7.1
Laki yhteishallinnosta valtion tukemissa vuokrataloissa
1 §. Lain tarkoitus. Voimassa oleva yhteishallintolaki alkaa tarkoituspykälällä. Tarkoituspykälä ehdotetaan säilytettäväksi, koska se kuvaa ytimekkäästi yhteishallinnon ja yhteishallintolain taustalla olevan tarkoituksen, eikä kuvaus ole lainkaan vanhentunut. Tarkoituspykälän mukaan vuokratalojen asukkaiden ja omistajien yhteishallinnon tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Nämä tavoitteet ovat edelleen lain päätavoitteita. Erityisesti valtion tukemissa vuokrataloissa on tärkeää, että asukkaat pystyvät vaikuttamaan asumiseen ja lähiympäristöönsä liittyviin asioihin, ja samalla tämä osallistuminen tukee vuokratalojen taloudenhoitoa ja oikea-aikaisia korjauksia sekä viihtyisyyttä. Lisäksi asukkaiden osallistuminen edistää yhteisöllisyyttä, yhteistyötä ja tiedonvälitystä. Ottamalla käyttöön uusia sähköisiä menettelytapoja voidaan merkittävästi tehostaa toimintaa ja sen tarkoitusten saavuttamista sekä parantaa tiedonvälitystä. Sähköisillä menettelytavoilla tavoitellaan myös osallistumisaktiivisuuden kasvattamista.
Yhteishallinnon tarkoituksena olisi myös edistää vuokratalojen energiatehokkuutta ja kestävää asumista. Tällä tarkoitettaisiin sosiaalisesti, ekologisesti ja taloudellisesti kestävän kehityksen mukaista asumista. Asukkaat voisivat tehdä esityksiä asuntojen ja talojen vähähiilisyyteen ja energiatehokkuuteen tähtäävistä toimenpiteistä ja parannuksista, ja heillä olisi oikeus saada tietoa vuokra-asuntojen ja -talojen energiankäytöstä sekä energiansäästöstä ja vähähiilisyyden ja ympäristöystävällisyyden tavoitteista. Kestävän käytön teemoja voitaisiin nostaa esille sekä asukastoimikunnan että yhteistyöelimen toiminnan yhteydessä ja ne sisältyvät jäljempänä 6 ja 8 §:ään ehdotettuihin asukastoimikunnan ja yhteistyöelimen eri oikeuksiin.
Lain tarkoituksen saavuttamiseksi lain säännökset on muotoiltu joustonvaraa sisältäviksi yhteishallinnon rakenteissa ja sen toteuttamisessa. Lain tarkoituksen saavuttamiseksi tarvitaan erilaisia rakenteita erilaisissa vuokrataloyhteisöissä. Toisaalta asukkaiden vaikutus- ja osallistumismahdollisuuksien turvaaminen on keskeisintä lain uudistamisessa, mikä edellyttää tiettyjä rakenteita ja säännöksiä asukkaiden oikeuksista. Jotta lain tarkoitus toteutuisi, yhteishallinnon rakenteet tulisi jokaisessa yhteisössä räätälöidä lain puitteissa siten, että ne parhaiten toteuttavat lain tarkoitusta.
2 §. Lain soveltamisala.Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin lain soveltamisalasta. Soveltamisala pysyisi samana eli 1 momentin mukaisesti se olisi rajattu aravarajoituslaissa tai korkotukilaissa tarkoitettuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin valtion tukemiin vuokra-asuntoihin. Myös osaomistusasunnot ovat vuokra-asuntokäyttöaikanaan rajoitusten alaisia ja soveltavat yhteishallintolakia, jos ne on lainoitettu valtion tukemalla korkotukilainalla.
Lakia ei sovellettaisi jatkossakaan niin sanottuihin lyhyen korkotuen vuokratalokohteisiin, jotka on lainoitettu vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annetun lain (574/2016) nojalla. Kyseessä olevia kohteita koskee rajoitetut käyttö- ja luovutusrajoitukset, esimerkiksi vuokran määräytymistä koskevaa omakustannusperiaatetta ei ole säädetty, vaan vuokra määräytyy edellä mainitussa laissa säädetysti alkuvuokran ja sen sallittujen tarkistusten perusteella. Näistä syistä lyhyen korkotuen kohteisiin ei ole säädetty yhteishallintolain noudattamisvelvollisuutta, mutta lakia voidaan luonnollisesti omistajan päätöksellä noudattaa ja yhteishallintoa järjestää vapaaehtoiselta pohjalta, ja näin onkin toimittu.
Uutena säännöksenä soveltamisalaa koskevan pykälän 2 momenttiin ehdotetaan oikeustilan selvennykseksi rajausta, jonka mukaan erityisryhmäkohteissa olisi mahdollista sopeuttaa yhteishallinnon toteuttamistapoja kunkin erityisryhmän erityispiirteet huomioon ottaen. Tämän lain soveltamisesta voidaan poiketa siltä osin, kun sen soveltaminen ei ole tarkoituksenmukaista asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottaen taloissa, joissa asukkaina on erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi annetun lain 3 §:ssä tarkoitettuja erityisryhmiä. Tällöinkin on pyrittävä erityisjärjestelyin toteuttamaan lain tarkoitusta. Erityisjärjestelyjen tavoitteena tulee olla, että asukkaiden osallistumis- ja vaikutusmahdollisuudet toteutuvat parhaimmalla mahdollisella tavalla ottaen huomioon asukasryhmän erityispiirteet. Lakia voidaan soveltaa asukkaiden osallistumismahdollisuudet ja asukasrakenteen erityispiirteet huomioon ottavassa laajuudessa ja heidän tilanteeseensa parhaiten sopivalla tavalla. Jos asukkaat pystyvät osallistumaan yhteishallintoon, sitä tulee järjestää, ja jos taas eivät, esimerkiksi asukkaiden kokousta vastaava tilaisuus voidaan järjestää vuosittain omaisille ja edunvalvojille.
Myös opiskelija- ja nuorisoasunnot kuuluisivat erityisryhmäpoikkeuksen piiriin. Opiskelija-asunnoissa vaihtuvuus on suurta ja kaikilla asukkailla on käytössään sähköiset viestintävälineet, koska niitä tarvitaan opintojen suorittamisessa, joten opiskelija-asunnoissa voivat toimia esimerkiksi kokonaan sähköiset käytänteet. Esimerkiksi kutsujen lähettäminen kokouksiin ja asukkaiden kokoukset pienellä osallistujamäärällä sitovat turhaan opiskelija-asuntoyhteisöjen resursseja, kun niitä voitaisiin käyttää osallistumismahdollisuuksien toteuttamiseen paremmilla tavoilla. Esimerkiksi hallituksen asukasjäsenehdokkaat voi olla tarkoituksenmukaisempaa valita sähköisellä äänestyksellä asukkaiden kokouksen sijasta, jotta äänestys olisi edustavampi. Samoin voidaan hyödyntää esimerkiksi sähköistä asukasraatia ja asukaskyselyjä, jotta asukkaat tavoitettaisiin laajemmin. Opiskelijat eivät ole Suomen opiskelija-asunnot SOA ry:n teettämän selvityksen mukaan kiinnostuneita sitoutumaan asukastoimintaan, sen sijaan matalan kynnyksen satunnaisosallistuminen kiinnostaa opiskelijoita. Yhteishallintolain muille asukasryhmille tarpeelliset velvoitteet saattavat haitata toimivaa, omaehtoista asukastoimintaa ja aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia opiskelija-asuntoyhteisöille.
Opiskelija- ja nuorisoasuntoyhteisöissä on tarpeen poiketa kokoustamisen lisäksi myös yhteishallintolain säännöksistä, jotka koskevat kokousten järjestämisen aikaa ja toimikausia, koska asukkaiden asumisajat ovat lyhyitä, eivätkä asukkaat voi sitoutua toimintaan toimikausien ajalle. Myös hallitusedustajan valintamenettelystä voitaisiin poiketa siten, että esimerkiksi suora verkkoäänestys on mahdollinen. Käytäntöjen joustavuus on tärkeää, jotta yhteishallinnosta saadaan toimivaa ja asukkaat mukaan toimintaan heidän parhaaksi tunnistamallaan nopealla ja sähköisellä tavalla, joka ei vaadi ajallista sitoutumista. Yhteishallintoa voidaan toteuttaa parhaaksi katsottavalla tasolla joustavasti, jotta asukkaat saadaan innostettua mukaan toimintaan ja heidän osallistumis- ja vaikutusmahdollisuutensa turvataan mielekkäällä tavalla. Yhteishallintolain tarkoittamaa asukastoimintaa eri tasoilla voidaan korvata tiedottamisella, asukasraadeilla ja -kyselyillä, jos tämä on tehokkaampi tapa tavoittaa asukkaat. Varsinainen yhteistoiminta voi keskittyä yhteisöllisyyteen ja viihtyvyyteen ja asukastoimikuntia voidaan perustaa tarpeen mukaan. Asukastoimikuntien käsittelemiä asioita voidaan käsitellä yhteistyöelimessä, jos asukastoimikuntiin saadaan paremmin osallistujia nämä tehtävät siirtämällä. Nämä toimintatavat voivat toimia kokeiluina, joita kokeiluja voidaan myöhemmin niiden onnistuessa mahdollisesti laajentaa, kun yhä useampi pystyy tai haluaa osallistua joustavalla tavalla toimintaan. Näin yhteishallinto pystyy vastaamaan ajan vaatimuksiin ja asukasosallistumisen tasoa saadaan parannettua.
Ehdotetun pykälän 3 momentin mukaisesti ehdotetussa laissa vuokratalon tai vuokrataloja omistavaa yhteisöä, vuokrataloyhteisöä, koskien säädettyä sovelletaan myös vuokratalon tai vuokrataloja omistavaan säätiöön. Tätä säännöstä ehdotetaan, jotta vältyttäisiin ”yhteisö tai säätiö” –sanaparin toistamiselta myöhemmin laissa. Vuokratalojen omistajat ovat joko yhteisö- tai säätiömuotoisia, ja lakia sovellettaisiin kaikkiin edellä mainittuihin käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisiin vuokra-asuntoihin. Määritelmän mukaisesti yhteishallintolakia soveltavia vuokrataloyhteisöjä olisivat myös kunnat, jotka omistavat suoraan vuokra-asunnot. Yhteishallintolakia sovellettaisiin yhdenvertaisesti erilaisten omistajien omistamiin vuokrataloihin. Yhteishallintolakia sovellettaisiin samalla tavalla riippumatta siitä, millä tavalla vuokratalojen omistus on kunnassa tai muuten järjestetty.
Kuntien tytäryhteisöjen osalta palvelujen käyttäjien osallistumis- ja vaikuttamismahdollisuuksista säädetään myös kuntalain 22 §:ssä.
3 §.Toimintatavat ja yhteydenpito. Ehdotetussa pykälässä säädettäisiin toimintatavoista, jotka olisivat luomassa vaikuttavaa yhteishallintoa ja vastavuoroisuutta.
Yhteishallinnon tehtävien sisällön lisäksi olisi tarpeen säätää toimintatavoista, joita asukkaat odottavat vuokrataloyhteisöltä ja sen edustajilta. Vuokrataloyhteisön rooli on järjestää yhteishallinnon puitteet toimiviksi ja saada yhteishallinto käynnistymään. Asukkaiden osallistuminen yhteishallintoon on aina vapaaehtoista ja erittäin toivottavaa. Vuokrataloyhteisön ja asukkaiden yhteinen etu on, että asukkaat osallistuvat, muodostuu yhteisöllisyyttä ja taloista pidetään hyvää huolta. Yhteishallinnon avulla ajankohtaiset asiat tuodaan asukkaiden tietoon oikea-aikaisesti ja asukkaiden kannalta oikealla ja ymmärrettävällä tavalla. Vuokrataloyhteisön vastuulla on kouluttaa luottamustehtäviin, kuten hallitusjäsenyyteen, sekä jakaa tietoa yhteishallinnosta. Vuokrataloyhteisön talousasioihin tarvittaisiin myös perehdytystä, jotta asukkaat pääsevät osallistumaan talouden seurantaan.
Pykälään ehdotettaisiin 2momenttia vuokrataloyhteisön toimintatavoista asumiseen liittyvissä asioissa. Asukkaat ovat kokeneet vaikutusmahdollisuutensa yhteishallinnossa osittain rajoitetuksi, ja yhteishallinnolta odotetaan etenkin aitoa vuorovaikutusta, asukkaiden kuulemista ja vaikuttamista asioihin.
Asukkaita olisi kuultava heidän asumiseensa liittyvissä asioissa. Asukkaiden kuulemisen tulisi vaikuttaa päätöksentekoon, ja asukkaat olisi pidettävä ajan tasalla asian etenemisestä. Asukkaille olisi kerrottava, miten heidän palautteensa on otettu huomioon päätöksenteossa. Vuokrataloyhteisöllä tulisi olla selkeä tapa vastaanottaa asukkaiden palautteita, ja tästä tulisi viestiä tehokkaasti asukkaille. Asukkailta tuleva palaute tulisi käsitellä asianmukaisesti ja siihen tulisi antaa vastaus kohtuullisessa ajassa. Kohtuullinen aika tarkoittaa reagoimista asian kiireellisyyden edellyttämällä tavalla. Kiireellisiin asioihin olisi vastattava mahdollisimman nopeasti, kun taas kiireettömissä asioissa vastauksen saamiseen voisi kulua pidempi aika, asian luonteen mukaisesti. Ehdotetulla säännöksellä tarkoitetaan kohtuullista asioiden käsittelyä ja kohtuullista tiedottamista ja vastaamista.
Asukkaille on tärkeää, että heillä olisi vuokrataloyhteisössä tiedossaan yhteyshenkilö, joka voisi vastata heidän kysymyksiinsä yhteishallintoa koskevissa asioissa. Pykälän 4 momentiksi ehdotetaan säännöstä, jonka mukaan asukkailla tulisi olla nimetty yhteyshenkilö, johon he voisivat olla yhteydessä yhteishallintoasioissa. Lähtökohtaisesti myös asukkaiden puolesta luottamustehtävässä toimivan yhteyshenkilön tai edustajan yhteystiedot tulisi voida ilmoittaa asianomaisille asukkaille ja vuokrataloyhteisölle.
Ehdotetussa 5 momentissa säädettäisiin yhteishallintolain soveltamisesta välivuokraustilanteissa. Jos tilat on välivuokrattu, vuokrataloyhteisön on huolehdittava sopimusperusteisesti, että välivuokraaja noudattaa yhteishallintolakia. Omistaja vastaa yhteishallintolain noudattamisesta myös näissä tilanteissa. Vuokranantajan velvollisuuksista säädetään myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Ehdotetussa laissa säädetyt tiedonantovelvollisuudet koskevat vain yhteishallintoa, eikä niillä ole vaikutusta huoneenvuokralaissa säädettyihin vuokranantajan tiedottamisvelvollisuuksiin.
4 §.Asukkaiden kokous ja sen koolle kutsuminen. Pykälässä säädettäisiin yhteishallinnossa pakollisen asukkaiden kokouksen koollekutsumiseen liittyvistä menettelytavoista. Asukkaiden kokoukset järjestetään vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen kesken. Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitettaisiin yhden tai fyysisesti lähekkäin sijaitsevien muutaman talon muodostamaa kokonaisuutta, jonka vuokra muodostuu samalla tavalla ja joka on yleensä myös sama lainoituskohde eli samalla arava- tai korkotukilainalla lainoitettu kokonaisuus, joka on rakennettu samaan aikaan. Vuokranmääritysyksikkö voi kuitenkin muodostua myös useammasta lainoituskohteesta.
Kuten voimassa olevassa laissa (4 §), asukkaiden kokouksen kutsuisi koolle ensisijaisesti asukastoimikunta. Jos asukastoimikuntaa ei ole, kutsut hoitaisi vuokrataloyhteisö. Nykyisin kutsu on toimitettava viikkoa ennen kokousta, ehdotetussa säännöksessä kutsu olisi toimitettava kaksi viikkoa ennen kokousta. Kokouskutsun toimittaminen aiemmin voisi edesauttaa asukkaiden osallistumista kokoukseen.
Jos vuokranmääritysyksikössä ei ole aktiivista asukastoimintaa, voitaisiin asukkaiden kokous järjestää yhdistettynä läheisten vuokranmääritysyksiköiden vuosittaisen kokouksen kanssa. Tällöinkin asukkailla tulisi olla helppo pääsy kokoukseen lähellä omaa asuintaloa, jotta asukastoimintaa olisi mahdollista kehittyä. Tätä yhteiskokouksen mahdollisuutta tulisi käyttää vain niissä tapauksissa, joissa kokoukseen ei olisi aiemman vähäisen osallistujamäärän vuoksi odotettavissa juurikaan osallistujia. Näissä tapauksissa voitaisiin valita myös useamman vuokranmääritysyksikön yhteinen asukastoimikunta, jos osallistujia ei olisi tarpeeksi asukastoimikunnan perustamiseksi yhden vuokranmääritysyksikön sisältä.
Kutsussa on mainittava kokouksessa käsiteltävät asiat sekä kokouksen aika ja paikka, jos kokous järjestetään lähikokouksena, sekä mahdollisuudesta etäosallistumiseen kokoukseen. Verkkokokousta koskevassa kutsussa on mainittava käsiteltävien asioiden lisäksi kokouksen aika sekä osallistumisen edellytykset ja toteutus. Liitteenä tai verkkosivuilla tulee toimittaa kokouksen materiaalit saataville ennen kokousta ja kokouksen jälkeen. Kirjallinen kokouskutsu on toimitettava asunnon postiosoitteella tai sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Lisäksi kokouskutsu on oltava nähtävillä kiinteistön julkisessa tilassa. Kokouksessa saadaan päättää vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa.
Asukkaiden kokoukset voitaisiin järjestää myös hybridi- tai verkkokokouksena. Kun järjestetään kokouksia tietoliikenneyhteyksien tai muun teknisen viestintävälineen avulla, asukkaille olisi tarjottava opastusta digitalisiin toimintatapoihin ja myös lähiosallistumisen mahdollistamista olisi pidettävä pääsääntönä. Tällöin kokouksiin voitaisiin osallistua sekä paikan päällä että etänä teknisen viestintävälineen avulla. Näin varmistettaisiin kaikille asukkaille yhdenvertaiset mahdollisuudet osallistua kokoukseen, ellei kaikilla ole mahdollisuutta osallistua teknisen viestintävälineen avulla kokoukseen ja tätä haluta asukkaiden taholta. Verkkokokousten järjestämisessä tulisi ottaa huomioon, että oman talon asioihin on pystyttävä vaikuttamaan myös ilman sähköisiä viestintävälineitä. Mahdollisuudesta osallistua kokoukseen postin välityksellä tai teknisen viestintävälineen avulla on mainittava kokouskutsussa.
Kun tietoa voidaan jakaa verkossa sähköisesti, voidaan tiedonkulkua tehostaa ja kokousmateriaalit voivat olla verkossa etukäteen tutustuttavissa. Viestinnän ja materiaalien tulisi olla selkeitä ja ymmärrettävässä muodossa. Sähköiset viestintävälineet voisivat mahdollistaa myös esimerkiksi äänestämisen (esimerkiksi hallitusedustajan valinta), ja asukkaiden mielipiteitä voitaisiin kartoittaa sähköisillä pikagallupeilla. Vuokrataloyhteisön tulisi edistää sähköisiä menettelytapoja ja tarjota esimerkiksi verkkokokouksen mahdollistavia alustoja sähköiseen työskentelyyn. Laki mahdollistaisi sähköisen äänestämisen, joten kokoukseen etäyhteydellä osallistuvalle voitaisiin järjestää sähköinen äänestämismahdollisuus.
Kokousmateriaalit tulisi jakaa ennakkoon joko kokouskutsun liitteenä tai verkkosivuilla. Verkkosivut voivat olla myös suojatut, jolloin ainoastaan kokoukseen kutsutuille järjestetään pääsy verkkosivuille. Kokouskutsu voitaisiin asunnon postiosoitteen lisäksi toimittaa myös sähköpostilla, jos asukas on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa. Asukkaiden tulisi saada tieto kokouksessa tehdyistä päätöksistä, joten kokouksen materiaalit tulisi jakaa verkkosivuilla myös kokouksen jälkeen. Yhteishallinnossa tulisi ottaa huomioon asukkaiden moninaisuus ja eri kielet, joita asukkaat käyttävät. Kokousten tärkeimpien asioiden kääntämistarpeita voidaan harkita, kuten vuokrataloyhteisön muussakin viestinnässä.
Ehdotetun 2 momentin mukaisesti asukkaiden kokous voisi tehdä ehdotuksia vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa. Ehdotuksia voitaisiin tehdä esimerkiksi asukastoimikunnalle tai vuokrataloyhteisölle. Asukkaiden kokouksen olisi tärkeää saada kantansa kuuluviin asumiseen liittyvissä asioissa. Tämän säännöksen soveltamistarpeita voivat aiheuttaa esimerkiksi tilanteet, joissa asukastoimikuntaa tai edustajaa ei ole valittu tai asukkaiden kokous on eri mieltä asukastoimikunnan kanssa asiasta.
5 §. Asukastoimikunta. Ehdotettu pykälä vastaisi pääpiirteiltään sisällöllisesti voimassa olevan lain 7, 8 ja 15 §:ää. Asukastoimikunnan toimialaan kuuluisivat vuokranmääritysyksikön talon tai talojen asumisviihtyvyyden, yhteisöllisyyden ja turvallisuuden edistäminen. Mahdollisuudesta valita useampia asukastoimikuntia ehdotetaan luovuttavan. Asukastoimikuntia perustetaan yleensä käytännössä yksi. Jos tarvitaan erilaisia järjestely- tai muita toimikuntia, niitä voidaan perustaa vapaamuotoisesti. Asukastoimikunnan tai sen jäsenen erottamisesta säädettäisiin jäljempänä päätöksentekoa koskevassa ehdotetussa 12 §:ssä.
6 §.Asukastoimikunnan oikeudet. Ehdotettu pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 10 §:ää, jossa säädetään asukastoimikunnan tehtävistä. Pykälässä säädettäisiin vuokranmääritysyksikkökohtaisista yhteishallinnon oikeuksista. Keskiössä yhteishallinnossa olisivat vuokranmääritykseen ja korjauksiin liittyvien asioiden käsittely. Asukkailta tulee paras ja ajantasaisin tieto, jota voidaan hyödyntää korjauksien valmistelussa, toteutuksessa ja valvonnassa. Asukkaiden tulisi voida sopivalla tavalla osallistua vuokranmääritysyksikköä koskevan peruskorjaushankkeen suunnitteluun ja seurata sen etenemistä.
Vuokranmääritykseen liittyvät asiat kiinnostavat asukkaita. Etenkin hoitovuokran toteutuneet menot ja hoitojäämä kiinnostavat asukkaita, koska näistä kuluista osa on sellaisia, joihin asukkaat voivat omalla toiminnallaan vaikuttaa ja siten vaikuttaa ainakin välillisesti niistä syntyvään vuokrarasitteeseen. Myös huoltojärjestelmä ja -sopimukset ovat keskeisiä talon ylläpidossa ja vaikuttavat keskeisesti asumiseen. Asukkaille tulisi avata huoltosopimuksen sisältö ja huollon tehtävät. Sopimuksiin liittyvät hinnat ja palkkiot kuuluvat usein liikesalaisuuden piiriin.
Asukastoimikunnilla olisi edelleen oikeus tarkkailla asukkaiden ja muiden huoneistojen haltijoiden yhteiseen lukuun hoito-, huolto- ja korjaustoimenpiteiden suorittamista. Tämä toimivalta rajattaisiin yhteisiin tiloihin. Kyseinen toimivalta ei voi ulottua kotirauhan piiriin kuuluviin tiloihin. Tarkkailu on yhteishallinnon periaatteiden mukaisesti asukkaiden vapaaehtoinen, omistajan velvollisuuksia täydentävä keino seurata ja parantaa vuokratalojen hoitoa, huoltoa ja korjausten toteuttamista. Vastuu valvonnasta on kaikissa tapauksissa vuokrataloyhteisöllä. Erotukseksi rakennustöiden lakisääteisestä ja omistajan vastuuseen perustuvasta valvonnasta lain sanamuoto ehdotetaan muutettavaksi valvonnasta tarkkailuksi. Tällä sanamuodon muutoksella ei kuitenkaan muutettaisi oikeuden sisältöä, vaan kyse olisi lain sanamuotoon liittyvästä täsmennyksestä.
Asukastoimikunnan toimivallassa säilytettäisiin järjestyssäännöistä sekä yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättäminen olemassa olevissa puitteissa. Nämä päätöksenteko-oikeudet nähdään keskeisinä lähidemokratian piiriin kuuluvina oikeuksina, joten yhteistyöelimen aseman korostumisesta huolimatta näitä oikeuksia ei siirrettäisi yhteistyöelimelle. Järjestyssäännöistä päätettäisiin luonnollisesti olemassa olevan lainsäädännön puitteissa ja yhdenvertaisuusvaatimukset huomioon ottaen. Myös yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen jakamisperiaatteista päättämistä täsmennettäisiin siten, että päätöksiä voitaisiin tehdä vain olemassa olevissa puitteissa. Vuokraus- ja jakamisperiaatteisiin liittyy investointeja, kuten sähköisiä järjestelmiä, joita käytetään koko yhtiössä. Nämä järjestelmät ja muut tarkoituksenmukaisesti ja välttämättömästi yhtenäiset käytänteet luovat puitteet talokohtaiselle päätöksenteolle.
Yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteista päättäminen siirrettäisiin osallistumisoikeudeksi yhteistyöelimelle. Vuokrausperiaatteet eli autopaikka-, sauna- ja pesutupamaksuista päättäminen kuuluisi vuokrataloyhteisöille ja yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua päätöksentekoon näistä asioista. Asioissa, joista päätetään yhtiötasolla, yhteistyöelin on oikea taso osallistua valmisteluun ja käydä neuvotteluja.
Asukastoimikunnan osallistumisoikeuksista ehdotetaan poistettavaksi sovittelijana toimiminen häiriötilanteissa. Sovittelun katsotaan nykyisin kuuluvan sitä varten koulutetuille ammattihenkilöille, eikä asukastoimikunnan osallistumisesta ole tarvetta säätää laissa. Useissa yhtiöissä on asumisneuvoja tai vastaava toimihenkilö, joka pystyy auttamaan asukkaita esimerkiksi vuokranmaksuhäiriöissä tai muiden asumishäiriöiden tilanteissa. Asumisneuvonnan lakisääteistämistä valmistellaan. Lisäksi on olemassa naapuruussovitteluun erikoistuneita tahoja sekä uusia isännöintiin liittyviä naapuruussovittelumenetelmiä, jotka voivat auttaa ristiriitatilanteissa. Asukastoimikunta voi tarvittaessa olla mukana yleisissä toimenpiteissä esimerkiksi talon sisäiseen viestintään liittyen ilman lain sovittelusäännöstä.
Yhteisten tilojen käytöstä asukastoimikunta voisi päättää siinä tapauksessa, että tilat on tarkoitettu vain kyseiseen vuokranmääritysyksikköön kuuluvien talojen asukkaiden käyttöön. Tämä varaus olisi syytä lisätä lakiin, sillä nykyisin on olemassa muun muassa korttelikohtaisia tiloja, joiden käytöstä sovitaan taloyhtiöiden välisillä sopimuksilla sekä laajemmin vuokrataloyhteisössä käytössä olevia yhteiskäyttötiloja kuten kuntosaleja.
Asukastoimikunta voisi tehdä ehdotuksia edellä mainituissa asioissa ja muissa vuokranmääritysyksikön taloja koskevissa asioissa yhteistyöelimelle ja vuokrataloyhteisölle. Asukastoimikunnan ehdotukset voisivat sisältää esimerkiksi uusia käytännön periaatteita, jotka voitaisiin yhteistyöelimen tai vuokrataloyhteisön kautta laajentaa koko yhteisöön.
Asukastoimikunnan tai muun yhteishallinnon toimielimen tehtäviin voi kuulua, jos elin niin päättää, vapaamuotoisesti monenlaista toimintaa, esimerkiksi yhteisöllisyyteen, turvallisuuden ja viihtyisyyden edistämiseen sekä talkoiden ja muiden yhteisten tilaisuuksien järjestämiseen liittyvää toimintaa.
7 §. Yhteistyöelin. Vuokrataloja koskevat asiat päätetään usein kokonaisuutena vuokrataloyhteisön hallinnossa. Jotta asukkaat voisivat vaikuttaa omalta osaltaan näihin päätöksiin, tarvitaan yhteistyöelimen kaltaista kokoavaa, neuvottelevaa elintä. Yhteistyöelintä ei kuitenkaan ehdoteta pakolliseksi, vaan se voitaisiin perustaa yhteisöön asukkaiden tarpeen mukaan. Jotta kyseessä olisi aidosti yhteistyöelin, omistajan tulisi olla mukana yhteistyöelimen toiminnassa. Yhteistyöelimen tulisi olla jäsenmäärältään riittävä, mutta ei kuitenkaan liian suuri, jotta se pystyisi toimimaan. Tästä syystä ehdotetussa laissa on jätetty avoimeksi yhteistyöelimen valintatapa, joka olisi sopeutettavissa kyseiseen yhteisöön. Nykyiset toimivat rakenteet on myös pystyttävä säilyttämään. Lähtökohtaisesti asukastoimikunnan puheenjohtaja tai asukastoimikunnan sijasta valittu edustaja edustaisi asukastoimikuntaa yhteistyöelimessä ja yhteistyöelimen valinnassa. Yhteistyöelimen jäsenten kokoonpanon olisi hyvä olla alueellisesti, kiinteistötyypeittäin ja eri ikäisten talojen puolesta edustava.
Yhteistyöelimen tehtävänä olisi perehtyä yhteisöön ja sen toimintaan, toimia johdon keskustelukumppanina, auttaa valmistelussa ja tiedottaa asukkaille asioiden perusteista ja valmisteluprosesseista. Yhteistyöelin voisi roolissaan aktiivisesti välittää tietoa vuokrataloyhteisöltä koko asukaskunnalle sellaisissa asioissa, joissa tietoa voidaan jakaa ja on tarpeen tiedottaa. Rooli olisi molemminpuoliseen viestintään painottuva. Yhteistyöelimessä käsiteltäisiin asukkaita koskevia asioita, jolloin sen rooli olisi myös neuvoa-antava ja siten yhteisö saisi arvokasta tietoa ja tuntumaa asukkaiden mielipiteistä. Vuokrataloyhteisön tulisi toiminnassaan ottaa huomioon yhteistyöelimen kanta. Varsinainen päätösvalta ja vastuu päätöksistä olisi kuitenkin vuokrataloyhteisöllä.
Vuokrataloyhteisö korvaisi asukastoimintaan osallistumisesta aiheutuvat kohtuulliset matkakulut asukkaalle. Myös pieniä palkkioita varsinkin suuren työmäärän tehtävistä voidaan toki maksaa ilman lain säännöstä.
8 §. Yhteistyöelimen oikeudet. Yhteistyöelin osallistuisi yhteisten autopaikkojen, saunojen, pesutupien ja vastaavien tilojen vuokrausperiaatteiden laatimiseen. Autopaikkoihin, saunoihin ja pesutupiin liittyvistä maksuista olisi tarkoituksenmukaista päättää yhtenäisesti yhteisötasolla, ja yhteistyöelimen kautta asukkaat pääsisivät osallistumaan päätöksentekoon. Vastaavasti edellä ehdotetusti 6 §:n 6 kohdan mukaan asukastoimikunta päättäisi näiden tilojen jakamisperiaatteista olemassa olevissa puitteissa.
Ehdotetussa 1 momentissa listattaisiin yhteisön taloutta koskevat asiat, joiden käsittelyyn asukkailla olisi valitsemassaan muodossa oikeus osallistua. Yhteistyöelimellä olisi oikeus osallistua rahoitussuunnitelman, korjaussuunnitelman, korjausten, vuokranmäärityksen ja tasausperiaatteiden, talousarvion ja tilinpäätöksen sekä hankintojen ja investointien valmisteluun. Esimerkiksi huoltosopimukset ovat tärkeitä asumiselle ja seuraukset näkyvät asukkaiden arjessa. Siksi asukkaiden tulisi olla mukana hankintaprosessien valmistelussa ja asukkaiden toiveiden ja palautteen tulisi omalta osaltaan näkyä hankintojen toteuttamisessa.
Yhteistyöelin osallistuisi asumiseen liittyvien palvelujen hankinnan valmisteluun. Erilaiset asumiseen liittyvät palvelut ovat lisääntyneet ja asukkaiden näkökulma on keskeinen palvelujen hankintojen valmistelussa, erityisesti siksi, että palveluilla voi olla liittymäkohtia omakustannusvuokraan. Tästä syystä olisi tärkeää, että yhteistyöelin olisi mukana hankintojen valmistelussa. Yhteistyöelin osallistuisi vuokratalojen luovutusta, purkamista tai rajoituksista vapauttamista koskevien toimenpiteiden valmisteluun ja neuvotteluihin päätöksenteon jälkeen, koska näissä tapauksissa on kyse yksittäistä taloa tai yksittäisiä taloja koskevista asioista, joista voidaan tiedottaa vasta päätöksenteon jälkeen.
Asukkaat tarvitsevat tietoa kilpailutusten suunnittelusta ja prosessin etenemisestä, vaikka itse kilpailutuksesta ei voitaisi antaa tietoja liikesalaisuuden suojaamiseksi. Hankinnat ovat keskeinen vuokraan ja asumiseen vaikuttava tekijä. Vuokrataloyhteisön tulisi 2 momentin mukaisesti tiedottaa tulevista kilpailutuksista ja varata yhteistyöelimelle mahdollisuus esittää huomionsa niihin.
Yhteistyöelin olisi sopiva paikka omistajien ja asukkaiden väliseen mielipiteiden vaihtoon, keskusteluun, yhteiseen pohdiskeluun ja asukkaiden kannan kuulemiseen, mutta yhteistyöelimen työ ei toisaalta voi olla päällekkäistä hallituksen työskentelyn kanssa. Siksi yhteistyöelin olisi suuntaa antava neuvotteluelin, joka toisi laajojen ehdotettujen osallistumisoikeuksien mukaisesti asukkaat mukaan päätösten valmisteluun, mutta varsinaisista päätöksistä vastaisi yhteisön hallitus. Yhteistyöelimessä tulisi keskustella yhtenäisestä linjasta rakentavasti ja molemmat osapuolet huomioiden.
9 §. Asukkaiden edustus hallituksessa tai vastaavassa toimielimessä. Asukkaiden kokoukset valitsevat voimassa olevan lain mukaan ehdokkaansa vuokrataloyhteisön hallitukseen, ja asianomainen toimielin, osakeyhtiöissä yhtiökokous, valitsee ehdokkaista hallitusjäsenet, jotka edustavat asukkaita. Asukkaiden ehdottamia hallitusjäseniä tulee olla yksi, jos kyse on enintään neljän henkilön muodostamasta hallituksesta, ja kaksi, jos hallitusjäseniä on viisi tai enemmän. Näihin säännöksiin ei ehdoteta muutoksia. Hallitusjäsenyys on asukkaiden tärkeimpiä vaikuttamiskeinoja, vaikka asukasjäsenet ovat vähemmistönä hallituksessa ja asukasjäsenen asema voidaan kokea jossain määrin ristiriitaiseksi, koska asukas asuu tietyssä vuokranmääritysyksikössä, mutta vuokrataloyhteisön hallitus toimii kokonaisuutena ja osakeyhtiölain mukaisesti hallitus edistää vuokrataloyhteisön etua kokonaisuutena. Syvempää ristiriitaa ei kuitenkaan nähdä olevan, koska vuokrataloyhteisön ja asukkaan edut pitkällä aikavälillä ovat yhtenevät.
Yhteishallintolaki edellyttää, että asukkaiden kokoukset valitsevat asukkaiden ehdokkaat hallitusjäseniksi. Suurissa yhtiöissä asukasjäsenten valinta talokokousten valitsemista ehdokkaista suoraan on ehdokkaiden suuren lukumäärän vuoksi hankalasti toteutettavissa. Tästä syystä voitaisiin lakiehdotuksen mukaan joustaa asukkaiden kokousten suoraan vuokrataloyhteisölle esittämistä asukasehdokkaista. Koska luovutaan perusperiaatteesta, jonka mukaan asukkaiden kokoukset valitsevat ehdokkaat ja jokaisella talolla on tasavertaisesti mahdollisuus nimetä ehdokas, tulee varmistaa edustuksellisen järjestelmän selkeys ja tehokkuus, millä taataan suora yhteys asukkaiden kokousten ja hallituksen välillä asukasjäsenten nimeämisprosessissa. Sen vuoksi ehdotetaan, että yhteistyöelin tekisi tarvittaessa ehdokkaiden karsinnan tai vaaleilla voitaisiin valita lopulliset ehdokkaat asukkaiden kokousten valitsemista ehdokkaista. Asukkaiden kokous valitsisi ehdokkaat, joista yhteistyöelin tai vastaava asukkaiden elin voisi tai vaaleilla voitaisiin karsia ehdokkaita isoissa yhtiöissä, joissa ehdokkaita voi olla useita satoja. Jotta valittava hallituksen jäsen pystyy täysipainoisesti osallistumaan vaativaan hallitustyöskentelyyn ja antamaan oman panoksensa, tulee asettaa ehdolle riittävä määrä ehdokkaita, joista omistaja valitsee sopivimmat hallituksen jäseniksi. Jos hallituksen jäsenille valitaan myös varajäsenet, näin menetellään myös asukasjäsenten kohdalla. Asukkaiden valitsemia lopullisia ehdokkaita tulisi kaikissa tapauksissa olla enemmän kuin hallituksessa on asukasjäsenten paikkoja. Vuokrataloyhteisö vastaa asukasjäsenten perehdyttämisestä hallituksen jäsenenä toimimiseen.
Kunnan välittömässä omistuksessa olevan tässä laissa tarkoitetun vuokratalon hoitoa, kunnossapitoa tai talousarvion valmistelua ja täytäntöönpanoa koskevat asiat on hoidettava yhteistyössä tässä laissa tarkoitettujen yhteishallintoelinten kanssa.
Kuntalain 47 §:ssä säädetään, että kunnan tytäryhteisön hallituksen kokoonpanossa on otettava huomioon yhteisön toimialan edellyttämä riittävä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus. Säännös ei ole ristiriidassa yhteishallintolain edellyttämän asukasjäsenen tai asukasjäsenten valinnan kanssa, vaan hallituksen kokoonpanossa pystytään ottamaan huomioon sekä talouden ja liiketoiminnan asiantuntemus että valitsemaan asukkaista hallituksen toimintaan asukasnäkökulmaa täydentävä edustaja. Edellä mainittu asukasehdokkaiden riittävä määrä on tärkeä myös kuntalain 47 §:n asettamien vaatimusten täyttämisen kannalta.
10 §. Asukkaiden oikeus valvoa vuokranmääritysyksikön ja vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa. Voimassa olevan lain mukaisesti asukkaat ovat voineet valita vuokranmääritysyksikkökohtaisen talouden ja hallinnon valvojan. Tämä mahdollisuus säilytettäisiin ja sen lisäksi ehdotettaisiin lakiin mahdollisuutta valita yhteisökohtainen valvoja, joka voisi tarkastaa taloutta ja hallintoa koko yhteisön tasolla. Ehdotetun pykälän 1 momentin mukaan yhteistyöelimellä tai jos sitä ei ole, asukastoimikuntien puheenjohtajilla, on oikeus valita valvoja seuraamaan ja tarkastamaan vuokrataloyhteisön talouden ja hallinnon hoitoa.
Myös tilintarkastajaa voitaisiin hyödyntää valvonnassa. Yhtiön tilintarkastaja, joka tuntee yhtiön, voisi toimia myös asukastilintarkastajana eli tarkastaa myös laajemmin valtion tukemia vuokrataloja koskevan lainsäädännön noudattamista tai muuta asukkaita kiinnostavaa asiaa. Ylimääräisen, asukkaiden valitseman tilintarkastajan valintamahdollisuutta ei ehdoteta lainsäädäntöön, koska se lisäisi tilintarkastuksen kustannuksia ja mahdollisuus valita valvoja on kustannustehokkaampi tapa lisätä valvontaa. Sen sijaan, 3 momentin mukaisesti, jos vuokrataloyhteisön tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden toimesta tai tilintarkastaja on valittu yhteishallinnossa asukkaiden ehdottamista henkilöistä, hoitaa kyseinen tilintarkastaja myös valvojan tehtävät, jollei ole valittu erikseen myös valvojaa.
Valvoja valittaisiin tarkastamaan valitsijansa osoittamaa asia, esimerkiksi vuokranmääritykseen kuuluvaa asiaa. Näin vältettäisiin päällekkäisyys vuokrataloyhteisön lakisääteisen tilintarkastuksen kanssa ja päällekkäiset kustannukset. Yhteishallinnon nimeämä valvoja voisi keskittyä asukkaiden intressissä olevien asioiden, kuten omakustannusperiaatteen toteutumisen, tarkastamiseen yhteisössä.
Valvojalla olisi ehdotetun säännöksen mukaan oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tehtävän laatuun ja laajuuteen nähden on tarpeen sen hoitamiseksi. Tämä ehdotettu säännös on uusi. Pykälässä ei kuitenkaan ehdoteta määriteltäväksi pätevyyttä tarkemmin, vaan se olisi arvioitava tapauskohtaisesti. Valvojalta ei edellytetä vastaavaa taloudellisten tai oikeudellisten asioiden, laskentatoimen ja tilintarkastuksen tuntemusta kuin lakisääteisen tilintarkastuksen suorittavalta HT-, KHT- tai JHT-tilintarkastajalta. Valvojalta voidaan kuitenkin edellyttää sellaista yhtiön taloudellisten ja oikeudellisten perusasioiden tuntemusta, että hän kykenee riittävän luotettavalla tavalla hoitamaan valvojan tehtävää. Jos valvojaksi valittavalla henkilöllä on erityinen ammatillinen osaaminen tarkastustoimintaan, yleisistä periaatteista voi seurata, että häneltä edellytetään korkeampaa osaamista tarkastustehtävän suorittamisessa kuin henkilöltä, jolla tällaista osaamista ei ole. Tarkoituksena on, että edelleen myös asukkaat voisivat halutessaan toimia valvojana. Valvonnasta aiheutuneista kustannuksista vastaa vuokrataloyhteisö.
11 §. Äänioikeus ja vaalikelpoisuus. Pykälä vastaisi osittain voimassa olevan lain 5 §:ää, jossa säädetään äänioikeudesta ja vaalikelpoisuudesta asukkaiden kokouksessa. Säännöksen soveltamisala laajennettaisiin koskemaan myös yhteistyöelintä ja yhteistyöelimen jäsenten valintaa. Lisäksi ehdotetaan, että yhteishallintoon äänioikeutettuina voisivat osallistua jo 15–17-vuotiaat vuokratalojen asukkaat, jos he ovat tehneet vuokrasopimuksen. On tärkeää, että itsenäisesti asuvat nuoret voisivat äänioikeutettuina osallistua yhteishallintoon. Vaalikelpoisuutta ei kuitenkaan ehdoteta, koska alaikäisen oikeustoimikelpoisuus on rajoitettua ja luottamustoimiin sisältyy huomattavia vastuita.
Äänioikeutettuja olisivat asukkaiden lisäksi vuokrataloissa sijaitsevien liike- tai toimistotilojen välittömät haltijat siten, että heillä on kullakin liikehuoneistoa tai toimistotiloja kohden yksi ääni. Lisäys olisi selventävä eikä muuttaisi säännöksen nykyistä sisältöä. Säännöstä täsmennettäisiin myös siten, että liike- ja toimistotilojen välittömien haltijoiden tulisi olla vuokrataloyhteisön vuokralaisia. Vuokrataloyhteisön vuokralaisena ollessaan heillä on perusteltu suora intressi päästä vaikuttamaan asukkaiden kokouksessa.
Pykälään lisättäisiin 2 momentiksi säännös, jonka mukaan yhteishallinnon luottamustehtävään valitun tulee olla luottamustehtävässä toimiessaan yhteisön asukas. Tämä olisi perusteltua, koska kyseessä on asukkaiden ja vuokrataloyhteisön välinen yhteishallinto. Jos asukas muuttaa pois vuokrataloyhteisön asunnosta, hänen mandaattinsa asukkaiden edustamiseen ja luottamustehtävässä toimimiseen päättyisi.
12 §. Päätöksenteko. Pykälä vastaisi voimassa olevan lain 9 §:ää laajennettuna asukastoimikunnasta myös muihin yhteishallintoelimiin. Ehdotetussa 1 momentissasäädettäisiin päätöksentekotavoista. Yhteishallinnossa voitaisiin päättää päätöksentekotavoista toisin. Myös menettelytavat voitaisiin päättää yhteishallinnossa. Esimerkiksi vaali voitaisiin toimittaa halutulla tavalla, kuten suljettuna lippuäänestyksenä, erillisessä äänestystilaisuudessa, postitse tai teknisen viestintävälineen avulla. Vaalin toteutuksessa tulisi ottaa huomioon yhdenvertaisuus, kuten aiemmin asukkaiden kokouksen järjestämisen yhteydessä on kuvattu.
Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi toimielimen tai sen jäsenen erottamisesta. Toimielin, joka on nimittänyt toimielimen, jonka erottaminen on kyseessä tai jossa toimivan jäsenen erottaminen on kyseessä, voisi myös päättää erottamisesta. Ehdotussisältäisi sisällöllisen, asukastoimikunnan jäsenten erottamista koskevan muutoksen voimassa olevaan lakiin. Ehdotetun säännöksen mukaan asukastoimikunta tai sen jäsen, kuten muukin toimielin tai sen jäsen, voidaan erottaa kesken toimikauden asukkaiden kokouksen (tai muu toimielin tai jäsen sen nimittäneen toimielimen) päätöksellä, jota on kannattanut vähintään puolet kokouksessa läsnä olevista tai edustetuista äänioikeutetuista. Voimassa oleva laki on edellyttänyt äänten enemmistöä kaikista äänioikeutetuista, mikä on käytännössä osoittautunut mahdottomaksi toteuttaa, koska yhteishallintoon ja ylipäänsä asukastoimintaan osallistuu useimmiten vain vähemmistö asukkaista.
Pykälään lisättäisiin 3 momentiksi viittaus yhdistyslain 5 lukuun kokouskäytäntöä koskevissa tarkemmissa säännöksissä. Yhdistyslakia on jo sovellettu analogisesti joihinkin kokouskäytäntöä koskeviin avoimiin kysymyksiin. Jotta yhteishallintolaki pysyisi kompaktina, ei lakia ole syytä laajentaa uusiin kokouskäytäntöihin. Sen sijaan voitaisiin soveltaa yhdistyslakia. Esimerkiksi yhdistyslain 31 §:ssä säädetään pöytäkirjan laatimisesta. Kokouksen puheenjohtajan tulee huolehtia siitä, että kokouksessa tehdyistä päätöksistä laaditaan pöytäkirja. Asukkailla, joilla olisi osallistumisoikeus kokoukseen, olisi oikeus saada pyynnöstä pöytäkirja nähtäväkseen. Pöytäkirjan toimittaminen saataville myös sähköisesti edistäisi tiedonkulkua.
13 §. Tiedonsaantioikeus ja tiedottamisvelvollisuus. Ehdotettu säännös vastaisi voimassa olevan lain 11 §:ää. Säännöstä täsmennettäisiin mainitsemalla yhteishallinnon toimielimet, joilla olisi oikeus saada tietoja viittaamalla lain sijaan kyseisten toimielinten oikeuksia käsitteleviin 6 ja 8 §:ään. Yhteishallinnon toimielimillä olisi oikeus saada ajantasaiset ja riittävät tiedot, joita ne tarvitsevat oikeuksiensa käyttämiseen. Tiedot olisi annettava mahdollisimman selkeässä ja ymmärrettävässä muodossa ja visuaalisesti esitettynä, ja asukkaille on avattava tietojen merkitys päätöksenteolle. Erityisesti korjauksiin liittyvät ajankohtaiset tiedot ovat tärkeitä asukkaille ja kuuluvat tiedottamisvelvollisuuden piiriin. Tiedottamisessa tulisi ottaa huomioon tarpeet viestintään eri kielillä sekä kielilaki. Tiedonsaantia voivat rajoittaa tietosuoja ja yksityiselämän suoja sekä liikesalaisuudet niitä koskevien säännösten mukaisesti.
Tiedot on annettava tilintarkastajan oikeiksi varmentamina, jos asukkaiden kokous, asukastoimikunta tai yhteistyöelin ne erityisestä syystä sellaisina pyytää. Lisäyksen tarkoituksena olisi, että pääsääntöisesti tietoja ei varmennettaisi, vaan varmennuspyyntö tehtäisiin vain perustellusta syystä, esimerkiksi, jos on syytä epäillä, että tiedoissa on virheitä tai että tilintarkastaja pystyy tuomaan olennaista lisää tietojen oikeellisuuteen yhteisön asiantuntemuksellaan. Kynnys varmennukseen ei tulisi olla korkea. Säännöksellä pyritään siihen, ettei turhia kustannuksia varmennuksesta syntyisi silloin, kun varmennus ei ole tarpeen.
14 §. Valvonta, uhkasakkomenettely ja muutoksenhaku. Nykyisen voimassa olevan lain yleisen ohjauksen sijaan ehdotetaan valvontasäännöstä. ARAn valvonnan myötä yhteishallintolain noudattamisen valvontaa olisi mahdollista ryhdistää, sillä nykyinen valvontajärjestelmä sisältää kahden eri viranomaisen, ARAn ja Aluehallintoviraston toimivaltuuksia. ARAlla on ollut yhteishallinnon asiantuntemus yleisen ohjauksen kautta, mutta ei valvontavaltuutta.
ARA on keskeinen asiantuntija yhteishallintoasioissa. Tästä syystä ehdotetaan luovuttavaksi Aluehallintoviraston ja ARAn kesken jaetusta toimivallasta. Aluehallintoviraston päätökset ovat pitkälti perustuneet ARAn asiantuntemukseen yhteishallintoasioissa jo nyt. Uhkasakkojärjestelmän katsotaan soveltuvan hyvin yhteishallintolain soveltamisen edistämiseen ja valvontaan.
15 §. Kantelu. Lakiin ehdotetaan selventävää säännöstä, jonka mukaan yhteishallintolain noudattamiseen liittyvistä virheistä ja laiminlyönneistä saa kannella ARAlle. Nykyinen Aluehallintovirastossa tapahtuva hakemusmenettely muuttuisi ARAssa tapahtuvaksi kantelumenettelyksi. Kanteluun annettuun vastaukseen ei saisi hakea muutosta valittamalla. Kantelu voi johtaa huomautukseen sekä valvontatoimenpiteisiin, jos asia sellaisia edellyttää. Esimerkiksi uhkasakkomenettely voisi käynnistyä kantelun kautta viranomaisen tietoon tulleen epäkohdan perusteella.
Asukkaiden oikeusturvaa tehostettaisiin ARAn valvonnan kautta. Valvontavaltuuden ja uhkasakkomenettelyn avulla olisi mahdollista puuttua mahdollisiin yhteishallintolain vastaisiin toimintatapoihin tai lain säännösten noudattamatta jättämiseen sekä kanteluiden kautta tapahtuvien ilmoitusten ja ilmiantojen perusteella että oma-aloitteisen viranomaisvalvonnan kautta. Kantelut saattavat antaa pohjatietoa laajempaa viranomaislähtöistä valvontaa varten ja valvonnan suuntaamiseksi osana valvontatehtävää. Kanteluiden käsittelyn lisäksi valvontatehtävä käsittäisi ennaltaehkäisevät keinot, kuten tarkastussuunnitelman mukaiset tarkastukset ja muut tarkastukset, erilaisten muiden kuin kanteluiksi katsottavien ilmoitusten perusteella tapahtuva valvonta-asioiden käsittely, oma-aloitteisten valvonta-asioiden käsittely sekä informaatio-ohjaus.
16 §. Voimaantulo. Lain ehdotetaan tulevaan voimaan 1.1.2024, jotta vuokrataloyhteisöillä ja ARAlla on riittävästi aikaa varautua uuden lain toimeenpanoon, sen vaatimaan perehtymiseen ja koulutukseen. Lakia sovelletaan myös ennen lain voimaantuloa lainoitettuihin, valtion tukemiin vuokrataloihin niiden rajoitusaikana. Lain voimaan tullessa myös Aluehallintovirastossa vireillä olevat yhteishallintoasiat siirtyvät ARAn käsiteltäviksi.