Yleisperustelut

Hallituksen esityksen perusteluista ilmenevistä syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puoltaa lakiehdotusten hyväksymistä seuraavin huomautuksin sekä 1. ja 2. lakiehdotukseen esitetyin, lähinnä teknisin, muutosehdotuksin.

Yleistä

Voimassa olevassa kiinteistörahastolaissa kiinteistörahastolla tarkoitetaan julkista osakeyhtiötä, joka yhtiöjärjestyksensä mukaan harjoittaa yksinomaisena tai pääasiallisena liiketoimintanaan kiinteistörahastotoimintaa. Lain yhdeksänvuotisen voimassaolon aikana ei ole perustettu yhtään sen mukaista kiinteistörahastoa. Esityksen avulla pyritäänkin kehittämään yhteisen kiinteistösijoittamisen oikeudellisia rakenteita sijoitusrahastolakiin tehtävien erikoissijoitusrahastoa ja kiinteistörahastolakiin tehtäviä kommandiittiyhtiöitä koskevien muutosten avulla. Tavoitteena on luoda sijoitusrahasto- ja henkilöyhtiölainsäädäntöä hyödyntäviä uusia toimintamuotoja suomalaisten kiinteistöjen arvopaperistamiseksi. Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi myös osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen sääntelyä mm. siten, että sijoittaminen on mahdollista myös ETA-alueella sijaitseviin kiinteistöihin. Samoin ehdotetaan, että kiinteistörahasto voi harjoittaa sen muuhun toimintaan olennaisesti liittyvää toimintaa, jos se on omiaan edistämään omistajien etua.

Kiinteistöt ja infrastruktuuri muodostavat yli 70 prosenttia Suomen noin 560 miljardin euron kansallisvarallisuudesta. Kiinteistösijoitusten koko on noin 26 miljardia euroa, josta ulkomaiset tahot omistavat noin 4 miljardia euroa. Tämä on noin prosentti koko kiinteistövarallisuudestamme.

Talousvaliokunta yhtyy esityksen tavoitteisiin. Kiinteistömarkkinoiden kehityksen kannalta on tärkeää, että yhä laajemmat tahot saavat mahdollisuuden välilliseen kiinteistösijoittamiseen yhtenä sijoittamismuotona. Tällä on merkitystä sekä ulkomaisten investointien lisäämiseksi että piensijoittajien välillisten kiinteistösijoitusten mahdollistamiseksi. Kiinteistösijoittamiseen on kiinnitetty huomiota myös 11.1.2007 julkaistussa työeläkejärjestelmän kilpailuolosuhteita koskevassa raportissa (Sosiaali- ja terveysministeriön selvityksiä 2006:79), jossa tuodaan esille tarve kehittää rahastomuotoista kiinteistösijoittamista vaihtoehdoksi työeläkelaitosten tekemille yksittäisille kiinteistösijoituksille.

Esityksessä tuodaan esille myös yksityismetsien omistuksen pirstaloitumiskehitys ja ehdotetaan, että sijoitusrahastot voivat sijoittaa myös metsäomaisuuteen. Tähän on kiinnitetty huomiota maa- ja metsätalousvaliokunnan lausunnossa (MmVL 13/2006 vp). Valiokunta toteaa, että metsiä kiinteistösijoituksina luonnehtivat pitkäjänteisyys, pääoman suurehko sitoutuminen kasvavaan puustoon ja tästä aiheutuva heikko likviditeetti (maksukyky). Rahastomuotoisella omistuksella voidaan edistää omistuksen transaktioita (vaihdantaa) ja likviditeettiä, mikä nostaa omaisuuden markkina-arvoa. Valiokunta kuitenkin arvioi, ettei kiinteistörahastojen omistukseen liene hankittavissa markkinoilta suuria ja hyvin hoidettuja metsätiloja. Kiinteistörahastotoiminnalla ei myöskään voitane hidastaa tavallisten yksityisten metsätilojen pirstaloitumista. Metsäomaisuutta olisi pääosin hankittavissa metsäyhtiöiltä, kunnilta, seurakunnilta ja yhteismetsiltä.

Asiantuntijakannanotoissa on arvioitu, että uudet säännökset tuovat uusia vaihtoehtoja kiinteistösijoittamiseen, mutta niiden avulla ei kyetä merkittävässä määrin lisäämään kiinteistöjen arvopaperistamista. Tähän tarvitaan osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto, jonka verotus on kilpailukykyinen suoraan kiinteistösijoittamiseen verrattuna. Sijoitusrahastojen osalta on puolestaan kiinnitetty huomiota erityisesti ulkomaisten osuudenomistajien mahdollisuuteen rekisteröityä omaisuudenhoitotilien kautta.

Verotus

Kuten edellä on todettu, kiinteistörahastolain voimassaoloaikana ei ole perustettu yhtään sen mukaista julkista osakeyhtiötä. Asiantuntijoiden mukaan syynä on näiden yhtiöiden kahdenkertainen verotus suoraan kiinteistösijoittamiseen verrattuna. Vaihtoehtona on tuotu esille mahdollisuus ottaa Suomessa käyttöön REIT-malliin (Real Estate Investment Trust) perustuva lainsäädäntö. REIT on kiinteistösijoitusyhtiö, joka jakaa osakkailleen lähes kaikki toiminnasta kertyneet tuottonsa. Asetetut kriteerit täyttävä REIT ei yhteisönä maksa veroja, mutta sen maksamia korkoja, osinkoja, mahdollisia pääomavoittoja ja osuuksien myyntivoittoja verotetaan osakkaiden tulona. REIT-malliin perustuva järjestelmä on käytössä mm. Alankomaissa, Belgiassa ja Ranskassa. Kuluvan vuoden alussa se otettiin käyttöön Isossa-Britanniassa ja siihen ollaan siirtymässä myös Saksassa.

Nykyisen verotuskäytännön säilyttämistä on perusteltu erityisesti yhteisöoikeudellisilla ja tarkoituksenmukaisuussyillä. On tulkittu, että kiinteistösijoitustoimintaa harjoittavan osakeyhtiön verovapaus täyttää EY:n perustamissopimuksen 87 artiklassa tarkoitetun kielletyn valtiontuen edellytykset. REIT-malli asettaisi suomalaiset osakeyhtiöt verotuksellisesti eriarvoiseen asemaan sen mukaan, millä toimialalla ne toimivat. Järjestelyn ei tämän vuoksi ole katsottu noudattavan Suomen verojärjestelmän perusperiaatteita, joiden mukaisesti verotus ei saa vaikuttaa verovelvollisen käyttäytymiseen. Tämä olisi myös omiaan vääristämään eri toimialojen tasapuolisia kilpailuedellytyksiä. Perusteluna on myös viitattu kiinteistösijoitusten kasvuun ja katsottu, ettei ala tarvitse lisää tukitoimenpiteitä vaan pikemminkin ylikuumenemista hillitseviä toimenpiteitä.

Valiokuntakäsittelyn aikana on esitetty toisistaan täysin poikkeavia arvioita yhteisön valtiontukisääntöjen mahdollisesti asettamista esteistä verokohtelun muuttamiselle. Samoin on katsottu, että REIT-mallisen kiinteistösijoittamisen mahdollistaminen olisi omiaan tasaamaan kiinteistöjen hintoihin liittyvää suhdannevaihtelua. Tämä lisäisi markkinoiden vakautta ja toimivuutta. Kiinteistösijoittamisen kasvun on myös arvioitu parantavan asuntotuotannon ja asuntomarkkinoiden toimintaedellytyksiä sekä lisäävän markkinoiden läpinäkyvyyttä.

Edellä olevaan viitaten valiokunta katsoo, että osakeyhtiömuotoisen kiinteistösijoittamisen toimintaedellytysten parantaminen edellyttää lisätoimia. On vaikeaa nähdä, että kilpailukykyisiä toimintaedellytyksiä kyetään luomaan muutoin kuin verotusta muuttamalla. Jos osakeyhtiömuotoista kiinteistörahastotoimintaa ei saada toimivaksi järjestelmäksi, on valiokunnan näkemyksen mukaan oletettavaa, ettei Suomeen myöskään saada tälle sektorille merkittäviä ulkomaisia sijoituksia ja että myös suomalaiset sijoitukset suuntautuvat enenevässä määrin ulkomaisiin kehittyviin kiinteistörahastoihin. Valiokunta ehdottaa tämän vuoksi eduskunnan hyväksyttäväksi lausumaa, jonka mukaisesti hallituksen edellytetään ryhtyvän toimenpiteisiin osakeyhtiömuotoisten kiinteistörahastojen verotukseen liittyvien ongelmien poistamiseksi siten, että näiden rahastojen kilpailukykyiset toimintaedellytykset voidaan turvata (Valiokunnan lausumaehdotus).

Arvopaperien välillinen hallinta

Eduskunta on sijoitusrahastolain muuttamista koskeneen hallituksen esityksen (HE 110/2003 vp) käsittelyn yhteydessä antamassaan lausumassa (EV 12/2004 vp) edellyttänyt, että hallitus ratkaisee arvopapereiden välilliseen säilytykseen arvo-osuusjärjestelmän ulkopuolella liittyvät oikeudelliset kysymykset siten, että eri osapuolten oikeudet ja velvollisuudet säännellään luotettavalla tavalla, ja valmistelee niistä esitykset eduskunnalle. Talousvaliokunta on kiinnittänyt asiaan huomiota myös komission sijoitusrahastolainsäädännön kehittämistä koskevasta vihreästä kirjasta antamassaan lausunnossa (TaVL 1/2006 vp).

Esityksen mukaan syyt selvitystyön viivästymiseen johtuvat erityisesti arvopapereiden välillistä hallintaa koskevaan kansainväliseen yleissopimukseen liittyvien neuvottelujen pitkittymisestä. Asian valiokuntakäsittelyn aikana on kuitenkin katsottu, että kuluvana vuonna voidaan selvittää edellytykset sijoitusrahastojen hallintarekisteriä koskevaksi erillisratkaisuksi. Talousvaliokunta kiirehtii selvityksen tekemistä.