1.1
Kiinteistönmuodostamislaki
2 §. Pykälään sisältyvät laissa käytetyt määritelmät. Pykälän 1 momentin 1 kohtaan sisältyvät kiinteistön ja sen ulottuvuuden määrittelyt. Mainitut määritelmät on kuitenkin tehty kaksiulotteiseen kiinteistöjärjestelmään perustuvan kiinteistöjaotuksen lähtökohdista. Kiinteistöllä tarkoitetaan voimassa olevan lain mukaan sellaista itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka kiinteistörekisterilain (392/1985) nojalla on merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisteriin. Kiinteistö on siten lainkohdassa määritelty viittauksella kiinteistörekisterilakiin ja sen mukaiseen velvollisuuteen merkitä tietyt yksiköt kiinteistöinä kiinteistörekisteriin.
Määritelmään sisältyy nykymuodossaan edellytys siitä, että rekisteriin kiinteistörekisterilain perusteella merkittävän kokonaisuuden tulee olla maanomistuksen yksikkö. Mainittu vaatimus ei kuitenkaan perustu kiinteistörekisterilakiin, vaan sisältyy ainoastaan kiinteistönmuodostamislakiin.
Perinteisessä kaksiulotteisessa kiinteistöjärjestelmässä vaatimus kiinteistön yhteydestä konkreettiseen maa-alueeseen on ollut looginen, sillä kiinteistöillä on käytännössä tarkoitettu vain tietyin tavoin yksilöityjä maanpinnan osia. Kolmiulotteisen kiinteistön näkökulmasta vaatimus maa-alueesta on kuitenkin ongelmallinen. Kiinteistörekisterilakiin esitettävällä muutoksella mahdollistettaisiin rekisteriin merkintä kiinteistöinä myös sellaisten rajoiltaan sekä vaaka- että pystysuunnassa määrättyjen kokonaisuuksien osalta, joihin ei sisälly lainkaan varsinaista maa-aluetta (kolmiulotteiset kiinteistöt).
Kiinteistönmuodostamislain kiinteistökäsite on tarkoitus jatkossakin säilyttää yhdenmukaisena suhteessa kiinteistörekisterilakiin nykyisenkaltaisen viittaussäännöksen kautta. Kiinteistörekisterilaissa tarkoitetut kolmiulotteiset kiinteistöt olisivat siten jatkossa myös kiinteistönmuodostamislain näkökulmasta kiinteistöjä. Tästä syystä kiinteistönmuodostamislain 2 pykälän 1 momentin 1 kohdan ensimmäiseen lauseeseen lisättäisiin maininta siitä, että kiinteistöllä tarkoitetaan laissa maanomistuksen yksiköiden lisäksi myös muita kiinteistöinä kiinteistörekisteriin merkittäviä yksiköitä. Tämä säilyttäisi KML:n ja KRL:n kiinteistökäsitteiden nykyisenkaltaisen yhteyden ja mahdollistaisi voimassa olevan kiinteistöjä koskevan sääntelyn soveltamisen suurelta osin muuttumattomana.
Samaan säännöksen kohtaan sisältyvään kiinteistön ulottuvuuden määritelmään muutoksella ei olisi vaikutuksia, vaan kolmiulotteisesti määritellyn kiinteistön ulottuvuus olisi määritelmällisesti täysin yhteneväinen perinteisten maan pinnan tasossa olevien kiinteistöjen kanssa.
Kolmiulotteinen kiinteistö voisi olla kiinteistörekisterilain mukaan tontti, yleinen alue tai lunastusyksikkö. Lainvoimaiseen asemakaavaan ei kolmiulotteistenkaan kiinteistöjen tapauksessa liittyisi välitöntä kiinteistönmuodostamisvaikutusta, vaan jokainen 3D-kiinteistö olisi aina muodostettava kiinteistörekisterilaissa tarkoitetuksi rekisteriyksiköksi kiinteistötoimituksessa, käytännössä lohkomisessa.
Kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen ei olisi mahdollista muualla kuin asemakaava-alueella. Asemakaavan laatiminen yksin kunnalle kuuluvana tehtävänä estäisi käytännössä sen, että 3D-kiinteistöjä muodostettaisiin muille alueille. Asemakaavassa on lisäksi mahdollista luontevasti määrittää maanpinnan ala- tai yläpuolisen tilan koordinaatein (x, y, z) osoitettu sijainti ja sen ulottuvuus voidaan siten esittää yleisesti ymmärrettävällä tavalla. Asemakaavan lopullinen toteuttaminen tapahtuisi rakennuskorttelissa normaalisti sitovan tonttijaon hyväksymisen jälkeen ja yksinomaan tonttijakoon perustuvan lohkomisen jälkeen. Asemakaavan laatimiseen liittyvät vuorovaikutusta, kuulemista ja ympäristövaikutusten arviointia koskevat sitovat menettelytapasäännökset tulisivat prosessin kautta osaksi suunnittelutyötä ja vahvistaisivat kolmansien osapuolten intressien huomioon ottamista. Asemakaavan ollessa siihen soveltuva voitaisiin ehdotuksen mukaan jatkossa muodostaa esineoikeudellisesti uusia kiinteistöyksiköitä. Käytännössä hyvin tarkalla tasolla tällaisen yksikön rajat määriteltäisiin sitovassa tonttijaossa, joka voidaan laatia myös erillisenä. Kiinteistötoimituksessa muodostetun 3D-kiinteistön rajat määrittelevät yleensä sen, mitä 3D-kiinteistöön ainesosana kuuluu. Sanottu koskee esimerkiksi maanpinnan yläpuolista 3D-kiinteistön rajojen sisäpuolella olevaa rakennuksen osaa, vaikka rakennus kokonaisuutena on liitetty 3D-kiinteistön alapuolisen peruskiinteistön maapohjaan.
Maanalainen 3D-kiinteistö ei käsittäisi pelkästään maan alle louhittua avointa tilaa, vaan siihen luettaisiin ainesosina tietyt tilaa rajoittavat seinät, katto ja lattia, joiden paksuus osoitettaisiin asemakaavaan merkityillä koordinaateilla tai vastaavilla määräyksillä turvallisuusnäkökohdat huomioon ottaen. Näin saavutettaisiin kaksi tavoitetta. Toisaalta kiinteistörekisteriin merkitty kolmiulotteinen kiinteistö ei ole avoin tila, vaan fyysisesti määriteltävissä oleva esine, ja toisaalta tällaiseen maanalaiseen 3D-kiinteistöön sisältyisi sen säilymisen turvaava koskemattomaksi jäävä ympäröivä vyöhyke.
Maanpinnan (peruskiinteistöjaotuksen) yläpuolelle tulevan kolmiulotteisen kiinteistön ulottuvuus perustuu horisontaalisesti asemakaavassa osoitetuttuun aluevaraukseen ja vertikaalisesti asemakaavassa osoitetuttuun rakennusoikeuteen (kerrosala ja kerrosluku). Rakennuskorttelissa 3D-kiinteistön ulottuvuus tarkentuu tonttijaossa. 3D-kiinteistön lopullinen tarkka sijainti määräytyy vasta rakentamisen suunnittelu- ja toteutusvaiheessa. Kiinteistörekisterin tunnistetietoihin sisällytettäisiin 3D-kiinteistön osalta muun muassa tiedot sen tasosijainnista, ala- ja yläpuolisista kiinteistöistä, korkeusasemasta sekä erillinen liitetiedosto, joka sisältäisi 3D-kiinteistön kolmiulotteisen mallin.
Oikeudellisesti maanalainen kolmiulotteinen kiinteistö erotettaisiin omaksi rekisteriyksikökseen peruskiinteistöön kohdistuvasta omistusoikeudesta joko peruskiinteistön omistajan kanssa tehtävän sopimuksen perusteella (MK 2:1:ssä tarkoitetulla luovutuksella) tai poikkeustapauksissa kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (603/1977) nojalla lunastustoimituksessa. Myös KML 62 §:ssä säädetty tontinosan lunastaminen olisi mahdollinen, kuten 62 a ja 62 b §:n lunastusmenettelyt. Teknisesti maanalainen kiinteistö tai peruskiinteistön yläpuolinen kiinteistö erotettaisiin kiinteistötoimituksessa, useimmiten lohkomalla. Lohkominen olisi tarvittaessa myös mahdollista omistajalle itselleen tulevaa tarvetta varten. Yhteisomistuksen purkamistilanteessa olisi mahdollinen yhteisomistuksen purkamis- tai järjestelysopimuksen ja siihen liittyvän lohkomistoimituksen ohella myös halkomistoimituksen suorittaminen.
20 §. Lain 20 §:ssä on määritelty lohkomisen sisältö ja tarkoitus ja lisäksi määritelty yhteislohkominen. Kolmiulotteisten kiinteistöjen muodostamisen tullessa mahdolliseksi, esitetään muutettavaksi lohkomista sekä määräalaa koskevaa sääntelyä siten, että se soveltuisi käytettäväksi myös kolmiulotteisesti määriteltyjen kokonaisuuksien lohkomiseen. Kiinteistöjärjestelmän yhtenäisyyden ja toimivuuden kannalta on oleellista, että kolmiulotteisesti määritellyt kiinteistöt olisivat oikeudellisilta ominaisuuksiltaan tässäkin yhteydessä mahdollisimman yhdenmukaisia perinteisten kiinteistöjen kanssa. Lain 20 §:n 1 momenttiin lisättäisiin tästä syystä maininta siitä, että rekisteriyksiköstä voidaan rajoiltaan määrätyn alueen ohella myös ”ulottuvuuksiltaan vaaka- ja pystysuunnassa määrätty kokonaisuus” muodostaa eri kiinteistöksi tai siirtää ennestään olevaan kiinteistöön lohkomalla.
Kolmiulotteisesti määritellyn kiinteistön muodostaminen olisi kiinteistörekisterilain 2 §:n mukaisesti sidoksissa asemakaavaan sekä tonttijakoon. Kolmiulotteisia kiinteistöjä yleensä voitaisiin muodostaa vain, ellei kaavasta muuta johdu sekä tontteja vain, jos ne sisältyvät sitovaan tonttijakoon. Kolmiulotteiset kiinteistön osan luovutukset perustuisivat käytännössä aina vahvaan käsitykseen kaavoituksen sisällöstä. Kolmiulotteisesti määritellynkään määräalan osalta kiinteistöjen kirjaamisviranomaiselle ei lainsäädännössä kuitenkaan asetettaisi velvollisuutta arvioida kiinteistönmuodostamisen mahdollisuuksia vaihdannan kohteena olevan määräalan osalta. Riski siitä, että määräalasta ei ole mahdollista muodostaa lopullista kolmiulotteisesti määriteltyä kiinteistöä, olisi siten luovutuksen osapuolilla itsellään kuten perinteistenkin kiinteistöjen osalta.
Lain 20 §:n toisen virkkeen mukaan tonttia muodostettaessa voidaan toimitusmiesten päätöksellä poiketa tonttijaosta vähäisessä määrin siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään. Silloin kun 3D-kiinteistöt muodostettaisiin lohkomalla ne yhdestä tai useammasta kaksiulotteisesta ”peruskiinteistöstä”, tulisi mainittua säännöstä tulkita 3D-kiinteistöjen osalta siten, että poikkeaminen on mahdollista vain saman peruskiinteistön tai samojen peruskiinteistöjen alueella.
25 §. Kiinteistönmuodostamislakia sovelletaan myös yhteismetsää koskeviin kiinteistötoimituksiin, jollei erikseen säädetä toisin. Lain 25 § sisältää säännökset panttioikeuden haltijan oikeudellisen aseman turvaamisesta yhteisen alueen lohkomisessa. Kun yhteismetsälain (109/2003) 37 § sisältää oman säännöksen panttioikeuden haltijan oikeudellisen aseman turvaamisesta tilanteessa, jossa yhteismetsästä luovutetaan alue tai yhteismetsä myydään, ei myytyä yhteismetsää tai siitä luovutettua aluetta lohkottaessa ole tarpeen soveltaa kiinteistönmuodostamislain 25 §:n 1 ja 2 momentin säännöksiä. Kun yhteismetsälaki (37/1991) on kokonaisuudessaan kumottu 1 päivänä maaliskuuta 2003 voimaan tulleella yhteismetsälailla 109/2003, pykälän 3 momentin viittaussäännös esitetään tarkistettavaksi voimassa olevaa yhteismetsälakia ja sen vastaavia säännöksiä koskevaksi.
85 §. Kiinteistönmuodostamislain voimassa oleva 85 §:ää ehdotetaan tarkistettavaksi teknisesti siten, että säännöksen sisältämä viittaus kumottuun yhteismetsälakiin (37/1991) tarkistetaan viittaukseksi voimassa olevaan yhteismetsälakiin 109/2003.
154 §. Voimassa olevassa laissa säädetään kiinteistöoikeudellisen tyyppipakkoperiaatteen mukaisesti tarkasti niistä rasitetyypeistä, joita voidaan perustaa kiinteistötoimituksissa ja joita voidaan merkitä kiinteistörekisteriin. Kun asemakaavassa määrätään maanpäällisen tai -alaisen kolmiulotteisen kiinteistön muodostamisesta, kaavan laatimisen yhteydessä tulisi ensisijaisesti ratkaista ne järjestelyt, jotka ovat tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön tarkoituksenmukaisen käyttämisen turvaamiseksi. Erityisesti 3D-kiinteistöjen osalta kulkuyhteyksien järjestäminen tulisi olemaan useissa tapauksissa erikseen ratkaistava kysymys.
3D-kiinteistöä koskevat kulkuyhteysjärjestelyt voidaan järjestää maankäyttö- ja rakennuslain 164 §:ssä tai ehdotettavassa 164 a §:ssä säädetyin kiinteistöjen yhteisjärjestelyin. Jos kulkuyhteys olisi mahdollista järjestää toisella kiinteistöllä olevaa rakennusta tai rakennelmaa hyödyntäen, tulisi kyseeseen MRL:n 158 §:ssä säännelty rakennusrasite.
Joissain tilanteissa kulkuyhteyden järjestämiseksi olisi kuitenkin tarkoituksenmukaista käyttää KML:n mukaisia kiinteistörasitteita, joihin liittyy oikeus käyttää tietyllä tavalla toisen kiinteistön aluetta. Tämän mahdollistamiseksi ehdotetaan KML 154 pykälän 1 momentin 11 kohta muotoiltavaksi uudelleen siten, että kiinteistölle kulkuyhteyttä varten tarvittava alue asemakaava-alueella voisi jatkossa olla myös kolmiulotteisesti määritelty.
1.3
Maankäyttö- ja rakennuslaki
78 §.Tonttijako. Pykälässä säädetään tonttijaosta. Sen toisen momentin loppuun ehdotetaan uutta virkettä, josta käy ilmi mahdollisuus kolmiulotteiseen tonttijakoon ja kiinteistönmuodostamiseen. Siinä todettaisiin, että sitova tonttijako voi olla kokonaan tai osittain kaksiulotteinen tai kolmiulotteinen. Sitovassa tonttijaossa on mahdollista tehdä monenlaisia ja sekamuotoisiakin ratkaisuja tonttien vaaka- ja pystysuuntaisten rajojen suhteen, järjestelmä olisi tältä osin joustava.
Pykälän viimeinen momentti, jossa on kielto soveltaa tonttijakoa koskevia säännöksiä maanalaisen asemakaavan alueella, ehdotetaan kumottavaksi. Tämän seurauksena maanalaisissakin asemakaavoissa olevat rakentamistoimintaan varatut alueet voitaisiin jakaa tonteiksi, milloin se on tarpeen maankäytön järjestämiseksi.
Uudistusta ehdotetaan, koska kaupunkirakenne laajenee yhä useammin maan alle. Maanalaisen tilan käyttö ilmoitetaan asemakaavassa yleensä kolmiulotteisesti niin, että kaavamääräyksin määritetään alueen, esimerkiksi liikennealueen, vertikaalinen suhde ja korkeusasema suhteessa saman alueen eri kerroksissa sijaitseviin muihin toimintoihin ja maan pinnalla olevaan toimintaan. Kolmiulotteisten kiinteistöjen muodostamisen avulla näitä maanalaisia tiloja voitaisiin jakaa kolmiulotteisiksi omistusoikeusyksiköiksi noudattaen kaavassa ja tonttijaossa osoitettuja kortteli- ja kiinteistörajoja.
79 §. Erillisen tonttijaon laatiminen. Pykälässä säädetään erillisestä tonttijaosta. Sen 2 momentin mukaan valmisteltaessa erillistä tonttijakoa on kuultava tonttijakoalueen ja siihen rajoittuvien kiinteistöjen omistajia ja haltijoita sekä myös vastapäisen kiinteistön omistajaa ja haltijaa, jos päätös voi olennaisesti vaikuttaa vastapäisen kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen.
Säännöstä ehdotetaan muutettavaksi kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen vuoksi lisäämällä siihen uusi 3 momentti. Samalla nykyinen 3 momentti tonttijaon laatijan pätevyydestä siirtyisi pykälän 4 momentiksi. Lisäksi pykälään sisältyvät asetuksenantovaltuudet siirrettäisiin uuteen 5 momenttiin. Uuden 3 momentin mukaan muutakin tonttijaon ulkopuolista kuin 2 momentissa tarkoitettua kiinteistönomistajaa olisi kuultava, jos päätös voisi olennaisesti vaikuttaa tällaisen kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen. Uutta momenttia sovelletaan vain, jos tonttijako tehdään kortteliin, jota koskee jo aikaisemmin tehty kolmiulotteinen tonttijako. Tämä rajoitus on kirjoitettu säännökseen. Samoin säännöksessä tuodaan esille, että kuulemisen piiriin mahdollisesti tuleva kiinteistö voisi sijaita tonttijakoalueen ylä- tai alapuolella tai sen sivulla. Kiinteistöjen sijainnin ilmoittaminen ei käytännössä rajaa momentin soveltamisalaa, mutta se tuo esille sen tosiasian, että kolmiulotteiset kiinteistöt voivat sijaita toistensa ala- ja yläpuolella tai rinnakkain, myös irti maan pinnasta ja olematta rajanaapureita.
Tavoitteena uudelle sääntelylle on varmistaa, että erillisessä tonttijakomenettelyssä kuullaan myös muita kuin tonttijakoalueeseen välittömästi rajautuvien kiinteistöjen omistajia, jos olennaisen vaikutuksen ehto täyttyy. Säännös olisi tarpeen hankkeen ylä- tai alapuolella tai siihen nähden rinnakkain sijaitsevien kiinteistöjen omistajien kuulemisen turvaamiseksi erityisesti silloin, kun kiinteistöt sijaitsevat tai voivat sijaita samassa rakennuksessa ja niiden käyttö on riippuvainen tonttijakoalueen kiinteistöjen käytöstä.
Pykälän 2 momentissa on säädetty tonttijaon laatimista koskevasta asetuksenantovaltuudesta. Tätä on käytetty maankäyttö- ja rakennusasetuksen 37 §:n valtuussäännöksenä. Kyseisessä asetuksen 37 §:ssä on säädetty velvollisuudesta rajata tontti tonttijaossa katualueeseen. Lisäksi siinä on säädetty niistä tarkemmista perusteista, joiden avulla määritellään tonttien muoto ja koko. Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen vuoksi asetusta on tarpeen muuttaa katualueeseen rajoittumisen osalta, koska samassa rakennuksessa olevien kiinteistöjen kulkuyhteyksiä ei ole aina tarkoitus järjestää niin, että jokaisella olisi itsenäinen kulku suoraan katualueelle. Pykälässä tällä hetkellä olevat poikkeukset kulkuyhteysvaatimuksesta eivät olisi riittävät 3D-kiinteistöjä sisältävissä rakennuksissa. Näin ollen säännöstä on tarpeen muuttaa niin, että asetuksen vaatimuksia kulkuyhteyksien osalta ei sovellettaisi lainkaan 3D-kiinteistöihin. Käytännössä kulkuyhteyksistä rakennuksen sisällä sovittaisiin tonttijakoalueen kiinteistönomistajien kesken ja niistä huolehtimisen viranomaisvalvonta jäisi tonttijakoa myöhempiin vaiheisiin, eli rakennuslupamenettelyyn ja kiinteistönmuodostamisvaiheeseen.
Saman asetuksenantovaltuuden perusteella on säädetty myös maankäyttö- ja rakennusasetuksen 38 §, joka koskee tonttijakokarttaa. Siinä oleva vaatimus tontin pinta-alojen osoittamisesta on myös poistettava 3D-kiinteistöjen osalta, sillä 3D-kiinteistöille ei voida osoittaa pinta-aloja, jos niiden muoto on sellainen, että pinta-aloja ei voida yksiselitteisesti laskea.
81 a §.Poikkeukset tonttijaon oikeusvaikutuksista kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uusi 3D-kiinteistöä koskeva 81 a §, jossa säädettäisiin oikeudesta poiketa eräistä 81 §:ssä säädetyistä tonttijaon oikeusvaikutuksista. Lain 81 §:n 1 momentin mukaan rakennusta ei saa rakentaa vastoin sitovaa tonttijakoa ja pykälän 2 momentin 2 kohdan mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää sitovan tonttijaon mukaiselle tontille ennen sen merkitsemistä kiinteistörekisteriin. Uudessa pykälässä ehdotetaan poikettavaksi näistä kohdista, kun asia koskee 3D-kiinteistöjä sisältävää hanketta ja sen rakennuslupamenettelyä.
Maanpäällinen 3D-kiinteistö ja sen rakentaminen voi poiketa perinteisestä tontista ja sen rakentamisesta. Perinteisesti rakennus on rakennettava tontin alueelle tietyn etäisyyden päähän rajoista ja tonttiin kuuluu yleensä piha-alue ja muita ulkoalueita. Yksi kolmiulotteisen tonttijaon muoto olisi jakaa rakennettava tai jo rakennettu rakennus omistusoikeusyksiköihin niin, että yhden rakennuksen sisällä on useampi kiinteistö. Nämä voisivat sijaita rakennuksessa päällekkäin, vierekkäin tai sisäkkäin. Tällaisella kiinteistöllä ei olisi yleensä ulkoalueita eikä sille voisi käytännössä rakentaa rakennusta tai sen osaa täysin itsenäisesti, käyttämättä hyödyksi tai ottamatta huomioon ylä- ja alapuolella olevia kiinteistöjä. Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen myötä rakennuksessa voisi olla monta kiinteistönomistajaa, joista kukin omistaisi vain oman tilansa ja siihen liittyvät rakenteet.
Rakennuslupaharkinnassa valvotaan tonttijaon noudattamista ja sitä, että omistaja hallitsee koko rakennuspaikkaa. Näitä vaatimuksia olisi kolmiulotteisen tonttijaon alueella tulkittava ottaen huomioon edellä kuvattu omistamisen tapa. Omistajanhallinta ja tonttijaon noudattaminen täyttyisivät, kun 3D-kiinteistön omistaja hallitsee omaa tilaansa ja kun tätä koskeva rakennuslupahakemuksen mukainen rakennuksen osa on tilan rajojen sisällä. Tämä lähtökohta on pidettävä mielessä tulkittaessa 81 ja 81 a §:ää kolmiulotteisen tonttijaon alueella.
Pykälän 1 momentissa säädettäisiin, että 3D-kiinteistön sisältävissä hankkeissa tonttijaosta saisi 81 §:n 1 momentin estämättä poiketa vähäisessä määrin, jos ne naapurikiinteistöjen omistajat, joiden vahingoksi rajojen ylitys tapahtuu, antavat tähän suostumuksensa. Samalla osapuolten tulisi usein käytännössä sopia sitä vastaavasta rakennuspaikan hallinnan laajentamisesta 81 §:n 3 momentin mukaisesti. Säännös olisi tarpeen kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen luonteen vuoksi. Siinä rakennuksen rakenteiden ja tontin rajat olisivat yleensä käytännössä samat, jos tavoitteena on jakaa tuleva rakennus useaksi kiinteistöksi. Rakennuslupavaiheessa voi ilmetä rakennustekninen tai muu tarve rakentaa esimerkiksi rajaa osoittava väliseinä tonttijaon rajoista hieman poiketen. Jos samalla jossain kohdassa mennään tonttijaon mukaisen tontin rajojen ulkopuolelle, ollaan välittömästi naapurin puolella. Joustavuuden lisäämiseksi ehdotetaan, että tonttijaon rajoista voidaan poiketa tällaisissa tapauksissa naapurin suostumuksella, ilman että on tarve ryhtyä ensin tonttijaon muuttamiseen. Hieman muuttunut rajan paikka voidaan vahvistaa kiinteistönmuodostuksessa kiinteistönmuodostamislain 20 §:ssä säädetyin edellytyksin, eli muodostetun kiinteistön rajat voidaan määrätä vastaamaan oikeaa, rakentamisen aikana muutettua rajajakoa. Momentin loppuun ehdotetaan lisättäväksi informatiivinen viittaus kiinteistönmuodostamislain 20 §:ään.
Edellä kuvattua vähäisen poikkeamisen mahdollisuutta ei ole tarpeen soveltaa käytännössä, jos hankkeessa edetään niin, että tonttijako ja rakennuslupamenettely viedään läpi rinnakkain ja tonttijaossa hyödynnetään samoja piirustuksia kuin rakennuslupamenettelyssä. Tällainen menettelytapa on käytännössä järkevä, jos rakennushanke etenee yhtenä kokonaisuutena ja jos osapuolet haluavat jättää joustoa rakennussuunnitteluun. Liian aikainen tonttijako aiheuttaisi näissä tilanteissa tarpeen muuttaa tonttijakoa, jos rajojen muuttamisen tarve olisi vähäistä suurempi.
Pykälän 2 momentissa ehdotetaan säädettäväksi poikkeus vaatimuksesta, jonka mukaan rakennuslupaa ei saa myöntää sitovan tonttijaon mukaiselle tontille ennen sen merkitsemistä kiinteistörekisteriin. Tavoitteena on sallia rakentaminen ennen rekisteriin merkitsemistä niin, että rakennuksen ja sen sisäisten seinien ja muiden rakenteiden tosiasiallinen sijainti voidaan ottaa huomioon kiinteistön rekisteröinnissä kiinteistönmuodostusasetuksen 20 §:n mukaisesti. Kiinteistönmuodostamisasetuksen 20 §:n mukaan tontin muodostamista tarkoittavassa kiinteistötoimituksessa voidaan asianosaisten suostumuksella tehdä tontin rajoihin sitovasta tonttijaosta poiketen vähäisiä tarkistuksia sen johdosta, että tontin tai rakennusalan soveltuvuus toteutettavaan rakennushankkeeseen taikka olemassa olevat rakennukset, rakennelmat, puusto, istutukset, kulkuyhteydet, maanalaiset johdot tai muu vastaava syy edellyttää poikkeamista tonttijaosta. Pykälän 2 momentissa ehdotetaan myös säädettäväksi, että rakennusta ei saa ottaa käyttöön ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin. Säännös olisi tarpeen sen varmistamiseksi, että tontin rekisteröinti tapahtuisi heti, kun tontin rajat ovat rakentamisen myötä tarkentuneet. Rakennusvalvontaviranomainen käy läpi käyttöönoton edellytykset ja antaa luvan rakennuksen käyttöön tämän lain 155 §:n mukaisessa loppukatselmuksessa. Osittain vastaava säännös kiinteistörekisterimerkinnästä rakennuksen käyttöönoton edellytyksenä on kevennettyjen rakentamis- ja kaavamääräysten kokeilusta annetun lain (1257/2010) 5 §:ssä. Sen mukaan rakennuslupa voidaan myöntää ennen tonttijaon laatimista tai tontin lohkomista säännöksessä nimetyissä kunnissa. Rakennusluvassa on tällöin kuitenkin määrättävä, ettei rakennusta saa ottaa käyttöön ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin.
128 §.Maisematyölupa. Pykälän 1 momentin 4 kohdan säännökseen tehtiin maankäyttö- ja rakennuslain muutoksella 230/2017 muutos, jonka oli tarkoitus olla ainoastaan tekninen. Muutoksen voimaantulon jälkeen on kuitenkin huomattu, että myös säännöksen sisällön voidaan tulkita muuttuneen. Muutoksen myötä säännöksen sanamuodon mukainen soveltaminen tarkoittaisi, että maisematyölupavaatimus on aina voimassa alueella, jolle on määrätty rakennuskielto yleiskaavan laatimista tai muuttamista varten. Aiemman sanamuodon mukaan näin ei ollut. Koska säännöstä ei ollut tarkoitus muuttaa sisällöllisesti lakimuutoksella 230/2017, pykälän 1 momentin 4 kohdan säännös ehdotetaan muutettavaksi vastaamaan lakimuutoksen 230/2017 voimaan tullessa voimassa ollutta sanamuotoa.
133 §.Kuuleminen ja lausunnot. Pykälässä säädetään naapurien kuulemisesta rakennuslupamenettelyssä. Sen uudeksi 2 momentiksi ehdotetaan lisättäväksi kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen vuoksi tarpeellinen naapurin käsitteen laajentaminen. Samalla nykyiset 2–4 momentit siirtyvät 3–5 momenteiksi.
Voimassa olevan 1 momentin mukaan naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa. Tämä säännös pysyisi entisellään. Ehdotettavan 2 momentin mukaan naapuri voisi olla 1 momentissa säädetyn lisäksi rakennuspaikan ylä- tai alapuolella olevan kiinteistön omistaja tai haltija, vaikka tämä ei olisikaan välitön rajanaapuri. Vastaavasti rakennuspaikkaan nähden rinnakkaisen, samassa korttelissa sijaitsevan kiinteistön omistaja ja haltija voisi olla naapuri, vaikka kyseessä ei olisi välitön rajanaapuri. Tämän uuden 2 momentin soveltamiselle on asetettu kuitenkin rajoituksia. Ensinnäkin momenttia sovelletaan vain, jos rakennetaan korttelissa, johon on tehty kolmiulotteinen tonttijako. Toisin sanoen ollaan korttelissa, jossa voidaan muodostaa tai on jo muodostettu kolmiulotteisia kiinteistöjä. Toinen rajoitus koskee kuultavan naapurin käsitteen kytkemistä siihen, kuinka olennaisia vaikutuksia hankkeesta aiheutuu. Naapurina pidetään vain sellaista kiinteistönomistajaa tai -haltijaa, jonka kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi vaikuttaa olennaisesti.
Kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen vuoksi voi syntyä tilanne, jossa hanke vaikuttaa samassa rakennuksessa sijaitsevan tai siihen rakentein kytketyn, ylä- tai alapuolella tai sivulla olevan kiinteistön käyttöön olennaisesti. Kiinteistöjen käyttö voi olla rakennusteknisesti, yhteisjärjestelyjen vuoksi tai muusta syystä vahvasti kytköksissä toisiinsa. Tällaista vahvasti kytköksissä olevaa kiinteistönomistajaa on tarpeen kuulla menettelyssä, jos luvanvarainen hanke vaikuttaa kiinteistön rakentamiseen tai käyttöön olennaisesti. Vastaavasti, sama tilanne voi koskea rakentamatonta kiinteistöä, jos asemakaavan tai muun viranomaispäätöksen perusteella on pääteltävissä, että kiinteistöjen rakentaminen tai muu käyttö perustuu olennaisesti niiden väliseen yhteistyöhön ja yhteisiin järjestelyihin.
Kielenhuollollisena muutoksena pykälän 3 momentin lopussa oleva ilmaisu ”naapurina olevien kiinteistöjen haltijoille” muutetaan muotoon ”naapureille”.
158 a §.Kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi tarpeellinen rasite. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi uudesta kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi tarpeellisesta rasitteesta. Tällainen rakennusrasite voitaisiin perustaa ilman 158 §:n 1 momentissa säädettyä asianosaisten suostumusta. Muutoin rasitteen perustamisessa olisi noudatettava 158 §:ssä säädettyä. Rasite voitaisiin siten perustaa vain, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle ja lisäksi varmistetaan, että siitä ei aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle.
Rasite voi olla tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi muun muassa, kun samassa rakennuksessa sijaitsee useita sisäkkäisiä, päällekkäisiä tai rinnakkaisia kiinteistöjä. Näitä kiinteistöjä ei useinkaan käytännössä voida käyttää itsenäisesti, vaan niiden rakentaminen, päivittäinen käyttö ja ylläpito edellyttää oikeutta käyttää naapurikiinteistöjä esimerkiksi kulkemiseen ja rakenteisiin tukeutumiseen.
Vanhastaan pakkorasite on voitu perustaa lain 159 §:n nojalla, jos asemakaava sitä edellyttää, muun muassa kulkuyhteyden järjestämiseksi. Samaa asemakaavaperustetta voidaan käyttää myös kolmiulotteisilla kiinteistöillä, jos kolmiulotteisuus perustuu asemakaavaan. Voi kuitenkin olla tilanteita, joissa kaavassa ei vielä ole otettu kantaa kiinteistönmuodostamiseen vaan kolmiulotteisuus kiinteistöjen toteutusmuotona päätetään vasta erillisessä tonttijaossa. Näitä tilanteita varten tarvitaan itsenäinen, 3D-kiinteistönmuodostamiseen liittyvä pakkorasiteperuste.
Lähtökohtana on edelleen, että kiinteistöjen välisistä käyttö- ja muista oikeuksista sovitaan kiinteistöjen keskinäisissä rasite- ja yhteisjärjestelysopimuksissa. Oikeus hakea pakkorasitetta tai -yhteisjärjestelyä olisi käytännössä niitä poikkeuksellisia tilanteita varten, joissa sopimukseen ei jostain syystä päästäisi.
Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 80 §:ssä on säädetty tarkemmin rakennusrasitteista. Asetuksen pykälässä on tyhjentävä 8-kohtainen luettelo niistä rasitetyypeistä, joita sen nojalla voidaan perustaa. Säännökseen olisi asetusmuutoksin tarpeen lisätä 3D-kiinteistönmuodostamista palveleva rasite uutena rasitetyyppinä. Rakennuksen sisäinen kiinteistöjako voi aiheuttaa tarpeen perustaa uudentyyppisiä rasitteita, joilla taataan rakennuksessa oleville kiinteistöille riittävä varmuus kiinteistön käyttömahdollisuuksista myös omistajanvaihdostilanteissa ja silloin, kun sopimukseen ei päästä.
164 a §.Kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi tarpeellinen yhteisjärjestely. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uudeksi yhteisjärjestelyn perusteeksi kolmiulotteinen kiinteistö. Järjestely olisi mahdollinen, jos se on tarpeen kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi. Tämän säännöksen perusteella viranomainen voi perustaa yhteisjärjestelyn kaikkien osapuolten sopimukseen perustuen tai vain yhdenkin osapuolen hakemuksesta, vastaavasti kuin asemakaavan toteuttamisen yhteydessä. Kaikkien yhteisjärjestelyyn osallisten suostumusta ei välttämättä vaadittaisi, vaikka yleisintä lieneekin, 164 §:n mukaisten yhteysjärjestelyiden tuoman kokemuksen perusteella, että hakemus perustuu yksimielisyyteen ja siihen on liitetty kaikkien osapuolten suostumus.
Yhteisjärjestelyn tarve voi syntyä, kun kolmiulotteiset kiinteistöt sijaitsevat esimerkiksi samassa rakennuksessa sisäkkäin, päällekkäin tai rinnakkain. Tällaisen kiinteistön käyttö ei yleensä ole mahdollista, ellei rakentamista, päivittäistä käyttöä ja tulevaa ylläpitoa voida hoitaa ainakin osittain hyödyntäen samassa rakennuksessa sijaitsevien muiden kiinteistöjen rakenteita ja tiloja, joko itsenäisesti tai yhteisesti muiden kiinteistönomistajien kanssa. Yhteisjärjestelyä hyödyntävät kiinteistöt voivat olla rajoiltaan kaksi- tai kolmiulotteisia, kunhan järjestelyn tarpeen takana on jokin alueella oleva 3D-kiinteistö.
Jos 3D-kiinteistöt on otettu huomioon jo asemakaavassa, käy järjestelyn perusteeksi vaihtoehtoisesti asemakaavan toteuttaminen. Koska 3D-kiinteistöjen käytöstä voidaan päättää ilman nimenomaista asekaavamainintaa, ei tämä peruste kuitenkaan riitä kattamaan kaikkia tarvittavia tilanteita.
Yhteisjärjestelyssä noudatettaisiin muutoin, mitä 164 §:n 2–4 momentissa säädetään. Mainitun 164 §:n 2 momentissa ovat säännökset järjestelysuunnitelmasta, 3 momentissa yhteisjärjestelyn määräämisen edellytyksistä ja järjestelyyn liittyvistä korvauksista ja 4 momentissa järjestelyllä perustettujen oikeuksien rekisteröinnistä. Näitä säännöksiä sovellettaisiin jatkossa myös kolmiulotteisen kiinteistön vuoksi perustettaviin yhteisjärjestelyihin.
164 b §.Yhteisjärjestelyn muuttaminen ja poistaminen. Lakiin ehdotetaan lisättäväksi uusi pykälä, jossa säädettäisiin yhteisjärjestelyn muuttamisesta ja poistamisesta. Päätöksen asiassa tekisi ehdotuksen mukaan kunnan rakennusvalvontaviranomainen, eli sama taho joka vastaa yhteisjärjestelyn perustamisesta ja myös rakennusrasitteiden perustamisesta, muuttamisesta ja poistamisesta.
Yhteisjärjestelyn muuttamisen ja poistamisen perusteista säädettäisiin pykälän 1 momentissa. Perusteet olisivat samat kuin 160 §:n mukaiset rakennusrasitteen muuttamisen ja poistamisen perusteet. Lakiteknisesti tämä toteutettaisiin viittaamalla 160 §:ään. Lain 160 §:n 1 momentin mukaan rakennusrasitteen muuttaminen tai poistaminen voi perustua ensinnäkin asianosaisten sopimukseen. Tällöin rakennusvalvontaviranomainen valvoo, sopimuksen olemassaolon lisäksi, että toimenpide ei vaikeuta tarkoituksenmukaista rakentamista, kiinteistön asianmukaista käyttöä tai hoitoa taikka asemakaavan toteuttamista. Saman 160 §:n 2 momentin mukaan rasitteen muuttaminen tai poistaminen on mahdollista ilman oikeuden haltijan suostumustakin, jos rasite on käynyt tarpeettomaksi, siitä johtuva haitta on tullut kohtuuttomaksi eikä muutoksesta aiheudu oikeuden haltijalle huomattavaa haittaa tai jos rasite vaikeuttaa huomattavasti asemakaavan toteuttamista. Edellä kuvatut 160 §:n mukaiset perusteet ovat luonteeltaan sillä tavoin yleisiä, että ne soveltuvat hyvin myös yhteisjärjestelyn muuttamista ja poistamista koskeviin tilanteisiin.
Uusi 164 b § koskisi kaikkia tämän lain mukaisia yhteisjärjestelyitä, eli 103 k §:ssä säädettyä hulevesien hallinnan yhteisjärjestelyä, 164 §:ssä säädettyä asemakaavan toteuttamisesta johtuvaa yhteysjärjestelyä ja 164 a §:ssä säädettyä kolmiulotteisen kiinteistönmuodostuksen vuoksi tarpeellista yhteisjärjestelyä.
Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 81 §:ään, joka koskee rakennusrasitteiden ja yhteisjärjestelyn kiinteistörekisteriin merkitsemistä, on tarpeen lisätä viittaus 164 a §:ään ja tähän pykälään. Tätä varten tarvittavasta asetuksenantovaltuudesta ehdotetaan säädettäväksi pykälän 2 momentissa.
194 §.Valitusoikeus erillisestä tonttijaosta. Pykälään ehdotetaan lisättäväksi kolmiulotteisen kiinteistönmuodostamisen vuoksi tarpeellinen valitusoikeuden muutos. Valitusoikeus erillisen tonttijaon hyväksymisestä on pykälän nykyisen sanamuodon mukaan 1) samassa korttelissa olevan, tonttijaolla jaettavaan alueeseen rajoittuvan kiinteistön omistajalla ja haltijalla, 2) vastapäisen kiinteistön omistajalla ja haltijalla, jos päätös voi olennaisesti vaikuttaa kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen sekä 3) kunnalla.
Muutosta ehdotetaan pykälän 2 kohtaan niin, että se koskisi muutakin kuin vastapäisen kiinteistön omistajaa ja haltijaa, jos päätös voi olennaisesti vaikuttaa tämän etuihin tai oikeuksiin. Tällä muutoksella valitusoikeuden piiriin voisivat tulla muun muassa sellaiset omistajat, joiden kiinteistö sijaitsee samassa rakennuksessa tonttijaon kohteena olevan kiinteistön kanssa ja joiden asemaan päätös olennaisesti vaikuttaa. Samoin valitusoikeuden piiriin voisivat tulla ne omistajat, joiden kiinteistöjä ei vielä ole rakennettu, silloin jos rakentaminen aikanaan tapahtuu monen kiinteistönomistajan hankkeena yhteen rakennukseen. Tällainen tilanne ilmenee yleensä asemakaavasta tai tonttijaosta.
Kiinteistönomistajalla olisi valitusoikeus, vaikka kiinteistö ei rajoittuisi tonttijaon alueeseen, jos päätös voisi olennaisesti vaikuttaa kiinteistön rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen. Säännöksen muuttamisen tavoitteena on laajentaa valitusoikeus 3D-kiinteistönmuodostamisessa syntyviin uusiin tilanteisiin, joissa varsinaista rajanaapuruutta ei ole mutta joissa syntyy kuitenkin asiallinen tarve oikeussuojalle. Säännöksen sanamuoto olisi kuitenkin 3D-tilanteita yleisempi. Valitusoikeus olisi kaikilla kiinteistönomistajilla ja -haltijoilla, joiden kiinteistöjen rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa. Siinä ei siten ole tehty vastaavaa käyttöalan rajausta vain 3D-tilanteisiin kuin mitä 79 ja 133 §:n uusissa kuulemissäännöksissä. Yleisempi olennaiseen vaikutukseen kytketty peruste on valittu tähän säännöksen lain eräiden valitusoikeuksia koskevien säännösten yhdenmukaisuuden vuoksi ja pitäen mielessä asianosaiselle perustuslaissa ja hallintolainkäyttölaissa taattu oikeus hakea muutosta päätökseen, jos päätös vaikuttaa välittömästi henkilön oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun. Sekä rakentamisen lupia koskevassa 192 §:ssä että poikkeamispäätöksiä ja suunnittelutarveratkaisuja koskevassa 193 §:ssä on säädetty vastaava olennaiseen vaikutukseen kytketty valitusperuste.