysministeriön
selvityksiä 2006:79), jossa tuodaan esille tarve kehittää rahastomuotoista
kiinteistösijoittamista vaihtoehdoksi työeläkelaitosten
tekemille yksittäisille kiinteistösijoituksille.
Esityksessä tuodaan esille myös yksityismetsien
omistuksen pirstaloitumiskehitys ja ehdotetaan, että sijoitusrahastot
voivat sijoittaa myös metsäomaisuuteen. Tähän
on kiinnitetty huomiota maa- ja metsätalousvaliokunnan
lausunnossa (MmVL 13/2006 vp). Valiokunta toteaa, että metsiä kiinteistösijoituksina
luonnehtivat pitkäjänteisyys, pääoman
suurehko sitoutuminen kasvavaan puustoon ja tästä aiheutuva
heikko likviditeetti (maksukyky). Rahastomuotoisella omistuksella
voidaan edistää omistuksen transaktioita
(vaihdantaa) ja likviditeettiä, mikä nostaa omaisuuden
markkina-arvoa. Valiokunta kuitenkin arvioi, ettei kiinteistörahastojen
omistukseen liene hankittavissa markkinoilta suuria ja hyvin hoidettuja
metsätiloja. Kiinteistörahastotoiminnalla ei myöskään
voitane hidastaa tavallisten yksityisten metsätilojen pirstaloitumista.
Metsäomaisuutta olisi pääosin hankittavissa metsäyhtiöiltä,
kunnilta, seurakunnilta ja yhteismetsiltä.
Asiantuntijakannanotoissa on arvioitu, että uudet säännökset
tuovat uusia vaihtoehtoja kiinteistösijoittamiseen, mutta
niiden avulla ei kyetä merkittävässä määrin
lisäämään kiinteistöjen arvopaperistamista.
Tähän tarvitaan osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto,
jonka verotus on kilpailukykyinen suoraan kiinteistösijoittamiseen
verrattuna. Sijoitusrahastojen osalta on puolestaan kiinnitetty
huomiota erityisesti ulkomaisten osuudenomistajien mahdollisuuteen
rekisteröityä omaisuudenhoitotilien kautta.
Verotus
Kuten edellä on todettu, kiinteistörahastolain voimassaoloaikana
ei ole perustettu yhtään sen mukaista julkista
osakeyhtiötä. Asiantuntijoiden mukaan syynä on
näiden yhtiöiden kahdenkertainen verotus suoraan
kiinteistösijoittamiseen verrattuna. Vaihtoehtona on tuotu
esille mahdollisuus ottaa Suomessa käyttöön
REIT-malliin (Real Estate Investment Trust) perustuva lainsäädäntö.
REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, joka jakaa osakkailleen
lähes kaikki toiminnasta kertyneet tuottonsa. Asetetut
kriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa
veroja, mutta sen maksamia korkoja, osinkoja, mahdollisia pääomavoittoja
ja osuuksien myyntivoittoja verotetaan osakkaiden tulona. REIT-malliin
perustuva järjestelmä on käytössä mm.
Alankomaissa, Belgiassa ja Ranskassa. Kuluvan vuoden alussa se otettiin
käyttöön Isossa-Britanniassa ja siihen ollaan
siirtymässä myös Saksassa.
Nykyisen verotuskäytännön säilyttämistä on perusteltu
erityisesti yhteisöoikeudellisilla ja tarkoituksenmukaisuussyillä.
On tulkittu, että kiinteistösijoitustoimintaa
harjoittavan osakeyhtiön verovapaus täyttää EY:n
perustamissopimuksen 87 artiklassa tarkoitetun kielletyn valtiontuen
edellytykset. REIT-malli asettaisi suomalaiset osakeyhtiöt
verotuksellisesti eriarvoiseen asemaan sen mukaan, millä toimialalla
ne toimivat. Järjestelyn ei tämän vuoksi
ole katsottu noudattavan Suomen verojärjestelmän
perusperiaatteita, joiden mukaisesti verotus ei saa vaikuttaa verovelvollisen
käyttäytymiseen. Tämä olisi
myös omiaan vääristämään
eri toimialojen tasapuolisia kilpailuedellytyksiä. Perusteluna
on myös viitattu kiinteistösijoitusten kasvuun
ja katsottu, ettei ala tarvitse lisää tukitoimenpiteitä vaan
pikemminkin ylikuumenemista hillitseviä toimenpiteitä.
Valiokuntakäsittelyn aikana on esitetty toisistaan
täysin poikkeavia arvioita yhteisön valtiontukisääntöjen
mahdollisesti asettamista esteistä verokohtelun muuttamiselle.
Samoin on katsottu, että REIT-mallisen kiinteistösijoittamisen mahdollistaminen
olisi omiaan tasaamaan kiinteistöjen hintoihin liittyvää suhdannevaihtelua. Tämä lisäisi
markkinoiden vakautta ja toimivuutta. Kiinteistösijoittamisen
kasvun on myös arvioitu parantavan asuntotuotannon ja asuntomarkkinoiden
toimintaedellytyksiä sekä lisäävän
markkinoiden läpinäkyvyyttä.
Edellä olevaan viitaten valiokunta katsoo, että osakeyhtiömuotoisen
kiinteistösijoittamisen toimintaedellytysten parantaminen
edellyttää lisätoimia. On vaikeaa nähdä,
että kilpailukykyisiä toimintaedellytyksiä kyetään
luomaan muutoin kuin verotusta muuttamalla. Jos osakeyhtiömuotoista
kiinteistörahastotoimintaa ei saada toimivaksi järjestelmäksi,
on valiokunnan näkemyksen mukaan oletettavaa, ettei Suomeen myöskään
saada tälle sektorille merkittäviä ulkomaisia
sijoituksia ja että myös suomalaiset sijoitukset
suuntautuvat enenevässä määrin
ulkomaisiin kehittyviin kiinteistörahastoihin. Valiokunta
ehdottaa tämän vuoksi eduskunnan hyväksyttäväksi
lausumaa, jonka mukaisesti hallituksen edellytetään
ryhtyvän toimenpiteisiin osakeyhtiömuotoisten
kiinteistörahastojen verotukseen liittyvien ongelmien poistamiseksi
siten, että näiden rahastojen kilpailukykyiset
toimintaedellytykset voidaan turvata (Valiokunnan lausumaehdotus).
Arvopaperien välillinen hallinta
Eduskunta on sijoitusrahastolain muuttamista koskeneen hallituksen
esityksen (HE 110/2003 vp) käsittelyn yhteydessä antamassaan
lausumassa (EV 12/2004 vp) edellyttänyt, että hallitus
ratkaisee arvopapereiden välilliseen säilytykseen
arvo-osuusjärjestelmän ulkopuolella liittyvät
oikeudelliset kysymykset siten, että eri osapuolten oikeudet
ja velvollisuudet säännellään
luotettavalla tavalla, ja valmistelee niistä esitykset
eduskunnalle. Talousvaliokunta on kiinnittänyt asiaan huomiota
myös komission sijoitusrahastolainsäädännön
kehittämistä koskevasta vihreästä kirjasta
antamassaan lausunnossa (TaVL 1/2006 vp).
Esityksen mukaan syyt selvitystyön viivästymiseen
johtuvat erityisesti arvopapereiden välillistä hallintaa
koskevaan kansainväliseen yleissopimukseen liittyvien neuvottelujen
pitkittymisestä. Asian valiokuntakäsittelyn aikana
on kuitenkin katsottu, että kuluvana vuonna voidaan selvittää edellytykset
sijoitusrahastojen hallintarekisteriä koskevaksi erillisratkaisuksi.
Talousvaliokunta kiirehtii selvityksen tekemistä.
Yksityiskohtaiset perustelut
1. Laki kiinteistörahastolain muuttamisesta
Johtolause.
Valiokunta on tehnyt johtolauseeseen säädösteknisiä korjauksia.
6 a §. Varautuminen.
Pykälän 3 momentissa ehdotetaan, että Rahoitustarkastukselle
annetaan oikeus antaa ohjeita poikkeusoloihin varautumiseen liittyvien
pykälän 1 momentin sääntöjen
soveltamisesta. Perustuslakivaliokunnan vakiintuneen käytännön
mukaisesti tällaisia säännöksiä on
pidetty tarpeettomina, koska viranomainen voi laissa säädetyn
tehtävänsä alalla antaa ohjeita ilman
eri valtuutustakin (esim. PeVL 48/2006 vp). Edellä olevan
vuoksi valiokunta ehdottaa, että Rahoitustarkastukselle
annetaan oikeus antaa vastaavista seikoista määräyksiä.
Oikeus on yhdenmukainen Rahoitustarkastuksesta annetun lain (587/2003)
4 §:n 1 momentin 4 kohdan kanssa, jossa säädetään
Rahoitustarkastuksen oikeudesta antaa lain soveltamisen kannalta
tarpeellisia määräyksiä niin
kuin laissa erikseen säädetään.
9 §. Osakepääoma.
Pykälän 3 momentissa viitataan uuteen luottolaitostoiminnasta
annettuun lakiin (HE 21/2006 vp), jonka eduskunta on hyväksynyt
16 päivänä tammikuuta 2007 (EV 252/2006
vp). Valiokunta on teknisenä korjauksena poistanut lain
tulevan vahvistamisvuoden.
26 §. Kiinteistörahastorikkomus.
Valiokunta on muuttanut pykälän kirjoitusasun
vastaamaan rangaistussäännöksen kirjoitustapaa.
32 §. Voimaantulo.
Esityksen tarkoituksena ei ole muuttaa voimassa olevan lain
32 §:ää. Tämän vuoksi
valiokunta ehdottaa, että pykälä poistetaan.
Muutoksella ei ole vaikutusta lain johtolauseeseen, jossa pykälää ei
ole mainittu.
Voimaantulosäännös.
Valiokunta ehdottaa lisättäväksi
uuden voimaantulosäännöksen, jonka 1 ja
2 momentit vastaavat lakiehdotuksen 32 §:n vastaavia momentteja.
Laki oli tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä joulukuuta
2006. Valiokunta ehdottaa, että voimaantulosäännöksen
3 momentissa otetaan huomioon lain lykkääntyvä voimaantulo
siten, että ehdotetun lain mukainen osavuosikatsaus ja vuosikertomus
on laadittava ensimmäisen kerran viimeistään
tilikaudelta, joka alkaa 1 päivänä tammikuuta
2007 tai sen jälkeen. Tämä antaa toimijoille
kohtuullisen ajan varautua tarvittaviin muutoksiin.
Ehdotus sisältää uutta sääntelyä kiinteistörahastotoimintaa
harjoittavien kommandiittiyhtiöiden osalta. Valiokunta
ehdottaa, että näille yhtiöille varataan
kuuden kuukauden siirtymäaika lain voimaantulosta
ehdotettujen uusien vaatimusten täyttämiseksi.
Valiokunta on tämän vuoksi lisännyt voimaantulosäännökseen
uuden 4 momentin.
2. Laki sijoitusrahastolain muuttamisesta
Johtolause.
Valiokunta on tehnyt johtolauseeseen säädösteknisiä korjauksia.
49 §.
Pykälässä säädetään
erikoissijoitusrahastojen lunastusvelvollisuudesta. Valiokunta ehdottaa,
että pykälän 1 momenttia selvennetään vastaamaan
yksityiskohtaisia perusteluja lisäämällä siihen,
että lunastuksia ja merkintöjä on voitava
tehdä erikoissijoitusrahastoon kuuden kuukauden välein.
Voimaantulosäännös.
Laki oli tarkoitettu tulemaan voimaan 1 päivänä joulukuuta
2006. Valiokunta ehdottaa, että voimaantulosäännöksen
4 momentissa otetaan huomioon lain lykkääntyvä voimaantulo
siten, että ehdotetun lain mukainen puolivuotiskatsaus,
neljännesvuosikatsaus ja vuosikertomus on laadittava ensimmäisen
kerran viimeistään tilikaudelta, joka alkaa 1
päivänä tammikuuta 2007 tai sen jälkeen.
Tämä antaa toimijoille kohtuullisen ajan varautua
tarvittaviin muutoksiin.
Valiokunta ehdottaa, että 4 momentista poistetaan rahastoesite
ja yksinkertaistettu rahastoesite, joilla ei ole kytkentää tilikaudelta
laadittaviin selvityksiin. Lain soveltaminen edellä mainittuihin
esitteisiin ei edellytä erityistä sääntelyä voimaantulosäännöksessä.