Viimeksi julkaistu 8.5.2021 19.35

Valiokunnan mietintö MmVM 5/2018 vp HE 205/2017 vp Maa- ja metsätalousvaliokunta Hallituksen esitys eduskunnalle kolmiulotteisia kiinteistöjä koskevaksi lainsäädännöksi

JOHDANTO

Vireilletulo

Hallituksen esitys eduskunnalle kolmiulotteisia kiinteistöjä koskevaksi lainsäädännöksi (HE 205/2017 vp): Asia on saapunut maa- ja metsätalousvaliokuntaan mietinnön antamista varten. 

Asiantuntijat

Valiokunta on kuullut: 

  • osastopäällikkö Pentti Lähteenoja 
    maa- ja metsätalousministeriö
  • hallitussihteeri Timo-Ville Nieminen 
    maa- ja metsätalousministeriö
  • maanmittausneuvos Markku Markkula 
    Maanmittauslaitos
  • yksikönpäällikkö Jarno Mansner 
    Helsingin kaupunki
  • lakimies Minna Mättö 
    Suomen Kuntaliitto
  • kaupungingeodeetti Anna Mustajoki 
    Tampereen kaupunki
  • kiinteistönmuodostusinsinööri Kimmo Sulonen 
    Tampereen kaupunki
  • lakimies Antti Laitila 
    Finanssiala ry
  • asiamies, varatuomari Juha Terho 
    Rakennusteollisuus RT ry
  • lakimies Kaisu Terkki 
    Suomen Kiinteistöliitto ry

Valiokunta on saanut kirjallisen lausunnon: 

  • oikeusministeriö
  • valtiovarainministeriö
  • ympäristöministeriö

Valiokunta on saanut ilmoituksen, ei lausuttavaa: 

  • Aalto-yliopisto
  • Elinkeinoelämän keskusliitto EK ry

HALLITUKSEN ESITYS

Esityksessä ehdotetaan muutettaviksi kiinteistönmuodostamislakia, kiinteistörekisterilakia sekä maankäyttö- ja rakennuslakia siten, että mahdollistettaisiin uuden kolmiulotteisesti määritellyn kiinteistörekisteriyksikön eli kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen maanpinnan ala- ja yläpuoliseen tilaan asemakaava-alueella. Tavoitteena on yksinkertaistaa ja joustavoittaa asemakaava-alueen suurten ja monitasoisten rakennushankkeiden toteuttamista mahdollistamalla kiinteistöjen jakaminen myös korkeussuunnassa. 

Kiinteistönmuodostaminen tapahtuisi kuten nykyisin lohkomalla tai halkomalla. Kiinteistönmuodostamista koskeva toimitus kohdistuisi kolmiulotteista kiinteistöä ensimmäisen kerran alueelle muodostettaessa maanpinnan tasossa olevaan, kaksiulotteisesti rajattuun kiinteistöön, jota kutsuttaisiin peruskiinteistöksi. Kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen edellyttäisi aina asemakaavaa sekä rakennuskorttelin alueella kiinteistön sisältymistä sitovaan tonttijakoon. 

Kiinteistönmuodostamislain, kiinteistörekisterilain sekä maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä muutettaisiin siten, että sekä horisontaalisen että vertikaalisen ulottuvuuden sisältävän kolmiulotteisen kiinteistön muodostaminen, lainhuudattaminen, kiinnittäminen ja rekisteröiminen kiinteistörekisteriin olisivat mahdollisia. Kiinteistönmuodostamislakia tarkistettaisiin lisäksi siten, että kolmiulotteisen rasiteoikeuden perustaminen olisi mahdollista esimerkiksi asemakaava-alueella sijaitsevalle kolmiulotteiselle kiinteistölle pääsemiseksi. Lainhuudatuksen ulkopuolelle jäävistä rekisteriyksiköistä vahvistetulla asemakaava-alueella yleinen alue ja lunastusyksikkö voisivat tarvittaessa olla kolmiulotteisia kiinteistöjä. 

Maankäyttö- ja rakennuslakia muutettaisiin lisäksi siten, että kolmiulotteisten kiinteistöjen keskinäisten suhteiden ja peruskiinteistöön nähden välttämättömien suhteiden järjestäminen olisi mahdollista rakennusrasittein ja yhteisjärjestelysopimuksin. Lisäksi muun muassa kuulemista ja valitusoikeutta koskevia säännöksiä tarkistettaisiin siten, että varmistetaan sekä kolmiulotteisen kiinteistön että sen ylä- ja alapuolisten kiinteistöjen menettelyllinen oikeussuoja kiinteistöä koskevassa rakennuslupamenettelyssä ja tonttijaossa. 

Ehdotetun lainsäädännön mukaan asemakaava-alueella esimerkiksi eri käyttötarkoituksia varten osoitetut tietyn alueen osat voitaisiin muodostaa itsenäisiksi kolmiulotteisiksi kiinteistöiksi. Kolmiulotteinen kiinteistö voitaisiin muodostaa vain, jos asemakaavasta ei muuta johdu. Tarve kolmiulotteisuuteen tulee lähtökohtaisesti rakennushankkeen toteuttajalta. Tarvittaessa asemakaavassa määrättäisiin yksityiskohtaisemmin kolmiulotteisten yhteishankkeiden toteuttamisesta, mutta erityistä kaavamääräystä kolmiulotteisuudesta ei lainsäädännössä edellytettäisi. Rakennuskorttelissa kolmiulotteisuus perustuisi kuitenkin aina sitovassa tonttijaossa osoitettuun kolmiulotteiseen tonttijakoon. Sitovan tonttijaon laatiminen myös maanpinnan alapuolelle tulisi lainsäädännössä mahdolliseksi.  

Kiinteistönmuodostamislakiin tehtäisiin myös teknisiä muutoksia, joilla korjataan laissa olevat vanhentuneet viittaukset yhteismetsälakiin. Maankäyttö- ja rakennuslain maisematyölupaa koskevaan sääntelyyn tehtäisiin tekninen muutos, jolla korjataan voimassa olevan lain sanamuodon mukaiseen tulkintaan liittyviä ongelmia. Lisäksi ehdotetaan kumottavaksi palstatilain muuttamisesta itsenäisiksi tiloiksi annettu laki tarpeettomana. 

Ehdotetut lait on tarkoittu tulemaan voimaan 1 päivänä elokuuta 2018. 

VALIOKUNNAN PERUSTELUT

Valiokunta kiinnittää huomiota siihen, että Suomessa nyt voimassa olevan lainsäädännön mukaan vain kaksiulotteinen kiinteistöjaotus on mahdollinen. Viime vuosikymmeninä kehitys on kuitenkin johtanut entistä suurempaan tarpeeseen jakaa kiinteistöjen omistusoikeus kolmeen ulottuvuuteen ilmaistuina koordinaatein x, y ja z. Ne tosiasialliset tilanteet, joissa on ilmennyt tarvetta kiinteistöjaotuksen kolmiulotteisuuteen, koskevat käytännössä suuria, paljon pääomaa vaativia ja monissa tapauksissa toteutukseltaan hyvin monimutkaisia hankkeita, joissa rakennuksiin ja muihin rakenteisiin suunnitellaan sijoitettaviksi samanaikaisesti erillisiä ja erilaisia toimintoja.  

Esityksen perusteluista käy ilmi, että suurten ja monimutkaisten rakennushankkeiden määrän ennustetaan jatkossa lisääntyvän maassamme, kuten on tapahtunut muuallakin maailmassa. Nykyaikaisessa maankäytöllisesti tiivistyvässä yhdyskuntarakenteessa korostuu tarve hyödyntää alueita monipuolisesti ja eritasoisesti. Toisaalta uudisrakentamisen tilantarve ja toisaalta tavoite säilyttää maanpinnan tasossa puistoja tai muita vastaavanlaisia rakentamattomia kaupunkitiloja voivat lisätä tarvetta maanpinnan ala- sekä yläpuoliseen rakentamiseen. Tämä näkyy suurten kaupunkien keskustojen asemakaavoissa, joissa on maanalaisin kaavoin ja kaavamääräyksin ohjattu rakentamista käyttötarkoituksen mukaan eri tasoille.  

Valiokunta toteaa, että suuria hankkeita toteutetaan paljon jo ennestään taajaan rakennetuilla alueilla, jolloin useasti olisi tehokkainta erottaa toisistaan eri käyttötarkoituksia omille kiinteistöilleen myös korkeussuunnassa. Hankkeen osapuolet haluavat usein hallinnallisilla tai rahoitusperusteilla jakaa kiinteistöt rakennuksineen siten, että rakennuksia ja niiden osia voidaan, kuten itsenäisiä kiinteistöjä, omistaa, hallita ja käyttää vakuustarkoitukseen erikseen. Lisäksi säilytettävän olemassa olevan infrastruktuurin hyödyntäminen uuden asutuksen osana voi olla tehokkainta siten, että uudisrakennushankkeita toteutetaan hyödyntämällä maan ala- ja yläpuolisia tiloja olemassa olevien maanpinnalla ennestään sijaitsevien säilytettävien rakenteiden yhteydessä. 

Edellä esitettyyn viitaten kiinteistönmuodostamislakia, kiinteistörekisterilakia sekä maankäyttö- ja rakennuslakia ehdotetaan esityksessä muutettaviksi siten, että perinteisten maanomistukseen perustuvien kiinteistöjen ohella Suomessa olisi mahdollista muodostaa myös kolmiulotteisesti määriteltyjä 3D-kiinteistöjä. Kiinteistönmuodostamislaissa ja kiinteistörekisterilaissa säänneltäväksi ehdotettu kolmiulotteinen kiinteistö voisi olla tontti, yleinen alue tai lunastusyksikkö riippuen siitä, mihin käyttötarkoitukseen alue on asemakaavassa osoitettu. 3D-kiinteistö olisi itsenäinen ja pysyvä kiinteistö, jolloin sitä koskisivat yleiset kiinteistöön liittyvät oikeudelliset mekanismit. Näin ollen 3D-kiinteistöistä tontit voisivat olla lainhuudatuksen, vaihdannan ja kiinteistökiinnityksen yksikköinä vastaavasti kuin 2D-järjestelmän kiinteistöt.  

Valiokunta toteaa, että 3D-kiinteistö olisi käytännössä rajoiltaan suljettu sekä vaaka- että pysty-suunnassa määrätty tilavuus. Sellaisena se ei itsessään estäisi tai rajoittaisi sen perustana olevan peruskiinteistön käyttöä tai hyödyntämistä muutoin kuin oman sijaintinsa osalta. Peruskiinteistö jäisi 3D-kiinteistön muodostaman kokonaisuuden ympärillä täysin ennalleen. 3D-kiinteistön omistuksen tai hallinnan siirtymiseksi pois peruskiinteistön omistajalta tarvittaisiin pätevä oikeusperuste, aivan kuten se tarvitaan nykyisinkin 2D-kiinteistöjen osalta. Mitään uusia peruskiinteistön omistajan omaisuudensuojaa rajoittavia tai rajoittamisen mahdollistavia oikeusperusteita ei 3D-kiinteistön mahdollistamiseksi esitetä. Ehdotuksen myötä ainoastaan muutettaisiin sitä tapaa, jolla pätevän oikeusperusteen nojalla syntyviä ja siirtyviä kokonaisuuksia voidaan hallita.  

Esityksen perusteluista käy ilmi, että uudistuksen vaikutuksia voidaan arvioida vain yleisluontoisesti. Yksityiskohtaisia taloudellisia arvoja sisältäviä analyyseja 3D-kiinteistön vaikutuksista esimerkiksi kiinteistömarkkinoihin tai eri rakennusalan toimijoihin ei tässä vaiheessa ole mahdollista esittää. Uudistus voi nostaa kiinteistöjen arvoja. Menettely on oikeusjärjestelmälle täysin uusi, ja tieteellistä tutkimusta vaikutuksista ei ole olemassa. Lisäksi vaikutusten suuruus riippuu käytännössä siitä, kuinka laajasti uusi järjestelmä otetaan kunnissa käyttöön. Vaikka kunnat ovat olleet lain valmistelussa aktiivisesti mukana, ei luotettavaa arvioita kuntien halukkuudesta käyttää esitettävää järjestelmää ole saatavilla. 

Valiokunta pitää tärkeänä, että uudistuksen vaikutuksia seurataan ja ryhdytään tarvittaessa lainsäädännöllisiin toimenpiteisiin. 

Hallituksen esityksestä mainituista syistä ja saamansa selvityksen perusteella valiokunta pitää esitystä tarpeellisena ja tarkoituksenmukaisena. Valiokunta puolta lakiehdotusten hyväksymistä muuttamattomina. 

VALIOKUNNAN PÄÄTÖSEHDOTUS

Maa- ja metsätalousvaliokunnan päätösehdotus:

Eduskunta hyväksyy muuttamattomana hallituksen esitykseen HE 205/2017 vp sisältyvät 1.—4. lakiehdotuksen. 
Helsingissä 15.3.2018 

Asian ratkaisevaan käsittelyyn valiokunnassa ovat ottaneet osaa

puheenjohtaja 
Anne Kalmari kesk 
 
varapuheenjohtaja 
Kari Kulmala sin 
 
jäsen 
Markku Eestilä kok 
 
jäsen 
Pertti Hakanen kesk 
 
jäsen 
Hanna Halmeenpää vihr 
 
jäsen 
Reijo Hongisto sin 
 
jäsen 
Susanna Koski kok 
 
jäsen 
Jari Myllykoski vas 
 
jäsen 
Juha Pylväs kesk 
 
jäsen 
Tytti Tuppurainen sd 
 
jäsen 
Harry Wallin sd 
 
jäsen 
Peter Östman kd 
 

Valiokunnan sihteerinä on toiminut

valiokuntaneuvos 
Carl Selenius