1.1.1  Räntestödslån för produktion av hyres- och bostadsrättsbostäder

Byggande, anskaffning och ombyggnad av hyres- och bostadsrättsbostäder avsedda för boende som valts på sociala grunder understöds av staten genom att staten enligt de förutsättningar som anges i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, nedan räntestödslagen) betalar räntestöd för lån som tagits för detta ändamål. Räntestödslån har dessutom alltid statens fyllnadsborgen. Närmare bestämmelser om låne- och stödvillkoren för räntestödslån finns i statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (666/2001, nedan räntestödsförordningen) som har utfärdats med stöd av räntestödslagen. I förordningen föreskrivs bland annat om räntestödslånens låneandelar, amorteringar, den självriskandel av räntestödslånets ränta som låntagaren ska betala, räntestödets storlek och betalningstiden för den andel som överstiger självriskandelen samt storleken på vissa delar som inkluderas i de boendes hyror. 

Syftet med räntestödssystemet är både att erbjuda hushåll med små- och medelstora inkomster boende med skäliga boendekostnader och en reell stabil utveckling av boendeutgifterna. Stödsystemet ska vara ett ändamålsenligt sätt att uppnå detta mål och samtidigt främja god fastighetsförvaltning enligt byggnadens livscykel. Ett annat krav på stödsystemet är att stödet anvisas rätt och att systemet är kostnadseffektivt, dvs. att den eftersträvade nyttan erhålls genom så liten ekonomisk satsning som möjligt. Stödsystemet ska också vara attraktivt för de byggherrar som bygger hyres- och bostadsrättshus och ge dem sådant mervärde att de vill producera bostäder som finansieras med räntestödslån, antingen helt utan marknadsbaserade mål eller vid sidan av sin fritt finansierade bostadsproduktion. Det räntestödslånsrelaterade statliga stödet och de begränsningar och den administrativa börda som hänger samman med systemet ska vara i balans med varandra. Systemet får inte ge upphov till motstridiga krav eller krav som är svåra att samordna med övrig lagstiftning, t.ex. när det gäller beskattning. Stödsystemet ska också vara förenligt med EU:s regler om statligt stöd, och systemets konkurrenssnedvridande effekter ska vara så små som möjligt. 

Enligt räntestödslagen beslutar Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (nedan ARA) om ett lån kan godkännas som räntestödslån på basis av social ändamålsenlighet och ekonomiskt behov. Att godkänna ett lån som räntestödslån förutsätter att den kommun där bostadsobjektet finns lämnar ett tillstyrkande utlåtande om att godkänna räntestödslånet. Räntestödslån kan ha antingen fast amortering eller bygga på de totala kapitalutgifterna. Statskontoret betalar räntestöden från statens bostadsfonds medel. Räntestödslån kan godkännas inom ramen för den fullmakt att godkänna lån som årligen fastställts i statsbudgeten. 

Räntestödslån kan beviljas en kommun, ett annat offentligt samfund eller ett allmännyttigt bostadssamfund, som ARA har utsett med stöd av räntestödslagen, eller ett aktiebolag eller bostadsaktiebolag som står under ett sådant samfunds omedelbara bestämmande inflytande. När det gäller hyresbostäder kan också ett sådant fastighetsaktiebolag som inte har utsetts till allmännyttigt samfund och som när det gäller bolagets verksamhetsområde, verksamhet och soliditet uppfyller förutsättningarna enligt räntestödslagen få räntestödslån. 

Räntestödslånegivningen har ersatt aravalånen, som beviljades med stöd av aravalagen (1189/1993) och de lagar som föregick den. Ett bostads- och lånebestånd som har finansierats med aravalån existerar dock ännu till stor del. I regel har systemet för aravalån samma mål som räntestödslånen, och i princip omfattas de hyres- och bostadsrättsbostäder som finansierats med aravalån av likadana användnings- och överlåtelsebegränsningar som bostäder som finansierats med räntestödslån. Bestämmelser om dem finns utöver i aravalagen i aravabegränsningslagen (1190/1993) och i aravaförordningen (1587/1993), som utfärdats med stöd av de berörda lagarna. 

Bestämmelser om bostadsrättsboende som förvaltningsform finns i lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990, nedan bostadsrättslagen). Den berörda lagen innehåller också bestämmelser som begränsar användningen och överlåtelsen av bostadsrättsbostäder som har finansierats med räntestöds- eller aravalån. Bestämmelserna gäller till exempel fastställande av de bruksvederlag som de boende betalar. 

Genom räntestödslån finansieras vid sidan av så kallade vanliga hyres- och bostadsrättsbostäder också byggande, anskaffning och ombyggnad av bostäder avsedda för grupper som behöver särskilt stöd, t.ex. äldre personer med försämrat allmäntillstånd eller demenssjukdom, personer med funktionsnedsättning, rehabiliteringsklienter inom missbrukarvården och mentalvården, bostadslösa, studerande och unga. För bostadsprojekt av detta slag beviljas det utöver räntestödslån också investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov så som närmare föreskrivs i lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (1281/2004, nedan lagen om investeringsunderstöd). Dessutom finansieras produktion av sådana delägarbostäder som avses i lagen om delägarbostäder som finansieras med räntestödslån för hyresbostäder (232/2002, nedan delägarlagen) med räntestödslån. 

1.1.2  Villkor för godkännande av och stöd för räntestödslån

De krav som fastställs i räntestödslagen för godkännande av lån som räntestödslån varierar beroende på om lånet är avsett för byggande, anskaffning eller ombyggnad av hyreshus, hyresbostäder eller bostadsrättshus. När lånet beviljas för anskaffning av ett vanligt hyreshus eller en vanlig hyresbostad är enligt 9 § i lagen en förutsättning för att ett lån för anskaffning av ett hus eller en bostad ska godkännas som räntestödslån att anskaffningen av huset eller bostaden är förmånligare än att bygga motsvarande hus eller motsvarande bostad, och att byggande av bostäder på området i fråga inte är motiverat med tanke på bostadsbehovet på sikt. När det gäller kommuner och de bolag som ägs av dem räcker dock att endast det förstnämnda kriteriet uppfylls, dvs. att det är förmånligare att anskaffa en bostad än att bygga en ny. Om det är fråga om anskaffning av ett hyreshus eller en hyresbostad för grupper med särskilda behov, är de förutsättningar som fastställts för godkännande av ett lån som räntestödslån avsevärt mindre strikta. Det fastställs inte heller sådana krav som nämns ovan för anskaffning av enskilda hyresbostäder, och när det gäller anskaffning av ett hyreshus är det enda kravet att minst 30 procent av husets bostäder ställs i enlighet med en plan som godkänts av ARA till förfogande för grupper med särskilda behov. Dessutom förutsätts det att låntagaren är en kommun eller samkommun, ett bolag där kommunen eller samkommunen har bestämmande inflytande eller en sådan privat låntagare vars verksamhet syftar till att genom att erbjuda personer som hör till grupper med särskilda behov bostäder förbättra levnadsförhållandena för dem. I 20 § i räntestödslagen fastställs inte tilläggskrav av detta slag för godkännandet av räntestödslån för anskaffning av ett bostadsrättshus. Däremot föreskrivs det i 5 § i räntestödsförordningen att ett ombyggnadslån för hyres- eller bostadsrättsbostäder kan godkännas som räntestödslån, om det har gått 15 år sedan huset blev uppfört eller undergick en grundlig reparation. Om det har gått mindre än 20 år sedan huset blev färdigt eller undergick en grundlig reparation, kan ombyggnadslånet godkännas som räntestödslån dock enbart om ombyggnaden behövs för att avhjälpa en sanitär olägenhet, ombyggnaden är nödvändig för att förhindra att skadorna blir mer omfattande eller det finns något annat särskilt skäl att godkänna lånet. 

Även låne- och stödvillkoren för räntestödslån är beroende av för vilket användningsändamål lånet beviljas. I 10 § i räntestödslagen föreskrivs det att räntestödslån uppgår till högst 95 procent av de godkända byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnaderna för objektet. I 8 § i räntestödsförordningen har denna låneandel dock sänkts från det som föreskrivs i lagen, så att låneandelen av ett räntestödslån för byggande eller anskaffning av ett hyreshus eller en hyresbostad är högst 90 procent, låneandelen av ett räntestödslån för byggande eller anskaffning av ett bostadsrättshus är högst 85 procent och låneandelen av ett räntestödslån för ombyggnad av ett hyres- eller bostadsrättshus i princip är högst 80 procent av de godkända byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnaderna för projektet. 

Bestämmelser om objektspecifika användnings- och överlåtelsebegränsningar för hyresbostäder som finansierats med räntestödslån finns i 2 kap. i räntestödslagen. Dessa begränsningar är enligt 17 § i lagen i kraft i 40 år från det att räntestödslånet godkändes, dock när det gäller ombyggnadsräntestödslån endast i 30 år. Bestämmelser om användnings- och överlåtelsebegränsningar för bostadsrättsbostäder finns i bostadsrättslagen, och de har ingen tidsgräns utan är ”eviga”. 

Valet av boende för hyres- och boenderättsbostäder som finansierats med räntestödslån är reglerat. Syftet med valet av hyresgäster när det gäller hyresbostäder är att bostäder ska anvisas för de hushåll som mest behöver en hyresbostad och samtidigt eftersträvas en mångsidig boendestruktur i huset och i socialt hänseende välbalanserade bostadsområden. Grunderna för valet av hyresgäster är hushållets bostadsbehov, förmögenhet och inkomster så att de hushåll som har det mest brådskande behovet av bostad, är minst bemedlade och har de lägsta inkomsterna ska ges företräde. Närmare bestämmelser om valet av hyresgäster finns i statsrådets förordning om val av hyresgäster till arava- och räntestödshyresbostäder (166/2008). Denna förordning ändrades hösten 2016 (förordning 817/2016), så att för vanliga hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och finns i huvudstadsregionen togs vid ingången av 2017 i bruk övre inkomstgränser för hushållen. För boenderättsbostäder är grunden för valet av boende bara hushållens förmögenhet. Förmögenhetsgränsen tillämpas dock inte på över 55-åriga sökande. Kriterierna för valet av boende är för boenderättsbostäder friare än för hyresbostäder på grund av systemets särdrag, t.ex. den bostadsrättsavgift som krävs av de boende. 

Hyran för hyresbostäder som finansierats med räntestödslån ska fastställas enligt självkostnadsprincipen. Enligt 13 § i räntestödslagen får i hyra tas ut högst ett belopp som utöver de övriga intäkterna behövs för finansieringen av hyresbostäderna och utrymmen i anslutning till dem och för de utgifter som en god fastighetshållning förutsätter. Målet är att med hjälp av det statliga stödet ska hyrorna vara lägre än för motsvarande fritt finansierade bostäder och att utvecklingen av hyran är jämn. Å andra sidan ska man långsiktigt avsätta för framtida ombyggnad och andra reparationer, så att bostäderna kan repareras i rätt tid och belastningen av reparationskostnaderna fördelas rättvist mellan de boende med hänsyn till slitaget av byggnaden och bostäderna. Enligt räntestödslagen får i självkostnadshyra inkluderas utöver finansierings-, underhålls- och ombyggnadskostnader till exempel en skälig årlig ränta på den självfinansieringsandel som ägaren har placerat i låneobjektet samt en skälig avsättning för fastighetens, byggnadens och bostädernas framtida reparations-, underhålls- och skötselkostnader. Denna bestämmelse har preciserats i 23 och 24 § i räntestödsförordningen, så att räntan på självfinansieringsandelen får vara högst fyra procent av den självfinansieringsandel som ägaren har placerat, och i hyrorna och bruksvederlagen får tas ut sådan avsättning för framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader som uppgår till högst en euro per bostadskvadratmeter per månad, förutsatt att räntestödslånet godkänts för högst 20 år sedan. I annat fall är maximibeloppet två euro per bostadskvadratmeter per månad. 

Även det bruksvederlag som tas ut för bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestödslån ska enligt bostadsrättslagen fastställas enligt självkostnadsprincipen. Vederlaget får inte överskrida hyran för likvärdiga hyresbostäder på orten. Hyrorna för hyresbostäder som tillhör en och samma ägare och som har finansierats med räntestöds- eller aravalån kan utjämnas. Även utjämning av bruksvederlag för bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och som ägs av en och samma ägare är tillåten, men sådana utgifter för skötseln av ett bostadsrättshus som de boende genom sin egen verksamhet kan påverka får inte utjämnas mellan olika hus. 

Som räntestöd betalas en viss procentandel av det belopp som överskrider den bassjälvriskandel som låntagaren ska betala. Enligt 8 § i räntestödsförordningen minskar denna procentandel gradvis till noll inom 23 år, om det är fråga om byggande eller anskaffning av hyresbostäder, inom 16 år om det är fråga om ombyggnadslån eller bostadsrättsbostäder och inom 15 år om det är fråga om delägarbostäder. När det gäller hyresbostäder och delägarbostäder är den föreskrivna bassjälvriskandel som låntagaren ska betala 3,4 procent och när det gäller bostadsrättsbostäder 3,5 procent av räntan på räntestödslånet. Enligt 8 a § (förordning 821/2016), som hösten 2016 temporärt fogades till förordningen, är den bassjälvriskandel som låntagaren själv ska betala dock 1,7 procent vid lån som mellan den 1 augusti 2016 och den 31 december 2019 godkänns som räntestödslån för hyresbostäder. 

I 9 § i räntestödsförordningen föreskrivs det om amorteringsprogrammen för räntestödslån med fasta amorteringar. I paragrafen finns bestämmelser om amorteringsprogram för räntestödslån för byggande och anskaffning av hyresbostäder, för räntestödslån för byggande och anskaffning av bostadsrättsbostäder samt för räntestödslån för ombyggnad av hyresbostäder och för räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättsbostäder. Programmen avviker lite från varandra. Enligt 6 mom. i paragrafen kan låntagaren och lånebeviljaren avtala om att räntestödslånet amorteras mer än vad som föreskrivs i den berörda paragrafen, om den ränta som ska betalas på räntestödslånet är mycket låg, eller av någon annan motsvarande orsak, och boendeutgifterna inte stiger oskäligt trots det. I 10 § i förordningen finns det närmare bestämmelser om räntestödslån som bygger på de totala kapitalutgifterna. 

Att boendekostnaderna för bostäder som finansierats med räntestödslån är skäliga påverkas inte bara av det faktiska räntestödet utan också av att byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnaderna godkänns av ARA och att dessa kostnader i regel ska bygga på konkurrensutsättning. Om man vill ändra användningsändamålet för hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån till något annat än boende, kan tillstånd till det av särskilda skäl beviljas av den kommun där bostadsobjektet finns, om det är fråga om ett litet antal bostäder. ARA ska dock informeras om ärendet och det är ARA som beslutar huruvida betalningen av räntestöd ska upphöra eller aravalånet betalas tillbaka. ARA fattar i enlighet med 18 § i räntestödslagen och 16 § i aravabegränsningslagen beslut om befrielse från övriga användnings- och överlåtelsebegränsningar för bostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån. 

I 14, 14 a och 15 § i räntestödslagen finns det bestämmelser om överlåtelse av och överlåtelsepriset på hyresbostäder som finansierats med räntestödslån. I fråga om hyresbostäder som finansierats med aravalån finns det motsvarande bestämmelser i 8—12 § i aravabegränsningslagen. Medan överlåtelsebegränsningarna gäller kan bostäderna endast överlåtas till de mottagare som anges i lagen och till ett överlåtelsepris som reglerats så att säljaren inte kan göra någon egentlig vinst på överlåtelsen. Mottagaren av överlåtelse ska vara ett samfund som godkänts av ARA som mottagare av räntestöds- eller aravalån. Överlåtelsepriset ska bygga på den överlåtelseersättning som beräknats i enlighet med bestämmelserna. Grunden för överlåtelseersättningen är det egna kapital som ägaren har placerat och som, utöver räntestödslån eller aravalån, har behövts för finansiering av det fastställda anskaffningsvärdet för bostaden eller fastigheten. Med stöd av förändringen i byggnadskostnadsindex beräknas en indexjustering för ägarens placering. Restkapitalet i det lån som ingår i den finansiering som har godkänts i lånebeslutet ska beaktas i överlåtelseersättningen till den del överlåtaren ska ansvara för lånet. Vid överlåtelse av aktier beaktas inte samfundets lån, eftersom samfundet ansvarar för dem även vid byte av ägare. Om andelen egna medel är ett lån som beviljats av ägaren och som i enlighet med grunderna för fastställande av hyra har kunnat amorteras med de boendes hyror, kan lånet inte beaktas när överlåtelseersättningen beräknas. Detsamma gäller också sådana andelar av det egna kapitalet för vilka amorteringar har tagits ut i hyran. 

Dessutom ska de allmännyttiga bostadssamfund som utsetts av ARA iaktta de krav som i 24—27 § i räntestödslagen ställs på samfundens ekonomiska och övriga verksamhet. Dessa så kallade bestämmelser om allmännyttighet fastställer villkor för till exempel samfundets verksamhetsområde, ställande av säkerhet och risktagande, för hur samfundet organiserar sin struktur och ordnar ägandet av bostäderna, för offentligt meddelande att bostäderna kan sökas och för utbetalning av avkastning till ägaren av samfundet. De två sistnämnda kraven gäller också låntagare som inte utsetts till allmännyttiga. Allmännyttighetsskyldigheterna är i kraft så länge samfundet äger egendom som är underkastad de objektspecifika användnings- och överlåtelsebegränsningarna och utseendet till allmännyttigt bostadssamfund inte har återkallats. I 15 a—15 d § i aravalagen finns det motsvarande bestämmelser som gäller aravalåntagare. Närmare bestämmelser om hur stor avkastning ett låntagarsamfund får betala till sina ägare finns i statsrådets förordning om avkastning som betalas till arava- och räntestödslåntagare (1371/2016), som utfärdats med stöd av räntestödslagen och aravalagen. Enligt förordningen får den godtagbara avkastning som betalas för de medel som ägaren har placerat i låntagarsamfundet utgöra högst fyra procent. 

1.2.1  Social bostadsproduktion i vissa andra västeuropeiska länder

Stödsystemen för boende kan delas in i stöd som bygger på efterfrågan och stöd som bygger på utbudet. Efterfrågan på boende stöds genom bostadsbidrag. I Finland är de allmänt bostadsbidrag och pensionsbidrag för pensionstagare. Dessutom stöds särskilt ägarboende genom beskattningen. Räntestödssystemet och det investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov som kompletterar det hör till de stöd som bygger på utbudet. 

I många europeiska länder stöder staten produktionen av sociala hyresbostäder med skäliga boendekostnader genom olika system för stöd som bygger på utbudet. Vid utgången av 2013 inrättade miljöministeriet ett projekt som skulle utreda verkningsfullheten och effektiviteten av olika stöd som bygger på efterfrågan respektive utbudet och av beskattningen av boende. Kanslichef Hannele Pokka vid miljöministeriet var ordförande för projektgruppen. Inom ramen för detta projekt gav projektgruppen Pellervo ekonomiska forskningsinstitut (PTT) (Markus Lahtinen, Eeva Alho, Valtteri Härmälä, Kirsi Noro och Niko-Matti Ronikonmäki) i uppdrag att sammanställa en översikt över svenska, danska, franska, österrikiska, nederländska, engelska och irländska boenderelaterade stöd som bygger på utbudet och efterfrågan. Översikten byggde på internationella undersökningar och publicerades i sin helhet vid ingången av 2015 i projektgruppens slutrapport (Asumisen tuki- ja verojärjestelmien vaikuttavuus, Stöd- och skattesystem för boende och deras verkningsfullhet, miljöministeriets rapporter 4/2015, bilaga 3). 

I den ovannämnda översikten jämförs de boendestöd som bygger på utbudet respektive efterfrågan och förändringarna i stöden med målen för varje lands bostadspolitik och med utmaningarna i Finlands bostadspolitik. Olika länders stödsystem för boende bedömdes med hjälp av verkningsfullhet, kostnadseffektivitet, ändamålsenlighet och minimering av negativa externa effekter. Enligt översikten är en marknadsbaserad lösning inte ett samhälleligt optimum när det gäller boende. Därför har den offentliga sektorn i alla undersökta länder strävat efter att genom sin egen verksamhet förbättra situationen. I de boendepolitiska val som har gjorts i olika länder går det dock inte att hitta endast en lyckad praxis, utan systemets framgång står alltid i förhållande till dess mål. Fungerande incitament och god praxis är dock också beroende av lösningar utanför bostadsmarknaden. Därför ska stödsystemen för boende alltid bedömas som en del av en större helhet inom den ekonomiska politiken och socialpolitiken. Eftersom det finna många aktörer och politikområden, har man i många länder drivits till lösningar som inte gagnar bostadsmarknaden som helhet. 

Dessutom har riksdagens revisionsutskott genom ett forskningsprojekt som lanserades i september 2017 utrett utvecklingsområden inom bostadspolitiken. I undersökningen jämfördes bland annat stödsystem för boende i Sverige, Norge, Danmark, Tyskland, Österrike, Schweiz, Frankrike, Nederländerna, Belgien och Storbritannien (Asuntopolitiikan kehittämiskohteita, eduskunnan tarkastusvaliokunnan julkaisu 1/2017, s. 97–115). 

Det finns många likheter mellan utvecklingen av bostadsmarknaden i de länder som jämförts i undersökningen, nämligen att urbaniseringen koncentrerar befolkningen till vissa områden, att efterfrågan på bostäder växer särskilt i de största stadsregionerna och att bostädernas priser och hyror stiger kraftigt. När det gäller det sociala hyresbostadsbeståndet och finansieringen av det, förekommer det betydande skillnader i den politik som jämförelseländerna utövar. I Danmark, Österrike och Frankrike spelar de stöd som bygger på utbudet och som är avsedda att stödja hyresbostadsutbudet fortfarande en viktig roll. I Nederländerna där det finns ett mycket stort socialt hyresbostadsbestånd har man till följd av EU:s regler om statligt stöd blivit tvungen att förnya finansieringen av det sociala hyresbostadsbeståndet och principerna för valet av de boende. I Sverige har man slopat statliga lån till hyresbostadsproduktion och strävat efter att ställningen för allmännyttiga aktörer på bostadsmarknaden ska närma sig den situation som privata hyresbostadstillhandahållare befinner sig i. 

1.2.2  Effekterna av EU-rätten på stöden för nationell bostadsproduktion

Även EU-rätten medför krav på stödsystemen för medlemsstaternas bostadsproduktion. Statligt stöd som beviljas företag för social bostadsproduktion räknas enligt EU:s regler om statligt stöd till tjänster som är av allmänt ekonomiskt intresse (på engelska services of general economic interest, SGEI). Stödet utgör en kompensation för den skyldighet att erbjuda offentliga tjänster som företaget uppfyller genom att för hyresgäster som väljs på sociala grunder producera och underhålla bostäder med skäliga boendekostnader och se till att bostäderna svarar mot dessa hyresgästers behov. Med företag avses här alla enheter som bedriver ekonomisk verksamhet. 

Bestämmelser om förutsättningarna för understöd som är av allmänt ekonomiskt intresse finns i kommissionens beslut om tillämpningen av artikel 106.2 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt på statligt stöd i form av ersättning för allmännyttiga tjänster som beviljas vissa företag som fått i uppdrag att tillhandahålla tjänster av allmänt ekonomiskt intresse (2012/21/EU, EUT L7/2012, nedan kommissionens beslut). För att det statliga stödet ska lämpa sig för den inre marknaden, måste utbudet av bostäder enligt kommissionens beslut vara avsett för personer som på grund av bristande betalningsförmåga inte på egen hand har möjlighet att skaffa en bostad på marknadsvillkor, och stödet ska uttryckligen gälla social bostadsproduktion. Det får inte sippra ut till den fritt finansierade bostadsmarknaden, inte omfatta överkompensation till företaget och företaget får inte ta ut mer än skälig vinst. Medlemsstaterna ska också effektivt övervaka att dessa krav uppfylls. 

Stöd som gäller allmänt ekonomiskt intresse är enligt ovannämnda kommissionens beslut underkastade förfarandet om efterhandsanmälan, vilket innebär att medlemsstaten i efterhand meddelar befintliga stöd till kommissionen vartannat år. Om ett stöd som en medlemsstat har för avsikt att bevilja inte uppfyller de krav som i kommissionens beslut ställs på stöd som är av allmänt ekonomiskt intresse, ska stödet förhandsanmälas till kommissionen och få kommissionens godkännande innan stödsystemet tas i bruk på nationell nivå. Statliga stöd som beviljats utan kommissionens godkännande är olagliga, och man kan bli tvungen att återkräva sådana stöd med ränta av de företag som fått stödet. Medlemsstaternas myndigheter har ett förhållandevis vitt handlingsutrymme beträffande vilka tjänster de anser vara tjänster av allmänt ekonomiskt intresse. Kommissionen och unionens domstolar övervakar emellertid att medlemsstaterna inte definierar de tjänster som är av allmänt ekonomiskt intresse uppenbart felaktigt. Den sociala bostadsproduktionen är den viktigaste och beloppsmässigt största av tjänsterna av allmänt ekonomiskt intresse såväl i Finland som i övriga EU. Som en del av tillsynen över bestämmelserna om statligt stöd publicerar kommissionen på sin webbplats de rapporter som medlemsstaterna utarbetar vartannat år om de stöd som utbetalts under perioden i fråga i staterna och som gäller det allmänna ekonomiska intresset. De senaste rapporterna gäller åren 2014–2015. 

1.3.1  Statligt understödd hyres- och bostadsrättsbostadsproduktion

I Finland finns det cirka 380 000 hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och som omfattas av de i lag föreskrivna användnings- och överlåtelsebegränsningarna. Detta är drygt en tredjedel av alla hyresbostäder i Finland. Andelen hyresbostäder som understöds av staten är störst i de största städerna. Under de senaste tio åren har i snitt drygt 2 000 vanliga hyresbostäder som finansierats med räntestödslån byggts årligen. Cirka 60 procent av dessa bostäder har byggts i Helsingforsregionen, och de övriga största tillväxtcentrumkommunernas andel har varit cirka 35 procent. Andelen vanliga hyresbostäder som understöds av staten av hela den årliga bostadsproduktionen är cirka sex procent. Skillnaden till tidigare årtionden är betydande, eftersom man på 1970–1990-talen årligen producerade i snitt cirka 10 000 nya på självkostnadshyra baserade vanliga hyresbostäder som understöds av staten. När det gäller lån för ombyggnad och anskaffning har den statligt understödda produktionen en ännu mindre roll än inom byggandet. Med räntestödslån finansieras årligen ombyggnaden av i snitt endast cirka 1 000 vanliga hyresbostäder. Och endast några räntestödslån för anskaffning godkänns årligen. 

För närvarande produceras största delen av de nya hyresbostäderna i Finland med fri finansiering och på marknadsvillkor. Den fritt finansierade produktionen sporras av enkel tillgång till pengar, låg räntenivå, kraftig efterfrågan på bostäder, det direkta bostadsbidrag som samhället betalar till de boende samt de nya investeringsfonder som skapats på marknaden. Andra än kommunägda bolag är inte i stor utsträckning intresserade av att bygga statligt understödda bostäder. Under de senaste åren har drygt 70 procent av de bostäder som finansierats med räntestödslån byggts för att ägas av kommunala bolag. Minskningen av den statligt understödda vanliga hyresbostadsproduktionen beror framför allt på att de privata aktörerna är ovilliga att på de gällande räntestödslånsvillkoren bygga nya hyresbostäder, eftersom villkoren upplevs som för begränsande. Verksamhetsprinciperna i vissa stora bolag som tidigare hade en stor produktion av statligt understödda hyresbostäder har ändrats, så att bolagen för närvarande låter bygga endast fritt finansierade hyresbostäder. 

I fortsättningen kommer dessutom det statligt understödda beståndet av hyresbostäder med skäliga boendekostnader att minska avsevärt när användnings- och överlåtelsebegränsningarna under det närmaste decenniet upphör för tiotusentals aravabostäder som finansierats med aravalån. Enbart i huvudstadsregionen befrias cirka 15 000 statligt understödda hyresbostäder fram till 2025. Visserligen är hälften av dessa bostäder sådana att det inte ens från början omfattades av tillämpningsområdet för bestämmelserna om fastställande av hyra enligt självkostnadsprincipen. När begränsningarna upphör är det sannolikt att hyrorna kommer att stiga till samma nivå som marknadshyrorna i åtminstone en del av de bostäder som omfattas av bestämmelserna om fastställande av hyra enligt självkostnadsprincipen. 

De användnings- och överlåtelsebegränsningar som gäller för hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån är av vikt särskilt i tillväxtområdena, eftersom de säkerställer att bostäderna fortsatt är i hyresanvändning och att hyrorna hålls på en rimlig nivå. För närvarande är den statligt understödda bostadsproduktionen den enda delen i bostadsbeståndet där hyrorna är allmänt reglerade. I synnerhet i huvudstadsregionen och andra stora centrum är hyrorna för dessa bostäder klart lägre än marknadshyrorna. Störst är skillnaden i de hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och som ägs av Helsingfors stad. I dem är hyran per kvadratmeter i snitt till och med åtta euro förmånligare än i motsvarande fritt finansierade hyresbostäder. Hyran per kvadratmeter i allmännyttiga bostadssamfund i Helsingfors är i snitt fyra euro billigare än i fritt finansierade hyresbostäder. På andra håll i landet minskar skillnaden mellan fritt finansierad hyra och hyra enligt självkostnadsprincipen snabbt och på vissa platser kan självkostnadshyran till och med överskrida marknadshyran i områden där efterfrågan på hyresbostäder är liten (Statistikcentralen samt tidigare utredningar i Hyreshussamfundens tillvägagångssätt vid bestämning av självkostnadshyrorna för ARA-bostäder (på finska), miljöministeriets rapporter 5/2014, och Vuokrataso Helsingin ARA-asuntokannassa, VATT Tutkimukset 175, 2013). Hyresskillnaderna återspeglar skillnaderna på bostadsmarknaden i olika områden. 

Däremot har det byggts ganska mycket hyresbostäder som är avsedda för grupper med särskilds behov och som finansierats med räntestödslån och sådana investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov som avses i investeringsunderstödslagen. Under de senaste tio åren har 2 000–3 000 sådana bostäder byggts årligen. Bostäder för grupper med särskilda behov har även byggts på andra orter än i de större tillväxtcentrumen. Vid sidan av kommunala bolag har även privata företag och den tredje sektorns aktörer i stor utsträckning byggt bostäder för grupper med särskilda behov. 

Även produktionen av bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestödslån har varit livlig under de senaste åren. Till exempel 2017 byggdes cirka 1 700 sådana bostäder, av vilka ungefär 800 i huvudstadsregionen. Vid sidan av hyresboende fungerar systemet för bostadsrättsbostäder som en kompletterande form av boende som understöds och erbjuder de boende bättre boendetrygghet jämfört med hyresboende. Genom bostadsrättsbostäder kan man göra invånarstrukturen i bostadsområden mångsidigare och mer balanserad och förebygga segregation. Det finns totalt cirka 45 000 bostadsrättsbostäder i Finland och av dem är en stor del byggda i början av 1990-talet när systemet var nytt. Bostadsrättsbostäder har också byggts under lågkonjunkturer, som under finanskrisen, och ofta som ägarbostäder på planerade tomter med bra läge. Totalt 44 procent av bostadsrättsbostäderna finns i huvudstadsregionen. De privata aktörerna är fortfarande intresserade av att producera bostadsrättsbostäder inom ramen för räntestödssystemet, vilket inte är fallet när det gäller vanliga hyresbostäder. Statligt understödda bostadsrättsbostäder kan byggas endast i de största eller växande städerna i tillväxtcentrumen och dessutom i sådana enskilda stora och växande städer där det med hänsyn till bostadsmarknadssituationen är ändamålsenligt. Med undantag för några enskilda objekt har det inte byggts fritt finansierade bostadsrättsbostäder. 

De genomsnittliga bruksvederlagen för bostadsrättsbostäder underskrider hyresnivån i såväl statligt understödda som marknadsbestämda hyresbostäder. Den boenderättsavgift som betalas av en bostadsrättshavare är 15 procent av bostadens anskaffningsvärdeandel. Boenderättsavgifterna ska sänka bruksvederlaget, men stödvillkoren för räntestödslån för boenderättshus är sämre än för hyreshuslån och kan i praktiken leda till att bruksvederlagen ställvis är högre än hyresnivån i statligt understödda hyresbostäder. I vissa städer, som Uleåborg och Kouvola, står en betydande del av bostadsrättsbostäderna tomma, vilket genom utjämningen av bruksvederlag återspeglas inte bara på den berörda stadens utan också på bruksvederlagen i huvudstadsregionens bostadsrättsbostäder. 

Under hela den tid som räntestödssystemet har existerat har endast knappt 1 000 delägarbostäder som finansierats med räntestödslån producerats. Det är flera år sedan ARA har fått en enda ansökan om räntestödslån för delägarbostäder. 

Under de senaste åren har cirka 85 procent av räntestödslånen beviljats av Kommunfinans Abp. Efter finanskrisen har de övriga finansiärerna inte varit intresserade av att finansiera projekt bland annat på grund av långa lånetider för räntestödslån och på grund av andra villkor och begränsningar för statligt stöd. 

Särskilt i Helsingforsregionen råder det brist på bostäder med skäliga boendekostnader, och det finns särskilt efterfrågan på små bostäder. På grund av den svåra bostadssituationen lider huvudstadsregionen redan delvis brist på arbetskraft, eftersom de höga bostadspriserna gör det svårt att locka arbetstagare till regionen. Problemet tillspetsas i synnerhet inom servicebranscherna, eftersom det inte har producerats tillräckligt med bostäder som prismässigt ligger inom räckhåll för framförallt låg- och medelinkomsttagare i Helsingforsregionen. Efterfrågan på statligt understödda bostäder med reglerade hyror eller bruksvederlag är klart större än utbudet i regionen. I huvudstadsregionen finns för närvarande cirka 90 000 statligt understödda vanliga hyresbostäder. Om hyresbostäder som finansieras med räntestödslån byggs och befintliga statligt understödda bostäder upphör att omfattas av begränsningar i samma takt som för närvarande, kommer antalet vanliga hyresbostäder som understöds av staten inte att öka i huvudstadsregionen, utan förblir i stort sett på samma nivå som för närvarande. För att tillgången på arbetskraft och näringslivets konkurrenskraft ska kunna tryggas i regionen bör det alltså byggas betydligt fler statligt understödda hyresbostäder. Det behövs även mer statligt understödda bostadsrättsbostäder i denna region. Genom att bygga statligt understödda hyres- och bostadsrättsbostäder i olika bostadsområden stöder man mångfalden av invånarstrukturen i områdena och förebygger sålunda segregation. Hyresbostäder avsedda för grupper med särskilda behov behövs inte bara i tillväxtcentrum utan också på andra håll i landet. 

1.3.2  Räntestödssystemets funktion och utvecklingsbehov

Det nuvarande räntestödssystemet för produktion av hyres- och bostadsrättsbostäder med skäliga boendekostnader har varit i bruk sedan 2002, men flera av särdragen hos stödsystemet och detaljerna i regleringen har sina rötter i tidigare stödformer, särskilt i författningar om de aravalån och räntestödslån som beviljades på 1980- och 1990-talen. Räntestödslagen har ändrats många gånger efter det att den stiftades, men systemet har fortsättningsvis många utvecklingsbehov. 

Amorteringsprogrammet för räntestödslånen ska vara sådant att det inte leder till oskäligt höga initialhyror, men att bygglånets kapital amorteras under räntestödslånetiden tillräckligt, så att finansieringen av ombyggnaden av byggnader lyckas utan problem. Programmen för fast amortering av räntestödslån och de aravalån som ännu finns är dock planerade för en annorlunda ränte- och inflationsutveckling än den som Finland och EU-området har för närvarande och som kommer att råda under en överskådlig framtid. Utgångspunkterna för räntestödssystemet har sitt ursprung i tiden efter det andra världskriget då inflationen och räntorna var höga och lånetiderna korta. Den långa lånetiden för de aravalån som staten då beviljade var en form av produktionsstöd, eftersom inflationen under lånetiden åt upp en betydande del av lånets reella kapital. En annan stödform var lånens förmånligare räntenivå än marknadsräntorna, dvs. att räntan var lägre än normalt. Genom dessa metoder skapade man under de dåvarande förhållandena en förmånlig boendekostnadsnivå i de nya hyresbostäder som finansierades med aravalån. Realvärdet på ett bygglån med större amorteringar mot slutet hade tack vare inflationen redan blivit litet vid den tidpunkt då ombyggnad av husen förväntades bli aktuell. 

Vid ingången av 1990-talet blev inflationstakten mycket långsammare. För närvarande är dess effekt på lånekapitalet mycket liten. När de första ombyggnaderna eller andra större reparationer blir aktuella i hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån, kan en betydande del av bygglånet ännu att vara obetalt. När byggnaden uppnår 25 års ålder är för närvarande i snitt 45 procent av räntestöds- eller aravalånet oamorterat. Detta försvårar finansieringen av reparationer. Problemet gäller på samma sätt också bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån. Av dessa bostäder är en betydande del byggda vid samma tidpunkt och kommer att behöva ombyggnad samtidigt som de större amorteringarna förfaller till betalning. I viss utsträckning kan man bereda sig på ombyggnadskostnader genom att på förhand samla in medel för dem genom de boendes hyror eller bruksvederlag. Detta leder dock i praktiken till att husinvånarna i sina hyror eller bruksvederlag på sätt och vis betalar två lån samtidigt, såväl bygglån som ombyggnadslån. Å andra sidan kan man anse att avsättningar för framtida reparationer är kompensation som de nuvarande husinvånarna betalar för att bostäderna slits. Långt ifrån alla hyres- eller bostadsrättshus har gjort avsättningar för framtida reparationer. 

I januari 2016 gjordes amorteringarna i början av amorteringsprogrammen för räntestödslån större genom att ändra 9 § (förordning 8/2016) i räntestödsförordningen. Trots ändringen ligger tyngdpunkten fortfarande i hög grad på amorteringarna i slutet av amorteringsprogrammet och den gjorda ändringen gällde endast nya räntestödslån för hyresbostäder. Sommaren 2016 stiftades lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus (574/2016), genom vilken en ny kortvarig räntestödsmodell för produktion av sociala hyresbostäder med skälig hyra skapades vid sidan av den modell för fyrtioårigt räntestöd som avses i räntestödslagen. Den nya räntestödsmodellen togs i bruk i augusti 2016 och tyngdpunkten i det amorteringsprogram som hänger samman med den modellen ligger avsevärt mer i början av programmet än vad den ligger i amorteringsprogrammet i räntestödsmodellen enligt räntestödslagen (statsrådets förordning om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus, 603/2016). Att också tillämpa ett sådant amorteringsprogram i räntestödsmodellen enligt räntestödslagen skulle dock vara problematiskt, eftersom hyran för ett enskilt objekt då skulle vara påtagligt hög de första åren på grund av att tyngdpunkten i såväl amorteringarna och räntebetalningen ligger på objektets första år. 

I räntestödslagen föreskrivs egna räntestödslåneformer för byggande, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder och bostadsrättsbostäder. Förutsättningarna för godkännande av dessa låneformer samt dessa låneformers låne- och stödvillkor avviker ställvis från varandra till och med avsevärt. Till exempel låneandelen av räntestödslån för byggande av hyresbostäder är på en hyrestomt högst 95 procent av objektets godkända byggnadskostnader, men när det gäller räntestödslån för ombyggnad i princip högst 80 procent av objektets godkända ombyggnadskostnader. I fråga om bostadsrättsbostäder är låneandelen av räntestödslån när det gäller byggnads- och anskaffningslån högst 85 procent och när det gäller ombyggnadslån högst 80 procent av objektets godkända kostnader. De boenderättsavgifter som de boende betalar täcker 15 procent av kostnaderna för byggnads- och anskaffningslån. När det gäller godkännande av räntestödslån för anskaffning av vanliga hyresbostäder, innebär i praktiken kravet att det på det berörda området inte får finnas behov av att bygga bostäder att anskaffningslån inte kan beviljas i tillväxtområden, eftersom det är i princip alltid är motiverat att bygga nya bostäder. Det kan dock även i tillväxtcentrum vara motiverat att anskaffa hyreshus eller hyresbostäder där. Det berörda kravet gäller inte bolag som ägs av kommuner eller samkommuner, vilket ställer offentliga och privata aktörer i sinsemellan ojämlik ställning. Kravet att i hyreshus som anskaffas för grupper med särskilda behov minst 30 procent av bostäderna i huset ska ställas till förfogande för grupper med särskilda behov kan med hänsyn till förebyggande av segregation bli problematiskt. 

I den nya kortvariga räntestödsmodell som togs i bruk i augusti 2016 är låne- och stödvillkoren påtagligt förmånliga jämfört med de permanenta villkoren i den räntestödsmodell som avses i räntestödslagen. Trots att begränsningstiden för användning och överlåtelse av bostäder i den kortvariga räntestödsmodellen är avsevärt kortare än i räntestödsmodellen enligt räntestödslagen, som kortast endast tio år, är låntagarens självriskandel av räntan på räntestödslånet i den mindre (2,5 procent) och maximiräntan på låntagarens självfinansieringsandel samt den maximiavkastning som betalas till ägaren större (6 procent) än i modellen enligt räntestödslagen. Dessutom betalas i den kortvariga räntestödsmodellen räntestöd under hela begränsningstiden, medan betalningen av räntestöd i modellen enligt räntestödslagen upphör senast 23 år efter det att räntestödslånet godkändes. I detta skede är största delen av lånekapitalet ännu obetalt. 

Förhållandet mellan begränsningarna av det statliga stödet och användningen av bostäderna är alltså i räntestödsmodellen enligt räntestödslagen inte som sig bör jämfört med den nya kortvariga räntestödsmodellen. Det bör dock noteras att målgrupperna för dessa två stödmodeller i viss mån avviker från varandra. Den kortvariga räntestödsmodellen är främst avsedd för mer marknadsbaserade byggherrar och ägare av hyresbostäder, som inte vill förbinda sig vid en stöd- och begränsningstid på ett decennium. Den räntestödsmodell som avses i räntestödslagen lämpar sig särskilt för sådana aktörer som inte eftersträvar vinst i sin verksamhet och som är redo att binda sig vid att låta bygga och att underhålla sociala hyresbostäder under flera decennier. Dessutom är en räntestödsmodell enligt räntestödslagen i regel samfundsspecifik. Då är utjämning av hyror eller bruksvederlag mellan ägarens olika objekt tillåten. Därför lämpar sig modellen väl för aktörer med talrika statligt understödda hyres- eller bostadsrättsbostäder. Trots att stödmodellerna alltså delvis är riktade till olika aktörer, kan inte svagheten hos stödvillkoren för räntestödsmodellen enligt räntestödslagen jämfört med villkoren för den kortvariga räntestödsmodellen anses vara motiverad. 

Det ovan beskrivna missförhållandet korrigerades delvis i september 2016 genom den temporära ändringen av räntestödsförordningen, när självriskräntan på nya räntestödslån enligt räntestödslagen sänktes för hyresbostäder från 3,4 procent till 1,7 procent vid lån som godkänns som räntestödslån före utgången av 2019. I princip blir dock självriskräntan på räntestödslån som godkänns efter detta densamma som tidigare. Ändringen gäller inte heller bostadsrättsbostäder där självriskräntan fortfarande är 3,5 procent. Även under den tidigare regeringsperioden 2012–2015 sänktes självriskräntan på räntestödslån enligt räntestödslagen temporärt först till 1,7 procent och senare till 1,0 procent. Denna sänkning gällde dock inte bostäder för grupper med särskilda behov eller bostadsrättsbostäder. Särskilt systemet för bostadsrättsbostäder kommer inom en nära framtid att ställas inför stora svårigheter, om stödvillkoren för räntestödslån för bostadsrättsbostäder inte förbättras, eftersom reparation av bostadsrättsbostäder på grund av eviga begränsningar är beroende av räntestödslån för ombyggnad och bruksvederlagen ska underskrida nivån på jämförelsehyran. I balansräkningen för bostadsrättshussamfund ökar boenderättsavgifterna i enlighet med byggnadskostnadsindexet och omfattas av samfundets inlösningsskyldighet. 

Eftersom den rådande allmänna räntenivån är tydligt lägre än den självriskränta på räntestödslån som räntestödslåntagarna ska betala, betalas för närvarande i praktiken inget statligt räntestöd för lånen. Till exempel 2017 var statens räntestödsutgifter för alla räntestödslån uppskattningsvis endast cirka 3,8 miljoner euro, och endast på cirka 0,03 procent av räntestödslånens hela belopp betalades det räntestöd. I Helsingforsregionen, som lider av den största bostadsbristen, har man försökt kompensera avsaknaden av räntestöd så att för byggande av vanliga hyresbostäder som finansieras med räntestödslån har startbidrag från statens bostadsfond beviljats med stöd av statsunderstödslagen (688/2001). Startbidragen är en del av avtalet om markanvändning, boende och trafik (MBT-avtalet) mellan staten och kommunerna i Helsingforsregionen. Avtalet är i kraft 2016–2019. I år är fullmakten att enligt statsbudgeten bevilja 10 000 euro startbidrag per bostad, totalt 20 miljoner euro, vilket ger möjlighet att påbörja 2 000 bostäder. 

En central orsak till att produktionen av bostäder för grupper med särskilda behov och bostadsrättsbostäder ännu intresserar utöver kommuner även privata aktörer är antagligen att det inte alls behövs aktörens egna medel för dessa projekt. Självfinansieringsandelen kan täckas genom ett sådant investeringsunderstöd för grupper med särskilda behov som beviljas från statliga medel eller genom boenderättsavgifter som betalts av de boende, och återstoden av projektets kostnader täcks genom ett räntestödslån som beviljas av ett finansinstitut och som staten ställer fyllnadsborgen för. 

Som en del av beslutsprocessen där lånet godkänns som räntestödslån godkänner ARA också projektets byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnader för låneobjektet. Enligt 10 § 1 mom. i räntestödslagen kan som byggnadskostnader även godkännas skäliga kostnader för anskaffning och kommunaltekniskt iståndsättande av tomten. Med stöd av denna bestämmelse godkänner ARA att räntestödslån får användas som finansiering för endast sådana bostadsobjekt vars tomtanskaffningskostnader, dvs. kostnader för överlåtelse eller hyrande av tomten, är skäliga. Bestämmelsen är av betydelse särskilt inom huvudstadsregionen och andra tillväxtcentrum där priset på tomtmark är högt. Om kostnaderna för anskaffning av tomt för ett visst bostadsobjekt överskrider ett belopp som kan anses skäligt, godkänner ARA inte dem och sålunda inte heller att det berörda bostadsobjektet finansieras med räntestödslån. Anskaffning av tomtmark för ett hyres- eller bostadsrättshus är en central del av byggprocessen. Ofta är hittandet och anskaffningen av en lämplig tomt en förutsättning för att projektet genomförs. Därför frågar många byggherrar ARA redan på förhand innan den egentliga ansökan om räntestödslån upprättas vilket överlåtelse- eller hyrespris ARA anser är skäligt för en viss tomt. Hittills har ARA svarat på förfrågningar av detta slag genom att ge dem som frågar icke-bindande vägledning och rådgivning som bygger på ARAs förvaltningspraxis. 

Bestämmelserna om överlåtelse av bostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och om bostädernas överlåtelsepris är påfallande gamla, nämligen från början av 1990-talet. De är ofta förknippade med problem. Bestämmelserna har närmast skrivits med tanke på överlåtelse av ett enskilt hyreshus och de lämpar sig dåligt till exempel för bostadsaffärer som sker i form av omfattande företagsarrangemang. I bestämmelserna identifieras inte olika handels- och bolagsrättsliga överlåtelsesätt och uppfyller sålunda inte de behov som dagens företagsverksamhet har. Det har inte fastställts särskilda kriterier för överlåtelse av bostäder, utan endast föreskrivits att mottagaren av överlåtelse ska vara godkänd av ARA och motsvara överlåtaren av bostäderna, dvs. vara ett samfund som duger som mottagare av räntestödslån. I bestämmelserna om maximipriset på överlåtelse av bostäder identifieras dessutom inte flera centrala förmögenhetsdelar, och ARAs förfarande för fastställande av det maximala överlåtelsepriset är ofta en påtagligt komplicerad och långdragen uppgift. Bestämmelserna bör uppdateras så att de motsvarar dagens behov. 

3.1.1  Konsekvenser för den offentliga ekonomin

Beslut om fullmakten att godkänna räntestödslån som ur medlen i statens bostadsfond anvisas statligt understödd bostadsproduktion fattas årligen i samband med statsbudgeten. Statsrådet fastställer årligen i januari den dispositionsplan som gäller fullmakten att godkänna räntestödslån. I dispositionsplanen bestäms bland annat om regionala och andra grunder för användningen av fullmakten att godkänna räntestödslån. Målet är att beviljandet av räntestödslån för nyproduktion i första hand ska gälla objekt i de områden där behovet av bostäder är störst, dvs. större tillväxtcentrum. 

De ändringar av låne- och stödvillkoren för räntestödslån som föreslås i propositionen får sinsemellan olika konsekvenser för minskningen av räntestödslånen och sålunda för storleken på det räntestöd som staten betalar. Därför ska de föreslagna ändringarna granskas som en helhet. Att tyngdpunkten i amorteringarna av räntestödslånen blir mer i början minskar i princip de ränteutgifter som lånen medför och sänker sålunda också statens ränteutgifter, eftersom lånekapitalet minskar snabbare än för närvarande. Men höjningen av låneandelen i alla former av räntestödslån för hyresboende och i räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättsbostäder till högst 95 procent av de godkända projektkostnaderna höjer de räntekostnader som lånen eventuellt medför och samtidigt statens utgifter för räntestöd. En viktig faktor som styr statens utgifter för räntestöd är storleken på den självriskandel av räntan på räntestödslån som låntagaren ska betala. När den räntenivå som fastställs av storleken på självriskandelen överskrids, anses det vara ändamålsenligt att staten stöder lånet med räntestöd. Ju lägre nivån på självriskandelen är, desto större ansvar tar staten för ränterisken i samband med räntestödslån. Räntestödets betalningstid bestämmer den tid då staten ansvarar för en del av ränterisken. Enligt propositionen ska denna tid förlängas till 30 år när det gäller räntestödslån för byggande och anskaffning och till 20 år när det gäller räntestödslån för ombyggnad. Andelen räntestöd som ska betalas för den del som överskrider självriskräntan minskar dock under betalningstiden och i fortsättningen minskas denna andel ytterligare jämfört med nuläget. Till exempel när det gäller räntestödslån för hyreshus betalas det för närvarande för den ränta som överskrider självriskandelen 95 procent räntestöd det första låneåret, 76 procent det tionde låneåret och 32 procent det tjugonde låneåret. Enligt propositionen ska andelen räntestöd som betalas i fortsättningen sjunka stadigt med tre procentenheter per år när det gäller räntestödslån för hyresbostäder, så att andelen räntestöd som betalas det första låneåret är 90 procent, det tionde låneåret 63 procent och det tjugonde låneåret 33 procent av den ränta som överskrider självriskandelen. 

I fortsättningen kan räntestödslånet grunda sig på ett program för fast amortering eller vara indexbundet. Den grundläggande skillnaden mellan dessa två låneformer är att i ett program med fast amortering är lånetiden fast och ändringar av räntan påverkar de kapitalutgifter som tas ut för lånen, medan när det gäller indexbundet lån regleras kapitalutgifterna och låneamorteringarna och lånetiden ändras när räntan och indexet (inflationen) varierar. Gemensamt för lånen är att de båda amorterar lånekapitalet snabbare än för närvarande. 

Inte heller efter de föreslagna ändringarna medför nya räntestödslån vid nuvarande räntenivå räntestödsutgifter för staten, eftersom den föreslagna självriskräntan på 2,5 procent inte överskrids. I princip resulterar en sänkning av självriskräntan och en förlängning av betalningstiden för räntestödet dock i att de räntestöd som betalas av staten ökar, om räntenivån stiger över 2,5 procent. Vid en räntenivå på fyra procent föranleder byggandet av 1 000 nya hyresbostäder som finansierats med räntestödslån staten nominellt under hela räntestödslånetiden räntestödsutgifter på sammanlagt uppskattningsvis cirka 32 miljoner euro, förutsatt att anskaffningskostnaden för bostäderna är 3 800 euro per kvadratmeter och att deras genomsnittliga storlek är 50 kvadratmeter. Stödets tyngdpunkt ligger på de första åren och är under de första fem åren cirka 11 miljoner euro och under de första tio åren cirka 19,6 miljoner euro. Nominellt är räntestödsutgifterna totalt cirka 17,2 miljoner euro större än enligt de gällande villkoren för räntestödslån. På motsvarande sätt är de nominella räntestödsutgifterna under de första fem åren cirka 6,2 miljoner euro och under de första tio åren cirka 10,6 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. Om man antar att inflationen är två procent, blir räntestödsutgifternas realkostnad för staten på motsvarande sätt under hela räntestödslånetiden ungefär 27,3 miljoner euro, under de första fem åren cirka 10,7 miljoner euro och under de första tio åren cirka 18,1 miljoner euro. Räntestödsutgifterna är reellt under hela räntestödslånetiden ungefär 14,6 miljoner euro, under de första fem åren cirka 6,0 miljoner euro och under de första tio åren cirka 9,8 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. 

För närvarande används dock temporärt för räntestödslån en självriskränta på 1,7 procent på lån som godkänts som räntestödslån för byggande-, anskaffning- eller ombyggnad av hyresbostäder senast före utgången av 2019. Med hänsyn till detta blir statens räntestödskostnader till följd av ändringarna nominellt under hela räntestödslånetiden ungefär 49,2 miljoner euro, under de första fem åren cirka 17,0 miljoner euro och under de första tio åren cirka 30,1 miljoner euro. Reellt blir räntestödsutgifterna under hela räntestödslånetiden ungefär 41,9 miljoner euro, under de första fem åren cirka 16,4 miljoner euro och under de första tio åren cirka 27,8 miljoner euro. 

På motsvarande sätt föranleder, om räntenivån är fyra procent, byggandet av 1 000 nya bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestödslån nominellt under hela räntestödslånetiden räntestödsutgifter på sammanlagt uppskattningsvis cirka 37,3 miljoner euro, förutsatt att anskaffningskostnaden för bostäderna är 3 800 euro per kvadratmeter och att deras genomsnittliga storlek är 65 kvadratmeter. Under de första fem åren är räntestödsutgifterna cirka 12,9 miljoner euro och under de första tio åren cirka 22,8 miljoner euro. Nominellt är räntestödsutgifterna totalt cirka 27,1 miljoner euro större än enligt de gällande villkoren för räntestödslån. På motsvarande sätt är de nominella räntestödsutgifterna under de första fem åren cirka 8,4 miljoner euro och under de första tio åren cirka 15,0 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. Om man antar att inflationen är två procent, blir realkostnaden för staten på motsvarande sätt under hela räntestödslånetiden ungefär 31,8 miljoner euro, under de första fem åren cirka 12,4 miljoner euro och under de första tio åren cirka 21,1 miljoner euro. Räntestödsutgifterna är reellt under hela räntestödslånetiden ungefär 22,6 miljoner euro, under de första fem åren cirka 8,1 miljoner euro och under de första tio åren cirka 13,8 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. 

Om räntenivån är fyra procent, föranleder ombyggnad av 1 000 hyresbostäder som finansierats med räntestödslån staten nominellt under hela räntestödslånetiden räntestödsutgifter på sammanlagt uppskattningsvis cirka 4,3 miljoner euro, förutsatt att reparationskostnaderna är 800 euro per kvadratmeter och att bostädernas genomsnittliga storlek är 50 kvadratmeter. Under de första fem åren är räntestödsutgifterna cirka 2,0 miljoner euro och under de första tio åren cirka 3,3 miljoner euro. Nominellt är räntestödsutgifterna totalt cirka 2,8 miljoner euro större än enligt de gällande villkoren för räntestödslån. På motsvarande sätt är de nominella räntestödsutgifterna under de första fem åren cirka 1,2 miljoner euro och under de första tio åren cirka 2,1 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. Om man antar att inflationen är två procent, blir realkostnaden för staten på motsvarande sätt under hela räntestödslånetiden ungefär 3,8 miljoner euro, under de första fem åren cirka 1,9 miljoner euro och under de första tio åren cirka 3,1 miljoner euro. Räntestödsutgifterna är reellt under hela räntestödslånetiden ungefär 2,5 miljoner euro, under de första fem åren cirka 1,2 miljoner euro och under de första tio åren cirka 1,9 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. Med den självriskränta på 1,7 procent som för närvarande temporärt används i produktionen av hyresbostäder är räntestödskostnaderna enligt förslaget nominellt under hela lånetiden ungefär 6,6 miljoner euro, under de första fem åren cirka 3,1 miljoner euro och under de första tio åren cirka 5,1 miljoner euro. Reellt blir räntestödsutgifterna under hela lånetiden ungefär 5,9 miljoner euro, under de första fem åren cirka 3,0 miljoner euro och under de första tio åren cirka 4,7 miljoner euro. 

Om räntenivån är fyra procent, föranleder på motsvarande sätt ombyggnad av 1 000 bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestödslån staten nominellt under hela räntestödslånetiden räntestödsutgifter på sammanlagt uppskattningsvis cirka 5,6 miljoner euro, förutsatt att reparationskostnaderna är 800 euro per kvadratmeter och att bostädernas genomsnittliga storlek är 65 kvadratmeter. Under de första fem åren är räntestödsutgifterna cirka 2,6 miljoner euro och under de första tio åren cirka 4,3 miljoner euro. Nominellt är räntestödsutgifterna totalt cirka 4,1 miljoner euro större än enligt de gällande villkoren för räntestödslån. På motsvarande sätt är de nominella räntestödsutgifterna under de första fem åren cirka 1,8 miljoner euro och under de första tio åren cirka 3,0 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. Om man antar att inflationen är två procent, blir realkostnaden för staten på motsvarande sätt under hela räntestödslånetiden ungefär 5,0 miljoner euro, under de första fem åren cirka 2,5 miljoner euro och under de första tio åren cirka 4,0 miljoner euro. Räntestödsutgifterna är reellt under hela räntestödslånetiden ungefär 3,6 miljoner euro, under de första fem åren cirka 1,7 miljoner euro och under de första tio åren cirka 2,8 miljoner euro större än jämfört med de gällande villkoren. 

Den föreslagna möjligheten att göra mer extra amorteringar än för närvarande skulle i princip minska statens ränterisk i samband med räntestödslån, när lånekapitalen amorteras tidigare än i det befintliga amorteringsprogrammet. Att öka flexibiliteten i amorteringsprogrammet skulle också i övrigt förbättra de ekonomiska verksamhetsförutsättningarna för hyres- och bostadsrättssamfund till exempel i samband med ändringar av räntan, minska trycket på att höja hyror eller bruksvederlag samt stödja en hög användningsgrad av objekten. 

3.1.2  Konsekvenser för hyres- och bostadsrättshussamfund

Hyres- och bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån ägs av kommuner och andra offentliga samfund, de allmännyttiga bostadssamfund som utsetts av ARA och de dotterbolag som ägs av dessa. Största delen av de statligt understödda bostäderna, cirka 60 procent, ägs av kommuner eller samkommuner. Det finns totalt cirka 600 bostadssamfund som utsetts till allmännyttiga av ARA och de äger cirka 40 procent av de statligt understödda bostäderna. Den största enskilda ägaren av hyresbostäder som finansierats med räntestöds- och aravalån är Helsingfors stads bostäder Ab, som helt ägs av Helsingfors stad. Andra största ägare av statligt understödda hyresbostäder är Y-Säätiö, Esbo Bostäder Ab och VAV Asunnot Oy. När det gäller bostäder som är avsedda för särskilda grupper är de största bostadsägarna Helsingforsregionens studentbostadsstiftelse (HOAS), Nuorisosäätiö, Tyvene Oy och Arttuasunnot Oy. Och när det gäller bostadsrättsbostäder är de största ägarna Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy (Asokodit) och TA-Asumisoikeus Oy. När det statligt subventionerade hyres- och bostadsrättsbostadsbeståndet granskas enligt decennium, är cirka 11 procent av bostadsbeståndet byggt på 1950- och 1960-talen, 28 procent på 1970-talet, 19 procent på 1980-talet, 22 procent på 1990-talet, 12 procent på 2000-talet och 9 procent på 2010-talet. 

Propositionen innehåller talrika förslag vars syfte är att göra räntestödssystemet mer fungerande och attraktivt för de samfund som låter bygga och som äger hyres- och bostadsrättshus. Ändringarna berör främst nya räntestödslån som godkänns efter ikraftträdandet av de föreslagna lagändringarna, eftersom syftet med propositionen är att uttryckligen öka ny produktion som finansieras med räntestödslån och sålunda öka antalet sådana hyres- och bostadsrättsbostäder med skäliga boendekostnader som är avsedda för sådana boende som valts på sociala grunder, i synnerhet i de största städerna. 

Förslaget att ändra programmet för amortering av räntestödslån så att tyngdpunkten ligger mer i början än för närvarande periodiserar amorteringarna enligt byggnadens livscykel, så att de är i rättare förhållande till byggnadens framtida reparationer. Samtidigt förlängs lånetiden för räntestödslån för byggande och anskaffning från 35 år till 40 år. Genom ändringen kommer till exempel 46,5 procent av byggnadslånet att vara amorterat det tjugofemte låneåret av räntestödslånet, när amorteringen enligt det nuvarande amorteringsprogrammet är 30,8 procent när det gäller byggnadslån för hyresbostäder och 43 procent av lånekapitalet när det gäller byggnadslån för bostadsrättsbostäder. När lånekapitalet amorteras snabbare än för närvarande, minskar det de risker för ägarsamfundet som hänger samman med tillgången till finansiering och minskar samtidigt också samfundets totala räntebelastning. När objektens skuldandel är mindre då huset är i den åldern att det behövs ombyggnad, har ägarsamfundet bättre förutsättningar att för behövliga ombyggnader få finansiering på marknadsvillkor. Å andra sidan kommer ett amorteringsprogram där tyngdpunkten ligger mer i början att höja bostädernas objektspecifika kalkylmässiga initialhyror i nya räntestödsobjekt. Genom möjligheten att utjämna hyrorna kan denna effekt dock avsevärt lindras. Den kumulativa regleringen av amorteringar möjliggör att varje låntagare kan friare än för närvarande själv bestämma i vilken utsträckning och när låntagaren gör eventuella extra amorteringar. På detta sätt lämpar sig ändringen för alla låntagare och olika marknadssituationer. Låntagarna kan när räntorna är låga betala tillbaka lånen snabbare och när räntorna är höga långsammare. Den föreslagna ändringen ökar sannolikt antalet extra amorteringar i viss mån jämfört med nuläget särskilt när räntorna är låga. 

Även förslaget att man i hyrorna för nya hyresbostäder som finansierats med räntestödslån i stället för fyra procent ränta kan ta ut högst sex procent ränta på låntagarens självfinansieringsandel uppfyller de önskemål som flera aktörer har lagt fram. Förändringen förbättrar låntagarnas möjligheter att samla in tillräckligt med egna medel för att täcka den självfinansieringsandel som behövs för nya räntestödslån för produktion av nya statligt understödda bostäder. Eftersom maximibeloppet av den avkastning som från låntagarsamfundet kan betalas till dess ägare även i fortsättningen ska vara fyra procent, är det inte ägarna av låntagarsamfundet som får nyttan av ändringen, utan den blir kvar i samfundet. När den maximiränta som tas ut genom samfundets hyror är två procentenheter större än den maximiränta som betalas från samfundet till dess ägare, samlas det egna medel i samfundet. Dessa förbättrar samfundets ekonomiska likviditet och skapar spelrum för samfundets verksamhet. I exemplet ovan har låntagarsamfundet möjlighet att vid byggandet av 1 000 nya hyresbostäder samla in 190 000 euro mer egna medel jämfört med nuläget. Dessa medel kan utöver för att täcka självfinansieringsandelen av nya räntestödslån också användas för att finansiera byggnadernas framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader samt för att täcka reparationskostnaderna för samfundets andra objekt. Ändringen förbättrar samfundens finansieringsstruktur, vilket kan förbättra deras möjligheter att få finansiering på marknadsvillkor. De extra medel som samlas i låntagarsamfundet genom den maximiränta som tas ut på självfinansieringsandelen blir endast ungefär en tredjedel av de medel som samfunden för närvarande kan samla ihop genom att i hyrorna ta ut maximibeloppet för avsättning för framtida reparationer. Genom ett amorteringsprogram där tyngdpunkten ligger mer i början kompenseras å andra sidan förbudet mot avsättning för reparationer och då belastar kostnaderna för byggnadslånet samfundet mycket mindre när ombyggnad blir aktuell till följd av byggnadens ålder. 

De föreslagna ändringarna av villkoren för godkännande av räntestödslån och av lånevillkoren för räntestödslån bedöms öka aktörernas intresse för produktion av hyres- och bostadsrättsbostäder. När låneandelen i alla räntestödslån för hyresbostäder och räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättsbostäder är högst 95 procent av objektets godkända kostnader för byggande, anskaffning eller ombyggnad, är låntagarens behov av självfinansieringsandel 0–15 procentenheter mindre än för närvarande oberoende av vilken form av räntestödslån det är fråga om. Detta underlättar påbörjandet av objekten när problemet är att anskaffa medel för självfinansieringsandelen. Särskilt små aktörer kan ha svårt att anskaffa medel för stora självfinansieringsandelar. Eftersom de byggnadskostnader som täcks med räntestödslån kan inkludera skäliga kostnader för tomtanskaffning, skulle ett större räntestödslån också för objekt som står på egen tomt underlätta särskilt i huvudstadsregionen och andra tillväxtcentrum där priset på tomtmark är högt anskaffningen av de tomter som bostadsprojekten kräver. Att göra de villkor som ställts för godkännande av räntestödslån för anskaffning mindre strikta skulle särskilt i tillväxtcentrumen öka aktörernas intresse för anskaffning av bostäder eller hus med skäliga boendekostnader. 

De ändringar som föreslås i stödvillkoren för räntestödslån och genom vilka den självriskandel av räntan på räntestödslån som låntagaren ska betala sänks bestående och betalningstiden för räntestödet förlängs jämfört med nuläget minskar låntagarens ränterisk i samband med lånen och ökar sålunda räntestödslånens attraktivitet. Effekten blir störst i lån för byggande av bostadsrättsbostäder och i lån för ombyggnad av hyres- och bostadsrättsbostäder, eftersom självriskräntan på dessa låneformer är påtagligt hög och betalningstiden för räntestödet kort för närvarande. Konsekvenserna av ändringen är mindre för hyresbostäder, eftersom den temporära sänkningen av självriskräntan till 1,7 procent tillämpas på räntestödslån för hyresbostäder fram till utgången av 2019. Eftersom det i förslaget dock är fråga om en bestående sänkning av självriskräntan, leder ändringen till att stödvillkoren för räntestödslån förbättras på lång sikt och att den långsiktighet som branschaktörerna önskar inkluderas i stödvillkoren. 

Det är inte möjligt att på förhand med säkerhet bedöma hur mycket de föreslagna förbättringarna av låne- och stödvillkor ökar den statligt understödda bostadsproduktionen. När den självriskandel som låntagaren ska betala av räntan på räntestödslån temporärt sänktes under förra regeringsperioden 2012–2015 först till 1,7 procent och sedan till 1,0 procent, ökade 2015 års, dvs. det sista året med sänkt självriskränta, produktion av vanliga hyresbostäder som finansierats med räntestödslån till 3 000 bostäder jämfört med 2 000 bostäder de föregående åren. Även andra faktorer, som de startbidrag som betalas för lånen, stora stadsregioners MBT-avtal och det allmänna konjunkturläget inom bostadsbyggandet, påverkar produktionen av bostäder som finansieras med räntestödslån. Därför är det mycket svårt att på ett tillförlitligt sätt bedöma vilken andel av produktionstillväxten som beror på t.ex. sänkningen av självriskräntan. 

Det föreslagna förbudet mot att göra avsättningar för framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader genom avsättningar i de hyror och bruksvederlag som de boende betalar försvårar när det gäller nya räntestödslån avsättning för dessa åtgärder. För närvarande får man avsätta för dessa kostnader högst en eller två euro per bostadskvadratmeter per månad beroende på byggnadens ålder. Denna bestämmelse har tillämpats sedan ingången av 2017. Före det fanns det inga konkreta maximibelopp på avsättningar för reparationer, och praxis i olika hyres- och bostadsrättshussamfund varierade avsevärt. I en del samfund avsattes ingenting för framtida reparationer och i andra avsattes till och med tre euro per bostadskvadratmeter per månad. Bestämmelsen började tillämpas så nyligen att dess effekt på storleken på de avsättningar för reparation som samlas in i hyrorna eller bruksvederlagen ännu inte helt kan bedömas. I vilket fall som helst har bestämmelsen förhindrat insamling av överstora avsättningar. Det föreslagna förbudet mot avsättningar för framtida reparationer kan dock bedömas få små konsekvenser, eftersom förbudet endast gäller nya räntestödslån och i fråga om dem ska förbudet kompenseras med hjälp av ett amorteringsprogram vars tyngdpunkt ligger mer i början än i det nuvarande amorteringsprogrammet samt genom att höja från fyra till sex procent den maximiränta på låntagarens självfinansieringsandel som tas ut genom hyrorna. Dessutom kan man även i fortsättningen ta ut medel för underhåll, skötsel och årliga reparationer i hyrorna och bruksvederlagen. Sålunda förhindrar inte förbudet planmässig fastighetsförvaltning. Effekten av förbudet syns nästan inte alls på kort sikt, eftersom avsättningar för reparationer i befintliga objekt kan göras liksom hittills och hyrorna eller bruksvederlagen för bostäder som ägs av samma ägare kan utjämnas. 

När det gäller bostadsrättshussamfund innebär förbudet mot avsättningar för framtida reparationer i de bruksvederlag som de boende betalar att ombyggnaden av bostadsrättshus i stor utsträckning blir beroende av räntestödslån. Detta beror på att i fråga om bostadsrättshus ökar tyngdpunkten i början av amorteringsprogrammet endast med några procentenheter jämfört med nuläget och på att när det egna kapitalet helt saknas eller är mycket litet leder inte heller en ökning av den maximiränta som i bruksvederlaget kan tas ut på självfinansieringsandelen reparationsmedlen i bostadsrättssamfund. I bostadsrättshus är beredskapen för framtida reparationer ofta rätt liten. I bostadsrättsföreningar har de boende varit ovilliga att göra reparationsavsättningar. Dessa problem löses dock av det andra förslaget i propositionen, enligt vilket låneandelen av räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättsbostäder ska höjas från nuvarande 80 procent till högst 95 procent av objektets ombyggnadskostnader. På så sätt behövs det i fortsättningen för räntestödslån för ombyggnad en självfinansieringsandel på endast fem procent. Att skaffa en så liten andel bör inte innebära problem för bostadsrättshussamfunden. 

Det indexbundna räntestödslån som föreslås vid sidan av räntestödslån med fast amortering ger låntagarna ett nytt alternativ som liknar annuitetslån när det gäller att betala tillbaka räntestödslånet. För låntagaren medför ett indexbundet räntestödslån flera fördelar jämfört med ett räntestödslån med fast amortering. Det leder till en jämnare hyresutveckling, en kumulativt lägre räntebelastning och ett lånekapital som minskar snabbare än vad ett räntestödslån med fasta amorteringar. Utgifterna för skötseln av skulden utvecklas i enlighet med prisutvecklingen och är inte känsliga för ränteförändringar. Ett indexbundet räntestödslån passar också bra för räntestödslåntagare som inte utsetts till allmännyttiga bostadssamfund och som har endast enskilda bostadsobjekt och som med hjälp av sina andra statligt understödda hyreshus inte kan utjämna kostnadsfluktuationer till följd av räntevariation. Det är dock möjligt att lånebeviljarna inte vill binda sig vid en indexbunden form av räntestödslån, utan att de kräver ett amorteringsprogram med fasta amorteringar för att bevara förutsägbarheten hos sin kapitalanskaffning och sina utgifter samt för att minimera sina riskhanteringskostnader. När propositionen överlämnas kan man inte med säkerhet säga ett hurdant användningsområde det nya indexbundna räntestödslånet får. Eftersom det dock bara är fråga om ett alternativ till räntestödslån med fast amortering och den nya lånemodellen ersätter den form av räntestödslån som bygger på totala kapitalutgifter, vilken inte alls har använts, får förslaget inga negativa konsekvenser även om den nya låneformen inte används. 

Det förslag enligt vilket ARA i fortsättningen kan ge aktörerna bindande förhandsavgöranden om storleken på skäliga kostnader för tomtanskaffning kommer att förbättra förutsebarheten och öppenheten i ARAs projekthantering. Det skulle vara lättare att planera byggprojekt om aktörerna genom att begära ett förhandsavgörande redan på förhand fick veta om det med hänsyn till överlåtelsepriset eller markarrendet är möjligt att bygga statligt understödda hyres- eller bostadsrättsbostäder på det planerade markområdet. Ett förhandsavgörande ger också möjlighet att beräkna projektets finansieringskostnader exaktare och förbättrar sålunda projektplaneringen som helhet. Eftersom ARA redan för närvarande ger aktörer icke-bindande vägledning och rådgivning om godtagbara kostnader för tomtanskaffning, innebär ändringen endast att det förfarande som ARA redan tillämpar fastställs och att besluten görs bindande. 

Propositionen innehåller också några förslag som främst gäller befintliga bostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån och deras ägarsamfund. De föreslagna ändringarna av bestämmelserna om överlåtelse av och överlåtelsepriset på hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån förenklar avsevärt lagstiftningen om bostadsöverlåtelse. Enligt gällande bestämmelser får överlåtelse inte ske innan ARA har bestämt och fastställt det lagenliga maximipriset på överlåtelsen. På grund av att bestämmelserna är föråldrade tar denna process avsevärd tid och i praktiken har den till och med orsakat betydande fördröjningar i affärer som avtalats av aktörerna. Till följd av de föreslagna ändringarna av bestämmelserna minskar den administrativa bördan vid överlåtelse och försnabbas myndighetsprocessen avsevärt jämfört med nuläget. När överlåtelsepriset fastställs behöver man inte längre utreda självfinansieringsandelens ursprung, så det blir enklare för hyreshussamfunden att själva bedöma storleken på ett godtagbart överlåtelsepris. På det sättet kan de redan vid överlåtelseplaneringen förutse de ekonomiska konsekvenserna av överlåtelsen. 

Att förenkla överlåtelseförfarandet för hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån skulle sannolikt öka överlåtelsers attraktivitet, vilket kan ses som motiverat med tanke på funktionen hos det statligt understödda bostadsbeståndet. Det är ändamålsenligt att bostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån alltid övergår i sådana samfunds ägo som har de bästa resurserna att underhålla dem. Till följd av ändringen kan fysiska personer eller aktiebolag som bildats av dem sälja aktierna i de räntestödshyreshusbolag som de äger till andra fysiska personer eller till vanliga aktiebolag som inte utsetts till allmännyttiga och som motsvarar överlåtaren av aktier. På så sätt löser man det problem som orsakas av de gällande bestämmelserna och som begränsar möjligheterna för fysiska personer eller vanliga aktiebolag som de har bildat att överlåta sitt aktieägande vidare. Alla begränsningar av användningen av bostäderna förpliktar även den nya ägaren av bostäderna. Skulderna på och reparationsläget hos det bostadsbestånd som överlåts kan genom hyresutjämning i viss mån påverka det bostadsbestånd som köparen redan äger och de hyror som tas ut för det. Dessa faktorer ska emellertid varje noggrann aktör på eget initiativ ta hänsyn till när beslut om hurdana bostäder som ska köpas och på vilka villkor fattas. 

Även den ändring som föreslås i räntestödslagen och genom vilken bestämmelsen om att tillstånd att ändra användningsändamålet för bostäder ansöks hos den kommun där objektet är beläget slopas kommer att förenkla myndighetsförfarandet i samband med räntestödssystemet och att minska den administrativa börda förfarandet medför. Även i de fall där det skett överträdelse av bestämmelserna om allmännyttighet och där redan betalt räntestöd återkrävs blir ARAs möjligheter att ingripa i verksamhet som strider mot bestämmelserna effektivare och uppmuntrar aktörerna att följa bestämmelserna om allmännyttighet. Eftersom den föreslagna ändringen kan tillämpas endast på förseelser som sker efter lagändringens ikraftträdande och ARAs beslut om att påföra sanktion får överklagas genom besvär, äventyrar ändringen inte låntagarnas rättssäkerhet. Inte heller det förslag genom vilket ARA och Statskontoret får rätt att trots sekretessbestämmelser få uppgifter om låntagaren från andra myndigheter försämrar låntagarnas rättssäkerhet. Rätten att få uppgifter är begränsad till specificerade uppgifter som är nödvändiga för utförandet av en viss tillsynsuppgift. 

Förslagen i propositionen ändrar förutsättningarna för godkännande av räntestödslån samt låne- och stödvillkoren på många olika sätt. Största delen av ändringarna är positiva ur låntagarnas perspektiv och ökar sålunda aktörernas intresse för räntestödssystemet. Miljöministeriet följer aktivt de övergripande konsekvenserna av de föreslagna ändringarna för funktionen och attraktiviteten hos stödsystemet och vidtar behövliga lagstiftningsåtgärder eller andra åtgärder för att korrigera eventuella negativa konsekvenser av ändringarna. 

3.1.3  Konsekvenser för de boende

De föreslagna ändringarna i förutsättningarna för godkännande av räntestödslån och i låne- och stödvillkoren har som helhet små konsekvenser för de boende som för närvarande bor i hyres- och bostadsrättsbostäder som finansierats med räntestödslån. En större konsekvens får propositionens syfte att göra räntestödssystemet attraktivare bland branschaktörerna och sålunda öka antalet hyres- och bostadsrättsbostäder med skäliga boendekostnader i tillväxtcentrumen. Detta främjar möjligheterna för de hushåll som bor i och flyttar till tillväxtcentrum att hitta lämpliga boendelösningar med hänsyn till sina inkomster och förbättrar sålunda ställningen för alla hushåll som behöver en hyres- eller bostadsrättsbostad med skäliga boendekostnader. 

Uusien korkotukilainojen lainanlyhennysohjelman muuttaminen nykyistä etupainotteisemmaksi ja ylimääräisten lyhennysmahdollisuuksien kasvattaminen sekä uusissa että olemassa olevissa korkotukilainoissa nostaisivat jonkin verran korkotukilainoista aiheutuvia pääomamenoja kohteiden alkuvuosina. Skillnaden blir större på de lägre räntenivåerna, men den utjämnas i fråga om hyresbostäder vid en räntenivå på cirka fyra procent och i fråga om bostadsrättsbostäder redan vid en räntenivå på cirka tre procent. Asumisoikeusasuntojen osalta korkotukilainojen pääomamenot pienenisivät edelleen korkeammilla koroilla johtuen muista laina- ja tukiehtoihin ehdotetuista muutoksista, erityisesti maksettavan korkotuen määrän kasvattamisesta. Kostnaderna för högre kapitalutgifter höjer bostädernas objektspecifika kalkylmässiga hyror eller bruksvederlag. Största delen av låntagarna äger dock flera hyres- eller bostadsrättshus och utjämnar hyrorna eller bruksvederlagen mellan de objekt som de äger. Dessutom sänker en snabbare amortering av lånekapitalet lånets totala räntebelastning och minskar sålunda de kapitalutgifter som lånet medför. Sålunda blir konsekvenserna av de ovannämnda ändringarna mycket små för enskilda boendes hyror. Dessutom bör det beaktas att i räntestödsförordningen finns en uttrycklig bestämmelse om att extra amorteringar inte får höja boendeutgifterna oskäligt. Denna bestämmelse ska inte ändras. Faktisk amortering av lånekapitalet genast från och med objektets inledningsskede är också rättvist ur synvinkeln för boende som bor vid olika tidpunkt i huset. De som för närvarande bor i ett nybyggt hus som finansierats med räntestödslån bor relativt förmånligt jämfört med hyresnivån i äldre statligt understödda bostäder. 

Även höjningen av den maximiränta som tas ut på räntestödslåntagarens självfinansieringsandel höjer de boendes kalkylmässiga hyror i nya bostäder som finansierats med räntestödslån. För hyran blir konsekvensen av den ränta på sex procent som tas ut på självfinansieringsandelen ungefär en euro per kvadratmeter per månad. Samtidigt sänker dock förbudet att i hyrorna ta ut medel för bostädernas framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselåtgärder på motsvarande sätt de kalkylmässiga hyrorna i nya bostäder som finansierats med räntestödslån. För närvarande får man i nya objekt avsätta högst en euro per bostadskvadratmeter per månad för dessa åtgärder. 

Ändringen av bestämmelserna om maximipriset på överlåtelse av och överlåtelsepriset på hyresbostäder som finansierats med räntestöds- eller aravalån får inga betydande praktiska konsekvenser för de boendes ställning. Alla begränsningar av användningen av bostäder är förpliktande också för den nya ägaren av bostäderna, så överlåtelsen får inga konsekvenser till exempel för fastställandet av hyra enligt självkostnadsprincipen eller för valet av boende på sociala grunder. 

Miljöministeriet följer aktivt vilka konsekvenser de föreslagna ändringarna får för ställningen för de boende i hyres- och boenderättsbostäder finansierade med räntestöds- eller aravalån. Ministeriet vidtar behövliga lagstiftningsåtgärder eller andra åtgärder för att korrigera eventuella negativa konsekvenser av ändringarna.