2.1  Yleistä

Yhteishallintolaissa säädetään asukasdemokratiasta, jota toteutetaan valtion tukemissa vuokrataloissa. Yhteishallintolain tarkoituksena on parantaa asukkaiden vaikutus- ja osallistumismahdollisuuksia ja asukkaiden viihtyvyyttä. Asukasosallistumisella on myönteisiä vaikutuksia talojen kunnossapitoon ja talouteen, mikä on vuokralaisten ja vuokranantajan yhteinen intressi. Asukasdemokratia edistää vuokratalojen omistajien ja vuokralaisten välistä tiedonvälitystä, yhteistyötä ja luottamusta sekä lisää keskinäistä vastuuntuntoa taloa koskevissa asioissa. Perimmäisenä tarkoituksena on sovittaa asukkaan ja vuokrataloyhteisön intressit yhteen ja muodostaa toimintatapa yhteisten asumiseen liittyvien asioiden käsittelemiseksi. Asukasdemokratia vahvistaa valtion tukemien vuokra-asuntojen tarkoitusta eli valtion tuen kohdentumista asukkaille. 

Yhteishallintolaki säädettiin vuonna 1990. Lain yli 30 vuoden voimassaoloaikana vuokrataloyhteisöjen rakenne on muuttunut huomattavasti. Laki on säädetty ajankohtana, jolloin vuokratalojen omistajina olivat usein pienet kiinteistöyhtiöt. Nykyisin vuokrataloyhteisöt on useimmiten fuusioitu taloudellisesti tarkoituksenmukaisemmiksi suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Yhteishallintolain soveltamisalaan kuuluvat arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut vuokratalot, jotka ovat aravarajoituslaissa (1190/1993) sekä vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki) säädettyjen käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Vuonna 2021 rajoitusten alaisia asuntoja oli 351 000, joissa asui vajaat 600 000 asukasta. ARA-vuokra-asunnoissa asuu noin 10 prosenttia väestöstä. Kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajat - KOVA ry:n vuonna 2021 tilaaman ARA-vuokra-asukkaiden asukastyytyväisyyskyselyn vastaajista 22 prosenttia ilmoitti osallistuneensa asukastoimintaan. 

Yhteishallintolain piiriin kuuluvat sekä niin sanotut tavalliset valtion tukemat vuokra-asunnot, jotka on tarkoitettu asukasvalintakriteerien mukaan valittaville, asunnon tarpeessa oleville asukkaille sekä erityisryhmille tarkoitetut valtion tukemat vuokra-asunnot, jotka ovat asukasvalintakriteerien soveltamisen lisäksi tarkoitettu erityisryhmiin kuuluville asukkaille, kuten esimerkiksi asunnottomille henkilöille, opiskelijoille, vammaisille henkilöille tai ikääntyneille henkilöille. Vuokrataloyhteisöjen kirjo vaihtelee pienen kunnan muutaman talon yhteisöistä valtakunnallisiin suuriin yhtiöihin, asuntoja yhteisöissä on muutamasta kymmenestä yli 50 000:een. Yhteisöjä, jotka omistavat paljon asuntoja, ovat valtakunnallisten yhteisöjen lisäksi suurten kaupunkien omistamat kunnalliset yhteisöt. Kunnan suoraan omistamia asuntoja on suuressa osassa kuntia, mutta niiden yhteismäärä jää alle 10 000 asuntoon. Asuntoja voivat omistaa kuntien lisäksi ARAn yleishyödylliseksi nimeämät yhteisöt, joita on 543 vuonna 2022. Myös valtion omistuksessa on vuokrataloyhtiö, joka rakennuttaa asuntoja suurimpiin kasvaviin kaupunkikeskuksiin. 

Yhteishallintolaki on joustava, jotta yhteishallinto vastaisi asukkaiden erilaisia toiveita ja tarpeita. Laki luo minimirakenteet yhteishallinnolle, ja yhteishallintoa on mahdollista viedä pidemmälle haluttaessa. Asukkaille osallistuminen on vapaaehtoista, joten onnistunut yhteishallinto vaatii yhteishallinnon houkuttelevuutta ja asukkaiden aktiivisuutta. Yhteishallintoa on vaivannut osallistumisen vähyys, sillä yhteishallinto kilpailee muiden vapaa-ajan aktiviteettien ja luottamustehtävien kanssa, perinteisiin kokouksiin on vaikeaa saada osallistujia ja tehtäviin sitoutumista vältetään. 

Yhteishallintoselvityksen mukaan lainsäädännön tulisi jatkossakin luoda yhteishallinnon puitteet, jotka ovat tarpeeksi joustavat erilaisiin yhtiöihin ja asukasrakenteisiin nähden. Selvityksen mukaan lakiin tulisi tarkentaa osallistumisen ja vaikuttamisen muodot talotasolta vuokrataloyhteisön kokonaisuuteen asti, päivittää elinten tehtävät sekä määrittää niiden keskinäiset suhteet. Ajantasainen lainsäädäntö tekisi lain soveltamisen helpommaksi. Lain puite- ja minimiluonne tulisi säilyttää ja määritellä selkeästi asukkaiden oikeudet ja vuokrataloyhteisön velvollisuudet. Kansainväliset ihmisoikeusvelvoitteet korostavat osallistumis- ja vaikuttamisoikeuksia. Myös digitalisaatio vaatii lainsäädännön päivittämistä, jotta tehdään mahdolliseksi uudet sähköiset käytännöt, jotka ovat kustannustehokkaita ja tehostavat tiedon välitystä ja osallistumista. 

Yhteishallintoselvityksen mukaan selkeään tiedon välittämiseen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Käytäntöjen tulisi kannustaa asukkaiden aitoon kuunteluun ja vuorovaikutukseen. Toimiva yhteishallinto edellyttää, että asukasaktiivisuutta voidaan lisätä: tarvitaan matalan kynnyksen osallistumistapoja, joita voitaisiin kehittää esimerkiksi digitaalisin välinein ja perinteistä kokousta vapaamuotoisemmin tilaisuuksin. Yhteishallinnon tulisi olla asukkaiden ja vuokrataloyhteisön edustajien välistä yhteistoimintaa, jossa pyrittäisiin tunnistamaan ja yhdistämään molempien osapuolten edut. Yhteistyön ja vuorovaikutuksen muotojen tulisi soveltua eri tilanteisiin. Riittävä viestintä ja vuokralaisen oikeuksien toteutumisen valvonta ovat tärkeitä. 

Käytännössä lain pitäisi nykyisin pystyä vastaamaan voimassa olevan lain säätämisajankohtaa paljon monimuotoisemman vuokra-asumiskentän ja asukasprofiilien tarpeisiin. Lain tulisi mahdollistaa kuhunkin toimintaympäristöön mahdollisimman hyvin soveltuvan ja siinä tehokkaasti toimivan yhteishallinnon mallin toteuttamisen. Sen lisäksi, että laissa tulee määritellä asukasdemokratian minimitaso, lain tulee samalla jättää riittävästi joustavuutta vuokralaisdemokratian mielekkääseen toteuttamiseen erilaisissa tilanteissa. Yhteishallinnon rakenteita ja toimintoja järkeistämällä voidaan tavoitella parempaa ja myös kustannustehokkaampaa asukasdemokratiaa. Asukkaita arvostavan, kuuntelevan ja osallistavan asenteen omaksumisella voidaan käytännössä merkittävästikin vaikuttaa yhteishallinnon onnistumiseen. Asukkaiden rooli vuokra-asuntojen omistajien asiakkaina, joilla on oikeus hyvään asiakaspalveluun, tulisi tunnistaa. 

2.2  Päätöksenteon muutokset

Yhteishallintolaki vastaa 1990-luvun pienten kiinteistöyhtiöiden toimintaympäristöä, joten se tulee päivittää nykyiseen suurten ja keskenään erilaisten vuokrataloyhteisöjen kirjoon. Asukkaita kiinnostavat omaa asumistaan koskevat asiat. Asukkaat haluaisivat päästä vaikuttamaan remontti-, huolto- ja siivousasioihin sekä vaikuttamaan vuokraan ja erityisesti hoitovastikkeeseen, mutta päätökset tehdään kaukana asukkaista. Asukkaat kokevat myös, että he eivät saa riittävästi tietoa asumiseensa vaikuttavista asioista. Yhteishallinnolta odotetaan aitoa osallistumista ja vaikuttamista. Toiminnan tulisi olla asukaslähtöistä ja edistää asukkaiden asioita. 

Yhteishallintolain 10 § sisältää luettelon asukastoimikunnan tehtävistä. Tehtäväluetteloa pidetään osittain vanhentuneena: osa asioista soveltuu paremmin yhteisötasolla perustettavan, asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välisen kokoavan yhteistyöelimen käsiteltäviksi ja osa ei sovellu enää lainkaan yhteishallinnon piiriin. Nykyisissä suurissa kokonaisuuksissa asioista ei enää päätetä talokohtaisesti. Asukastoimikunnan tehtävistä esimerkiksi pysäköintipaikkojen jakoperusteet ovat aluekohtaisesti päätettäviä asioita ja saunavuorojen jako on nykyisin usein toteutettu koko yhtiössä käytössä olevien digitaalisten järjestelmien avulla. Asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen tehtäväkenttien välillä on otettava huomioon toisaalta lähidemokratia ja omaan asumiseen vaikuttaminen mahdollisimman lähellä asukasta, ja toisaalta käytännön seikat, jotka puoltavat keskitetympää päätöksentekoa ja asukkaiden osallistumista keskitettyyn päätöksentekoon yhteistyöelimen kautta. Kerhotilojen yhteinen käyttö voitaisiin mahdollistaa. Korttelikohtaisissa tiloissa asukastoimikunta ei voi päättää yksin asukastilojen käytöstä. Asukastoimikuntaa tulisi aina kuulla yhteisten tilojen käytöstä. 

Yhteishallinnossa päätöksenteko voisi tapahtua demokraattisesti siten, että sovellusten, taloyhtiön verkkosivujen tai sosiaalisen median avulla voitaisiin kuulla suurta joukkoa ja demokraattisesti valitut asukkaiden edustajat osallistuisivat toimintaan ja päätöksentekoon. Kattavamman asukasjoukon toimintaa voisivat olla talokokousten ja etäosallistumisen lisäksi erilaiset talkoot ja vapaamuotoiset tilaisuudet. Asukastoimikuntien tehtäväkenttä voisi koostua nykyisen laissa säädetyn tehtävälistan sijasta yhteisöllisyyteen, turvallisuuteen ja viihtyvyyteen liittyvistä asioista. 

Koska talousasioista päätetään yhtiökohtaisesti kaikkien talojen osalta, niiden tulisi olla yhteistyöelimessä tai vastaavasti käsiteltäviä asioita. Rahoitussuunnitelmat ja tasausperiaatteet ovat yhtiötasolla ratkaistavia asioita. Myös huoltosopimukset kilpailutetaan usein keskitetysti. Asukkaita kiinnostaa vuokranmääritys, joten asukkaiden kokouksessa tulisi käsitellä vuokranmäärityksen perusteita. Asukkaille tärkeitä asioita ovat korjaussuunnitelma ja korjausehdotusten tekeminen omasta kohteesta. Myös taloturvallisuustyö olisi tärkeää. Lain edellyttämien menettelytapojen tulisi olla joustavia ja vaikuttamista palvelevia, jotta turhilta menettelyiltä vältyttäisiin. 

2.3  Määritelmistä

Lakiin kirjattavat osallistumisen määritelmät ovat tärkeitä, ja nykyisiä osallistumisen määritelmiä olisi syytä kehittää. Olisi mietittävä, missä tilanteissa sopiva tapa osallistua on lausunnon antaminen, missä tilanteessa taas valmisteluun osallistuminen. Vuokrataloyhteisöt katsoisivat tarkoituksenmukaiseksi muuttaa osallistumisen määritelmiä ja pitävät esimerkiksi nykyisen lain ”osallistua valmisteluun, neuvotella ja antaa lausunto” -määritelmiä liian väljinä. Asukkaat taas haluaisivat osallistua päätöksentekoon talo- ja yhteisötasolla. 

Yhteishallinnosta käytetään myös termiä asukasdemokratia ja uudessa asumisoikeusasunnoista annetussa laissa (393/2021) termiä asukashallinto. Tässä esityksessä on valittu jatkaa yhteishallinto-termin käyttöä, jolloin asukasdemokratia-termi jää puhekieliseksi synonyymiksi yhteishallinnolle. Tässä esityksessä yhteishallinnolla tarkoitetaan vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välistä yhteistyötä, joka on määrämuotoisempaa kuin asukkaiden kesken toteutettava tai vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välinen vapaamuotoisempi yhteistoiminta. Yhteishallintolain määrittelemä ja edellyttämä yhteishallinto, jota kutsutaan myös asukasdemokratiaksi, on osa laajempaa yhteistoiminnan käsitettä. 

2.4  Yhteishallinnon toimivuus

Yhteishallinnossa käsitellään asukkaiden ja vuokrataloyhteisön kesken tärkeät vuokrataloyhteisöjen asukkaita koskettavat asiat, kuten vuokrien määräytyminen, korjaukset, talojen huollon ja hoidon järjestäminen, yhteisten tilojen käyttö ja yhteisten tilaisuuksien järjestäminen. Asukkaat saavat osallistua päätettävien asioiden valmisteluun ja tehdä esityksiä. Järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä ja autopaikkoja koskevissa asioissa asukkailla on päätösvalta. Asukkaiden kokoukset asettavat ehdokkaat hallituksen asukasjäseniksi, ja vuokrataloyhteisö valitsee hallituksen jäsenet näistä ehdokkaista. Asukkailla on mahdollisuus valita valvoja tarkastamaan vuokranmääritysyksikön talouden ja hallinnon hoitoa. 

Yhteistyöelimiä on laajalti vuokrataloyhteisöissä, mutta niiden kokoonpano ja toiminta vaihtelevat paljon. Koska yhtiöiden koot ovat kasvaneet, yhteistyöelimen rooli on muuttunut tärkeämmäksi. Yhteistyöelimestä säädetään voimassa olevassa laissa, mutta sille ei määritellä tehtäviä tai oikeuksia, ja yhteistyöelimen perustaminen on vapaaehtoista. Asukkaiden valitsemia talouden ja hallinnon valvojia on myös laajalti, mutta laissa säädetään nykyisin vain asukkaiden oikeudesta vuokranmääritysyksikön taloutta ja hallintoa tarkastavaan valvojaan. Tästä syystä valvojilla ei aina ole ollut pääsyä yhteisökohtaisiin taloustietoihin. 

Lakiuudistuksessa tulisi ottaa huomioon, että nykyisiä toimivia yhteishallinnon rakenteita voidaan yhtiöissä säilyttää. Lain tulisi olla joustava, jotta kussakin yhteisössä voitaisiin ottaa huomioon sen erityispiirteet ja yhteishallinto olisi toimivaa. Yhteishallinnossa keskiössä eivät ole rakenteet, vaan rakenteiden tulisi palvella juuri tässä yhteisössä toimivaa yhteishallintoa. Jotta voidaan turvata asukkaiden vaikuttamismahdollisuudet, laissa tulisi määritellä asukkaiden osallistumisoikeudet eli se mihin asioihin asukkaat voisivat osallistua omassa vuokranmääritysyksikössään ja yhteisön tasolla. 

Asukkaat haluavat lisää tietoa asumiseen vaikuttavista asioista ja koulutusta, jotta heillä olisi mahdollisuus ymmärtää vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön taloustietoja. Varsinkin asukasjäsenten perehdyttäminen hallitustyöskentelyyn korostuu, koska vuokrataloyhtiön hallituksessa vaikuttamiseen tarvitaan erityisasiantuntemusta ja vaativia taloudellisia taitoja. Asukkaat haluavat vaikuttaa vuokranmääritykseen ja oman talon huoltoon, korjaukseen ja kunnossapitoon. Päätökset tehdään kuitenkin suurempina kokonaisuuksina. Keskitetty päätöksenteko ja yhtenäiset käytännöt eri taloissa ovat tärkeitä ison vuokrataloyhtiön hallinnoinnissa. Voimassa olevan lain mukaisten lausuntojen käsitteleminen jokaisesta eri vuokranmääritysyksiköstä voi olla turhauttavaa sekä asukkaille että omistajille. Vuokrataloyhtiöiden fuusioituminen hyvinkin suuriksi yhtiöiksi on asukkaiden mukaan vähentänyt asukkaiden tiedonsaantia ja asukastoimikuntien esitysten toteutumista. Se, että vaikuttamismahdollisuuksia ei koeta olevan tai ne eivät toteudu, vaikuttaa asukkaiden halukkuuteen osallistua yhteishallintoon. Yhteishallinnolta odotetaan tehokasta käytännön toimivuutta, ei niinkään huomion kiinnittämistä rakenteisiin, mihin voimassa olevan lain katsotaan ohjaavan. 

Voimassa olevassa laissa asukastoimikunnan tehtäviksi on säädetty muun muassa järjestyssäännöistä, autopaikoista ja saunavuoroista päättäminen. Isoissa yhtiöissä esimerkiksi yhtenäisten huoltosopimusten vuoksi käytäntöjen on oltava samanlaiset koko yhtiössä ja talokohtainen päätöksenteko luo hankalasti hallittavia eroavaisuuksia. Myös rahoitussuunnitelma on yhtiökohtainen. Oman kohteen korjauksia ja korjaussuunnitelmaa sekä talous- ja vuokranmääritysarviota sen sijaan voidaan käsitellä talokohtaisesti. Tarvitaan toimivaa ja tarkoituksenmukaista lähidemokratiaa ja toisaalta laajemmin yhtiön asioita käsittelevää yhteistyörakennetta, jossa on mukana sekä vuokrataloyhteisön että asukkaiden edustus. Laki tulisi päivittää niin, että päätökset tehtäisiin oikealla tasolla. 

Yhteishallinnon toimivuuteen vaikuttaa ratkaisevasti vuokrataloyhteisön ja sen edustajien myönteinen asenne ja halu kehittää yhteishallintoa sekä panostaminen yhteishallinnon kehittämiseen. Asukkaita motivoi aito mahdollisuus vaikuttaa asumista koskeviin asioihin, mikä edellyttää vuorovaikutusta ja palautetta asukkaiden ehdotuksista. Yhteishallintolaissa ei ole yksityiskohtaisia säännöksiä kokouskäytännöistä, joten kokouskäytännöissä on tukeuduttu yhdistyslain säännöksiin. Sähköisten menettelyjen yleistyminen ja hyödyntäminen voivat vähentää tarvetta kokousmenettelyistä säätämiseen. 

Valtion tukemien asuntojen omakustannusvuokraan ja siihen sisällytettäviin menoihin liittyen on noussut keskusteluun palvelut, joita voitaisiin tarjota asukkaille asumisen ohessa. Esimerkiksi yhteiskäyttöauton avulla voitaisiin säästää autopaikkojen rakentamisessa. Palveluiden olisi liityttävä asumiseen, jotta niitä ylipäänsä voidaan sisällyttää omakustannusvuokraan. Palveluiden osalta voitaisiin noudattaa samaa linjaa kuin asunto-osakeyhtiöissä: se mikä on tavanomaista taloyhtiöissä, olisi sitä myös vuokrataloissa. Palveluiden sisällyttämistä omakustannusvuokraan tarkastellaan käynnissä olevan korkotukilain kehittämishankkeen yhteydessä. Asukkaiden osallistumisen kannalta palveluhankinnat on otettava huomioon yhteishallintolaissa. 

2.5  Viranomaisten rooli

ARAlle kuuluu yhteishallintolain yleinen ohjaus ja neuvonta. Ohjausta ja neuvontaa annetaan yhteisöille, yhteishallintoelimille ja asukasaktiiveille puhelimitse, sähköpostitse sekä verkkoasioinnin kautta. Lisäksi ARA kouluttaa yhteishallintolain toteuttamiseen ja on julkaissut kolme yhteishallintoa koskevaa opasta.  

Aluehallintovirasto voi antaa hallinnollisen määräyksen ja tehostaa sitä uhkasakolla vuokrataloyhteisön laiminlyödessä yhteishallintolain mukaisia velvoitteitaan. Aluehallintovirasto perii asian käsittelystä maksun. Aluehallintovirasto on antanut yhteensä 13 ratkaisua koskien yhteishallintoa vuokrataloissa sekä asumisoikeustaloihin liittyen vuosina 2016–2019. ARAlle tiedoksi on annettu viisi ratkaisua koskien yhteishallinnosta vuokrataloissa annettua lakia.  

4.1  Keskeiset ehdotukset

Lain uudistamisella päivitetään sen määrittelemän asukasdemokratian toteuttamisen vähimmäistaso vastaamaan tämän päivän tarpeita. Yhteishallintolaissa asukastoimikunnalle säädettyjä tehtäviä päivitetään ja ne säilytetään tärkeänä lähidemokratian kanavana. Yhteistyöelimen asema laissa päivitetään vastaamaan nykyistä toimintaympäristöä, jossa päätöksenteko tapahtuu yhteisön tasolla. Vuokrataloyhteisöltä edellytettyjä toimintatapoja esitetään kirjattavaksi lakiin. Jotta yhteishallinto olisi vaikuttavaa, tarvitaan vastavuoroisuutta ja palautetta asukkaiden tarpeisiin ja toiveisiin. Ehdotetulla yhteishallintolailla edistetään sähköisiä kustannustehokkaita ja tavoittavia toimintatapoja. Jotta yhteishallinto voisi toteutua tehokkaasti, asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen välinen tehtävänjako olisi kirjattu lakiin ja osallistuminen tapahtuisi oikealla tasolla: yhtiökohtaisista asioista päätetään yhteistyöelimessä ja yksittäistä taloa koskevia asioita käsitellään asukkaiden kokouksessa ja asukastoimikunnassa. Koska yhtiöt ovat erilaisia eikä kaikissa yhtiöissä välttämättä ole tarvetta yhteistyöelimelle, yhteistyöelimen perustaminen olisi asukkaiden päätettävissä. 

Yhteishallinnon rakenteet säilytettäisiin samankaltaisina kuin voimassa olevassa laissa. Yhteishallinto muodostuu asukkaiden kokouksista, asukastoimikunnista, vuokrataloyhteisössä muodostettavasta yhteistyöelimestä tai koko yhteisön asioiden käsittelemisestä muutoin yhteishallinnossa sekä hallitusedustajien valinnasta. Elimet osallistuvat omalta osaltaan kokousjärjestelyihin, mutta vastuu yhteishallinnon toteuttamisesta on vuokrataloyhteisöllä. Lähellä asumista tapahtuvan osallistumisen merkitys on suuri, ja sitä varten luodut yhteishallinnon rakenteet, kuten asukkaiden kokous ja asukastoimikunta, säilytettäisiin ja niiden roolia täsmennettäisiin käsittämään vuokranmääritysyksikköä koskevien yhteishallintoasioiden käsittelyn. 

Asukkaita kiinnostavat etenkin talon korjaukset, huoltosopimuksen sisältö ja vuokranmääritys, mitkä sisältyisivät asukastoimikunnan osallistumisoikeuksiin. Suuret vuokrataloyhteisöt pitävät sisällään erilaisia asumisyhteisöjä, ja niillä on erilaiset tarpeet. Asumismuodosta riippumatta asukkaiden on voitava päättää talon järjestyssäännöistä sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista talokohtaisesti. Tästä syystä järjestyssäännöt ja jakamisperiaatteista päättäminen olemassa olevien järjestelmien puitteissa ehdotetaan säilytettäviksi lähidemokratian piirissä. Asukkaiden kokouksen järjestämistapa jätettäisiin laissa avoimeksi erilaisten tilanteiden vaatiman joustavuuden vuoksi. Kokous voitaisiin järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena, jos pystytään varmistamaan kaikkien yhdenvertainen osallistuminen. 

Monista vuokrataloja koskevista asioista päätetään kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa. Jotta asukkaat voisivat vaikuttaa omalta osaltaan näihin päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelinten rooli ehdotetaan määriteltäväksi laissa. Yhteistyöelin osallistuisi yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Yhteistyöelin osallistuisi myös yhteisötason talousasioiden ja keskeisten päätösten, kuten huoltojärjestelmien, korjaussuunnitelmien ja asumiseen liittyvien palvelujen hankintojen, käsittelyyn ja valmisteluun. Tavat valita yhteistyöelimen jäsenet vaihtelevat yhtiöittäin, mikä on syytä säilyttää, koska yhtiöt ovat erilaisia ja valitsemistapaa voitaisiin sopeuttaa juuri tähän yhtiöön. Vuokrataloyhteisö korvaisi yhteistyöelimen toimintaan osallistumisesta aiheutuvat kohtuulliset matkakulut asukkaalle. 

Laissa säädettäisiin hallitusjäsenten ehdokasasettelusta ottaen huomioon yhteisöjen erilaisuus. Isoissa yhteisöissä olisi perusteltua sallia menettely, jossa yhteistyöelin voisi valita asukkaiden kokousten ehdottamista henkilöistä ne, joita ehdotetaan valittaviksi vuokrataloyhteisön hallitukseen. Valinnan tekee kyseessä olevaa yhteisömuotoa säätelevän lain mukainen toimielin, esimerkiksi osakeyhtiöissä valinnan tekee yhtiökokous osakeyhtiölain (624/2006) mukaisesti. 

Valvojan asemaa selkiytettäisiin. Ehdotettu laki mahdollistaisi yhteisökohtaisen valvojan valinnan vuokranmääritysyksikkökohtaisen valvojan ohella. Valvojalla tulisi olla tehtävän edellyttämä ammatillinen pätevyys, mutta tarkoituksena silti on, että myös asukkaat voisivat jatkossakin halutessaan ja valinnan kohdistuessa heihin toimia valvojana. 

Valvontavaltuuden säätämisen lisäksi nykyisin aluehallintovirastolle kuuluva toimivalta antaa hallinnollisia määräyksiä yhteishallintolain noudattamiseksi ja tehostaa niitä uhkasakolla ehdotetaan siirrettäväksi ARAlle. ARA on asiantuntijavirasto yhteishallintoasioissa. 

Lain soveltamisessa otettaisiin poikkeuksena huomioon, että yhteishallintoa toteutetaan erityisryhmäkohteissa erityisryhmän tarpeet ja erityispiirteet huomioon ottavalla tavalla. Yhteishallinnossa tulisi pyrkiä parhaaseen mahdolliseen oikeuksien toteutumiseen erityisryhmälle ominaisella tavalla. Tämän tyyppinen räätälöinti edistäisi yhteishallintolain tarkoitusta. 

Lain nimike tarkennettaisiin vastaamaan soveltamisalaa eli valtion tukemia vuokra-asuntoja. Tarkennus olisi kielellinen, eikä sillä muutettaisi soveltamisalaa. Lakia voitaisiin edelleen soveltaa vapaaehtoisesti omistajan päätöksellä myös muissa vuokrataloissa. Lain tavoitteeksi talouden ja viihtyisyyden edistämisen lisäksi asetettaisiin energiatehokkuus ja kestävä asuminen. Asukkaat ovat kiinnostuneita energiatehokkuuden parantamisesta ja asumisensa kestävyydestä, ja heidän tulisi voida vaikuttaa ja tuoda esille tätä näkökulmaa kaikissa yhteishallinnon piiriin kuuluvissa asioissa.  

4.2  Pääasialliset vaikutukset

5.1  Vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

Ehdotetussa yhteishallintolaissa säilytetään olemassa olevia yhteishallinnon rakenteita ja lain teknistä rakennetta. Lakiteknisesti uudistuksessa päädyttiin kuitenkin koko lain uudistamiseen, sillä lain kaikkiin pykäliin ehdotetaan muutoksia. Sisällöllisesti vaihtoehtoina ovat vuokrataloyhteisöjen osittain kannattama lakiin kirjattujen hallinnollisten velvoitteiden vähentäminen tai toisaalta pidemmälle menevät vaikuttamismahdollisuudet asukkaille yhteisöissä. Ehdotetussa laissa on haettu joustavuutta eri yhteisöjen erilaisten asukasrakenteiden tarpeisiin. Paras tilanne olisi, jos yhteishallinto voitaisiin räätälöidä täysin jokaisen yhteisön omiin tarpeisiin sopivaksi, mutta toisaalta laissa on säädettävä vähimmäistaso asukkaiden osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksille. 

Hallitusohjelman mukaisesti pyritään asukkaiden vaikuttamismahdollisuuksien parantamiseen lakia ja sen luomia yhteishallinnon rakenteita selkiyttämällä, säätämällä toimintatavoista, lain joustavuudella, valvontavaltuudella ja seuraamusten keskittämisellä yhdelle viranomaiselle. Yhteishallintolaissa säädettyjä osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksia pidetään tärkeinä. Päätöksentekovaltaa ei ehdoteta lisättäväksi. Päätöksentekovallan lisääminen edellyttäisi perustuslain omaisuudensuojaan liittyvää tarkastelua. Vaihtoehto vuokralaisen aseman parantamiseen olisi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995) säädettyjen vuokralaisen oikeuksien parantaminen, jolloin vaikutukset ulottuisivat valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaiden lisäksi myös muihin vuokralla asuviin.  

5.2  Ulkomaiden lainsäädäntö ja muut ulkomailla käytetyt keinot

Euroopan maiden keinot suojella ja edistää sosiaalisen asumisen asukkaiden etuja vaihtelevat. Joissain maissa kaikkia vuokralaisia koskeva lainsäädäntö määrää asukkaiden vaikutusmahdollisuuksista, eikä juuri sosiaaliseen asumiseen liitettyä asukasdemokratiaa ole lainkaan. Tässä esityksessä nostetaan esiin neljä erilaista asukasvaikuttamisen mallia Euroopan maista, joissa on Suomea laajempi sosiaalisen asumisen sektori. Alankomaiden ja Britannian järjestelmät eroavat lähtökohdiltaan keskeisesti Suomen järjestelmästä, kun taas Itävallan ja Tanskan järjestelmät perustuvat samankaltaiselle ennalta määriteltyjen toimijoiden hierarkialle kuin Suomessa. Varsinkin Tanskassa asukkaiden toimielimillä on julkisissa vuokrataloyhtiöissä päätöksenteon kannalta vahvempi asema kuin yhteishallintolain toimielimillä. 

Alankomaat 

Alankomaissa on suhteellisesti Euroopan suurin sosiaalisen asumisen sektori, ja sen asukasvaikuttamisen keinot perustuvat sekä lakiin että sopimuksiin. Laissa vuokralaisten ja vuokranantajan välisestä neuvottelusta (Wet op het overleg huurders verhuurder) säädetään vuokranantajan tiedonantovelvollisuuksista ja vuokralaisjärjestöjen mahdollisuudesta neuvotella tai antaa kirjallinen lausunto vuokranantajan suunnittelemiin hankkeisiin. Vuokranantajan tulee vastata näihin lausuntoihin, eikä se saa ryhtyä toimiin ennen vuokralaisten lausunnolle varattua määräaikaa. Lain säännösten lisäksi sosiaalisia asuntoja tarjoavat asunto-organisaatiot ja vuokralaisjärjestöt ovat tehneet omia sopimuksiaan asukkaiden vaikuttamiskeinoista.  

Yksi esimerkki tällaisesta sääntelyyn perustumattomasta asukasvaikuttamisesta on Amsterdamin nuoriso- ja pakolaisasuntoja yhdistävä Startblok-hanke. Taloyhtiössä asuu 18–28-vuotiaita alankomaalaisia nuoria aikuisia sekä saman ikäisiä pakolaisia. Asukkailla on eräänlainen itsehallinto: osa-aikaisiin työsuhteisiin palkatut asukkaat huolehtivat vuokranalennusta vastaan talossa sosiaalisista tapahtumista, tilojen ylläpidosta, hallinnosta ja viestinnästä. Jokaisessa rapussa on kaksi vastuuhenkilöä, yksi kummastakin asukasryhmästä. Itsehallinnon työntekijät vastaavat myös asukasvalinnasta ja uusien työsuhteiden solmimisesta. Itsehallinnon asukashenkilökuntaa koulutetaan vuokranantajan toimesta muun muassa kulttuurisesta monimuotoisuudesta ja psykologiasta osana työhön perehdytystä. Paikallinen nuorisoasuntoja tarjoava järjestö valvoo ja koordinoi itsehallintoa ja järjestää asukkaiden kanssa kokouksia, joissa käsitellään hallinnon toimintaa ja muita talon asioita. 

Britannia  

Britanniassa vuokralaisten asemaa sääntelevät muun muassa Housing and Regeneration Act sekä Tenant Involvement and Empowerment Standard. Britanniassa yhteishallinto perustuu yleisluontoisille vuokranantajalle velvollisuuksia asettaville säännöksille, joissa ei kuitenkaan määritellä tiettyjä toteuttamistapoja. Lisäksi keskeisessä asemassa ovat vuokralaisen korostuneet valitusmahdollisuudet vuokranantajan toiminnasta.  

Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluu muun muassa velvollisuus tukea vuokralaisia järjestäytymisessä ja kommunikoida asukasjärjestöjen kanssa rakentavasti ja oikea-aikaisesti. Vuokranantajan tulee kuulla asukkaiden mielipiteitä palvelutilauksissa ja hallinnollisissa muutoksissa ja myös eritellä miten asukkaiden näkemys lopulta huomioitiin päätöksenteossa. Vuokranantajan tulee muutenkin tarjota asianmukaista tietoa toiminnastaan ja huomioida viestintätavoissaan asukkaiden vaihtelevat erityisolosuhteet. Lisäksi vuokralaisille tulee tarjota laajasti mahdollisuuksia vaikuttaa ja osallistua vuokranantajan käytäntöjen ja strategian muodostamiseen, asumiseen liittyvistä palveluista päättämiseen ja asuntojen ja niiden korjaustoimien hallinnointiin. Vuokranantajan tulee tarjota selkeä järjestelmä vuokranantajalle kohdistuvan palautteen keräämiseksi ja tarjota tietoa palautteen käsittelystä ja lopputulemasta.  

Sosiaalisen asumisen piirissä olevan vuokralaisen keskeisenä vaikuttamiskeinona on oikeus tehdä valitus esimerkiksi vuokrasuhteeseen, asumiseen ja asuntoon liittyvistä asioista. Ongelmat tulee ensisijaisesti ratkoa vuokranantajan kanssa, mutta jos tämä ei onnistu, valituksen voi tehdä tietyille nimetyille tahoille, joita ovat tunnustetut asukasjärjestöt, kaupunginvaltuutetut ja parlamentin jäsenet. Nämä tahot voivat ratkaista kiistan parhaaksi katsomallaan tavalla, tai jos ne eivät siihen kykene, asia voidaan lähettää eteenpäin asumisasiamiehen ratkaistavaksi. Asumisasiamiehen virasto on toimeenpaneva julkinen elin, joka voi suorittaa tapauksessa tutkinnan tai ohjata vuokranantajan ja vuokralaisen välisiä neuvotteluja, ehdottaa hyväksi kokemiaan ratkaisukeinoja ja varmistaa että sovitut toimet toteutetaan. 

Britannian yleisluontoinen lainsäädäntö eroaa selkeästi yhteishallintolain toimielinkohtaisista säännöksistä, mutta valitusmahdollisuuksien osalta Suomessa tutkitaan samansuuntaisen sääntelyn mahdollisuutta. Valtioneuvoston asuntopoliittisessa kehittämisohjelmassa vuosille 2021–2028 on esitetty selvitettäväksi tarpeet ja edellytykset taloyhtiöille, osakkaille ja vuokralaisille suunnatulle tuomioistuinkäsittelyä täydentävälle neuvonta- ja sovitteluelimelle. 

Itävalta 

Itävallassa on Euroopan maista toiseksi eniten sosiaalista asumista: 24 % asuntokannasta. Koko liittovaltiota koskevia säännöksiä asukasdemokratiasta tai vuokralaisten vaikuttamismahdollisuuksista ei ole, vaan sääntely on osavaltio- tai kaupunkikohtaista. Esimerkiksi maan pääkaupungissa Wienissä yhteishallinto on jaettu neljälle toimielimelle, joita ovat kaikille asukkaille avoimet talokokoukset ja vaalikokoukset sekä vuokralaisten neuvosto ja vuokralaisten keskusneuvosto.  

Talokokous on asukkaiden kokous, jonka tehtävänä on tiedottaa talon asioista asukkaille, käsitellä vuokralaisten neuvoston raportteja ja tehdä niihin liittyviä päätöksiä. Lisäksi talokokous voi suunnitella ja toteuttaa yhteisiä tapahtumia. Päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä, ja äänioikeutettuja ovat kaikki 16 vuotta täyttäneet asukkaat, paitsi asumiskustannuksiin vaikuttavissa kysymyksissä äänioikeuksia on vain yksi jokaista asuntoa kohden. Isojen korjaustöiden lähestyessä vuokrataloyhtiön edustajat voivat kutsua talokokouksen koolle, ja tietyin edellytyksin myös vuokralaisten neuvosto voi toimia koollekutsujana.  

Vaalikokouksen tehtävänä on puolestaan valita vuokralaisten neuvosto. Vaalikokoukseen saavat osallistua kaikki asukkaat, mutta vain päävuokralaiset ovat äänioikeutettuja. Ehdokkaat esittäytyvät kokouksessa, ja valinta tehdään salatussa äänestyksessä, jossa äänestyslomakkeesta viivataan yli niiden ehdokkaiden nimet, joiden äänestäjä ei toivo pääsevän vuokralaisten neuvostoon. Tullakseen valituksi ehdokkaan tulee saada ääniä vähintään puolilta vuokrataloyhtiön äänioikeutetuista äänestäjistä.  

Vuokralaisten neuvosto koostuu vaalikokouksessa valitusta yhdestä tai useammasta asukkaiden edustajasta. Jos edustajia on useampia, he valitsevat keskuudestaan puheenjohtajan sekä päättävät mahdollisista vastuujaoista. Päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä ja tasatilanteissa puheenjohtajan ääni ratkaisee. Neuvoston toimikauden pituus on enintään neljä vuotta, ja yksittäisen edustajan toimikausi päättyy hänen muuttaessaan pois talosta tai jos talokokous päättää erottaa edustajan. Vuokralaisten edustajat työskentelevät vapaaehtoisina.  

Vuokralaisten neuvoston tehtävänä on ajaa kaikkien asukkaiden etuja ja edustaa asukkaita suhteessa vuokrataloyhtiöön. Neuvosto kutsuu talokokouksen koolle vähintään kerran vuodessa, toteuttaa talokokouksen päätökset ja raportoi asukkaille toiminnan edistymisestä. Neuvoston tulee kuulla asukkaiden mielipiteitä säännöllisesti, vastata asukkaiden yhteydenottoihin kohtuullisessa ajassa ja tiedottaa asioiden edistymisestä. Vuokrataloyhtiön tulee antaa neuvostolle ja asukkaille ajoissa tietoa hallinnollisista asioista, jollei tälle ole oikeudellisia esteitä. Vuokrataloyhtiö ja neuvosto voivat työskennellä yhdessä asuntojen ylläpitoon ja parantamiseen liittyvissä kysymyksissä: neuvosto voi muun muassa ehdottaa huolto- ja parannustöitä ja vaatia niissä ilmenneiden virheiden oikaisua. Vuokrataloyhtiö puolestaan toimittaa tietoja merkittävistä kunnossapitotöistä.  

Vuokralaisten neuvostolla voi myös muita kuin vaalikokouksessa valittuja jäseniä. Vuokralaisten neuvosto voi valita neuvoa antavan kirjanpitäjän, joka tukee neuvostoa sen tehtävissä. Jos vähintään kolme nuorta niin vaatii, 12–18-vuotiaat asukkaat voivat myös valita keskuudestaan edustajan, joka voi toimia osana vuokralaisten neuvostoa. Nuorten edustajalla on osallistumis- ja äänioikeus vuokralaisten neuvostossa.  

Jos vuokra-asuntoyhtiö on niin suuri, että se sisältää useampia taloudellisia yksiköitä, voidaan perustaa vuokralaisten keskusneuvosto. Sen tehtävänä on käsitellä asiat, jotka ovat yhteisiä kaikille yksiköille ja joiden yhdessä käsitteleminen on tarkoituksenmukaista. Vuokralaisten neuvostot valitsevat yksinkertaisella enemmistöllä joukostaan edustajan keskusneuvostoon. 

Tanska 

Tanskassa sekä sosiaalisella asumisella että asukasdemokratialla on vahva asema. Asukkaiden demokratiaa koskevat säännökset ilmenevät julkisesta asumisesta annetusta laista (lov om almene boliger). Asukasdemokratian säännökset vaihtelevat asuntoja tarjoavan organisaation omistuksen ja rakenteen mukaan. Pääpiirteissään asukasdemokratiassa on kuitenkin neljä keskeistä toimielintä: osastojen kokoukset, osastojen hallitukset, asunto-organisaation hallitus sekä asunto-organisaation ylin päättävä taho.  

Tanskan asunto-organisaatiot vastaavat suurin piirtein Suomen vuokrataloyhtiöitä, ja ne voivat olla omistukseltaan joko julkisia tai yksityisiä. Vain julkisissa asunto-organisaatioissa voi olla osastoja. Osastot ovat taloudellisesti itsenäisiä yksiköitä, joiden vuosittaiseen kokoukseen saavat osallistua asukkaiden lisäksi myös asunto-organisaation hallitus. Osastonkokouksessa keskustellaan ja päätetään osaston toimintaan vaikuttavista asioista ja nämä päätökset muodostavat perustan seuraavan vuoden budjetille.  

Osastonkokous voi päättää vuokrakohteeseen liittyvien parannusten tekemisestä vuokralaisten pyynnöstä. Kokous voi päättää myös asuinalueeseen kohdistettavista suunnitelmista, edellyttäen että se myös hyväksyy hankkeesta seuraavan vuokrankorotuksen. Jos ehdotetun hankkeen vuokrankorotus olisi yli 15 prosenttia vuokrasta, on määräosan asukkaista niin vaatiessa asiasta järjestettävä äänestys, jossa vain yksimielinen tulos mahdollistaa hankkeen etenemisen. Jos osastonkokous torjuu jonkin hankkeen, voi asunto-organisaation ylin päättävä taho ilman osastonkokouksen suostumustakin päättää esimerkiksi välttämättömistä suurista korjaustöistä, tärkeistä energiansäästötoimista, rakennusten turvallisuuteen liittyvistä kysymyksistä ja aloitteista, jotka estävät haavoittuvien alueiden muodostumisen tai säilymisen. 

Julkisen asunto-organisaation asukkaat voivat osaston kokouksessa valita osastonhallituksen. Osastonhallitus suunnittelee yleiset suuntaviivat osaston toiminnalle, laatii osaston toimintatalousarvion ja tilinpäätöksen ja vie nämä suunnitelmat osastonkokouksen päätettäväksi. Osastonhallitus voidaan osaston kokouksen päätöksellä myös korvata asukasyhdistyksen hallituksella. Näitä asukasyhdistyksiä ei kuitenkaan tarkemmin säädellä julkisesta asumisesta annetussa laissa. Osastonhallitukselle ei saa maksaa palkkiota sen toiminnasta. 

Tanskan asukasdemokratiassa ylimpänä päättävänä elimenä on julkisessa organisaatiossa joko erikseen valittu edustajisto tai asunto-organisaation yhtiökokous. Yksityisessä asunto-organisaatiossa puolestaan organisaation hallitus on ylin päättävä taho. Osastoja sisältävän julkisen asunto-organisaation edustajistoon kuuluu organisaation hallitus sekä vähintään yksi asukkaiden edustaja jokaisesta organisaation osastosta. Osastojen valitsemien edustajien tulee muodostaa enemmistö edustajistoon. Osastoja sisältämättömissä julkisissa organisaatioissa edustajistossa on osastojen edustajien sijaan vuokralaisyhdistysten hallitusten edustajia.  

Yhtiökokoukseen puolestaan saavat osallistua asunto-organisaation hallituksen lisäksi osastollisissa organisaatioissa vuokralaiset, heidän kanssaan samassa kotitaloudessa asuvat täysi-ikäiset henkilöt sekä kyseiseen organisaatioon jonossa olevat hakijat. Vain vuokralaisilla ja heidän täysi-ikäisillä asuinkumppaneillaan on äänestysoikeus kokouksessa. Osastottomissa organisaatioissa yhtiökokoukseen pääsevät organisaation hallituksen lisäksi asukasyhdistysten hallitukset.  

Ylin päättävä taho hoitaa asunto-organisaation yleiset asiat, kuten päätökset kiinteistöpolitiikasta, asunto-organisaation kiinteistöjen ostamisesta tai myynnistä, asunto-organisaation ja tarvittaessa myös osaston tilinpäätöksen hyväksymisen ja asunto-organisaation yhtiöjärjestyksen hyväksymisen. Ylin päättävä taho myös valitsee asunto-organisaation hallituksen vuosikokouksessaan. Ylimmän päättävän tahon tulee valita kaikki tai ainakin enemmistö hallituksen jäsenistä, joista ainakin puolten on oltava asunto-organisaation asukkaita tai asukasyhdistyksen edustajia. Nuorten asumiskohteissa paikallisilla oppilaitoksilla on tietyin edellytyksin oikeus valita kolmannes hallituksen jäsenistä. 

Asunto-organisaation hallitus on vastuussa koko asunto-organisaatiosta ja sen osastoista. Hallitus on vastuussa muun muassa vuokran määrittämisestä ja päivittäisestä hallinnosta, yhtiön ja sen osastojen tehokkaasta toiminnasta, rakennusten ylläpidosta ja varojen kohentamisesta osastojen talousarvioihin. Hallituksen jäsenten toimikausi kestää enimmillään kaksi vuotta ja hallitukselle voidaan myöntää korvaus työstään. 

7.1  Laki yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa

1 §. Lain tarkoitus. Voimassa oleva yhteishallintolaki alkaa tarkoituspykälällä. Tarkoituspykälä ehdotetaan säilytettäväksi, koska se kuvaa ytimekkäästi yhteishallinnon ja yhteishallintolain taustalla olevan tarkoituksen, eikä kuvaus ole lainkaan vanhentunut. Tarkoituspykälän mukaan vuokratalojen asukkaiden ja omistajien yhteishallinnon tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Nämä tavoitteet ovat edelleen lain päätavoitteita. Erityisesti valtion tukemissa vuokrataloissa on tärkeää, että asukkaat pystyvät vaikuttamaan asumiseen ja lähiympäristöönsä liittyviin asioihin, ja samalla tämä osallistuminen tukee vuokratalojen taloudenhoitoa ja oikea-aikaisia korjauksia sekä viihtyisyyttä. Lisäksi asukkaiden osallistuminen edistää yhteisöllisyyttä, yhteistyötä ja tiedonvälitystä. Ottamalla käyttöön uusia sähköisiä menettelytapoja voidaan merkittävästi tehostaa toimintaa ja sen tarkoitusten saavuttamista sekä parantaa tiedonvälitystä. Sähköisillä menettelytavoilla tavoitellaan myös osallistumisaktiivisuuden kasvattamista. 

Yhteishallinnon tarkoituksena olisi myös edistää vuokratalojen energiatehokkuutta ja kestävää asumista. Tällä tarkoitettaisiin sosiaalisesti, ekologisesti ja taloudellisesti kestävän kehityksen mukaista asumista. Asukkaat voisivat tehdä esityksiä asuntojen ja talojen vähähiilisyyteen ja energiatehokkuuteen tähtäävistä toimenpiteistä ja parannuksista, ja heillä olisi oikeus saada tietoa vuokra-asuntojen ja -talojen energiankäytöstä sekä energiansäästöstä ja vähähiilisyyden ja ympäristöystävällisyyden tavoitteista. Kestävän käytön teemoja voitaisiin nostaa esille sekä asukastoimikunnan että yhteistyöelimen toiminnan yhteydessä ja ne sisältyvät jäljempänä 6 ja 8 §:ään ehdotettuihin asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen eri oikeuksiin. 

Lain tarkoituksen saavuttamiseksi lain säännökset on muotoiltu joustonvaraa sisältäviksi yhteishallinnon rakenteissa ja sen toteuttamisessa. Lain tarkoituksen saavuttamiseksi tarvitaan erilaisia rakenteita erilaisissa vuokrataloyhteisöissä. Toisaalta asukkaiden vaikutus- ja osallistumismahdollisuuksien turvaaminen on keskeisintä lain uudistamisessa, mikä edellyttää tiettyjä rakenteita ja säännöksiä asukkaiden oikeuksista. Jotta lain tarkoitus toteutuisi, yhteishallinnon rakenteet tulisi jokaisessa yhteisössä räätälöidä lain puitteissa siten, että ne parhaiten toteuttavat lain tarkoitusta. 

2 §. Lain soveltamisala.Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin lain soveltamisalasta. Soveltamisala pysyisi samana eli 1 momentin mukaisesti se olisi rajattu aravarajoituslaissa tai korkotukilaissa tarkoitettuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Myös osaomistusasunnot ovat vuokra-asuntokäyttöaikanaan rajoitusten alaisia ja soveltavat yhteishallintolakia, jos ne on lainoitettu valtion tukemalla korkotukilainalla. 

Lakia ei sovellettaisi jatkossakaan niin sanottuihin lyhyen korkotuen vuokratalokohteisiin, jotka on lainoitettu vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain (574/2016) nojalla. Kyseessä olevia kohteita koskee rajoitetut käyttö- ja luovutusrajoitukset, esimerkiksi vuokran määräytymistä koskevaa omakustannusperiaatetta ei ole säädetty, vaan vuokra määräytyy edellä mainitussa laissa säädetysti alkuvuokran ja sen sallittujen tarkistusten perusteella. Näistä syistä lyhyen korkotuen kohteisiin ei ole säädetty yhteishallintolain noudattamisvelvollisuutta, mutta lakia voidaan luonnollisesti omistajan päätöksellä noudattaa ja yhteishallintoa järjestää vapaaehtoiselta pohjalta, ja näin onkin toimittu. 

Uutena säännöksenä soveltamisalaa koskevan pykälän 2 momenttiin ehdotetaan oikeustilan selvennykseksi rajausta, jonka mukaan erityisryhmäkohteissa olisi mahdollista sopeuttaa yhteishallinnon toteuttamistapoja kunkin erityisryhmän erityispiirteet huomioon ottaen. Tämän lain soveltamisesta voidaan poiketa siltä osin, kun sen soveltaminen ei ole tarkoituksenmukaista asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottaen taloissa, joissa asukkaina on erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain 3 §:ssä tarkoitettuja erityisryhmiä. Tällöinkin on pyrittävä erityisjärjestelyin toteuttamaan lain tarkoitusta. Erityisjärjestelyjen tavoitteena tulee olla, että asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuudet toteutuvat parhaimmalla mahdollisella tavalla ottaen huomioon asukasryhmän erityispiirteet. Lakia voidaan soveltaa asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottavassa laajuudessa ja heidän tilanteeseensa parhaiten sopivalla tavalla. Jos asukkaat pystyvät osallistumaan yhteishallintoon, sitä tulee järjestää, ja jos taas eivät, esimerkiksi asukkaiden kokousta vastaava tilaisuus voidaan järjestää vuosittain omaisille ja edunvalvojille. 

Myös opiskelija- ja nuorisoasunnot kuuluisivat erityisryhmäpoikkeuksen piiriin. Opiskelija-asunnoissa vaihtuvuus on suurta ja kaikilla asukkailla on käytössään sähköiset viestintävälineet, koska niitä tarvitaan opintojen suorittamisessa, joten opiskelija-asunnoissa voivat toimia esimerkiksi kokonaan sähköiset käytänteet. Esimerkiksi kutsujen lähettäminen kokouksiin ja asukkaiden kokoukset pienellä osallistujamäärällä sitovat turhaan opiskelija-asuntoyhteisöjen resursseja, kun niitä voitaisiin käyttää osallistumismahdollisuuksien toteuttamiseen paremmilla tavoilla. Esimerkiksi hallituksen asukasjäsenehdokkaat voi olla tarkoituksenmukaisempaa valita sähköisellä äänestyksellä asukkaiden kokouksen sijasta, jotta äänestys olisi edustavampi. Samoin voidaan hyödyntää esimerkiksi sähköistä asukasraatia ja asukaskyselyjä, jotta asukkaat tavoitettaisiin laajemmin. Opiskelijat eivät ole Suomen opiskelija-asunnot SOA ry:n teettämän selvityksen mukaan kiinnostuneita sitoutumaan asukastoimintaan, sen sijaan matalan kynnyksen satunnaisosallistuminen kiinnostaa opiskelijoita. Yhteishallintolain muille asukasryhmille tarpeelliset velvoitteet saattavat haitata toimivaa, omaehtoista asukastoimintaa ja aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia opiskelija-asuntoyhteisöille. 

Opiskelija- ja nuorisoasuntoyhteisöissä on tarpeen poiketa kokoustamisen lisäksi myös yhteishallintolain säännöksistä, jotka koskevat kokousten järjestämisen aikaa ja toimikausia, koska asukkaiden asumisajat ovat lyhyitä, eivätkä asukkaat voi sitoutua toimintaan toimikausien ajalle. Myös hallitusedustajan valintamenettelystä voitaisiin poiketa siten, että esimerkiksi suora verkkoäänestys on mahdollinen. Käytäntöjen joustavuus on tärkeää, jotta yhteishallinnosta saadaan toimivaa ja asukkaat mukaan toimintaan heidän parhaaksi tunnistamallaan nopealla ja sähköisellä tavalla, joka ei vaadi ajallista sitoutumista. Yhteishallintoa voidaan toteuttaa parhaaksi katsottavalla tasolla joustavasti, jotta asukkaat saadaan innostettua mukaan toimintaan ja heidän osallistumis- ja vaikutusmahdollisuutensa turvataan mielekkäällä tavalla. Yhteishallintolain tarkoittamaa asukastoimintaa eri tasoilla voidaan korvata tiedottamisella, asukasraadeilla ja -kyselyillä, jos tämä on tehokkaampi tapa tavoittaa asukkaat. Varsinainen yhteistoiminta voi keskittyä yhteisöllisyyteen ja viihtyvyyteen ja asukastoimikuntia voidaan perustaa tarpeen mukaan. Asukastoimikuntien käsittelemiä asioita voidaan käsitellä yhteistyöelimessä, jos asukastoimikuntiin saadaan paremmin osallistujia nämä tehtävät siirtämällä. Nämä toimintatavat voivat toimia kokeiluina, joita kokeiluja voidaan myöhemmin niiden onnistuessa mahdollisesti laajentaa, kun yhä useampi pystyy tai haluaa osallistua joustavalla tavalla toimintaan. Näin yhteishallinto pystyy vastaamaan ajan vaatimuksiin ja asukasosallistumisen tasoa saadaan parannettua. 

Ehdotetun pykälän 3 momentin mukaisesti ehdotetussa laissa vuokratalon tai vuokrataloja omistavaa yhteisöä, vuokrataloyhteisöä, koskien säädettyä sovelletaan myös vuokratalon tai vuokrataloja omistavaan säätiöön. Tätä säännöstä ehdotetaan, jotta vältyttäisiin ”yhteisö tai säätiö” –sanaparin toistamiselta myöhemmin laissa. Vuokratalojen omistajat ovat joko yhteisö- tai säätiömuotoisia, ja lakia sovellettaisiin kaikkiin edellä mainittuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin vuokra-asuntoihin. Määritelmän mukaisesti yhteishallintolakia soveltavia vuokrataloyhteisöjä olisivat myös kunnat, jotka omistavat suoraan vuokra-asunnot. Yhteishallintolakia sovellettaisiin yhdenvertaisesti erilaisten omistajien omistamiin vuokrataloihin. Yhteishallintolakia sovellettaisiin samalla tavalla riippumatta siitä, millä tavalla vuokratalojen omistus on kunnassa tai muuten järjestetty. 

Kuntien tytäryhteisöjen osalta palvelujen käyttäjien osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksista säädetään myös kuntalain 22 §:ssä. 

3 §.Toimintatavat ja yhteydenpito. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin toimintatavoista, jotka olisivat luomassa vaikuttavaa yhteishallintoa ja vastavuoroisuutta. 

Yhteishallinnon tehtävien sisällön lisäksi olisi tarpeen säätää toimintatavoista, joita asukkaat odottavat vuokrataloyhteisöltä ja sen edustajilta. Vuokrataloyhteisön rooli on järjestää yhteishallinnon puitteet toimiviksi ja saada yhteishallinto käynnistymään. Asukkaiden osallistuminen yhteishallintoon on aina vapaaehtoista ja erittäin toivottavaa. Vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteinen etu on, että asukkaat osallistuvat, muodostuu yhteisöllisyyttä ja taloista pidetään hyvää huolta. Yhteishallinnon avulla ajankohtaiset asiat tuodaan asukkaiden tietoon oikea-aikaisesti ja asukkaiden kannalta oikealla ja ymmärrettävällä tavalla. Vuokrataloyhteisön vastuulla on kouluttaa luottamustehtäviin, kuten hallitusjäsenyyteen, sekä jakaa tietoa yhteishallinnosta. Vuokrataloyhteisön talousasioihin tarvittaisiin myös perehdytystä, jotta asukkaat pääsevät osallistumaan talouden seurantaan. 

Pykälään ehdotettaisiin 2momenttia vuokrataloyhteisön toimintatavoista asumiseen liittyvissä asioissa. Asukkaat ovat kokeneet vaikutusmahdollisuutensa yhteishallinnossa osittain rajoitetuksi, ja yhteishallinnolta odotetaan etenkin aitoa vuorovaikutusta, asukkaiden kuulemista ja vaikuttamista asioihin. 

Asukkaita olisi kuultava heidän asumiseensa liittyvissä asioissa. Asukkaiden kuulemisen tulisi vaikuttaa päätöksentekoon, ja asukkaat olisi pidettävä ajan tasalla asian etenemisestä. Asukkaille olisi kerrottava, miten heidän palautteensa on otettu huomioon päätöksenteossa. Vuokrataloyhteisöllä tulisi olla selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita, ja tästä tulisi viestiä tehokkaasti asukkaille. Asukkailta tuleva palaute tulisi käsitellä asianmukaisesti ja siihen tulisi antaa vastaus kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika tarkoittaa reagoimista asian kiireellisyyden edellyttämällä tavalla. Kiireellisiin asioihin olisi vastattava mahdollisimman nopeasti, kun taas kiireettömissä asioissa vastauksen saamiseen voisi kulua pidempi aika, asian luonteen mukaisesti. Ehdotetulla säännöksellä tarkoitetaan kohtuullista asioiden käsittelyä ja kohtuullista tiedottamista ja vastaamista. 

Asukkaille on tärkeää, että heillä olisi vuokrataloyhteisössä tiedossaan yhteyshenkilö, joka voisi vastata heidän kysymyksiinsä yhteishallintoa koskevissa asioissa. Pykälän 4 momentiksi ehdotetaan säännöstä, jonka mukaan asukkailla tulisi olla nimetty yhteyshenkilö, johon he voisivat olla yhteydessä yhteishallintoasioissa. Lähtökohtaisesti myös asukkaiden puolesta luottamustehtävässä toimivan yhteyshenkilön tai edustajan yhteystiedot tulisi voida ilmoittaa asianomaisille asukkaille ja vuokrataloyhteisölle. 

Ehdotetussa 5 momentissa säädettäisiin yhteishallintolain soveltamisesta välivuokraustilanteissa. Jos tilat on välivuokrattu, vuokrataloyhteisön on huolehdittava sopimusperusteisesti, että välivuokraaja noudattaa yhteishallintolakia. Omistaja vastaa yhteishallintolain noudattamisesta myös näissä tilanteissa. Vuokranantajan velvollisuuksista säädetään myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Ehdotetussa laissa säädetyt tiedonantovelvollisuudet koskevat vain yhteishallintoa, eikä niillä ole vaikutusta huoneenvuokralaissa säädettyihin vuokranantajan tiedottamisvelvollisuuksiin. 

4 §.Asukkaiden kokous ja sen koolle kutsuminen. Pykälässä säädettäisiin yhteishallinnossa pakollisen asukkaiden kokouksen koollekutsumiseen liittyvistä menettelytavoista. Asukkaiden kokoukset järjestetään vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen kesken. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitettaisiin yhden tai fyysisesti lähekkäin sijaitsevien muutaman talon muodostamaa kokonaisuutta, jonka vuokra muodostuu samalla tavalla ja joka on yleensä myös sama lainoituskohde eli samalla arava- tai korkotukilainalla lainoitettu kokonaisuus, joka on rakennettu samaan aikaan. Vuokranmääritysyksikkö voi kuitenkin muodostua myös useammasta lainoituskohteesta. 

Kuten voimassa olevassa laissa (4 §), asukkaiden kokouksen kutsuisi koolle ensisijaisesti asukastoimikunta. Jos asukastoimikuntaa ei ole, kutsut hoitaisi vuokrataloyhteisö. Nykyisin kutsu on toimitettava viikkoa ennen kokousta, ehdotetussa säännöksessä kutsu olisi toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta. Kokouskutsun toimittaminen aiemmin voisi edesauttaa asukkaiden osallistumista kokoukseen. 

Jos vuokranmääritysyksikössä ei ole aktiivista asukastoimintaa, voitaisiin asukkaiden kokous järjestää yhdistettynä läheisten vuokranmääritysyksiköiden vuosittaisen kokouksen kanssa. Tällöinkin asukkailla tulisi olla helppo pääsy kokoukseen lähellä omaa asuintaloa, jotta asukastoimintaa olisi mahdollista kehittyä. Tätä yhteiskokouksen mahdollisuutta tulisi käyttää vain niissä tapauksissa, joissa kokoukseen ei olisi aiemman vähäisen osallistujamäärän vuoksi odotettavissa juurikaan osallistujia. Näissä tapauksissa voitaisiin valita myös useamman vuokranmääritysyksikön yhteinen asukastoimikunta, jos osallistujia ei olisi tarpeeksi asukastoimikunnan perustamiseksi yhden vuokranmääritysyksikön sisältä. 

Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kokouksen aika ja paikka, jos kokous järjestetään lähikokouksena, sekä mahdollisuudesta etäosallistumiseen kokoukseen. Verkkokokousta koskevassa kutsussa on mainittava käsiteltävien asioiden lisäksi kokouksen aika sekä osallistumisen edellytykset ja toteutus. Liitteenä tai verkkosivuilla tulee toimittaa kokouksen materiaalit saataville ennen kokousta ja kokouksen jälkeen. Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava asunnon postiosoitteella tai sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Lisäksi kokouskutsu on oltava nähtävillä kiinteistön julkisessa tilassa. Kokouksessa saadaan päättää vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa. 

Asukkaiden kokoukset voitaisiin järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena. Kun järjestetään kokouksia tietoliikenneyhteyksien tai muun teknisen viestintävälineen avulla, asukkaille olisi tarjottava opastusta digitalisiin toimintatapoihin ja myös lähiosallistumisen mahdollistamista olisi pidettävä pääsääntönä. Tällöin kokouksiin voitaisiin osallistua sekä paikan päällä että etänä teknisen viestintävälineen avulla. Näin varmistettaisiin kaikille asukkaille yhdenvertaiset mahdollisuudet osallistua kokoukseen, ellei kaikilla ole mahdollisuutta osallistua teknisen viestintävälineen avulla kokoukseen ja tätä haluta asukkaiden taholta. Verkkokokousten järjestämisessä tulisi ottaa huomioon, että oman talon asioihin on pystyttävä vaikuttamaan myös ilman sähköisiä viestintävälineitä. Mahdollisuudesta osallistua kokoukseen postin välityksellä tai teknisen viestintävälineen avulla on mainittava kokouskutsussa. 

Kun tietoa voidaan jakaa verkossa sähköisesti, voidaan tiedonkulkua tehostaa ja kokousmateriaalit voivat olla verkossa etukäteen tutustuttavissa. Viestinnän ja materiaalien tulisi olla selkeitä ja ymmärrettävässä muodossa. Sähköiset viestintävälineet voisivat mahdollistaa myös esimerkiksi äänestämisen (esimerkiksi hallitusedustajan valinta), ja asukkaiden mielipiteitä voitaisiin kartoittaa sähköisillä pikagallupeilla. Vuokrataloyhteisön tulisi edistää sähköisiä menettelytapoja ja tarjota esimerkiksi verkkokokouksen mahdollistavia alustoja sähköiseen työskentelyyn. Laki mahdollistaisi sähköisen äänestämisen, joten kokoukseen etäyhteydellä osallistuvalle voitaisiin järjestää sähköinen äänestämismahdollisuus. 

Kokousmateriaalit tulisi jakaa ennakkoon joko kokouskutsun liitteenä tai verkkosivuilla. Verkkosivut voivat olla myös suojatut, jolloin ainoastaan kokoukseen kutsutuille järjestetään pääsy verkkosivuille. Kokouskutsu voitaisiin asunnon postiosoitteen lisäksi toimittaa myös sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Asukkaiden tulisi saada tieto kokouksessa tehdyistä päätöksistä, joten kokouksen materiaalit tulisi jakaa verkkosivuilla myös kokouksen jälkeen. Yhteishallinnossa tulisi ottaa huomioon asukkaiden moninaisuus ja eri kielet, joita asukkaat käyttävät. Kokousten tärkeimpien asioiden kääntämistarpeita voidaan harkita, kuten vuokrataloyhteisön muussakin viestinnässä. 

Ehdotetun 2 momentin mukaisesti asukkaiden kokous voisi tehdä ehdotuksia vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa. Ehdotuksia voitaisiin tehdä esimerkiksi asukastoimikunnalle tai vuokrataloyhteisölle. Asukkaiden kokouksen olisi tärkeää saada kantansa kuuluviin asumiseen liittyvissä asioissa. Tämän säännöksen soveltamistarpeita voivat aiheuttaa esimerkiksi tilanteet, joissa asukastoimikuntaa tai edustajaa ei ole valittu tai asukkaiden kokous on eri mieltä asukastoimikunnan kanssa asiasta. 

5 §. Asukastoimikunta. Ehdotettu pykälä vastaisi pääpiirteiltään sisällöllisesti voimassa olevan lain 7, 8 ja 15 §:ää. Asukastoimikunnan toimialaan kuuluisivat vuokranmääritysyksikön talon tai talojen asumisviihtyvyyden, yhteisöllisyyden ja turvallisuuden edistäminen. Mahdollisuudesta valita useampia asukastoimikuntia ehdotetaan luovuttavan. Asukastoimikuntia perustetaan yleensä käytännössä yksi. Jos tarvitaan erilaisia järjestely- tai muita toimikuntia, niitä voidaan perustaa vapaamuotoisesti. Asukastoimikunnan tai sen jäsenen erottamisesta säädettäisiin jäljempänä päätöksentekoa koskevassa ehdotetussa 12 §:ssä. 

6 §.Asukastoimikunnan oikeudet. Ehdotettu pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 10 §:ää, jossa säädetään asukastoimikunnan tehtävistä. Pykälässä säädettäisiin vuokranmääritysyksikkökohtaisista yhteishallinnon oikeuksista. Keskiössä yhteishallinnossa olisivat vuokranmääritykseen ja korjauksiin liittyvien asioiden käsittely. Asukkailta tulee paras ja ajantasaisin tieto, jota voidaan hyödyntää korjauksien valmistelussa, toteutuksessa ja valvonnassa. Asukkaiden tulisi voida sopivalla tavalla osallistua vuokranmääritysyksikköä koskevan peruskorjaushankkeen suunnitteluun ja seurata sen etenemistä.  

Vuokranmääritykseen liittyvät asiat kiinnostavat asukkaita. Etenkin hoitovuokran toteutuneet menot ja hoitojäämä kiinnostavat asukkaita, koska näistä kuluista osa on sellaisia, joihin asukkaat voivat omalla toiminnallaan vaikuttaa ja siten vaikuttaa ainakin välillisesti niistä syntyvään vuokrarasitteeseen. Myös huoltojärjestelmä ja -sopimukset ovat keskeisiä talon ylläpidossa ja vaikuttavat keskeisesti asumiseen. Asukkaille tulisi avata huoltosopimuksen sisältö ja huollon tehtävät. Sopimuksiin liittyvät hinnat ja palkkiot kuuluvat usein liikesalaisuuden piiriin. 

Asukastoimikunnilla olisi edelleen oikeus tarkkailla asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista. Tämä toimivalta rajattaisiin yhteisiin tiloihin. Kyseinen toimivalta ei voi ulottua kotirauhan piiriin kuuluviin tiloihin. Tarkkailu on yhteishallinnon periaatteiden mukaisesti asukkaiden vapaaehtoinen, omistajan velvollisuuksia täydentävä keino seurata ja parantaa vuokratalojen hoitoa, huoltoa ja korjausten toteuttamista. Vastuu valvonnasta on kaikissa tapauksissa vuokrataloyhteisöllä. Erotukseksi rakennustöiden lakisääteisestä ja omistajan vastuuseen perustuvasta valvonnasta lain sanamuoto ehdotetaan muutettavaksi valvonnasta tarkkailuksi. Tällä sanamuodon muutoksella ei kuitenkaan muutettaisi oikeuden sisältöä, vaan kyse olisi lain sanamuotoon liittyvästä täsmennyksestä. 

Asukastoimikunnan toimivallassa säilytettäisiin järjestyssäännöistä sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättäminen olemassa olevissa puitteissa. Nämä päätöksenteko-oikeudet nähdään keskeisinä lähidemokratian piiriin kuuluvina oikeuksina, joten yhteistyöelimen aseman korostumisesta huolimatta näitä oikeuksia ei siirrettäisi yhteistyöelimelle. Järjestyssäännöistä päätettäisiin luonnollisesti olemassa olevan lainsäädännön puitteissa ja yhdenvertaisuusvaatimukset huomioon ottaen. Myös yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättämistä täsmennettäisiin siten, että päätöksiä voitaisiin tehdä vain olemassa olevissa puitteissa. Vuokraus- ja jakamisperiaatteisiin liittyy investointeja, kuten sähköisiä järjestelmiä, joita käytetään koko yhtiössä. Nämä järjestelmät ja muut tarkoituksenmukaisesti ja välttämättömästi yhtenäiset käytänteet luovat puitteet talokohtaiselle päätöksenteolle. 

Yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteista päättäminen siirrettäisiin osallistumisoikeudeksi yhteistyöelimelle. Vuokrausperiaatteet eli autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuista päättäminen kuuluisi vuokrataloyhteisöille ja yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua päätöksentekoon näistä asioista. Asioissa, joista päätetään yhtiötasolla, yhteistyöelin on oikea taso osallistua valmisteluun ja käydä neuvotteluja. 

Asukastoimikunnan osallistumisoikeuksista ehdotetaan poistettavaksi sovittelijana toimiminen häiriötilanteissa. Sovittelun katsotaan nykyisin kuuluvan sitä varten koulutetuille ammattihenkilöille, eikä asukastoimikunnan osallistumisesta ole tarvetta säätää laissa. Useissa yhtiöissä on asumisneuvoja tai vastaava toimihenkilö, joka pystyy auttamaan asukkaita esimerkiksi vuokranmaksuhäiriöissä tai muiden asumishäiriöiden tilanteissa. Asumisneuvonnan lakisääteistämistä valmistellaan. Lisäksi on olemassa naapuruussovitteluun erikoistuneita tahoja sekä uusia isännöintiin liittyviä naapuruussovittelumenetelmiä, jotka voivat auttaa ristiriitatilanteissa. Asukastoimikunta voi tarvittaessa olla mukana yleisissä toimenpiteissä esimerkiksi talon sisäiseen viestintään liittyen ilman lain sovittelusäännöstä. 

Yhteisten tilojen käytöstä asukastoimikunta voisi päättää siinä tapauksessa, että tilat on tarkoitettu vain kyseiseen vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen asukkaiden käyttöön. Tämä varaus olisi syytä lisätä lakiin, sillä nykyisin on olemassa muun muassa korttelikohtaisia tiloja, joiden käytöstä sovitaan taloyhtiöiden välisillä sopimuksilla sekä laajemmin vuokrataloyhteisössä käytössä olevia yhteiskäyttötiloja kuten kuntosaleja. 

Asukastoimikunta voisi tehdä ehdotuksia edellä mainituissa asioissa ja muissa vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa yhteistyöelimelle ja vuokrataloyhteisölle. Asukastoimikunnan ehdotukset voisivat sisältää esimerkiksi uusia käytännön periaatteita, jotka voitaisiin yhteistyöelimen tai vuokrataloyhteisön kautta laajentaa koko yhteisöön. 

Asukastoimikunnan tai muun yhteishallinnon toimielimen tehtäviin voi kuulua, jos elin niin päättää, vapaamuotoisesti monenlaista toimintaa, esimerkiksi yhteisöllisyyteen, turvallisuuden ja viihtyisyyden edistämiseen sekä talkoiden ja muiden yhteisten tilaisuuksien järjestämiseen liittyvää toimintaa. 

7 §. Yhteistyöelin. Vuokrataloja koskevat asiat päätetään usein kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa. Jotta asukkaat voisivat vaikuttaa omalta osaltaan näihin päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelintä ei kuitenkaan ehdoteta pakolliseksi, vaan se voitaisiin perustaa yhteisöön asukkaiden tarpeen mukaan. Jotta kyseessä olisi aidosti yhteistyöelin, omistajan tulisi olla mukana yhteistyöelimen toiminnassa. Yhteistyöelimen tulisi olla jäsenmäärältään riittävä, mutta ei kuitenkaan liian suuri, jotta se pystyisi toimimaan. Tästä syystä ehdotetussa laissa on jätetty avoimeksi yhteistyöelimen valintatapa, joka olisi sopeutettavissa kyseiseen yhteisöön. Nykyiset toimivat rakenteet on myös pystyttävä säilyttämään. Lähtökohtaisesti asukastoimikunnan puheenjohtaja tai asukastoimikunnan sijasta valittu edustaja edustaisi asukastoimikuntaa yhteistyöelimessä ja yhteistyöelimen valinnassa. Yhteistyöelimen jäsenten kokoonpanon olisi hyvä olla alueellisesti, kiinteistötyypeittäin ja eri ikäisten talojen puolesta edustava. 

Yhteistyöelimen tehtävänä olisi perehtyä yhteisöön ja sen toimintaan, toimia johdon keskustelukumppanina, auttaa valmistelussa ja tiedottaa asukkaille asioiden perusteista ja valmisteluprosesseista. Yhteistyöelin voisi roolissaan aktiivisesti välittää tietoa vuokrataloyhteisöltä koko asukaskunnalle sellaisissa asioissa, joissa tietoa voidaan jakaa ja on tarpeen tiedottaa. Rooli olisi molemminpuoliseen viestintään painottuva. Yhteistyöelimessä käsiteltäisiin asukkaita koskevia asioita, jolloin sen rooli olisi myös neuvoa-antava ja siten yhteisö saisi arvokasta tietoa ja tuntumaa asukkaiden mielipiteistä. Vuokrataloyhteisön tulisi toiminnassaan ottaa huomioon yhteistyöelimen kanta. Varsinainen päätösvalta ja vastuu päätöksistä olisi kuitenkin vuokrataloyhteisöllä. 

Vuokrataloyhteisö korvaisi asukastoimintaan osallistumisesta aiheutuvat kohtuulliset matkakulut asukkaalle. Myös pieniä palkkioita varsinkin suuren työmäärän tehtävistä voidaan toki maksaa ilman lain säännöstä. 

8 §. Yhteistyöelimen oikeudet. Yhteistyöelin osallistuisi yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Autopaikkoihin, saunoihin ja pesutupiin liittyvistä maksuista olisi tarkoituksenmukaista päättää yhtenäisesti yhteisötasolla, ja yhteistyöelimen kautta asukkaat pääsisivät osallistumaan päätöksentekoon. Vastaavasti edellä ehdotetusti 6 §:n 6 kohdan mukaan asukastoimikunta päättäisi näiden tilojen jakamisperiaatteista olemassa olevissa puitteissa. 

Ehdotetussa 1 momentissa listattaisiin yhteisön taloutta koskevat asiat, joiden käsittelyyn asukkailla olisi valitsemassaan muodossa oikeus osallistua. Yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua rahoitussuunnitelman, korjaussuunnitelman, korjausten, vuokranmäärityksen ja tasausperiaatteiden, talousarvion ja tilinpäätöksen sekä hankintojen ja investointien valmisteluun. Esimerkiksi huoltosopimukset ovat tärkeitä asumiselle ja seuraukset näkyvät asukkaiden arjessa. Siksi asukkaiden tulisi olla mukana hankintaprosessien valmistelussa ja asukkaiden toiveiden ja palautteen tulisi omalta osaltaan näkyä hankintojen toteuttamisessa.  

Yhteistyöelin osallistuisi asumiseen liittyvien palvelujen hankinnan valmisteluun. Erilaiset asumiseen liittyvät palvelut ovat lisääntyneet ja asukkaiden näkökulma on keskeinen palvelujen hankintojen valmistelussa, erityisesti siksi, että palveluilla voi olla liittymäkohtia omakustannusvuokraan. Tästä syystä olisi tärkeää, että yhteistyöelin olisi mukana hankintojen valmistelussa. Yhteistyöelin osallistuisi vuokratalojen luovutusta, purkamista tai rajoituksista vapauttamista koskevien toimenpiteiden valmisteluun ja neuvotteluihin päätöksenteon jälkeen, koska näissä tapauksissa on kyse yksittäistä taloa tai yksittäisiä taloja koskevista asioista, joista voidaan tiedottaa vasta päätöksenteon jälkeen. 

Asukkaat tarvitsevat tietoa kilpailutusten suunnittelusta ja prosessin etenemisestä, vaikka itse kilpailutuksesta ei voitaisi antaa tietoja liikesalaisuuden suojaamiseksi. Hankinnat ovat keskeinen vuokraan ja asumiseen vaikuttava tekijä. Vuokrataloyhteisön tulisi 2 momentin mukaisesti tiedottaa tulevista kilpailutuksista ja varata yhteistyöelimelle mahdollisuus esittää huomionsa niihin. 

Yhteistyöelin olisi sopiva paikka omistajien ja asukkaiden väliseen mielipiteiden vaihtoon, keskusteluun, yhteiseen pohdiskeluun ja asukkaiden kannan kuulemiseen, mutta yhteistyöelimen työ ei toisaalta voi olla päällekkäistä hallituksen työskentelyn kanssa. Siksi yhteistyöelin olisi suuntaa antava neuvotteluelin, joka toisi laajojen ehdotettujen osallistumisoikeuksien mukaisesti asukkaat mukaan päätösten valmisteluun, mutta varsinaisista päätöksistä vastaisi yhteisön hallitus. Yhteistyöelimessä tulisi keskustella yhtenäisestä linjasta rakentavasti ja molemmat osapuolet huomioiden. 

9 §. Asukkaiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä. Asukkaiden kokoukset valitsevat voimassa olevan lain mukaan ehdokkaansa vuokrataloyhteisön hallitukseen, ja asianomainen toimielin, osakeyhtiöissä yhtiökokous, valitsee ehdokkaista hallitusjäsenet, jotka edustavat asukkaita. Asukkaiden ehdottamia hallitusjäseniä tulee olla yksi, jos kyse on enintään neljän henkilön muodostamasta hallituksesta, ja kaksi, jos hallitusjäseniä on viisi tai enemmän. Näihin säännöksiin ei ehdoteta muutoksia. Hallitusjäsenyys on asukkaiden tärkeimpiä vaikuttamiskeinoja, vaikka asukasjäsenet ovat vähemmistönä hallituksessa ja asukasjäsenen asema voidaan kokea jossain määrin ristiriitaiseksi, koska asukas asuu tietyssä vuokranmääritysyksikössä, mutta vuokrataloyhteisön hallitus toimii kokonaisuutena ja osakeyhtiölain mukaisesti hallitus edistää vuokrataloyhteisön etua kokonaisuutena. Syvempää ristiriitaa ei kuitenkaan nähdä olevan, koska vuokrataloyhteisön ja asukkaan edut pitkällä aikavälillä ovat yhtenevät. 

Yhteishallintolaki edellyttää, että asukkaiden kokoukset valitsevat asukkaiden ehdokkaat hallitusjäseniksi. Suurissa yhtiöissä asukasjäsenten valinta talokokousten valitsemista ehdokkaista suoraan on ehdokkaiden suuren lukumäärän vuoksi hankalasti toteutettavissa. Tästä syystä voitaisiin lakiehdotuksen mukaan joustaa asukkaiden kokousten suoraan vuokrataloyhteisölle esittämistä asukasehdokkaista. Koska luovutaan perusperiaatteesta, jonka mukaan asukkaiden kokoukset valitsevat ehdokkaat ja jokaisella talolla on tasavertaisesti mahdollisuus nimetä ehdokas, tulee varmistaa edustuksellisen järjestelmän selkeys ja tehokkuus, millä taataan suora yhteys asukkaiden kokousten ja hallituksen välillä asukasjäsenten nimeämisprosessissa. Sen vuoksi ehdotetaan, että yhteistyöelin tekisi tarvittaessa ehdokkaiden karsinnan tai vaaleilla voitaisiin valita lopulliset ehdokkaat asukkaiden kokousten valitsemista ehdokkaista. Asukkaiden kokous valitsisi ehdokkaat, joista yhteistyöelin tai vastaava asukkaiden elin voisi tai vaaleilla voitaisiin karsia ehdokkaita isoissa yhtiöissä, joissa ehdokkaita voi olla useita satoja. Jotta valittava hallituksen jäsen pystyy täysipainoisesti osallistumaan vaativaan hallitustyöskentelyyn ja antamaan oman panoksensa, tulee asettaa ehdolle riittävä määrä ehdokkaita, joista omistaja valitsee sopivimmat hallituksen jäseniksi. Jos hallituksen jäsenille valitaan myös varajäsenet, näin menetellään myös asukasjäsenten kohdalla. Asukkaiden valitsemia lopullisia ehdokkaita tulisi kaikissa tapauksissa olla enemmän kuin hallituksessa on asukasjäsenten paikkoja. Vuokrataloyhteisö vastaa asukasjäsenten perehdyttämisestä hallituksen jäsenenä toimimiseen. 

Kunnan välittömässä omistuksessa olevan tässä laissa tarkoitetun vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat on hoidettava yhteistyössä tässä laissa tarkoitettujen yhteishallintoelinten kanssa. 

Kuntalain 47 §:ssä säädetään, että kunnan tytäryhteisön hallituksen kokoonpanossa on otettava huomioon yhteisön toimialan edellyttämä riittävä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus. Säännös ei ole ristiriidassa yhteishallintolain edellyttämän asukasjäsenen tai asukasjäsenten valinnan kanssa, vaan hallituksen kokoonpanossa pystytään ottamaan huomioon sekä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus että valitsemaan asukkaista hallituksen toimintaan asukasnäkökulmaa täydentävä edustaja. Edellä mainittu asukasehdokkaiden riittävä määrä on tärkeä myös kuntalain 47 §:n asettamien vaatimusten täyttämisen kannalta. 

10 §. Asukkaiden oikeus valvoa vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Voimassa olevan lain mukaisesti asukkaat ovat voineet valita vuokranmääritysyksikkökohtaisen talouden ja hallinnon valvojan. Tämä mahdollisuus säilytettäisiin ja sen lisäksi ehdotettaisiin lakiin mahdollisuutta valita yhteisökohtainen valvoja, joka voisi tarkastaa taloutta ja hallintoa koko yhteisön tasolla. Ehdotetun pykälän 1 momentin mukaan yhteistyöelimellä tai jos sitä ei ole, asukastoimikuntien puheenjohtajilla, on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. 

Myös tilintarkastajaa voitaisiin hyödyntää valvonnassa. Yhtiön tilintarkastaja, joka tuntee yhtiön, voisi toimia myös asukastilintarkastajana eli tarkastaa myös laajemmin valtion tukemia vuokrataloja koskevan lainsäädännön noudattamista tai muuta asukkaita kiinnostavaa asiaa. Ylimääräisen, asukkaiden valitseman tilintarkastajan valintamahdollisuutta ei ehdoteta lainsäädäntöön, koska se lisäisi tilintarkastuksen kustannuksia ja mahdollisuus valita valvoja on kustannustehokkaampi tapa lisätä valvontaa. Sen sijaan, 3 momentin mukaisesti, jos vuokrataloyhteisön tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden toimesta tai tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden ehdottamista henkilöistä, hoitaa kyseinen tilintarkastaja myös valvojan tehtävät, jollei ole valittu erikseen myös valvojaa. 

Valvoja valittaisiin tarkastamaan valitsijansa osoittamaa asia, esimerkiksi vuokranmääritykseen kuuluvaa asiaa. Näin vältettäisiin päällekkäisyys vuokrataloyhteisön lakisääteisen tilintarkastuksen kanssa ja päällekkäiset kustannukset. Yhteishallinnon nimeämä valvoja voisi keskittyä asukkaiden intressissä olevien asioiden, kuten omakustannusperiaatteen toteutumisen, tarkastamiseen yhteisössä. 

Valvojalla olisi ehdotetun säännöksen mukaan oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen sen hoitamiseksi. Tämä ehdotettu säännös on uusi. Pykälässä ei kuitenkaan ehdoteta määriteltäväksi pätevyyttä tarkemmin, vaan se olisi arvioitava tapauskohtaisesti. Valvojalta ei edellytetä vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta HT-, KHT- tai JHT-tilintarkastajalta. Valvojalta voidaan kuitenkin edellyttää sellaista yhtiön taloudellisten ja oikeudellisten perusasioiden tuntemusta, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla hoitamaan valvojan tehtävää. Jos valvojaksi valittavalla henkilöllä on erityinen ammatillinen osaaminen tarkastustoimintaan, yleisistä periaatteista voi seurata, että häneltä edellytetään korkeampaa osaamista tarkastustehtävän suorittamisessa kuin henkilöltä, jolla tällaista osaamista ei ole. Tarkoituksena on, että edelleen myös asukkaat voisivat halutessaan toimia valvojana. Valvonnasta aiheutuneista kustannuksista vastaa vuokrataloyhteisö. 

11 §. Äänioikeus ja vaalikelpoisuus. Pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 5 §:ää, jossa säädetään äänioikeudesta ja vaalikelpoisuudesta asukkaiden kokouksessa. Säännöksen soveltamisala laajennettaisiin koskemaan myös yhteistyöelintä ja yhteistyöelimen jäsenten valintaa. Lisäksi ehdotetaan, että yhteishallintoon äänioikeutettuina voisivat osallistua jo 15–17-vuotiaat vuokratalojen asukkaat, jos he ovat tehneet vuokrasopimuksen. On tärkeää, että itsenäisesti asuvat nuoret voisivat äänioikeutettuina osallistua yhteishallintoon. Vaalikelpoisuutta ei kuitenkaan ehdoteta, koska alaikäisen oikeustoimikelpoisuus on rajoitettua ja luottamustoimiin sisältyy huomattavia vastuita. 

Äänioikeutettuja olisivat asukkaiden lisäksi vuokrataloissa sijaitsevien liike- tai toimistotilojen välittömät haltijat siten, että heillä on kullakin liikehuoneistoa tai toimistotiloja kohden yksi ääni. Lisäys olisi selventävä eikä muuttaisi säännöksen nykyistä sisältöä. Säännöstä täsmennettäisiin myös siten, että liike- ja toimistotilojen välittömien haltijoiden tulisi olla vuokrataloyhteisön vuokralaisia. Vuokrataloyhteisön vuokralaisena ollessaan heillä on perusteltu suora intressi päästä vaikuttamaan asukkaiden kokouksessa. 

Pykälään lisättäisiin 2 momentiksi säännös, jonka mukaan yhteishallinnon luottamustehtävään valitun tulee olla luottamustehtävässä toimiessaan yhteisön asukas. Tämä olisi perusteltua, koska kyseessä on asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välinen yhteishallinto. Jos asukas muuttaa pois vuokrataloyhteisön asunnosta, hänen mandaattinsa asukkaiden edustamiseen ja luottamustehtävässä toimimiseen päättyisi. 

12 §. Päätöksenteko. Pykälä vastaisi voimassa olevan lain 9 §:ää laajennettuna asukastoimikunnasta myös muihin yhteishallintoelimiin. Ehdotetussa 1 momentissasäädettäisiin päätöksentekotavoista. Yhteishallinnossa voitaisiin päättää päätöksentekotavoista toisin. Myös menettelytavat voitaisiin päättää yhteishallinnossa. Esimerkiksi vaali voitaisiin toimittaa halutulla tavalla, kuten suljettuna lippuäänestyksenä, erillisessä äänestystilaisuudessa, postitse tai teknisen viestintävälineen avulla. Vaalin toteutuksessa tulisi ottaa huomioon yhdenvertaisuus, kuten aiemmin asukkaiden kokouksen järjestämisen yhteydessä on kuvattu. 

Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi toimielimen tai sen jäsenen erottamisesta. Toimielin, joka on nimittänyt toimielimen, jonka erottaminen on kyseessä tai jossa toimivan jäsenen erottaminen on kyseessä, voisi myös päättää erottamisesta. Ehdotussisältäisi sisällöllisen, asukastoimikunnan jäsenten erottamista koskevan muutoksen voimassa olevaan lakiin. Ehdotetun säännöksen mukaan asukastoimikunta tai sen jäsen, kuten muukin toimielin tai sen jäsen, voidaan erottaa kesken toimikauden asukkaiden kokouksen (tai muu toimielin tai jäsen sen nimittäneen toimielimen) päätöksellä, jota on kannattanut vähintään puolet kokouksessa läsnä olevista tai edustetuista äänioikeutetuista. Voimassa oleva laki on edellyttänyt äänten enemmistöä kaikista äänioikeutetuista, mikä on käytännössä osoittautunut mahdottomaksi toteuttaa, koska yhteishallintoon ja ylipäänsä asukastoimintaan osallistuu useimmiten vain vähemmistö asukkaista. 

Pykälään lisättäisiin 3 momentiksi viittaus yhdistyslain 5 lukuun kokouskäytäntöä koskevissa tarkemmissa säännöksissä. Yhdistyslakia on jo sovellettu analogisesti joihinkin kokouskäytäntöä koskeviin avoimiin kysymyksiin. Jotta yhteishallintolaki pysyisi kompaktina, ei lakia ole syytä laajentaa uusiin kokouskäytäntöihin. Sen sijaan voitaisiin soveltaa yhdistyslakia. Esimerkiksi yhdistyslain 31 §:ssä säädetään pöytäkirjan laatimisesta. Kokouksen puheenjohtajan tulee huolehtia siitä, että kokouksessa tehdyistä päätöksistä laaditaan pöytäkirja. Asukkailla, joilla olisi osallistumisoikeus kokoukseen, olisi oikeus saada pyynnöstä pöytäkirja nähtäväkseen. Pöytäkirjan toimittaminen saataville myös sähköisesti edistäisi tiedonkulkua. 

13 §. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus. Ehdotettu säännös vastaisi voimassa olevan lain 11 §:ää. Säännöstä täsmennettäisiin mainitsemalla yhteishallinnon toimielimet, joilla olisi oikeus saada tietoja viittaamalla lain sijaan kyseisten toimielinten oikeuksia käsitteleviin 6 ja 8 §:ään. Yhteishallinnon toimielimillä olisi oikeus saada ajantasaiset ja riittävät tiedot, joita ne tarvitsevat oikeuksiensa käyttämiseen. Tiedot olisi annettava mahdollisimman selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa ja visuaalisesti esitettynä, ja asukkaille on avattava tietojen merkitys päätöksenteolle. Erityisesti korjauksiin liittyvät ajankohtaiset tiedot ovat tärkeitä asukkaille ja kuuluvat tiedottamisvelvollisuuden piiriin. Tiedottamisessa tulisi ottaa huomioon tarpeet viestintään eri kielillä sekä kielilaki. Tiedonsaantia voivat rajoittaa tietosuoja ja yksityiselämän suoja sekä liikesalaisuudet niitä koskevien säännösten mukaisesti. 

Tiedot on annettava tilintarkastajan oikeiksi varmentamina, jos asukkaiden kokous, asukastoimikunta tai yhteistyöelin ne erityisestä syystä sellaisina pyytää. Lisäyksen tarkoituksena olisi, että pääsääntöisesti tietoja ei varmennettaisi, vaan varmennuspyyntö tehtäisiin vain perustellusta syystä, esimerkiksi, jos on syytä epäillä, että tiedoissa on virheitä tai että tilintarkastaja pystyy tuomaan olennaista lisää tietojen oikeellisuuteen yhteisön asiantuntemuksellaan. Kynnys varmennukseen ei tulisi olla korkea. Säännöksellä pyritään siihen, ettei turhia kustannuksia varmennuksesta syntyisi silloin, kun varmennus ei ole tarpeen. 

14 §. Valvonta, uhkasakkomenettely ja muutoksenhaku. Nykyisen voimassa olevan lain yleisen ohjauksen sijaan ehdotetaan valvontasäännöstä. ARAn valvonnan myötä yhteishallintolain noudattamisen valvontaa olisi mahdollista ryhdistää, sillä nykyinen valvontajärjestelmä sisältää kahden eri viranomaisen, ARAn ja Aluehallintoviraston toimivaltuuksia. ARAlla on ollut yhteishallinnon asiantuntemus yleisen ohjauksen kautta, mutta ei valvontavaltuutta. 

ARA on keskeinen asiantuntija yhteishallintoasioissa. Tästä syystä ehdotetaan luovuttavaksi Aluehallintoviraston ja ARAn kesken jaetusta toimivallasta. Aluehallintoviraston päätökset ovat pitkälti perustuneet ARAn asiantuntemukseen yhteishallintoasioissa jo nyt. Uhkasakkojärjestelmän katsotaan soveltuvan hyvin yhteishallintolain soveltamisen edistämiseen ja valvontaan. 

15 §. Kantelu. Lakiin ehdotetaan selventävää säännöstä, jonka mukaan yhteishallintolain noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä saa kannella ARAlle. Nykyinen Aluehallintovirastossa tapahtuva hakemusmenettely muuttuisi ARAssa tapahtuvaksi kantelumenettelyksi. Kanteluun annettuun vastaukseen ei saisi hakea muutosta valittamalla. Kantelu voi johtaa huomautukseen sekä valvontatoimenpiteisiin, jos asia sellaisia edellyttää. Esimerkiksi uhkasakkomenettely voisi käynnistyä kantelun kautta viranomaisen tietoon tulleen epäkohdan perusteella. 

Asukkaiden oikeusturvaa tehostettaisiin ARAn valvonnan kautta. Valvontavaltuuden ja uhkasakkomenettelyn avulla olisi mahdollista puuttua mahdollisiin yhteishallintolain vastaisiin toimintatapoihin tai lain säännösten noudattamatta jättämiseen sekä kanteluiden kautta tapahtuvien ilmoitusten ja ilmiantojen perusteella että oma-aloitteisen viranomaisvalvonnan kautta. Kantelut saattavat antaa pohjatietoa laajempaa viranomaislähtöistä valvontaa varten ja valvonnan suuntaamiseksi osana valvontatehtävää. Kanteluiden käsittelyn lisäksi valvontatehtävä käsittäisi ennaltaehkäisevät keinot, kuten tarkastussuunnitelman mukaiset tarkastukset ja muut tarkastukset, erilaisten muiden kuin kanteluiksi katsottavien ilmoitusten perusteella tapahtuva valvonta-asioiden käsittely, oma-aloitteisten valvonta-asioiden käsittely sekä informaatio-ohjaus. 

16 §. Voimaantulo. Lain ehdotetaan tulevaan voimaan 1.1.2024, jotta vuokrataloyhteisöillä ja ARAlla on riittävästi aikaa varautua uuden lain toimeenpanoon, sen vaatimaan perehtymiseen ja koulutukseen. Lakia sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa lainoitettuihin, valtion tukemiin vuokrataloihin niiden rajoitusaikana. Lain voimaan tullessa myös Aluehallintovirastossa vireillä olevat yhteishallintoasiat siirtyvät ARAn käsiteltäviksi. 

7.2  Tupakkalaki

2 §. Määritelmät. Pykälän 42 kohdassa viitataan yhteishallintolakiin. Viittaus korjattaisiin vastaamaan uutta ehdotettua lakia. Samassa kohdassa viitataan myös asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin (650/1990). Viittauksen lakinumero muutettaisiin vastaamaan 1.1.2022 voimaan tullutta asumisoikeusasunnoista annettua lakia (393/2021). 

11.1  Suhde talousarvioesitykseen

Esitys liittyy esitykseen valtion vuoden 2023 talousarvioksi ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä. Tarkemmat vaikutukset on kuvattu luvussa 4.2.1.