4.2.1  Ekonomiska konsekvenser

Konsekvenser för bostadsrättshavarna

Om uppgifterna i anslutning till valet av boende överförs från kommunerna helt och hållet till sammanslutningarna innebär det att valet av boende snabbas upp, i och med att alla dessa uppgifter i fortsättningen sköts av samfunden. Varje år ingås uppskattningsvis cirka 10 000 nya bostadsrättsavtal. En snabbare process för val av boende minskar risken för dubbla boendekostnader för bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt, eftersom det går snabbare att välja en ny bostadsrättshavare. I den mån en snabbare process för val av boende minskar de kostnader som uppstår för ägaren minskar samtidigt de kostnader som de boende betalar i form av bruksvederlag. Eftersom kommunen inte längre fastställer valet av boende, förmögenhetsvärderingen och maximipriset finns det under övergångsperioden en risk för att de boende inte bemöts på ett jämlikt sätt. 

Möjligheten att sälja hus med hög vakansgrad som är ekonomiskt olönsamma då de används för bostadsrättsändamål förbättrar bolagens ekonomiska ställning, vilket i sista hand tryggar de bostadsrättsavgifter som bostadsrättshavarna betalar och minskar dels den ekonomiska risken för bostadsrättshavaren, dels de kostnader som orsakas av hus med hög vakansgrad och som belastar även andra hus inom sammanslutningen samtidigt som de höjer bruksvederlagen. I situationer där bostadsrättshuset befrias från begränsningar kan bostadsrättshavarna välja om de vill bo kvar i sin bostad genom att antingen lösa in den till marknadspris eller det ursprungliga byggnadskostnadspriset eller bli hyresgäst i bostaden, eller om de vill flytta till en annan bostad, varvid de får tillbaka den bostadsrättsavgift som de betalat när de flyttat in i bostaden justerat med index och renoveringar. Eftersom det är möjligt för den boende att bo kvar i sin bostad även om huset befrias från begränsningar försvagar befrielsen från begränsningar inte boendets bestående och trygga karaktär. 

Enligt det index som ARA räknar ut utifrån antalet inlösta bostadsrättsbostäder och omsättningen av bostadsrättsbostäder, det s.k. ASO-indexet, är 722 bostadsrättsbostäder i 4 kommuner belägna på ett område där det råder ett betydande överutbud. I augusti 2019 var antalet inlösta bostadsrättsbostäder 2 890 och antalet bostadsrättsbostäder som stått tomma i minst två månader 350. Detta ger dock ingen bild av den objektspecifika efterfrågan, och det är därför svårt att uppskatta hur många bostadsrättsobjekt det finns som eventuellt behöver utnyttja möjligheten att ändra bostadsrättsavtalen till hyresavtal. ARA uppskattar att det i olika kommuner runt om i landet finns 1 500–2 100 bostadsrättsbostäder i sådana objekt som avses i denna proposition och som eventuellt kommer att befrias från begränsningar. Detta motsvarar 50–70 bostadsrättsobjekt, dvs. 2,7–3,9 procent av alla bostadsrättsobjekt. Denna uppskattning har gjorts utifrån det tidigare i propositionen nämnda kravet att mindre än hälften av lägenheterna i det bostadsrättshus som ska befrias från begränsningar ska innehas av bostadsrättshavare. Efter att uppskattningen gjordes har kravet skärpts så att bara en tredjedel av lägenheterna kan innehas av bostadsrättshavare. Utgående från den uppdaterade propositionen finns det således färre objekt än vad som anges i uppskattningen. 

Förslaget att ett bostadsrättshus som finansierats med räntestödslån med ARA:s tillstånd helt eller delvis ska kunna omvandlas till ett statligt stött hyreshus försvagar inte de boendes ställning i huset. Ett villkor för att ett bostadsrättshus ska kunna omvandlas till ett hyreshus är att huset befrias från begränsningar i enlighet med bostadsrättslagen. När huset omvandlas till ett hyreshus som finansieras med räntestödslån ska hyran även i fortsättningen fastställas enligt självkostnadsprincipen och de boende ska få behålla sina bostäder. 

Möjligheten för den boende att lösa in bostaden är förknippad med en risk för att den boende i och med inlösningen kan bli minoritetsdelägare i huset medan beslutanderätten innehas av en majoritetsdelägare. I fråga om till exempel delägarbostäder strävar man därför i allmänhet alltid efter att bilda ett vanligt bostadsaktiebolag för att beslutsfattandet i bostadsaktiebolaget ska vara normalt. Rätten att lösa in bostaden gäller endast situationer där ett hus omvandlas till ett bostadsaktiebolag där majoriteten av aktierna ägs av privatpersoner. 

Förslaget att öka bolagens rapporteringsskyldigheter, utse en bolagsspecifik övervakare och inrätta ett samarbetsorgan förbättrar bostadsrättshavarnas möjligheter att få information om frågor som inverkar på boendet och boendekostnaderna, jämföra bolagen sinsemellan och därigenom t.o.m. påverka sina egna boendekostnader. Rapporterings- och övervakningsskyldigheterna orsakar kostnader för bolagen och har en höjande inverkan på de bruksvederlag som tas ut av de boende. Förslaget att utöka antalet styrelseledamöter som representerar bostadsrättshavarna stärker bostadsrättshavarnas påverkansmöjligheter. 

Konsekvenser för sammanslutningar som äger bostadsrättshus

Syftet med förslaget att göra det lättare att befria ett bostadsrättshus från begränsningar är att minska de extra kostnader som orsakas sammanslutningen på grund av bostäder som står tomma eller som inte är attraktiva i form av bostadsrättsbostäder. Sammanslutningens solvens förbättras i och med att antalet av sammanslutningen inlösta bostadsrättsbostäder minskar. Om sammanslutningen inte längre äger bostäder som står tomma eller hus med hög vakansgrad förbättras den ekonomiska ställningen för sammanslutningens övriga hus. 

Bolagen uppskattar att bostäder som står tomma medför extra kostnader på 0,5–1 procent i form av uteblivna bruksvederlagsintäkter. Detta innebär kostnader på 0,07 euro per bostadskvadratmeter per år, dvs. sammanlagt 2,5 miljoner euro. Beräknat enligt en genomsnittlig bostadsrättsbostads yta blir kostnaden 56 euro per år per boende i bostadsrättsbostad. Det innebär ett belopp på 10 miljoner euro i uteblivna bostadsrättsavgifter. Dessutom blir bolagen tvungna att finansiera de uteblivna bostadsrättsavgifterna för bostäder som saknar bostadsrättshavare. De sammanslutningar som äger bostadsrättshus har använt 58 miljoner euro av sammanslutningarnas medel till dessa bostadsrättsbostäder som lösts in av ett bolag och som inte attraherar bostadsrättsinlösare. 

Om beståndet av bostadsrättsbostäder inte utvecklas kommer de kostnader som orsakas av bostäder som står tomma att öka i framtiden, eftersom bostadsbeståndet alltjämt är ungt och ännu inte nått renoveringsåldern. Bostadsrättshusen är på grund av de eviga begränsningarna beroende av statliga renoveringslån. För att ARA ska godkänna finansiering av bostadsrättshusrenoveringar förutsätts att det finns ett långsiktigt behov av bostäderna och att bruksvederlaget efter renoveringarna inte blir för högt i förhållande till hyresnivån i området. På grund av dessa förutsättningar kan alla bostadsrättsbostäder inte renoveras med statligt garanterad finansiering. 

Den boendes rätt att lösa in bostaden och omvandlingen av bostadsrättsavtal till hyresavtal har en begränsande effekt vid försäljning av huset eller lägenheterna och en sänkande inverkan på husets och lägenheternas säkerhets- och försäljningsvärde. Förslaget att ett bostadsrättshus som finansierats med räntestödslån med ARA:s tillstånd helt eller delvis ska kunna omvandlas till ett hyreshus som finansieras med räntestödslån kunde göra det lättare att omvandla bostadsrättshus med kroniskt hög vakansgrad till hus i bostadsbruk. 

Bestämmelserna om boendeförvaltning skapar nya skyldigheter för husägarna, vilket medför kostnader för bolagen. Bolagen debiterar de boende för dessa kostnader i samband med bruksvederlagen. Genom att bostadsrättshavarna får bättre tillgång till information och bättre påverkansmöjligheter kan de uppmuntras till ett mer långsiktigt boende, varvid omsättningen minskar, vilket har positiva effekter på boendetrivseln, beläggningsgraden och sammanslutningarnas ekonomi. 

Om uppgifterna i anslutning till valet av boende överförs helt och hållet från kommunerna till sammanslutningarna innebär det att sammanslutningarna ansvarar för det slutliga valet av boende. Det leder till att sammanslutningarnas arbetsmängd ökar något, vilket kan ha en höjande inverkan på de boendes bruksvederlag. Samtidigt har sammanslutningarna hittills ofta gjort dubbelt mer arbete när det gäller val av boende, eftersom de har sammanställt ett förslag till godkännande av en bostadsrättshavare, samlat in alla bilagor som behövs för förmögenhetsvärderingen och räknat ut ett maximipris som kommunen ska godkänna. Den föreslagna ändringen innebär att sammanslutningarna inte längre behöver vara i kontakt med kommunerna när det gäller valet av boende, vilket snabbar upp processen. Detta kan ha en sänkande inverkan på bruksvederlagen till den del det snabbare valet av boende minskar vakansgraden efter bostadsrättshavarens ansvarstid på tre månader. 

De ökande skyldigheterna att rapportera om faktorer som påverkar boendekostnaderna gör sammanslutningarnas verksamhet och boendekostnaderna mer transparenta för de bostadssökande, vilket i sin tur gör det möjligt att bättre än i nuläget jämföra olika sammanslutningar som erbjuder bostäder. Detta sporrar sammanslutningarna till att i högre grad fästa vikt vid frågor som är viktiga för de boende, såsom kostnaderna och kvalitetsfaktorerna för boendet. 

Konsekvenser för den offentliga ekonomin

Majoriteten av bostadsrättshusen byggs med statligt stöd, som fastställs av riksdagen i statsbudgeten och av statsrådet i dispositionsplanen. Genom att det blir lättare att befria husen från begränsningar med avseende på bostadsrättsbruk i sådana fall där de är förlustbringande blir det också möjligt att förbättra riskhanteringen i anslutning till räntestödslån, minska statens borgensrisker och förebygga kreditförluster. 

Valet av boende överförs från en offentlig till en privat aktör vilket minskar de totala kostnader som skötseln av bostadsrättsärenden orsakar den offentliga sektorn. Det uppskattas att sammanlagt 12–14 årsverken i kommunerna i hela landet är bundna till uppgifter som gäller val av boende till bostadsrättsbostäder. Med beaktande av ARA:s behov av tilläggsresurser motsvarar den föreslagna besparingen inom den offentliga ekonomin 10–11 årsverken. 

Om valet av boende överförs från kommunerna till bolagen minskar kommunernas uppgifter, medan ARA:s uppgifter ökar. ARA satsar för närvarande 1,25–1,5 årsverken på styrningen och tillsynen av sammanslutningar som äger bostadsrättshus. De resurser som krävs för de nya uppgifter som föreslagits för ARA är 3,5 årsverken, inklusive ett årsverke för administration och utveckling av datasystemen. De resurser som krävs för kommunikations- och administrationsuppgifterna under övergångsperioden är 0,5 årsverken. Resursbehovet innefattar förutom tillsynen över och styrningen av valet av boende även de övriga föreslagna utvidgningarna av ARA:s tillsyns- och styrningsuppgifter. För utvecklingen och beredningen av datasystemet föreslås i budgetpropositionen för 2021 ett belopp på 400 000 euro. Anslagsbehoven för de kommande åren uppskattas och beslut om dessa fattas i samband med beredningen av planen för de offentliga finanserna 2022–2025. 

En skälig avgift ska tas ut för det ordningsnummer som behövs för ansökan om bostadsrättsbostad. Avgiften kan användas till att täcka kostnaderna för utvecklingen och administrationen av registret över ordningsnummet och den arbetskraft som behövs för detta. Avgiften ska vara en sådan avgift mot vederlag som avses i lagen om grunderna för avgifter till staten, och avgiften kan inte vara större än de kostnader som orsakas av att tjänsten tillhandahålls. Avgiftens storlek ska fastställas så att den kan minska antalet sökande vars egentliga syfte inte är att ansöka om en bostadsrättsbostad eller som inte har ett akut behov av att byta bostad, samtidigt som den inte får vara så hög att den gallrar bort egentliga sökande och försvagar efterfrågan på bostadsrättsbostäder. 

Konsekvenser för samhällsekonomin

En central konsekvens för samhällsekonomin är den effekt som propositionen har på priset för boende, dvs. på bruksvederlagen. Propositionen innehåller element vilka som helhet inte påverkar bruksvederlagen nämnvärt, utan målet med propositionen är att uppdatera och utveckla systemets grundförutsättningar och funktion. Bestämmelserna om boendeförvaltning kan antas medföra kostnader, medan ett smidigare och enklare system för val av boende och de förbättrade möjligheterna att befria ett hus från begränsningar kan ha en kostnadssänkande effekt. 

Ett riksomfattande ordningsnummersystem främjar arbetskraftens rörlighet. Ett snabbare och enklare system för val av boende bidrar till lösningen av matchningsproblemet på arbetsmarknaden. De tidsbundna ordningsnumren gör att bostadssökandet allt mer baserar sig på ett bostadsbehov och gör det också lättare att ta emot en arbetsplats. 

4.2.2  Konsekvenser för myndigheterna

Propositionen innehåller betydande ändringar i fråga om ansökan om bostadsrättsnummer, valet av bostadsrättshavare samt styrningen och tillsynen av sammanslutningar som äger bostadsrättshus. I fortsättningen ansvarar sammanslutningarna för det slutliga valet av bostadsrättshavare och fastställandet av maximipriserna. Enligt gällande lag ska sammanslutningarna bereda valen och föreslå ett maximipris, medan kommunerna har i uppgift att godkänna valen och fastställa maximipriserna. Ett betydande antal uppgifter ska överföras från kommunerna till ARA. Bland de uppgifter som överförs till ARA kan nämnas att utveckla och administrera ett riksomfattande köregister med tillhörande kundservice, att styra och övervaka valet av bostadsrättshavare, att styra och övervaka fastställandet av maximipriser samt att fatta beslut om ändring av användningsändamålet. 

Enligt förslaget ska ARA:s uppgifter bestå av att övervaka valet av boende, maximipriserna, boendeförvaltningen (i nuläget styrning enligt lagen om samförvaltning) och överlåtelser, utbilda sammanslutningarna och de boende, behandla klagomål och fastställa påföljder. När det gäller de uppgifter som överförs till bolagen kräver ett jämlikt bemötande av bostadssökande och boende förutom tillsyn även myndighetsanvisningar för att säkerställa att lagen tillämpas på ett enhetligt sätt. Under övergångsperioden svarar även kommunerna på de sökandes frågor och hänvisar dem vidare. I sin helhet leder propositionen till att myndigheternas uppgifter minskar, eftersom valet av bostadsrättshavare med tillhörande uppgifter, förmögenhetsvärderingen och fastställandet av maximipriset överförs från kommunerna till bolagen. 

När uppgifter överförs gäller det att säkerställa att kommunerna får den bostadsmarknadsinformation som de behöver för valet av boende. Detta kräver att statistik över valet av boende produceras och ställs till kommunernas förfogande. Informationen ska produceras så automatiskt som möjligt via ett elektroniskt ansökningssystem. Förfaranden för produktion av information ska utvecklas i samarbete med kommunerna. 

4.2.3  Samhälleliga konsekvenser

Konsekvenser för bostadsrättshavarnas och de sökandes ställning

Förslaget att göra det lättare att befria ett bostadsrättshus från begränsningar ingriper i den bestående boendetrygghet som systemet erbjuder genom att det leder till ett undantag i bostadsrättsavtalens bestående karaktär. Samtidigt tryggas bostadsrättshavarnas ställning genom att strikta villkor ställs för när en uppsägning är möjlig. Syftet med bestämmelsen är att säkerställa återbäringen av bostadsrättsavgifter, eftersom en okontrollerbar, fortsatt vakansgrad kan äventyra återbetalningen av bostadsrättsavgifter. Inlösningsmöjligheten och erbjudandet av en bostadsrättsbostad eller ett hyresavtal i uppsägningssituationer lindrar den försvagande effekten på boendetryggheten. Propositionen förbättrar fördelningen av det stöd som ingår i systemet i och med att hus som inte kan användas som bostadsrättsbostäder i stället kan omvandlas till hyres- eller ägarbostäder. 

Förslaget att införa tidsbundna ordningsnummer i stället för eviga ordningsnummer innebär att ställningen för dem som för närvarande står i kö försvagas. De sökande kan ha köat i decennier i väntan på att få en bostad på en speciellt bra plats eller för att spara pengar till en bostadsrättsbostad. Om systemet med eviga ordningsnummer slopas får också bostadsbytarna en svagare ställning, eftersom de hittills har kunnat ansöka om ett ordningsnummer för ett byte genast när de har fått en bostad eller redan före det medan de inte ges företräde i de föreslagna bestämmelserna om val av boende. Under den föreslagna övergångsperioden på två år ska sökande som har ett evigt ordningsnummer emellertid ha möjlighet att ansöka om och få den bostadsrättsbostad de vill ha. Övergångsperioden tryggar i tillräcklig grad ställningen för dem som har ett ordningsnummer enligt det gällande systemet. Propositionen leder till att systemet bättre tjänar dem som behöver en bostadsrättsbostad. 

Syftet med förslaget att göra det lättare att befria ett bostadsrättshus från begränsningar är att minska de extra kostnader som orsakas sammanslutningen på grund av bostäder som står tomma eller som inte är attraktiva i form av bostadsrättsbostäder. Sammanslutningens solvens förbättras i och med att antalet av sammanslutningen inlösta bostadsrättsbostäder minskar. Om sammanslutningen inte längre äger bostäder som står tomma eller hus med hög vakansgrad förbättras den ekonomiska ställningen för sammanslutningens övriga hus. Förslaget att ett bostadsrättshus som finansierats med räntestödslån, och som befrias från bostadsrättsbegränsningar, helt eller delvis ska kunna omvandlas till ett hyreshus som finansieras med räntestödslån leder till att antalet statligt stödda hyresbostäder ökar. Det antas dock att denna lånefinansieringsmöjlighet kommer att utnyttjas i obetydlig grad. 

De tillsynsbefogenheter med påföljder som ARA enligt förslaget ska få förbättrar bostadsrättshavarens rättsskydd, förutsatt att tillräckligt med resurser reserveras för uppgifterna. Bostadsrättshavarens rättsskydd har i hög grad byggt på möjligheten att på eget initiativ väcka talan vid en allmän domstol, men tröskeln att inleda en rättegång har visat sig vara hög. Efterlevnaden av bestämmelserna om statligt stöd förutsätter också myndighetstillsyn och myndighetsanvisningar. 

Konsekvenser för jämlikhet

Propositionen främjar jämlikheten mellan de sökande i valet av boende och i valet av olika boendeformer och förbättrar således genomförandet av diskrimineringslagstiftningen. Den föreslagna möjligheten att ARA av särskilda skäl kan förnya ett tidsbundet ordningsnummer förbättrar jämlikheten och underlättar tillämpningen av de krav på rimliga anpassningar som finns i 15 § i diskrimineringslagen (1325/2014). 

7.1.1  Lag om bostadsrättsbostäder

AVDELNING I Allmänna bestämmelser 

1 kap. Lagens tillämpningsområde och centrala principer för bostadsrättsverksamheten 

Bestämmelserna i den föreslagna lagens 1 kap. motsvarar till största delen 1 kap. i den lag som upphävs. Syftet med de ändringar som föreslås i kapitlet är att förtydliga lagstiftningen. Därtill föreslås det att kapitlet ska innehålla en ny bestämmelse om syftet med bostadsrättshusägarnas verksamhet och ledningens uppgift. 

1 §.Bostadsrätt. Paragrafen innehåller en definition av bostadsrätt. I denna paragraf specificeras inte, i motsats till den gällande lagen, på vilka sätt bostadsrättsbostäder kan finansieras, utan bestämmelser om finansieringssätten (statligt stödda, fritt finansierade) finns i 2 §. När det gäller definitionerna är ändringarna jämfört med den gällande lagen lagtekniska. Inga innehållsmässiga ändringar föreslås i definitionen av bostadsrätt. 

2 §.Statligt stödda och fritt finansierade bostadsrättsbostäder. I paragrafen definieras statligt stödda och fritt finansierade bostadsrättsbostäder. Definitionerna ändras inte, utan de motsvarar till sitt innehåll vad som föreskrivs i 1 § 1 mom. i gällande lag. Till paragrafen fogas dessutom bestämmelsen i 5 § 1 mom. i den gällande lagen, enligt vilken begränsningarna i fråga om statligt stödda bostadsrättsbostäder gäller även sedan det lån som tagits för byggande, ombyggande eller anskaffning av bostäderna har återbetalts. En separat paragraf om detta förtydligar lagen och tillämpningen av de begränsningar som gäller statligt stödda bostadsrättsbostäder. 

3 §.Bestämmelsernas tvingande natur. Bestämmelsen motsvarar 1 § 3 mom. och 5 § 2 mom. i gällande lag. 

4 §.Bostadsrättshusens ägare. Paragrafen motsvarar till stor del 1 a § i gällande lag. Syftet med en sammanslutning som äger bostadsrättshus ska vara att erbjuda i denna lag avsedda bostadsrätter i ett eller flera hus som sammanslutningen äger. Om sammanslutningen har en ägare ska ägarsammanslutningen vara delägare i en sammanslutning som äger bostadsrätthus för att kunna åstadkomma sådan verksamhet som avses i denna lag. Syftet med denna paragraf är att reglera ägarens syfte, inte sammanslutningens juridiska form. Ägarna av statligt stödda bostadsrättshus begränsas av de förutsättningar för beviljande som gäller för ägare i räntestödslagen. Även i dessa bestämmelser är utgångsläget att formen av sammanslutning i regel inte begränsas, utan stöd beviljas i regel alla former av sammanslutningar. 

I bestämmelserna i den gällande lagen nämns både samfund och stiftelse när det hänvisas till ägare av bostadsrättshus. I den föreslagna paragrafen fastställs att begreppet ”sammanslutning” och ”sammanslutning som äger bostadsrättshus”, som används i lagen, ska inkludera även stiftelser, vilka i allmänhet inte betraktas som sammanslutningar. På så sätt undviker man upprepningar av begreppsparet ”sammanslutning och stiftelse” senare i lagen. 

Innehållet i det föreslagna 2 mom. motsvarar det syfte som i 24 § i räntestödslagen fastställs för allmännyttiga bostadssamfunds verksamhet. Bestämmelsen i fråga gäller även ägare till bostadsrättshus som finansierats med statligt stöd. För tydlighetens skull är det nödvändigt att införa denna bestämmelse även i lagen om bostadsrättsbostäder, eftersom lagstiftningen om bostadsrättsbostäder också i övrigt sammanställs i den föreslagna lagen. Bestämmelsen är en undantagsbestämmelse som skiljer bostadsrättsbolag som äger statligt stödda bostadsrättsbostäder från bolag som eftersträvar en vinst enligt aktiebolagslagen. 

Den lag som ska stiftas är en speciallag i förhållande till aktiebolagslagen. Syftet med den verksamhet som bedrivs av sammanslutningar som äger bostadsrättshus ska, med avvikelse från den allmänna bestämmelsen i aktiebolagslagen, vara att trygga goda och säkra boendeförhållanden för bostadsrättshavarna till skäliga kostnader. Paragrafen innehåller också en uttrycklig omsorgsplikt, enligt vilken bolagets ledning är skyldig att agera i sammanslutningens bästa intresse. Bestämmelsen om främjande av de intressen som en sammanslutning som äger bostadsrättshus har utgör en undantagsbestämmelse i förhållande till bestämmelsen om främjande av aktieägarens intressen i aktiebolagslagen. I enlighet med bestämmelserna om allmännyttighet i räntestödslagen avviker syftet med statligt stödda sammanslutningar som äger bostadsrättshus från det syfte som anges i aktiebolagslagen. Ägaren ska ha rätt till en skälig avkastning på de medel som ägaren har investerat i sammanslutningen enligt 24 § i räntestödslagen, men i övrigt är syftet med de sammanslutningar som äger bostadsrättshus att främja bostadsrättshavarnas intressen. 

Bestämmelsen betonar skillnaden mellan bostadsrättsbolag och aktiebolag som eftersträvar en ekonomisk vinst och avspeglar de bestämmelser om allmännyttighet i räntestödslagen som reglerar villkoren för stöd och som de statligt stödda sammanslutningar som äger bostadsrätthus har förbundit sig till. Denna skillnad i förhållande till ett vanligt aktiebolag är i ljuset av bestämmelserna om allmännyttighet tydlig, och det är motiverat att denna skillnad också ska framgå av bostadsrättslagen. Bostadsrättsbolagens affärsverksamhet skiljer sig från ett vanligt aktiebolags verksamhet på så sätt att bolagens verksamhet finansieras med ett räntestödslån med statsborgen. För att det statliga stödet ska riktas till den boende på rätt sätt och kompensera den bostadsrättsavgift som ingår i bolagets eget kapital och som den boende betalat ska verksamhetens syfte avvika från ett vanligt aktiebolag. Bostadsrättshavare har inte tillgång till samma normala tillsynsmetoder som aktieägare i ett aktiebolag. 

Bostadsrättsavgiften har inte ansetts kunna jämföras med en investering och den anses inte heller innehålla någon sådan risk som förknippas med investeringar, eftersom den omfattas av bolagets återbäringsskyldighet. Bostadsrättsavgifterna bildar emellertid tillsammans den största delen av bolagens eget kapital, och ur den enskilda bostadsrättshavarens synvinkel är bostadsrättsavgiften dessutom en mycket stor summa pengar. Summan jämförs också ur den boendes synvinkel med den värdestegring som en ägarbostad ger upphov till eller med den möjlighet som gäller i fråga om delägarbostäder, enligt vilken bostaden kan lösas in till det ursprungliga byggnadskostnadspriset. Det är ytterst viktigt för bostadsrättshavaren att ägaren värnar om de intressen som en sammanslutning som äger bostadsrättshus har. Ägaren har inget betydande investerat kapital i bolaget. Den enda som förlorar pengar i samband med en realisering är således bostadsrättshavaren. 

Det föreslås att en informativ hänvisning till lagen om bostadsrättsföreningar fogas till 3 mom. 

5–6 §. Bestämmelserna motsvarar 1 b och 1 c § i gällande lag. 

7 §.Bostadsrättsavtal. Paragrafen motsvarar 2 § i gällande lag. Bostadsrättsavtalen i pappersformat har ersatts av elektroniska avtal. Den elektroniska kommunikationen underlättar på många sätt avtalsslutet och minskar de kostnader som uppstår vid avtalsslut och pantsättning. Avtalet ska upprättas så att dess innehåll inte kan ändras ensidigt och så att vardera parten har tillgång till avtalet. I 181 § i lagen om tjänster inom elektronisk kommunikation (917/2014) konstateras att om avtal enligt lag ska ingås skriftligen, uppfylls kravet även genom ett elektroniskt avtal vars innehåll inte kan ändras ensidigt och som finns tillgängligt för parterna. 

I bostadsrättsavtal antecknas enligt nya 5 punkten ordningsnumret, med vilka bostadsrätt har fåtts i dessa (vanligaste) händelser, när valet av boende är enligt lagen baserad av ordningsnummer. Valet av boende skulle grunda sig på det här ordningsnumret senare när man ger företräde enlig lagen i valet av boende. 

8 §.Makarnas gemensamma ansvar. Bestämmelsen motsvarar till sitt innehåll 41 § i gällande lag. Språket i bestämmelsen har moderniserats så att hänvisningen till äktenskapsliknande förhållanden har ersatts med termen samboförhållande. 

9 §.Bostadsrättsavgiftens belopp. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll 3 § i gällande lag, men dess formulering ändras så att den motsvarar de nya begreppen statligt stödd och fritt finansierad bostadsrättsproduktion i den föreslagna lagen. 

10 §.Finansieringskonto för ett bostadsrättshus under byggnad. Bestämmelsen motsvarar 3 a § i gällande lag. 

2 kap. Val av boende i statligt stödda bostadsrättsbostäder 

11 §.Allmänna principer för val av boende. Den föreslagna paragrafen är ny, och den innehåller central information om valet av boende. Bestämmelserna om val av boende ska endast tillämpas på statligt stödda bostäder. Av central betydelse i valet av boende är principen om ordningsnummer och behovsprövning. Det statliga stöd som ska betalas för produktion av bostadsrättsbostäder är avsett för boende i bostadsrättsbostäder som behöver en bostad. 

I 4 § i gällande lag fastställs att ett bostadsrättsavtal med vilket bostadsrätt i en bostadsrättsbostad som stöds av staten överlåts i strid med bestämmelserna om val av boende är ogiltigt. Denna ogiltighetspåföljd kan anses vara orimlig för en bostadsrättshavare som slutit ett bostadsrättsavtal. Det föreslås därför att bestämmelsen om ogiltighetspåföljd slopas. Den föreslagna tillsynen och de påföljder som gäller ägarna i deras egenskap av boendeväljare är tillräckligt effektiva för att säkerställa att de boende väljs på ett korrekt sätt. 

12 §.Krav som gäller bostadsrättshavaren. De föreskrivna åldersvillkoren för bostadsrättshavare bibehålls oförändrade och motsvarar således vad som anges i 4 a § 2 mom. i gällande lag. För klarhetens skull skulle tilläggs att ansökande måste vara 18 år gammal när han eller hon söker efter ett ordningsnummer. Det föreslås att paragrafen ska innehålla en bestämmelse som motsvarar 11 § 3 mom. i räntestödslagen som en begränsning i fråga om bostadsrättshavare. Enligt den nya bestämmelsen kan endast finska medborgare eller därmed jämförbara personer väljas till bostadsrättshavare. De statligt stödda bostäderna är avsedda för permanent boende, och bestämmelserna om hyres- och bostadsrättsbostäder måste vara enhetliga. Med tanke på kongruensen mellan bestämmelserna och bostadsrättshavarnas boende är det motiverat att bestämmelsen tillämpas också på bostäder som överlåts med stöd av hyresavtal och att husen inte används för tillfällig inkvartering. 

13 §.Behov av bostadsrättsbostad. Innehållet i bestämmelserna om behovet av bostadsrättsbostad bibehålls i regel oförändrat och motsvarar således vad som anges i 4 a § 1, 3 och 4 mom. i gällande lag. I fortsättningen ska dock förmögenheten för samtliga personer över 18 år som ska flytta in i bostaden beaktas i uppskattningen av förmögenheten, inte bara den eller de personers förmögenhet som ansöker om bostadsrätt. Detta är nödvändigt för att ansökan inte ska göras enbart utgående från den förmögenhet som tillhör den som uppges som sökande och för att uppskattningen av förmögenheten ska vara heltäckande. Det föreslås att bestämmelsen om att inte beakta egendom som är av ringa värde utelämnas från den nya bestämmelsen, eftersom egendom av ringa värde inte heller annars ska beaktas i uppskattningen av förmögenheten. För att säkerställa att olika sammanslutningar som äger bostadsrättshus tillämpar enhetliga förfaranden för val av boende är det nödvändigt att föreskriva om en möjlighet att genom förordning av statsrådet utfärda preciserande bestämmelser om bedömning av förmögenhet som ska beaktas i valet av bostadsrättshavare. I kommunernas nuvarande praxis har förmögenhetsprövningen varierat från en kommun till en annan. I synnerhet i en sådan ny situation enligt propositionen där valet av boende i sin helhet överförs på privata aktörer är det nödvändigt att säkerställa att bostadsrättshavarna behandlas jämlikt i valet av boende. Genom förordning kan det föreskrivas exempelvis om kommun- eller regionspecifika förmögenhetsgränser. 

Enligt den föreslagna paragrafen kan ett bostadsrättsavtal, på samma sätt som tidigare, upprättas i villkorlig form, om det villkor om ägarbostad som avses i 1 mom. 1 punkten kan anses uppfyllas inom sex månader från det att avtalet ingåtts. Det föreslås att det i paragrafen ska fastställas separat att villkoret ska antecknas i bostadsrättsavtalet. 

I förmögenhetsbedömningen beaktas en ägarbostad som ligger i ansökningsområdet och en förmögenhet som räcker till för att skaffa en bostad som motsvarar den bostad som ansökan gäller eller för att renovera en ägarbostad i ansökningsområdet så att den motsvarar den bostad som ansökan gäller. Ansökningsområdet kan fastställas på olika sätt beroende på den ekonomiska regionen. Exempelvis huvudstadsregionen (Helsingfors, Esbo, Vanda, Grankulla) bildar ett ansökningsområde, medan ett ansökningsområde i mindre och mer decentraliserade ekonomiska regioner kan innebära ett område som omfattar en eller några kommuner.  

14 §.Undantag från kravet på behov av bostadsrättsbostad. Bestämmelser om undantag från det villkor om behov som avses i 13 § införs i en särskild paragraf. Undantagen är desamma som i 4 a § 5 och 6 mom. i gällande lag. Denna paragraf innehåller också den princip som ingår i 4 § 1 mom. i gällande lag, enligt vilken även någon annan än en sådan person som uppfyller behovsvillkoret kan väljas till bostadsrättshavare, om det inte den gången finns sådana sökande som uppfyller behovsvillkoret. 

15 §.Ordningsnummer och register över ordningsnummer. I den föreslagna paragrafen föreskrivs om ett nytt tidsbundet ordningsnummer som ska gälla i två år från den dag då det har getts. Ett system med ordningsnummer som gäller i två år tjänar bättre dem som behöver en bostadsrättsbostad jämfört med det nuvarande systemet som bygger på eviga ordningsnummer. En giltighetstid på två år har uppskattats vara tillräckligt lång för att de sökande ska hitta en bostadsrättsbostad som motsvarar deras behov. För tydlighetens skull fastställs att det inte är möjligt att överlåta ordningsnumret vidare på samma sätt som bostadsrätten. I den gällande lagen finns bestämmelserna om ordningsnummer i lagens 4 c §. Avvikande från tidigare praxis kan varje sökande endast få ett ordningsnummer. 

Efter att ordningsnumrets giltighetstid har löpt ut kan den sökande ansöka om ett nytt nummer. Ordningsnumrets giltighetstid löper ut efter två år. Om den sökande får en bostad tidigare löper giltighetstiden ut när ett bostadsrättsavtal om den erbjudna bostaden ingåtts. Därefter kan den sökande ansöka om ett nytt ordningsnummer. 

I den föreslagna paragrafen föreskrivs om ett nytt förfarande enligt vilket ansökan om ett tidsbundet ordningsnummer ska lämnas till ARA, där ordningsnumren också ska kontrolleras, och sammanslutningarna sköter de övriga uppgifterna i anslutning till valet av bostadsrättshavare. Det snabbar upp valet av bostadsrättshavare och minskar den administrativa bördan och myndighetsuppgifterna. Vidare ska valet av boende till statligt stödda hyresbostäder, där urvalskriterierna är mer detaljerade än i fråga om bostadsrättsbostäder, skötas av ägarsammanslutningar. Myndighetsuppgifterna i anslutning till valet av bostadsrättshavare har hittills haft karaktären av fastställande och kontroll i och med att förslagen har kommit från husägarna. I fortsättningen ska denna uppgift skötas genom ARA:s tillsyn. Bestämmelser om tillsynen ska ingå i 12 kap. i den föreslagna lagen. 

För att ingen ska bli utan bostadsrätt på grund av att ordningsnumrets giltighetstid löper ut mitt under processen för erbjudandet av en bostad ska 1 mom. innehålla en preciserande bestämmelse om att ordningsnumret ska vara giltigt när den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ger erbjudandet om bostaden. Om en tidsfrist har fastställts för ansökan om bostad ska ordningsnumret vara giltigt när ansökan görs. Efter det kan processen för erbjudandet slutföras även om ordningsnumrets giltighet löper ut mitt under processen. 

Enligt 8 § i lagen om införande av diskrimineringslagstiftningen (1347/2014) trädde diskrimineringslagen (1325/2014) i kraft i början av 2015. I 2 § i diskrimineringslagen konstateras att lagen ska tillämpas på såväl offentlig som privat verksamhet. Diskrimineringslagen genomför de bestämmelser om jämlikhet och diskrimineringsförbud som finns i 6 § i grundlagen, internationella människorättskonventioner som är förpliktande för Finland och EU-rätten samt det allmännas skyldighet att enligt 22 § i grundlagen trygga tillgodoseendet av de grundläggande fri- och rättigheterna och de mänskliga rättigheterna. 

Bestämmelserna i diskrimineringslagen, framför allt bestämmelsen om rimliga anpassningar i lagens 15 §, har lyfts fram i enlighet med principen om ordningsnummer vid valet av bostadsrättshavare. Bestämmelserna om jämlikhet, diskrimineringsförbudet och kravet på rimliga anpassningar tillämpas också på fritt finansierade bostadsrättsbostäder, i fråga om vilka valet av boende inte är reglerat. 

Vid valet av boende kan det i praktiken uppstå konflikter mellan den starka principen om ordningsnummer enligt bostadsrättslagen och den prövning från fall till fall beträffande rimliga anpassningar som förutsätts enligt diskrimineringslagen. Detta innebär inte att den sökande ges företräde framom andra eller att principen om ordningsnummer frångås. I dessa situationer gäller det att säkerställa att de övriga sökandena inte försätts i en sämre ställning än den de skulle ha om inga rimliga anpassningar tillämpas, t.ex. att de inte förlorar sin plats i kön på grund av fallet. Denna situation uppstår inte i fortsättningen, eftersom ordningsnumret enligt förslaget ska gälla endast en begränsad tid och en vägran att godkänna ett erbjudande därför inte längre ska beaktas när det gäller att hållas kvar i kön. Samtidigt skulle ett ordningsnummer som gäller endast en begränsad tid vara mer ovillkorligt i valet av boende. Av denna orsak föreslås att ARA enligt bestämmelsens 3 mom. ska ha befogenhet att förnya ett tidsbundet ordningsnummer i sådana fall där en bostadsrättssökande i de situationer som avses i diskrimineringslagen inte har haft någon möjlighet att få en bostad som motsvarar hans eller hennes behov under det tidsbundna ordningsnumrets giltighetstid. För att förnya ett ordningsnummer ska den sökande lämna in en ansökan med motivering och nödvändiga utredningar till ARA. ARA kan förnya ordningsnumret i sådana undantagsfall som avses i bestämmelsen, vilket innebär att ordningsnumrets giltighetstid fortsätter att löpa ytterligare två år räknat från den dag då det normalt skulle förfalla. 

Enligt lagen om service och stöd på grund av handikapp (380/1987) avses med handikappad den som på grund av skada eller sjukdom under långa tider har särskilda svårigheter att klara av de funktioner som hör till normal livsföring. Det föreslås att den föreslagna bestämmelsen inte ska innehålla en separat definition av begreppet handikappad, utan endast en hänvisning till denna mer allmänna definition. Vid valet av boende är det viktigt att undvika situationer där en sökande under en längre period har särskilda behov som grundar sig på en skada eller sjukdom och som alla de bostäder som står till buds inte kan möta med avseende på till exempel tillgänglighet. Syftet med skälig anpassning är att trygga att handikappade får en likvärdig ställning med andra sökande, dvs. att de genom en förlängning av ordningsnumrets giltighetstid har samma möjligheter som andra att få en bostad som lämpar sig för deras behov. 

Behandling av ansökningar som gäller förnyande av ordningsnummer innebär behandling av känsliga uppgifter. Enligt 6 § i dataskyddslagen ska artikel 9.1 i dataskyddsförordningen, som gäller särskilda kategorier av personuppgifter, inte tillämpas på sådan behandling av uppgifter som regleras i lag eller som föranleds av en uppgift som direkt har ålagts den personuppgiftsansvarige i lag. Behandling av ansökningar utgör sådan i dataskyddslagen avsedd behandling av uppgifter som föranleds av en uppgift som direkt har ålagts den personuppgiftsansvarige. Känsliga uppgifter som anknyter till behandlingen införs inte i registret. Paragrafen föreslås innehålla en bestämmelse om att uppgifter som anknyter till en ansökan och som gäller särskilda kategorier av personuppgifter får förvaras i högst två år. 

I paragrafen föreskrivs om ett nytt register över ordningsnummer. Registret över ordningsnummer är nödvändigt, eftersom principen om ordningsnummer som ett jämlikt urvalskriterium för alla sökande bevaras i valet av boende till bostadsrättsbostäder, även om kommunens godkännande i valet av boende frångås. I stället för kommunspecifika register inrättas ett riksomfattande register som administreras av Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet och som regleras i lag. 

När det gäller dataskydd iakttas den allmänna dataskyddsförordningen (Europaparlamentets och rådets förordning (EU) 2016/679 om skydd för fysiska personer med avseende på behandling av personuppgifter och om det fria flödet av sådana uppgifter) och till kompletterande delar dataskyddslagen (1050/2018). ARA är personuppgiftsansvarig för registret över ordningsnummer. I enlighet med den minimeringsprincip som anges i dataskyddsförordningen (artikel 5.1.c i dataskyddsförordningen) ska personuppgifterna vara adekvata, relevanta och inte för omfattande i förhållande till de ändamål för vilka de behandlas. 

Paragrafen innehåller bestämmelser om förandet av registret över ordningsnummer och registrets datainnehåll. Den rättsliga grunden för behandlingen av registeruppgifter är artikel 6.1.e i dataskyddsförordningen. Syftet med denna bestämmelse är att genomföra den grund för behandling av uppgifter som avses i artikel 6.1.e i EU:s dataskyddsförordning och som enligt artikel 6.3 ska fastställas i enlighet med unionsrätten eller en medlemsstats nationella rätt som den personuppgiftsansvarige omfattas av. Den rättsliga grunden i fråga kan enligt artikel 6.3 dessutom innehålla särskilda bestämmelser för att anpassa tillämpningen av bestämmelserna i dataskyddsförordningen, bland annat: de allmänna villkor som ska gälla för den personuppgiftsansvariges behandling, vilken typ av uppgifter som ska behandlas, vilka registrerade som berörs, de enheter till vilka personuppgifterna får lämnas ut och för vilka ändamål, ändamålsbegränsningar, lagringstid samt typer av behandling och förfaranden för behandling, inbegripet åtgärder för att tillförsäkra en laglig och rättvis behandling. 

Registret över ordningsnummer motsvarar de nuvarande kommunspecifika registren men i nationell omfattning. ARA lämnar inte ut andra uppgifter ur registret över ordningsnummer till en sammanslutning som äger bostadsrättshus än ett ordningsnummer, och numret utlämnas utifrån en specifik begäran. Vid ansökan om bostadsrättsbostad ska sökanden identifieras utifrån sin personbeteckning. Med hjälp av personbeteckningen kan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset kontrollera det ordningsnummer som sökanden uppgett i myndighetens register. Vid behandlingen av personbeteckningar gäller det exempelvis att fästa vikt vid att en personbeteckning inte i onödan antecknas på dokument som skrivs ut eller sammanställs på basis av personregistret. Behandlingen av personbeteckningar uppfyller kraven enligt 29 § i dataskyddslagen, eftersom behandlingen regleras i lag. Vidare är det viktigt att den registrerade kan identifieras entydigt för att den uppgift som fastställs i lag, dvs. valet av boende, ska kunna fullgöras på basis av ordningsnumret. 

I enlighet med det föreslagna 4 mom. införs i registret över ordningsnummer för valet av boende namn och personbeteckning för den person eller de personer i ett hushåll som ansöker om ordningsnummer. Vidare registreras de tilläggsuppgifter som de som ansöker om ett ordningsnummer har uppgett om hushållet och bostaden i fråga samt de uppgifter som den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har uppgett om ett hushåll som fått en bostad och om bostaden i fråga. Dessa uppgifter behövs för den övervakning av valet av boende som enligt den föreslagna 105 § ska utföras av ARA. Uppgifterna ska användas anonymiserat i utarbetandet av den offentliga statistik som ska sammanställas över valet av boende.  

Uppgifter som ska införas i registret är sådana uppgifter som gäller sökanden och den aktuella bostadens egenskaper och som begärs av sökanden vid ansökan om ordningsnummer. Exempel på sådana uppgifter är sökandens och medsökandens personbeteckningar och namn, sökandens hemadress, sökandens övriga kontaktuppgifter (telefon och e-post), sökandens ålder, sökandehushållets storlek, storleken på den bostad som ansökan gäller, kommun där bostad söks i första hand, kommun där bostad söks i andra hand och eventuellt kommun där bostad söks i tredje hand. När den sammanslutning som äger bostadsrättshuset antecknar att ett ordningsnummer är använt begärs även allmänna uppgifter om bostadens typ samt uppgifter som beskriver det hushåll som fått bostaden. Uppgifter som registreras är grunden för godkännande som boende, den godkända personens eller de godkända personernas namn och personbeteckning, det godkända sökandehushållets storlek, sökandens ålder, bostadens storlek, förmögenhet som godkänns, kommun där bostaden är belägen, husägaren och bostadsrättsobjektet. Inga känsliga personuppgifter införs i registret. 

De personuppgifter som införs i systemet behövs för valet av boende och övervakningen av valet av boende. Uppgifter som inte längre används för val av boende eller därtill hörande övervakning ska avföras från registret. Uppgifter som har behandlats så att de varken indirekt eller direkt kan identifieras som uppgifter som gäller en eller flera personer får bevaras permanent. Enligt den princip om begränsning av förvaring som hör till principerna om dataskydd i artikel 5 i dataskyddsförordningen får personuppgifter förvaras i en form som möjliggör identifiering av den registrerade endast under en så lång tid som är nödvändig för de ändamål för vilka personuppgifterna behandlas. Det hör till den personuppgiftsansvarige att bestämma förvaringstiden. Om bestämmandet av förvaringstider för informationsmaterial och dokument föreskrivs i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen, vars 21 § innehåller en förteckning över aspekter som ska beaktas vid bestämmandet av förvaringstider. 

Uppgifter som insamlats i samband med valet av boende ska lämnas ut till kommunerna för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen. Tidigare har kommunen fått dessa uppgifter i samband med att den godkänt besluten om val av boende, och när ett nytt system för val av boende införs måste informationsbehoven tryggas genom utlämnande av uppgifter. Kommunen har många olika informationsbehov när det gäller planeringen av bostadsområden, behovet av bostadsrättsbostäder och bostadspolitiken i allmänhet. Inga personuppgifter lämnas ut till kommunerna, utan endast sådana uppgifter som varken indirekt eller direkt kan identifieras som uppgifter som gäller en eller flera personer. 

16 §.Erbjudande av och ansökan om bostadsrätt. Enligt paragrafen ska bostadsrättslägenheter erbjudas i första hand som bostadsrättsbostäder. Ägaren ska meddela allmänt och offentligt att bostäderna kan sökas. Ägaren ska således marknadsföra bostadsrättsbostäderna på ett lämpligt sätt. Bestämmelserna om erbjudande av bostadsrätt finns i 4 d § i gällande lag. 

Flera av de bestämmelser om ansökningsförfarandet och den sökandes skyldighet att anmäla sig hos husägaren som finns i 4 c–d § i gällande lag kan slopas i och med att ansökningsförfarandet för bostadsrättsbostäder förenklas i enlighet med de föreslagna bestämmelserna. De bostadsrättssökande ska även i fortsättningen ansöka om en bostad av bostadsrättssammanslutningen efter att ha ansökt om ett ordningsnummer. 

17 §.Val av bostadsrättshavare. Bestämmelsen innehåller de bestämmelser som finns i 4, 4 a och 4 c § i gällande lag. 

Det föreslås att den väntetid på två veckor vid ordnande av budrundor som anges i 4 c § 4 mom. i den gällande lagen ska slopas. Det kan hända att flera budrundor måste ordnas vid erbjudandet av en bostadsrättsbostad, och i så fall tar det oskäligt länge innan bostaden kan överlåtas vidare. Det är viktigt för den boende att ett nytt bostadsrättsavtal snabbt kan ingås så att denna kan undvika dubbla boendekostnader under flera månader. Ägaren är skyldig att lösa in bostadsrätten först efter en inlösningstid på tre månader. Bostadsrättsbostäderna konkurrerar med hyresbostäderna på bostadsmarknaden, och det är viktigt att onödiga bestämmelser hävs med tanke på bostadsrättsbostädernas beläggningsgrad. 

I enlighet med 3 mom. behöver de som avstår från sin bostadsrätt i samband med befrielse från begränsningar, de som byter bostad sinsemellan eller som flyttar inom samma lånefinansieringsobjekt inget ordningsnummer. Dessa ges företräde i valet av boende i nämnd ordning. 

Det föreslås att företräde i första hand (2 mom. 1 punkten) ska ges bostadsrättshavare i ett hus som ägaren måste göra sig av med genom befrielse från begränsningar. Att ge bostadsrättshavarna företräde är ett sätt att kompensera dem för att de avstår från sin bostadsrätt. I bästa fall kan en bostadsrättshavare erbjudas en motsvarande bostadsrättsbostad som kompensation för sådant avstående från bostadsrätt som beror på ägaren. 

Vidare föreslås att bostadsrättshavare som byter bostad sinsemellan ska ges företräde i valet av boende (2 mom. 2 punkten). Däremot ska bostadsrättshavare som byter från en bostadsrättsbostad till en annan inom samma ägarsammanslutning (andra bostadsbyten än inbördes byten) gå via kösystemet. De kan efter övergångsperioden inte längre reservera ett ordningsnummer för ett eventuellt byte i och med att ordningsnumren gäller endast en begränsad tid. Det är motiverat att en sökande utanför systemet som står i kö inte ska ges en annan ställning i företrädesordningen än en sökande som redan bor i en bostadsrättsbostad. Vid byte av bostadsrättsbostad ska emellertid ingen sådan kontroll av förmögenheten i enlighet med undantagsbestämmelsen i 14 § utföras som vid ansökan om bostadsrättsbostad. 

Inbördes byten är möjliga också mellan olika bostadsrättssammanslutning. Förfarandet med inbördes byten är flexibelt och motiverat med tanke på både bostadsrättshavarna och ägarna, eftersom inbördes byten inte leder till tomma bostäder och dubbla boendekostnader. 

Det föreslås att en boende i samma bostadsrättsobjekt ska ges företräde till en bostadsrättsbostad som blir ledig (2 mom. 3 punkten). Med samma bostadsrättsobjekt avses ett hus, eller några hus som i allmänhet ligger nära varandra, som lånefinansieras med samma arava- eller räntestödslån. Vid byten av bostadsrättsbostäder inom ett och samma bostasrättsobjekt främjas permanent boende samtidigt som omsättningen minskar, de boende engageras i det egna husbolaget och möjligheten till ett flexibelt boende enligt livssituationen främjas. 

Om det till en och samma lägenhet finns flera sökande som flyttar från ett hus som befrias från begränsningar eller inom samma husbolag ska den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst väljas till bostadsrättshavare. Den avgörande faktorn i bedömningen anses vara datumet för undertecknande av det bostadsrättsavtal som gäller den bostad från vilken den boende planerar att flytta. 

Enligt den föreslagna paragrafen kan närmare bestämmelser om valet av bostadsrättshavare på basis av ordningsnummer och företräde utfärdas genom förordning av statsrådet. Denna typ av regleringsbehov kan uppstå i och med att valet av bostadsrättshavare överförs från myndigheterna till privata aktörer. Genom förordning kan preciserande bestämmelser utfärdas om vilka förfaranden som ska tillämpas vid lagenligt val av boende för att förfarandena ska vara så enhetliga som möjligt. 

18 §. Företräde för en boende. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll 4 b § i gällande lag. 

19 §.Bostadsrättssammanslutningens rätt att vägra ingå ett bostadsrättsavtal. Lagen föreslås innehålla en ny bestämmelse om att ägaren under en period på två år oberoende av bestämmelserna om val av boende kan vägra att ingå ett nytt avtal med en bostadsrättshavare vars bostadsrättsavtal har hävts med stöd av en hävningsgrund, t.ex. beteende som orsakar boendestörningar eller försummad betalning av bruksvederlag. Vidare förutsätts att det ska finnas grundad anledning att anta att hävningsgrunden kommer att fortsätta. Den föreslagna bestämmelsen ska vara ägarspecifik. Med andra ord kan den bostadsrättssammanslutning som har hävt den sökandes tidigare bostadsrättsavtal låta bli att på nytt välja sökanden i fråga. 

AVDELNING II Bostadsrättshavarens och bostadsrättssammanslutningens rättigheter och skyldigheter 

3 kap. Bostädernas användning, skick och underhåll samt överlåtelse av besittning 

20–21 §. Bestämmelserna motsvarar till sitt innehåll 6 och 7 § samt 27 § 1 mom. i gällande lag. 

22–23 §. Bestämmelserna motsvarar 8 och 9 § i gällande lag. 

24 §.Reparations- och ändringsarbeten samt skötsel. Lagen föreslås innehålla en ny bestämmelse som motsvarar lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995) beträffande ägarens skyldighet att i tid informera om en förestående, känd renovering. Vidare ska ägaren enligt den nya bestämmelsen minimera de störningar som reparations- eller ändringsarbeten orsakar den boende. Bestämmelsen innehåller en motsvarande omsorgsplikt för ägaren som den omsorgsplikt som nämns i lagen om hyra av bostadslägenhet. Enligt denna tillåts endast sådan olägenhet eller störning som är nödvändig för vidtagande av en reparations- eller vårdåtgärd (3 mom.). 

På reparations- och ändringsarbete tillämpas motsvarande bestämmelser om sänkning av bruksvederlag, befrielse från betalning av bruksvederlag eller ersättning som i fråga om andra avtalsbrott som resulterar i att en överlåtelse av besittning fördröjs eller att lägenheten är i bristfälligt skick. Detta ska för tydlighetens skull anges i bestämmelsen. De bostadsrättsbostäder som byggdes under de första åren efter att systemet infördes på 1990-talet börjar närma sig åldern för en grundlig renovering, och det behövs bestämmelser om vilka förfaranden som ska iakttas i samband med renoveringarna. Det är motiverat att rättigheterna för boende i bostadsrättsbostäder motsvarar åtminstone hyresgästernas rättigheter i ett lokalhyresförhållande. 

25–26 §. Bestämmelserna motsvarar till sitt innehåll 11–13 § i gällande lag. Till den föreslagna 26 § fogas en precisering enligt vilken besöket i lägenheten ska ske inom skälig tid vid en tidpunkt som är lämplig för bostadsrättshavaren. 

27–29 §. Bestämmelserna motsvarar till sitt innehåll 10 och 14–15 § i gällande lag. I bestämmelsen om jämkning i 28 § införs som en ny jämkningsstyrande faktor parternas förmögenhetsförhållanden på motsvarande sätt som i bestämmelsen om jämkning i lagen om hyra av bostadslägenhet. Språkliga korrigeringar ska göras i paragraferna. 

30 §.Överlåtelse av besittningen av en lägenhet. Paragrafen motsvarar i övrigt 27 och 28 § i gällande lag, bortsett från att den ska innehålla ett förtydligande förbud mot att yrkesmässigt överlåta en bostadsrättslägenhet eller en del av den för vidare uthyrning, inkvartering eller något annat bruk som avviker från stadigvarande boende. Bostadsrättsbostäder är avsedda för stadigvarande boende. Syftet med bestämmelsen är att hindra att bostadsrättsbostäder används för yrkesmässig inkvarteringsverksamhet eller överlåts i annat förvärvssyfte. Syftet är dock inte att begränsa bostadsrättshavarens rätt att tillfälligt av en motiverad och i lag avsedd orsak hyra ut bostaden så att lägenheten kvarstår i stadigvarande bostadsbruk och det inte är fråga om verksamhet som bedrivs i förvärvssyfte. 

Förbudet mot att tillfälligt överlåta en bostadsrättsbostad för annat bruk än sådant hyresbruk som avses i lagen om hyra av bostadslägenhet av en motiverad och i lag avsedd orsak är en ny bestämmelse, men den har även tidigare kunnat härledas från bestämmelserna i bostadsrättslagen. Enligt 45 § i den lag som upphävs ska bostadslägenheterna i ett bostadsrättshus i första hand användas som bostadsrättshavarnas bostäder. I andra hand kan bostadslägenheterna användas som bostäder för hyresgäster. Kommunen kan av särskilda skäl bevilja tillstånd till att en bostadslägenhet används för något annat ändamål än boende, om tillståndet gäller en obetydlig del av alla bostadslägenheter i huset. Enligt 27 § i den lag som upphävs ska bostadsrättshavaren använda lägenheten som stadigvarande bostad för sig eller för sig och sin familj. Bostadsrättshavaren får överlåta högst hälften av lägenheten i någon annans besittning. Bostadsrättshavaren får inte i övrigt överlåta lägenheten i någon annans besittning, om inte annat föranleds av 28 § (paragrafen om tillfällig överlåtelse). Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har rätt att häva bostadsrättsavtalet, om bostadsrättshavaren har överlåtit besittningen till lägenheten eller en del därav i strid med bostadsrättslagen eller om lägenheten används för något annat ändamål än vad som förutsätts i bostadsrättslagen och bostadsrättsavtalet. Inkvartering och över huvud taget situationer där en utomstående har bostaden i sin besittning i förtjänstsyfte strider klart mot bostadsrättssystemets syfte och bostadsrättsbostädernas användningsändamål. Kravet på stadigvarande bostadsbruk ingår i 20 § 2 mom. i den föreslagna lagen. Bestämmelser om användningen av bostadslägenheterna i ett bostadsrättshus ingår i 74 § i lagen. 

31 §.Bostadsrättshavarens och lägenhetsinnehavarens ansvar. Bestämmelsen motsvarar 29 § i gällande lag. 

4 kap. Bruksvederlaget och dess betalning 

32–34 §. De föreslagna bestämmelserna motsvarar 16 och 16 a § i gällande lag, men självkostnadsprincipen och de bestämmelser som främjar genomförandet av denna begränsas till att gälla enbart statligt stödda bostadsrättsbostäder. Även inom den fritt finansierade bostadsrättsproduktionen ska bruksvederlagen enligt 32 § vara skäliga. 

Enligt det föreslagna 33 § 3 mom. ska bruksvederlaget vara mindre än den hyra som i allmänhet betalas för likvärdiga hyresbostäder, vars läge motsvarar lägenhetens läge. I denna bestämmelse definieras förutom den självkostnadsprincip som fastställs i 34 § och som tillämpas inom bostadsrättssystemet även bruksvederlagens nivå. Bestämmelsen har i den gällande lagen formulerats som en övre gräns, som bruksvederlagen inte får överstiga. Bruksvederlaget bestäms enligt 34 § utifrån självkostnadsprincipen, och bruksvederlag får inte inkludera andra utgifter än de som anges i paragrafen i fråga. Det är motiverat att precisera 33 § så att bruksvederlaget måste vara mindre än en jämförelsehyra. Syftet med statligt stödda bostadsrättsbostäder är att erbjuda boende till ett rimligt pris som är förmånligare än hyra enligt marknadsvillkor. 

I den föreslagna paragrafen jämförs bruksvederlag med likvärdiga lägenheter med motsvarande läge. Enligt den gällande bestämmelsen får bruksvederlaget inte överstiga den hyra som i allmänhet betalas för en likvärdig lägenhet på orten. Den föreslagna termen med motsvarande läge framhäver lägets betydelse vid fastställandet av hyran. Hyresnivån och värdet kan variera i hög grad mellan olika områden på en och samma ort. Med motsvarande läge avses att samma allmänna hyresnivå gäller inom ett visst bostadsområde eller en viss zon. Till exempel i Helsingfors kan hyresnivån i olika områden skilja sig markant, och staden kan indelas i flera zoner med avseende på hyresnivån. 

Med likvärdiga lägenheter avses lägenheter som till sina egenskaper och sitt mikroläge i byggnaden motsvarar en jämförbar bostadsrättsbostad. Även om bruksvederlagen bestäms enligt självkostnadsprincipen i bostadsrättssystemet ska grunderna för bestämmandet av bruksvederlaget enligt 33 § vara sådana att vederlagen fördelas på ett skäligt sätt mellan lägenheterna. När bruksvederlaget för en bostadsrättsbostad jämförs med den hyra som i allmänhet betalas, och när den övre gräns som bestäms i denna lag tillämpas på vederlag, leder en bestämning som bygger på bostadens bruksvärde till ett rättvist resultat, där förutom bostadens läge, lägenhetens yta och skick och antalet rum även till exempel en havsutsikt, en balkong eller lägenhetens tillgänglighet kan höja det maximala bruksvederlag som enligt lag kan tas ut för en enskild bostadsrättsbostad.  

Den föreslagna 34 § innehåller en bestämmelse om beaktande av finansieringsöverskott eller finansieringsunderskott som i den gällande lagen har funnits i samband med en bestämmelse om ägarens skyldighet att lämna uppgifter om grunderna för bruksvederlagen, närmare bestämt 16 d §. Ägarens skyldighet att lämna uppgifter regleras i samband med bestämmelserna om boendeförvaltningen, och bestämmelser om utredning av bruksvederlagets rimlighet och riktighet finns i det sista kapitlet i den föreslagna lagen, där det föreskrivs om rättsskydd. 

I 34 § 1 mom. 1 punkten avses byggnadskostnader för färdiga befintliga objekt, som kan inkluderas i bruksvederlagen. Bruksvederlagen får inte användas till att täcka anskaffningskostnaderna för objekt som ska byggas i framtiden. Det är möjligt att tillfälligt, t.ex. för köp av en tomt, låna medel ur de medel som samlats in för avsättning, men medlen ska återbördas så att de kan användas för sitt ursprungliga syfte omedelbart efter att lånet har lyfts. 

Enligt den föreslagna 34 § 1 mom. 6 punkten får utgifterna för en ägare till ett statligt stött bostadsrättshus täckas med bruksvederlag endast om utgifterna orsakas av avsättningar för skyldigheter som den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har enligt lag och som inte följer av att ägaren har handlat i strid med lag. Med stöd av denna punkt kan ägaren således förbereda sig på kommande skyldigheter som är förenliga med lagen, exempelvis amorteringar på bullet-lån, som förfaller senare, amorteringar på räntestödslån, som förfaller med flera års mellanrum (möjlighet att förbereda sig på amorteringar som förfaller inom loppet av fem år), gradvis stigande amorteringar på räntestödslån, samt inlösningar av bostadsrättsavgifter. Med avsättningar avses i denna punkt kommande skyldigheter som förfaller senare. Det är således inte möjligt att bokföra normala årliga låneamorteringar som avsättningar. 

35 §.Utjämning av bruksvederlag och gradering av ytor i fråga om statligt stödda bostadsrättsbostäder. I denna paragraf föreskrivs förutom om utjämning nu även om gradering. I fråga om bostadsrättsobjekt tillämpas lägenhetsspecifik bestämning av bruksvederlag, dvs. gradering. Eftersom bostadsrättsavtalen är varaktiga kan graderingen inte ändras, trots att efterfrågan på olika typer av lägenheter eller utsikten från en bostad kan ha förändrats avsevärt under decenniernas gång. Det kan till exempel hända att efterfrågan på stora bostäder har försvagats eller att en parkutsikt har försvunnit i och med en tillbyggnad. I fråga om ARA-hyresbostäder är det möjligt att ändra graderingen. Bakom en gradering ligger ofta ett behov av att förbättra åtgången på större bostadsrättsbostäder. När bruksvederlaget bestäms på basis av ytan blir nämligen bruksvederlaget för större bostäder högt, vilket leder till att efterfrågan i stället riktas in på mindre bostäder. Syftet med en gradering är att förbättra bostadsrättsbostädernas beläggningsgrad, vilket förbättrar inflödet av bruksvederlag. På så sätt kan man också hålla bruksvederlagen för små bostäder på en skäligare nivå. Ett annat mål med graderingen är att bruksvederlagen ska fördelas på ett rimligt och rättvist sätt mellan bostäderna. I graderingen ska det beaktas att samma bruksvederlag ska gälla för flera likadana bostäder. Ägaren kan således inte kräva att de boende inom ett och samma objekt ska betala olika bruksvederlag, om bostäderna är likadana i fråga om storlek, utrustningsnivå, skick och läge. Graderingen gäller endast bruksvederlagen. Bostadsrättsavgifterna för ett objekt kan inte ändras genom gradering. 

När graderingen ändras ska ändringen göras med beaktande av 32 och 33 § i lagen, där det bestäms att bruksvederlaget för varje lägenhet ska vara rimligt, att bruksvederlagen ska fördelas mellan lägenheterna på ett rimligt sätt och att bruksvederlaget inte får överstiga den hyra som i allmänhet betalas för likvärdiga lägenheter med motsvarande läge. Ändringen av graderingen ska behandlas inom boendeförvaltningen, och målet ska vara att i samarbete med de boende uppnå ett rättvist och skäligt resultat, dock så att boendeförvaltningen inte har rätt att med stöd av denna bestämmelse i lagen besluta om graderingen, utan det är ägaren som beslutar om och ansvarar för ändringar av graderingen och vad som kan betraktas som en rättvis och skälig gradering. Om ändringen av graderingen leder till höjningar av bruksvederlaget för en lägenhet ska höjningen fördelas på flera år så att orimliga höjningar av bruksvederlaget kan undvikas. 

Det ska finnas en i lag angiven grund för ändringen av graderingen, och en ansökan om godkännande av ändringen ska lämnas in till ARA på förhand. ARA fattar beslut i ärendet. 

Det bemyndigande att utfärda förordning om utjämning som finns i den föreslagna 35 § revideras så att det motsvarar motsvarande bestämmelse i räntestödslagen, och bemyndigandet att utfärda förordning ska utökas med ett bemyndigande att utfärda preciserande bestämmelser om ändring av graderingen. 

36-40 §. De föreslagna bestämmelserna motsvarar 16 b–c, 17, 20 och 21 § i gällande lag. I den föreslagna 37 § hänvisas i stället för till lagen om offentlig upphandling (348/2007) till lagen om offentlig upphandling och koncession (1397/2016), som trädde i kraft i början av 2017. Bestämmelsen om sättet för betalningen av bruksvederlaget, som ingår i 22 § i den gällande lagen, slopas eftersom den är onödig. 

5 kap. Boendeförvaltningen i fråga om statligt stödda bostadsrättsbostäder 

41 §.Boendeförvaltningens tillämpning och syfte. Bestämmelser om boendeförvaltningen i bostadsrättshus finns för närvarande i lagen om samförvaltning, och dessutom innehåller lagen om bostadsrättsföreningar bestämmelser om boendeförvaltning när det gäller bostadsrättsföreningar. De bestämmelser som enligt förslaget ska tas in i bostadsrättslagen bygger på de nämnda bestämmelserna i lagen om samförvaltning. De föreslagna bestämmelserna om boendeförvaltningen ska således gälla andra sammanslutningar som äger bostadsrättshus än bostadsrättsföreningar. 

Syftet med boendeförvaltningen är att ge bostadsrättshavarna beslutanderätt och möjlighet att påverka i frågor som gäller deras eget boende, öka boendetrivseln och informationsflödet mellan bostadsrättshavarna och den sammanslutning som äger bostadsrättshuset samt främja bostadsrättshusens underhåll och skötsel. 

Syftet med de föreslagna bestämmelserna är att bevara flexibiliteten med beaktande av att sammanslutningarna varierar exempelvis med avseende på sin storlek och sina verksamhetssätt, och i olika bolag har olika boendeförvaltningsstrukturer och verksamhetssätt visat sig vara fungerande. Det är möjligt att bevara dessa fungerande strukturer, eftersom de boende enligt den föreslagna paragrafen kan bestämma vilken boendeförvaltningsmodell de vill ha inom lagens ramar. Sammanslutningen utvecklar modellen i samarbete med de boende. Samt sammanslutnings- och husnivå är obligatoriska: ordnande av boendestämma och samarbetsorganets möte och val av boenderepresentanter till styrelsen för sammanslutningen som äger bostadsrättshus bland de kandidater som boendestämmorna har utnämnt. 

Syftet med den föreslagna lagen är att främja informationsflödet mellan de boende och ägaren och användningen av elektroniska förfaranden som tjänar de boendes rätt att få information exempelvis när det gäller att involvera de boende i planeringen av en konkurrensutsättning. Många av de uppgifter som i nuläget sköts av samförvaltningen är sådana uppgifter som kunde skötas enklare och smidigare på elektronisk väg. Ett elektroniskt förfarande kan förbättra de boendes påverkansmöjligheter, eftersom det till exempel då blir möjligt att reagera snabbt och i realtid. Det blir enklare för ägaren att behandla och beakta respons från boende, jämfört med exempelvis ett osmidigt och tidskrävande utlåtandeförfarande, som bygger på ett mötesbeslut. Elektroniska förfaranden gör det också möjligt att hålla möten på ett flexibelt sätt. 

Boendeförvaltningen grundar sig på öppen informationsförmedling från ägaren samt ett gott samarbete och ömsesidigt förtroende mellan ägaren och bostadsrättshavarna. Det viktigaste inom boendeförvaltningen är att gemensamma frågor som intresserar bostadsrättshavarna presenteras på ett begripligt sätt och att det råder en öppen atmosfär och en konstruktiv dialog mellan bolagets ledning och bostadsrättshavarna. De boende är bäst insatta i husets angelägenheter. De ska därför på ett centralt sätt vara delaktiga i bolagets verksamhet. Parterna ska i samförstånd skapa sig en uppfattning om hela bolagets situation och intressen. Öppenhet kräver en transparent verksamhet: information om vad som är på gång och i vilket skede beslut ska fattas. 

Bestämmelserna om boendeförvaltningen ska vara tillräckligt flexibla för att kunna tillämpas på boendeförvaltningen i bolag av olika typer och olika storlekar. Samtidigt ska bestämmelserna om boendeförvaltningen trygga bostadsrättshavarnas rättigheter och på motsvarande sätt definiera ägarsammanslutningarnas skyldigheter inom boendeförvaltningen. Bestämmelserna om boendeförvaltningen ska skapa en miniminivå för bolagens boendeförvaltning som åtminstone måste uppnås, men som kan utvecklas från den lagstadgade miniminivån i en riktning som ökar de boendes möjligheter att delta och påverka. Bestämmelserna om boendeförvaltningen gör det möjligt för de boende att vara delaktiga och få information. Deltagande i boendeförvaltningen är alltid en rättighet för den boende, inte en skyldighet. 

42 §.Boendestämma och boendekommitté. Bestämmelsen motsvarar bestämmelserna om boendestämmans beslutanderätt och tillsättande av boendekommittén i 3 och 7 § i lagen om samförvaltning. Motsvarande bestämmelser ska gälla även en boendeförvaltning på sammanslutningsnivå enligt den föreslagna lagen. 

Boendeförvaltningen ska bestå av två nivåer: en objektspecifik nivå för behandling av frågor som rör ett enskilt bostadsrättsobjekt och en sammanslutningsnivå för behandling av frågor som rör hela sammanslutningen som äger bostadsrättshus. På den objektspecifika nivån sammankallas boendestämman och på sammanslutningsnivå arbetar ett samarbetsorgan. De deltagande bostadsrättshavarna kan bestämma om boendeförvaltningsfrågor ska behandlas vid stämman eller om en boendekommitté ska utses för att behandla dessa frågor. Detsamma gäller samarbetsorganet i frågor som rör sammanslutningen. 

Vid boendestämman kan bostadsrättshavarna besluta om ett för dem optimalt sätt att organisera objektets boendeförvaltning och i samarbetsorganet kan bostadsrättshavarna besluta om hur boendeförvaltningen ska ordnas på sammanslutningsnivå. Med bostadsrättsobjekt avses i denna lag ett för bygg- eller anskaffningslån godkänt objekt, som omfattar en eller några bostadsbyggnader. I stället för att tillsätta en boendekommitté kan boendestämman besluta om en alternativ verksamhetsform. 

43 §.Boendekommitténs mandatperiod och sammansättning.Bestämmelsen motsvarar i övrigt bestämmelsen i 8 § i lagen om samförvaltning, men bestämmelsen om avsättande av kommittén preciseras så att det krävs att minst hälften av alla röster vid stämman bifaller avsättandet. I husbolag som kan omfatta hundratals bostadsrättshavare är det med hänsyn till en fungerande boendeförvaltning och möjligheten till avsättande orealistiskt att kräva att kommittén kan avsättas endast genom ett beslut som understöds av minst hälften av samtliga röstberättigade, dvs. alla bostadsrättshavare i husbolaget. 

44 §.Boendeförvaltningens rättigheter inom bostadsrättshuset. Det föreslås att paragrafen ska innehålla en motsvarande förteckning som den förteckning över boendekommitténs uppgifter som finns i 10 § i lagen om samförvaltning. Paragrafen föreskriver emellertid inte om uppgifter, utan om rättigheter. Tanken är att lagstiftningen ska skapa rättigheter att delta och få information samt möjligheter att påverka, medan boendeförvaltningen själv bestämmer i vilken verksamhet den vill delta inom ramen för lagen. Uppgiftsförteckningen har till vissa delar ansetts vara byråkratisk och minska graden av deltagande bland de boende. Vidare ersätts boendekommittén av boendeförvaltningen, så att man inom ett bostadsrättsobjekt friare kan bestämma hur man vill sköta boendeförvaltningen. Rättigheterna kan alltjämt tillgodoses av boendekommittén eller boendestämman. Alternativt kan boendeförvaltningen skötas på något annat sätt som bestäms av boendestämman. 

Fältet för den objektspecifika boendeförvaltningens deltagande ändras så att befogenheten att ge utlåtanden stryks ur lagtexten. Inom boendeförvaltningen behandlas alltjämt de ärenden som nämns i förteckningen i den omfattning som boendeförvaltningen bestämmer, och om den objektspecifika boendeförvaltningen behöver uttala sig om dessa ska ärendena föras vidare till samarbetsorganet mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna för behandling. Samarbetsorganet är således i fortsättningen ett organ som verkar vid sidan av ägaren och som samlar ihop viktiga frågor, respons och korrigeringsförslag från de boende och förmedlar dem vidare till ägaren. Det tidigare utlåtandeförfarandet har inte ansetts vara fungerande, eftersom man har upplevt att utlåtandena inte leder ända till åtgärder utan bara utgör onödig byråkrati. Det har varit svårt för ägarsammanslutningarna att behandla och reagera på utlåtandena, eftersom det i stora bolag kan komma in hundratals utlåtanden. 

Det föreslås att den objektspecifika förteckningen också ändras så att frågor som det är naturligast att man behandlar på sammanslutningsnivå överförs till samarbetsorganet. Exempel på dessa frågor är beslut om ordningsstadgarnas innehåll samt beslut om principerna för uthyrning och fördelning av gemensamma parkeringsplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen. Boendeförvaltningens uppgift att främja lösningen av tvister som gäller boendet och vid behov medla vid störningar ska enligt förslaget slopas, eftersom detta enligt samförvaltningsutredningen på grund av de svåra situationerna har upplevts vara en olämplig, rentav farlig, uppgift för boendeförvaltningen. I bolag som har en boenderådgivare ersätts detta uppgiftsfält av boenderådgivningen. I övrigt motsvarar boendestämmans rättigheter att delta de tidigare uppgifterna. 

På husnivå behandlas objektspecifika frågor som påverkar bruksvederlagen och kostnaderna. Frågor på sammanslutningsnivå hör till samarbetsorganets befogenheter. Frågor som är viktiga för bostadsrättshavaren är förslag till bruksvederlag, en utjämnings effekt på bruksvederlagen och grunderna för utjämningen, kalkyler över ekonomiska uppgifter som krävs enligt lag, reparationsåtgärder som ska inkluderas i bruksvederlagen, reparations- och finansieringsplanen samt ordnandet av reparations-, underhålls- och serviceuppgifter. Den långsiktiga finansieringsplanen ska innehålla objektspecifika uppgifter om hur lånen amorteras och förfaller till betalning samt andra lånevillkor, trots att dessa ofta utgör kostnader som ska jämnas ut. 

Uppföljningen av fastighetens skick och underhåll ska ske planmässigt i bostadsrättssammanslutningarna. Underhållsbehovet ska utredas för boendeförvaltningen enligt god sed för fastighetsskötsel. Reparationer ska basera sig på den långsiktiga reparationsplanen, som behandlas inom boendeförvaltningen. 

Till boendeförvaltningens deltagningsrättigheter på objektnivå hör enligt 5 punkten att göra framställningar om innehållet i husets underhållsavtal, de arrangemang som gäller skötseln samt anordnandet av disponentskapet och underhållsuppgifterna. Därtill har boendeförvaltningen enligt 6 punkten rätt att för de boendes och de övriga lägenhetsinnehavarnas gemensamma räkning övervaka skötseln, underhållet och reparationerna i gemensamma lokaler. För tillgodoseendet av dessa rättigheter behöver bostadsrättshavarna få information om avtal som bolaget ingått och som rör rättigheterna, t.ex. underhålls-, energi-, avfalls- och vattenavtal. Om bostadsrättshavarnas rätt till information och husägarens informationsskyldighet föreskrivs i 50 §. 

Det föreslås att 6 punkten kompletteras med en bestämmelse om att övervakning kan utföras endast i gemensamma lokaler. Övervakning som omfattar lokaler som de boende har i sin besittning kan alltjämt utföras med den boendes uttryckliga samtycke och i gott samförstånd, men det är nödvändigt att begränsa den allmänna övervakningsbefogenheten. I samförvaltningsutredningen poängterades att övervakningen inte kan omfatta lokaler som de boende har i sin besittning. Den övervakning som boendeförvaltningen utför ersätter inte husägarens övervakning, och husägarens övervakningsansvar kan inte överföras på boendeförvaltningen.Enligt 7 punkten har boendeförvaltningen rätt att besluta om användningen av gemensamma hobby- och klubbrum och motsvarande rum. Användningen ska vara förenlig med rummens avsedda användningsändamål så att alla boende har möjlighet att använda rummen på lika villkor. Verksamheten ska med andra ord vara sådan att den inte orsakar oskäliga skador eller slitage på rummen, och användaren bär ansvaret för användningen av rummen. 

45 §.Samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna. I samarbetsorganets arbete deltar representanter för både ägaren och bostadsrättshavarna. Enligt samförvaltningsutredningen har sådana arrangemang upplevts vara effektiva där samarbetsorganet på ett genuint sätt har fungerat som ett samarbetsverktyg mellan ägaren och de boende. Ägaren deltar i samarbetsorganets arbete, vilket innebär att alla aktörer som är relevanta för bolagets beslutsfattande finns representerade i samarbetsorganet. Rösträtten i samarbetsorganet utövas endast av bostadsrättshavare. I 16 och 17 § i lagen om samförvaltning föreskrivs om samarbetsorganet. 

Bostadsrättshuset representeras i samarbetsorganet av ordföranden för boendekommittén på objektspecifik nivå eller en förtroendevald som utsetts i stället för en kommitté. Representanterna i samarbetsorganet kan också utses genom val. Syftet är att bildandet av samarbetsorganet ska kunna anpassas enligt respektive sammanslutnings gällande och fungerande praxis och på ett sätt som lämpar sig för varje sammanslutning. De sammanslutningar som äger bostadsrättshus varierar i fråga om storlek, praxis och förvaltningsstruktur. Det är meningen att samarbetsorganets storlek, mötesfrekvensen och eventuella val av underkommittéer ska anpassas så att det lämpar sig för varje sammanslutning och för att säkerställa en fungerande och kostnadseffektiv boendeförvaltning. Med tanke på mötena är det också viktigt att samarbetsorganet inte är för stort. I stora sammanslutningar som äger bostadshus där det finns hundratals bostadsrättsobjekt ska medlemmarna i samarbetsorganet utses genom val. 

För att boendeförvaltningen ska fungera måste sammanslutningens ledning stödja samarbetsorganet och samarbeta tätt med representanterna för bostadsrättshavarna. Det viktigaste är att det finns en vilja att utveckla bolagets angelägenheter tillsammans med de boende. Omsorgsfullt beredda förslag med åskådliga exempel är grunden för ett resultatrikt arbete. 

Samarbetsorganet ska behandla ärenden på sammanslutningsnivå. Grundläggande principer för samarbetsorganets arbete är att alla bostadsrättsobjekt ska behandlas jämlikt och att objektens livscykelekonomi ska skötas långsiktigt. Arbetsfördelningen mellan den objektspecifika boendeförvaltningen och samarbetsorganet ska vara flexibel, vilket innebär att ärenden kan behandlas på den nivå som är ändamålsenligast, objektspecifika ärenden på husnivå och sammanslutningsärenden inom samarbetsorganet eller en av samarbetsorganet utsedd boendekommitté på sammanslutningsnivå, och att ärenden vid behov kan överföras till samarbetsorganet för behandling. Samarbetsorganet är bostadsrättshavarnas länk till bolagets beslutsfattande. 

46 §.Boendeförvaltningens rättigheter inom den sammanslutning som äger bostadsrättshuset. Samarbetsorganet ska sätta sig in i sammanslutningens verksamhet, diskutera med ledningen, bistå i beredningen av ärenden för styrelsen och informera de boende om grunderna för ärendena och beredningsprocesserna. 

Till samarbetsorganet hör att behandla sammanslutningens bokslut, fastställandet av bruksvederlagen och hyrorna samt investeringar och större årliga reparationer. Samarbetsorganet ger ett utlåtande om principerna för fastställandet av bruksvederlagen och hyrorna, inklusive utjämning och utjämningsgrunderna. Samarbetsorganet ska behandla frågor som gäller sammanslutningen som helhet, diskutera strategiska riktlinjer och ge ett utlåtande om den färdiga strategin. Vidare ska samarbetsorganet behandla en sammanfattning av boendeverksamheten, fastighetens underhåll, reparationsåtgärder och andra aktuella frågor. Planeringen av boendedemokratins verksamhet ska höra till samarbetsorganets uppgifter i samarbete med sammanslutningens ledning. 

Till de viktigaste frågorna ur bostadsrättshavarnas synvinkel hör underhållssystemen och reparationsplanerna, utjämnings- och graderingssystemen samt också finansieringsarrangemang som påverkar kapitalvederlaget. Samarbetsorganet ska ha rätt att behandla alla dessa sammanslutningsfrågor. 

De uppgifter som överförs från boendekommittén enligt lagen om samförvaltning är av den typen att de naturligt hör till samarbetsorganets uppgiftsområde på sammanslutningsnivå. Samarbetsorganet ska också samordna den objektspecifika boendeförvaltningens verksamhet genom att samla ihop bostadsrättshavarnas förslag på husnivå och förmedla dem vidare till ägaren. 

Den finansieringsplan om vilken det föreskrivs i 1 mom. 2 punkten ska innehålla uppgifter om hur hela bolagets lån amorteras och förfaller till betalning samt andra lånevillkor. 

Enligt 1 mom. 6 punkten har boendeförvaltningen rätt att delta i beredningen av dels sådana avtal om underhåll och service som avses i 4 punkten, dels konkurrensutsättningar som gäller i 5 punkten avsedda ombyggnader och renoveringar samt principerna för konkurrensutsättning. Konkurrensutsättningen är i synnerhet vid sådana upphandlingsenheter som avses i upphandlingslagen en lagstadgad process, där ägarsammanslutningen ansvarar för att anbudsgivarna behandlas jämlikt och konkurrensutsättningsprocessen är lagenlig. Boendeförvaltningen kan delta i beredningen av konkurrensutsättningar, och boendeförvaltningen ska höras i beredningen av villkoren och förutsättningarna för konkurrensutsättningar. 

Frågor som direkt hör till samarbetsorganets beslutanderätt är enligt 1 mom. 9 och 10 punkten ordningsstadgarnas innehåll samt grunderna för fördelning och uthyrning av parkeringsplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande. Det är ändamålsenligt att besluten i dessa frågor fattas som en helhet och på samma enhetliga sätt i fråga om olika objekt. När grunderna för uthyrning bestäms är ett enhetligt förfarande viktigt inte bara för att de boende ska behandlas på lika grunder men också för att eventuella avgifter ska kunna tas ut på ett kostnadseffektivt sätt. 

Samarbetsorganets uppgiftsförteckning är omfattande och innehåller många ärenden som ska beslutas inom sammanslutningen. Tanken bakom den långa uppgiftsförteckningen är inte att sammanställa en omöjlig arbetslista för samarbetsorganet, som verkar på frivillig basis, utan att tillgodose bostadsrättshavarnas rättigheter att känna till och på bred front diskutera ärenden som hör till sammanslutningens förvaltning. Samarbetsorganet ska ha en fritt formulerad roll och föra en genuin diskussion. Samarbetsorganet kan överföra ärenden till en av organet utsedd kommitté för behandling. 

Samarbetsorganet ska ha rätt att göra framställningar, förhandla och ge utlåtanden om andra ärenden på sammanslutningsnivå som anknyter till boendeförvaltningen och ärenden som läggs fram av boendekommittéerna. Samarbetsorganets förslag ska om samarbetsorganet så vill behandlas i enlighet med 45 § i sammanslutningens styrelse, och styrelsen ska fatta ett beslut om förslaget som delges samarbetsorganet för kännedom. 

I 2 mom. föreslås en bestämmelse om ett nytt ärende som boendeförvaltningen får delta i. Samarbetsorganet ska för kännedom tillställas ett protokoll från bolagsstämman för den sammanslutning som äger bostadsrättshuset eller motsvarande beslutsorgan. Deltagande i bolagsstämman hör till aktieägarens centrala rättigheter, och bostadsrättshavarna ska ha en rättighet av motsvarande typ med tanke på att de har betalat en bostadsrättsavgift, som ingår i det egna kapitalet för den sammanslutning som äger bostadsrättshuset. Om denna rätt att delta anpassas till en sammanslutning som äger bostadsrättshus och bostadsrättshavarens ställning kan det anses att rätten tillgodoses genom att bostadsrättshavarna via protokollet från bolagsstämman får reda på vad som behandlats och beslutats vid bolagsstämman. Om aktieägarna är eniga i ärendet och ingen bolagsstämma därför hålls i enlighet med aktiebolagslagen ska samarbetsorganet tillställas ett protokoll över beslutsfattandet. 

47 §.Boendeförvaltningens möten och sammankallande av dessa. Paragrafen motsvarar delvis 4 § i lagen om samförvaltning, men den närmare definitionen av hur kallelsen till möte ska delas ut, dvs. att kallelsen ska delas ut i pappersform till alla lägenheter, stryks i paragrafen. Enligt lagen om samförvaltning ska kallelsen till stämman delas ut till alla lägenheter och sättas upp på husets anslagstavlor. Det är ändamålsenligt att man i kommunikationen övergår mer till elektroniska kommunikationskanaler, och lagstiftningen får inte hindra detta. Vissa uppgifter av grundläggande karaktär måste förmedlas personligen, t.ex. ändringar av bruksvederlaget och grunderna för dessa. Däremot ska t.ex. en kallelse till boendestämman kunna skickas via elektroniska kommunikationskanaler, och den ska dessutom sättas upp på husets anslagstavla eller på en motsvarande plats som är mycket synlig och tillgänglig för alla, eftersom alla boende inte använder elektroniska kommunikationskanaler. 

I 3 mom. föreskrivs om tidpunkten för utdelning av kallelsen till stämman. Kallelsen till boendestämman ska delas ut två veckor före stämman och kallelsen till samarbetsorganets möte ska delas ut minst en vecka före mötet. Kallelsen till boendestämman, som i allmänhet hålls en gång eller ett par gånger per år, ska delas ut tidigare, så att tidpunkten för stämman ska passa för så många som möjligt. Däremot sammanträder samarbetsorganet oftast flera gånger per år, varvid tidpunkterna för mötena bättre kan överenskommas på förhand och kallelsen till mötet kan delas ut mer flexibelt närmare mötet.  

Stämman eller samarbetsorganet ska också utan dröjsmål sammankallas för behandling av ett ärende som hör till boendeförvaltningen, om minst en tiondedel av de röstberättigade kräver det för behandling av ett angivet ärende. Tiondedelen beräknas i fråga om boendestämmor utifrån bostadsrättshavarna inom objektet, och i fråga om samarbetsorgan utifrån bostadsrättshavarna inom den sammanslutning som äger bostadsrättshuset. 

Vid boendestämman ska viktig husspecifik information om bestämningen av bruksvederlag delas ut. Informationen ska också vara lätt att tillgå på elektronisk väg t.ex. på webbplatsen för sammanslutningen som äger bostadsrättshuset eller bostadsrättsobjektet. Det är viktigt att bilagor som ska behandlas på stämman finns att läsa i god tid före stämman, och det är enkelt och kostnadseffektivt att distribuera dessa elektroniskt. 

48 §.Rösträtt och valbarhet vid boendeförvaltningens möten.Röstberättigade och valbara är alla bostadsrättshavare. Bestämmelsen motsvarar i övrigt 5 § i lagen om samförvaltning, men i stället för att alla som stadigvarande bor i huset ska vara röstberättigade och valbara är det motiverat att endast bostadsrättshavarna ska ha dessa rättigheter. De har betalat en bostadsrättsavgift, och syftet med bostadsrättssystemet är att kunna erbjuda bostadsrättshavarna bostäder till ett rimligt pris. Hyresgäster har rätt att delta i möten och i boendeförvaltningen i övrigt. 

49 §. Beslutsfattandet i boendeförvaltningens organ. Paragrafen motsvarar till sina huvuddrag 6 § i lagen om samförvaltning. Beslut kan också fattas om att val ska förrättas på ett annat sätt än på ett möte, till exempel elektroniskt, vid ett separat röstningstillfälle eller per post. Exempelvis i stora bolag är det lättare och mer kostnadseffektivt att förrätta val på elektronisk väg. I så fall ska det av jämlikhetsskäl vara möjligt att i andra hand också rösta på annat sätt, om någon röstberättigad inte har möjlighet att rösta elektroniskt. 

50 §.Rätt till information och informationsskyldighet. Bestämmelsen motsvarar till sitt innehåll 11 § i lagen om samförvaltning. Det föreslagna samarbetsorganet läggs till de organ inom boendeförvaltningen som omfattas av skyldigheten att lämna uppgifter. De definitioner i lagen om samförvaltning som ursprungligen gällt hyreshus revideras så att de motsvarar definitionerna i bostadsrättslagen. 

Rätten till information hör till grunderna för boendeförvaltningen och bostadsrättshavarnas rättigheter i anslutning till boendeförvaltningen. Rätten till information gäller således alla nivåer inom boendeförvaltningen i enlighet med de särdrag och rättigheter som är förknippade med de olika nivåerna och gör det därmed möjligt för bostadsrättshavarna att påverka och utöva sina rättigheter. Boendestämman och boendekommittén får information om det egna bostadsrättsobjektet. Samarbetsorganet får information om helhet som bostadsrättsammanslutningen formar. 

Uppgifterna ska vara styrkta av en revisor, om samarbetsorganet kräver det. Den övervakare som utsetts av de boende eller revisorn har till uppgift att styrka allmänna principer och sammanslutningsspecifika kalkyler, inte varje enskild husspecifik kalkyl, eftersom detta skulle orsaka betydande kostnader. 

51 §.Bostadsrättssammanslutningens skyldighet att lämna uppgifter om grunderna för bruksvederlagen. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll 16 d § i gällande lag. Av riskhanteringsutredningen av bostadsrättssystemet och intervjuerna med boende framgår att tillgången till information är bristfällig. Ägarens informationsskyldigheter skärptes genom en lagreform som trädde i kraft 2011 (1256/2010) och i synnerhet genom de nya kalkylerna. Uppgifterna presenteras i kalkylform, eftersom de ska vara formbundna och härledda ur bokföringen för att deras riktighet ska kunna verifieras t.ex. av en övervakare. För att kalkylerna ska vara informativa också för den viktigaste slutanvändaren, dvs. den boende, ska deras väsentligaste innehåll och förändringar som skett i siffrorna i kalkylen utredas för de boende. Målet är att kalkylerna ska vara användbara, inte att ålägga ägaren nya skyldigheter. Bostadsrättshavarna ska exempelvis få tydlig information om på vilka grunder en utjämning görs och vad utjämningen leder till i fråga om respektive objekt. 

Paragrafen föreslås innehålla en bestämmelse om att uppgifterna ska vara tillgängliga även elektroniskt inte bara för mötena men också för de boende. Om den sammanslutning som äger bostadsrättshuset inte har tillgång till ett webbaserat elektroniskt system för allmän distribution av uppgifter kan uppgifterna på begäran skickas till den boende per e-post.  

52 §.Bostadsrättshavarnas representation i styrelsen eller motsvarande organ. Paragrafen motsvarar delvis 12 § i lagen om samförvaltning, men definitionerna i bestämmelsen justeras så att de motsvarar bostadsrättslagen. Paragrafen ändras i syfte att stärka bostadsrättshavarnas representation. Enligt den föreslagna paragrafen ska minst 40 procent, dvs. två femtedelar av ledamöterna i styrelsen för eller motsvarande organ i den sammanslutning som äger bostadsrättshuset väljas bland de personer som bostadsrättshavarna föreslagit. Minst två av styrelseledamöterna ska alltid vara boenderepresentanter. I styrelser på 2–5 personer ska det således alltid finnas två bostadsrättshavare, i styrelser på 6–7 personer tre bostadsrättshavare och så vidare. Det är motiverat att stärka bostadsrättshavarnas representation i styrelsen i syfte att förbättra bostadsrättshavarnas påverkansmöjligheter. Hittills har en eller två ledamöter i styrelserna representerat bostadsrättshavarna, beroende på styrelsens storlek. Styrelsemedlemskapet är en konkret, väsentlig och bindande möjlighet för bostadsrättshavarna att påverka i en sammanslutning som äger bostadsrättshus och som inte är en bostadsrättsförening. Besluten i en sammanslutning som äger ett bostadsrättshus och som har formen av ett aktiebolag fattas av styrelsen. Det är därför motiverat att stärka bostadsrättshavarnas påverkansmöjligheter uttryckligen genom att utöka antalet styrelseledamöter. 

53 §.Övervakare som utnämnts av boendeförvaltningen. Bestämmelsen motsvarar i regel 14 § i lagen om samförvaltning. Till bestämmelsen fogas en möjlighet att välja förutom en objektspecifik övervakare också en övervakare på sammanslutningsnivå. Övervakaren på sammanslutningsnivå väljs av samarbetsorganet. I sammanslutningar som äger bostadsrättshus finns det redan övervakare på sammanslutningsnivå, och det är viktigt eftersom största delen av de ekonomiska besluten fattas på sammanslutningsnivå. Möjligheten att välja en övervakare på sammanslutningsnivå har dock inte tidigare garanterats i lagstiftningen. 

Övervakaren ska väljas till att granska ett ärende som väljarna anger, exempelvis ett ärende som gäller bestämning av bruksvederlaget. Därmed undviks överlappningar med den lagstadgade revisionen i den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och överlappande kostnader. Den övervakare som boendeförvaltningen utnämner kan koncentrera sig på att granska sådana ärenden i bolaget som ligger i de boendes intressen, såsom genomförandet av självkostnadsprincipen. 

Övervakaren förutsätts ha den yrkeskompetens som uppgiften kräver. Kravet på yrkeskompetens framhävs för att övervakaren ska kunna genomföra sin uppgift. Övervakaren ska ha den ekonomiska och juridiska sakkunskap och erfarenhet som med hänsyn till uppgiftens art och omfattning behövs för uppgiften. Utgångspunkten i förslaget är att övervakaren inte ska förutsättas ha motsvarande sakkunskap inom ekonomi, juridik, redovisning och revision som en GR- eller CGR-revisor som utför lagstadgad revision. Övervakaren kan dock förutsättas vara så insatt i sammanslutningens eller bostadsrättsobjekts grundläggande ekonomiska och juridiska frågor att övervakaren klarar av att på ett tillräckligt tillförlitligt sätt utföra de uppgifter som samarbetsorganet eller boendestämman ger honom eller henne. De sammanslutningar som äger bostadsrättshus är stora och bildar krävande ekonomiska helheter. 

Övervakaren (eller revisorn) ska på sammanslutningsnivå göra en övergripande granskning av exempelvis principerna för bestämning av bruksvederlagen, men ska inte nödvändigtvis gå igenom alla enskilda objekt eller kalkyler. Boendeförvaltningen på husnivå kan lägga fram förslag för samarbetsorganet eller fästa samarbetsorganets uppmärksamhet vid en husspecifik fråga som behöver granskas av övervakaren. Samarbetsorganet bestämmer om anlitandet av övervakaren för sådana husspecifika frågor. 

Övervakare som samarbetsorganet väljer har rättigheten till sammanslutningens information och information om enskilda objekt, när en objektspecifika övervakare har rättigheten till objektspecifik information enligt sitt uppdrag. 

54 §.Riksomfattande delegation för bostadsrättsärenden. Bestämmelsen är ny. Enligt förslaget ska det tillsättas en riksomfattande delegation för behandling av bostadsrättsärenden, som verkar som ett förhandlings- och samarbetsorgan mellan bostadsrättshavarna, de sammanslutningar som bostadsrättshus och myndigheterna på riksomfattande nivå över sammanslutningsgränserna och som bistår ministeriet i utvecklingen av bostadsrättsärenden. 

I bestämmelsen konstateras att de deltagande sammanslutningarna som äger bostadsrättshus ansvarar för kostnaderna. Myndighetsrepresentanterna ansvarar för sina egna kostnader. Eventuella inkomstbortfall ersätts inte. Det ska vara möjligt att delta i möten även via datanät, så att så många av medlemmarna som möjligt ska kunna delta flexibelt. 

55 §.Bemyndigande att utfärda förordning. Det kan vara nödvändigt att genom förordning av statsrådet föreskriva närmare om innehållet i boendeförvaltningens rättigheter enligt 44 och 46 §, de sätt på vilka informationsskyldigheten enligt 50 § kan fullgöras och de sätt på vilka boendeförvaltningen kan ordnas, i synnerhet med tanke på att en del av de boendeförvaltningsstrukturer som föreslås är nya. De grundläggande bestämmelserna om bostadsrättshavarens rättigheter framgår av lagen. Det kan emellertid vara nödvändigt att genom förordning av statsrådet utfärda preciserande bestämmelser för att realisera och konkretisera rättigheterna. 

6 kap. Överlåtelse och pantsättning av bostadsrätt 

Det föreslås att 5 a och 8 kap. i den gällande lagen slås samman med slutet av kapitlet om överlåtelse av bostadsrätt i den föreslagna lagen, eftersom de innehållsmässigt passar bra in där. 

56 §.Återbäring av bostadsrättsavgiften. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll i regel 24 § och 25 § 2 mom. i gällande lag. Inga ändringar föreslås i definitionen av maximipris enligt den gällande lagen. I den föreslagna lagen ersätts begreppet maximipris med begreppet återbäring av bostadsrättsavgiften. Strävan är att denna ändring ska förtydliga bestämmelserna om avstående från bostadsrätt. Enligt förslaget ska maximipriset inte längre fastställas av kommunen, utan det hör till husägarens uppgifter att bestämma återbäringen av bostadsrättsavgiften också när det gäller statligt stödda bostadsrättsbostäder. 

Bostadsrättsavgiften justeras efter den första bostadsrättsavgiften med förändringen i index. Den föreslagna paragrafen preciseras så att den bostadsrättsavgift som betalats när bostadsrätten grundades avser den första bostadsrättsavgift som betalats för bostadsrätten och som alltså betalas av den bostadsrättshavare som först flyttar in i bostadsrättshuset. Denna första bostadsrättsavgift utgör utgångsläget, utifrån vilket förhöjningar enligt förändringen i index ska göras i enlighet med paragrafen. Bostadsrättsavgiften kan inte vara lägre än den första bostadsrättsavgiften. Däremot kan en bostadsrättsavgift som betalas tillbaka vara mindre än en bostadsrättsavgift som betalats senare i samband med inflyttning, om det efter detta har skett en negativ förändring i index. Preciseringen av bestämmelsen medför inga innehållsmässiga ändringar i kalkyleringen av bostadsrättsavgiften och avgiftens belopp. 

57 §.Avstående från bostadsrätt. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll till stor del 23 § och 25 § 1 mom. i gällande lag. Enligt förslaget ska ett boendetidskrav på två år införas i fråga om överlåtelse av bostadsrätt till en familjemedlem eller en släkting i rätt upp- eller nedstigande led. Det har förekommit problem i fråga om denna typ av överlåtelser, eftersom bestämmelsen i vissa fall har tillämpats i ett försök att kringgå bestämmelserna om val av boende och förmögenhetsgränser. I den gällande lagen har det inte separat förutsatts ens att den som godkänts som bostadsrättshavare över huvud taget flyttar in i bostaden innan den överlåts vidare. För att bostadsrättsbostäderna ska gå till de personer man vill nå genom valet av boende och som behöver en bostad är det nödvändigt att begränsa vidareöverlåtelserna med hjälp av ett boendetidskrav. De begränsande bestämmelserna om överlåtelse och boendetid ska tillämpas på statligt stödda bostadsrättsbostäder. 

Paragrafen innehåller också bestämmelser om avstående från bostadsrätt. Dessa motsvarar den gällande lagen. Endast små tekniska, förtydligande ändringar föreslås i 2 mom. I praktiken löser ägaren in bostadsrätten tre månader efter det att en anmälan om avstående från bostadsrätten har gjorts, och inlösningen kan också ske snabbare än så genom ett avtal parterna emellan. Ordalydelsen i den gällande lagen härrör från antagandet att bostadsrätten i regel övergår från bostadsrättshavaren till följande bostadsrättshavare som väljs. 

I 3 mom. föreskrivs i enlighet med de tidigare bestämmelserna att bostadsrättsavtalet i original ska företes vid överlåtelse av bostadsrätten. Till momentet fogas en bestämmelse om att en anteckning på motsvarande sätt kan göras i ett bostadsrättsavtal som upprättats i elektronisk form eller att en anteckning kan göras i ett separat dokument (elektroniskt eller annat dokument), om det är fråga om ett elektroniskt bostadsrättsavtal. 

I bestämmelsen nämns att 39 § i äktenskapslagen (234/1929) föreskriver om makes samtycke och dess betydelse vid överlåtelse av bostadsrätt. Denna bestämmelse tas in som sista moment i paragrafen för att förtydliga att i situationer enligt äktenskapslagen ska de ogiltighetsbestämmelser som finns i 39 § i äktenskapslagen tillämpas i stället för de ogiltighetsbestämmelser som avses i denna paragraf. 

58 §.Pantsättning av bostadsrätten. Paragrafen motsvarar till sitt innehåll till stor del 26 § i gällande lag. Det föreslås att bestämmelsen beträffande förfaringssätten utvidgas med möjligheten att pantsätta elektroniska bostadsrättsavtal. Bostadsrättshavarna har för närvarande inte nödvändigtvis ett sådant bostadsrättsavtal i original som avses i lagen, utan bostadsrättsavtalet upprättas ofta i elektronisk form från första början. 

59–62 §. Bestämmelserna motsvarar 26 a–c § i gällande lag. Hänvisningarna revideras så att de är förenliga med den föreslagna lagen. 

63–64 §. Paragraferna motsvarar 34 och 35 § i gällande lag. I paragraferna intas en bestämmelse om att de begränsningar för överlåtelse som fastställs i 56 § 1 mom. inte ska tillämpas på överlåtelse av andel till en delägare (63 §) och upplösning av samäganderättsförhållande (64 §). I momentet i fråga ingår en begränsning av mottagarna och därtill förutsätts en boendetid på två år före överlåtelse. Denna avgränsning möjliggör överlåtelse i samband med skilsmässa och gör det också möjligt att i andra situationer avstå från en samägd andel utan att kravet på boendetid tillämpas då en delägare löser in andelen. En förutsättning är att mottagaren är en part i samäganderättsförhållandet. En bostadsrätt kan inte överlåtas till en utomstående mottagare med stöd av den föreslagna bestämmelsen, om inte de villkor som anges i 56 § 1 mom. uppfylls. 

7–8 kap. 

I kapitlens bestämmelser föreslås inga andra innehållsmässiga ändringar än att det i paragrafen om avvittring (65 § 5 mom.) ska intas en hänvisning enligt vilken en andel vid skilsmässa eller upplösning av samboförhållande kan överlåtas från den ena maken till den andra utan något krav på boendetid. Det föreslagna 7 kap. motsvarar 7 kap. i gällande lag och det föreslagna 8 kap. motsvarar 9 kap. i gällande lag, till vilken bestämmelsen i 40 § 1 mom. i gällande lag överförs. Bestämmelserna motsvarar till sitt innehåll den gällande lagen. Ordalydelsen ändras så att den överensstämmer med den föreslagna lagen. Hänvisningarna ändras till att gälla den föreslagna lagen. 

III AVDELNINGEN Bostadsrättssammanslutningens verksamhet 

9 kap. Byggande och användning av bostadsrättshus 

Bestämmelserna om användning och överlåtelse av bostadsrättshus finns i 11 kap. i gällande lag. I den föreslagna lagen delas dessa centrala frågor upp i två separata kapitel (9 och 10 kap.). 

74 §.Användningen av bostadslägenheterna i ett bostadsrättshus. Bostadsrättsbostäderna är avsedda för bostadsrättsbruk, men i syfte att förhindra en hög vakansgrad kan de i andra hand användas som hyresbostäder. Bostäderna ska alltid i första hand bjudas ut som bostadsrättsbostäder före hyresanvändning. Enligt förslaget ska denna bestämmelse tas in i lagen för tydlighetens skull. Ägarsammanslutningen ska kunna bevisa att bostaden har erbjudits som bostadsrättsbostad innan den erbjuds för hyresbruk. 

75 §.Ändring av användningsändamål i statligt stödda bostadsrättshus. Det föreslås att ändring av användningsändamålet för statligt stödda bostadsrättshus tas in i lagen som en separat, tydlig paragraf. Ändring av användningsändamål har enligt gällande lag beviljats av kommunen. Eftersom myndighetsuppgifterna i fråga om valet av boende enligt den föreslagna lagen ska skötas av ARA föreslås det att också ändringar av användningsändamål i fortsättningen ska beviljas av ARA. Det är inte ändamålsenligt att sprida uppgifterna på olika förvaltningsnivåer. ARA bestämmer i samband med en ändring av användningsändamål också om ett räntestödslån ska återkrävas med anledning av ändringen. Paragrafen innehåller också en sanktionsbestämmelse, i vilken inga andra ändringar föreslås än att sanktionen ska påföras av Statskontoret i stället för av kommunen på yrkande av ARA. 

76–78 §. Bestämmelserna i slutet av kapitlet gäller byggandet av bostadsrättshus. Bestämmelserna motsvarar 58 a–c § i gällande lag. 

Den föreslagna 78 § innehåller ett bemyndigande att utfärda förordning, som även finns i den gällande lagen. Genom förordning av statsrådet kan det föreskrivas att den säkerhet för byggnadsskedet och säkerhet för tiden efter byggnadsskedet som ingår i 78 § 2 mom. ska uppgå till en större minimiandel av entreprenadpriset än vad som fastställs i det nämnda momentet. Bemyndigandet att utfärda förordning är nödvändigt för att skapa mer spelrum med avseende på säkerhetens storlek, så att säkerheten kan vara tillräckligt täckande också i sådana situationer där de normalstora säkerheter som föreslås i paragrafen visar sig vara för låga. Säkerheterna är viktiga, eftersom de skyddar de bostadsrättsavgifter som redan betalats i byggnadsskedet. 

10 kap. Överlåtelse av bostadsrättshus 

Bestämmelserna i kapitlet motsvarar till sitt innehåll till stor del bestämmelserna i 11 kap. i gällande lag, men ordalydelsen i paragraferna ändras och frågorna grupperas delvis på ett annat sätt. 

79 §.Fusion, delning, ändring och upplösande av sammanslutning. Tillämpningen av bestämmelsen endast på statligt stödda bostadsrättsbostäder förtydligas så att det motsvarar definitionen i den föreslagna lagen. I paragrafen inkluderas delning som en åtgärd som kräver tillstånd. 

80 §.Överlåtelse av bostadsrättshus eller av aktier i bolag som äger husen.Bestämmelserna om statligt stödda och fritt finansierade bostadsrättsbostäder skiljs tydligt åt i paragrafen. 

81–83 §. Bestämmelserna motsvarar gällande lag. Det föreslås att de bestämmelser om fastställande av befogenhet som ingått i den lag som upphävs ska flyttas till 84 §. 

84 §.Fastställande av överlåtelsepriset för statligt stödda bostadsrättsbostäder. Bestämmelserna om fastställande av överlåtelsepris, som utförs av ARA, sammanställs till en separat, tydlig paragraf. I den gällande lagen har det funnits ett omnämnande av fastställande av överlåtelsepriset i varje separat paragraf i vilken överlåtelsepriset har behandlats. En bestämmelse om att ett pris som överstiger överlåtelsepriset är ogiltigt tas in i denna paragraf. Procedurbestämmelserna om fastställande av överlåtelsepriset, dvs. hörande av kommunen och anmälningsskyldigheten gentemot kommunen, slopas eftersom de är onödiga. ARA kan höra och informera kommunen i dessa situationer utan någon uttrycklig bestämmelse i enlighet med de allmänna förvaltningsrättsliga principerna. 

85 §.Tillämpning av begränsningar i fråga om överlåtelse. En bestämmelse om tillämpning av överlåtelsebegränsningar, genom vilken bestämmelserna om överlåtelse och överlåtelsepris utvidgas till att gälla alla rättshandlingar vars syfte är att överlåta ett bostadsrättshus, ska tas in i denna paragraf. Bestämmelsen motsvarar den gällande lagen. 

86 §.Försäljning vid tvångsverkställighet. Paragrafens rubrik och innehåll ändras så att de motsvarar gällande lagstiftning och praxis, eftersom det nuförtiden är möjligt att sälja egendom genom utsökning eller vid konkurs även på annat sätt än att ordna en exekutiv auktion. Hänvisningarna ändras så att de överensstämmer med den föreslagna lagen. 

87 §.Skulder som inte ingår i överlåtelsepriset. Bestämmelsen motsvarar gällande lag. 

88 §.Befrielse från begränsningar. Befrielse från begränsningar är möjligt på samma villkor som tidigare, med undantag av vad som anges i ett nytt 3 mom. Definitionen av fritt finansierade bostadsrättsbostäder ändras så att den motsvarar den föreslagna lagen. 

Till paragrafen fogas ett 3 mom., där det konstateras att om ett statligt stött ombyggnadslån har godkänts för bostadsrättshuset kan befrielse från begränsningar i regel inte beviljas förrän tio år har förlöpt från det att lånet godkändes. Om det i samband med godkännandet av ombyggnadslånet har bedömts att det finns ett behov av att använda bostäderna som bostadsrättsbostäder och att det lönar sig att med ett statligt stött lån bygga om bostäderna till bostadsrättsbostäder, ska det i princip inte finnas något behov av att befria huset från begränsningar och sluta använda det för bostadsrättsbruk. Om bostäderna däremot exempelvis säljs till bostadsrättshavare som redan bor i huset kan befrielse från begränsningar övervägas, varvid fördelarna med renoveringen kommer bostadsrättshavarna till godo. 

89 §.Befrielse från begränsningar vid hög vakansgrad. Bestämmelsen är ny. Syftet med paragrafen är att förbättra verksamhetsförutsättningarna för sammanslutningar som äger bostadsrättshus och minska förluster som orsakas av husen genom att göra det möjligt att lägga ned sådana bostadsrättshus där det inte längre finns någon efterfrågan på lägenheterna i form av bostadsrättsbostäder. Om ägaren till ett hus där efterfrågan på bostadsrättsbostäder har försvagats avsevärt är tvungen att vänta tills alla bostadsrättshavare flyttar bort kan processen bli mycket lång och orsaka stora förluster för bolaget och kostnader som de övriga bostadsrättshavarna måste betala i form av bruksvederlag. Därför är det nödvändigt att göra det lättare att befria förlustbringande bostadsrättshus från begränsningar, dock så att bostadsrättshavarnas boendetrygghet bevaras genom villkor som ställs på befrielsen från begränsningar. Ingripande i bostadsrätten är en metod som utnyttjas i sista hand, och den kan endast utnyttjas om den faktiska ekonomiska situationen är sådan att den, om den fortsätter okontrollerat, äventyrar till exempel en eventuell inlösning av de bostadsrättsavgifter som hör till bostadsrätten. 

Viktigast i förfarandet är att bostadsrättshavarens boendetrygghet bevaras trots att huset måste säljas eller omvandlas till ett hyreshus. Av denna orsak kan uppsägningsmöjligheten utnyttjas endast i noggrant avgränsade situationer enligt den föreslagna paragrafen, och den ska förenas med en möjlighet att lösa in bostaden, erbjudande av en bostadsrätts- eller hyresbostad och omvandling av bostadsrättsavtal till ett hyresavtal. Erbjudandet om bostad ska grunda sig på gängse marknadspris, som godkänts av ARA, eller på lägenhetens pris enligt dess ursprungliga anskaffningsvärde som fastställts av ARA, justerat enligt byggnadskostnadsindex. Av dessa priser ska det lägre väljas. Erbjudandet ska vara villkorligt på så sätt att köpet genomförs om ARA beviljar tillstånd till befrielse från begränsningar. 

Enligt paragrafens 1 mom. 1 punkten till bostadsrättshavaren betalas återbäring av bostadsrättsavgiften enligt 56 § och ytterligare bostadsrättsammanslutningen ersätter skäliga flyttningskostnader, om bostadsrätthavaren flyttar till en annan bostad därför att huset befrias från begränsningar. 

För att skydda boende som löser in sin bostadsrättsbostad föreskrivs i 2 mom. att inlösning endast genomförs i sådana situationer där majoriteten av bostadsaktiebolaget kommer att ägas av enskilda personer. Hus där bostadslägenheterna innehas i olika besittningsformer har upplevts vara besvärliga i Finland, och det är inte ändamålsenligt att genom lagstiftning främja ett förfarande där den som löser in bostadsaktier blir minoritetsdelägare i ett bostadsaktiebolag, vars majoritetsägare består av andra än enskilda personer som äger sin bostad. 

Ägaren ska erbjuda en bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt en annan bostadsrätts- eller hyresbostad av samma eller närmast motsvarande storlek på orten. Bostaden behöver inte ägas av samma ägare, utan en lämplig bostad kan hittas också bland andra ägares utbud. En hyresbostad som hyrs ut på detta sätt kan finnas i samma hus där bostadsrättshavaren redan bor endast om man vet att bostaden kommer att fortsätta användas som hyresbostad och hyresavtalet kommer att fortsätta att gälla på längre sikt efter att huset befriats från bostadsrättsbegränsningar. Med ort avses i detta sammanhang i allmänhet samma kommun i vilken det hus som ska befrias från begränsningar ligger. 

ARA ska för att säkerställa bostadsrättshavarnas intresse ha prövningsrätt i fråga om beviljande av tillstånd för befrielse från begränsningar och uppfyllandet av villkoren för beviljande. ARA ska bevilja tillstånd endast i sådana fall där villkoren uppfylls och det verkligen är till fördel för både den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och de bostadsrättshavare som bor i dess bostäder att bostadsrättshuset i fråga läggs ned. ARA kan vid behov ge sammanslutningen en förhandsbedömning av möjligheten till befrielse från begränsningar, men ARA kan inte ge ett rättsligt bindande avgörande förrän ansökan behandlas officiellt. Ett villkor för den officiella ansökan är att ärendet redan har behandlats i boendedemokratin. 

Ett bostadsrättshus kan anses ha betydande ekonomiska svårigheter om det inte under de två senaste åren har kunnat täcka kapital- och skötselutgifterna med bruksvederlagen och hyrorna. Ett allmänt villkor för befrielse från begränsningar är att den sammanslutning som äger bostadsrättshuset har gjort allt inom ramen för sitt ekonomiska och övriga ansvar för att göra husets ekonomi sundare. Det bruksvederlag som tas ut och hyrorna ska alltså ligga på rätt nivå i förhållande till husets och bostädernas bruks- och marknadsvärde. Kostnaderna ska vara sådana kostnader som krävs för en god och omsorgsfull ekonomi. Befrielse från begränsningar kan inte beviljas i sådana fall där ägaren själv har bidragit till uppkomsten av ett underskott. 

Ägaren ska för egen del vidta åtgärder inför en sådan befrielse från begränsningar som avses i paragrafen. Det gäller att bedöma vilken nivå bruksvederlaget och hyrorna ska ligga på, vidta eventuella justeringsåtgärder, minska kostnaderna och marknadsföra bostäderna i första hand för bostadsrättsbruk och i andra hand för hyresbruk. Syftet med åtgärderna är att göra den förlustbringande verksamheten ekonomiskt sundare. Andra åtgärder som ska bedömas är renoveringsbehov, livscykelekonomiska reparationer och reparationernas lönsamhet i förhållande till efterfrågan på bostadsrättsbostäder och nivån på bruksvederlaget på orten i fråga. Tillstånd till befrielse från begränsningar ska beviljas endast om den ekonomiska situationen inte kan förbättras genom ägarens åtgärder. 

I samband med beviljandet av befrielse från begränsningar kontrollerar ARA att bostadsrättshavarna har erbjudits en bostadsrätts- eller hyresbostad och inlösningsmöjlighet, om huset omvandlas till ett bostadsaktiebolag där majoriteten av aktierna ägs av enskilda personer. 

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet kan vid behov, innan den fattar ett sådant beslut som avses i paragrafen, höra den kommun där huset finns. Hörande av kommunen förutsätter att den varken direkt eller indirekt är part i ärendet. 

Enligt 4 mom. får närmare bestämmelser om beviljande av befrielse från de begränsningar som avses i 1 mom. och som regleras i denna paragraf och om förutsättningarna för beviljande av befrielse utfärdas genom förordning av statsrådet. Det förfarande som gäller befrielse från begränsningar har ett direkt samband med bostadsrättshavarens grundläggande rättigheter: egendomsskyddet och det allmännas skyldighet att främja boende. I anslutning till förfarandet för beviljande kan det uppstå regleringsbehov, varvid exempelvis förpliktande bestämmelser, som preciserar de grundläggande bestämmelserna i lagen, om de utredningar som en sammanslutning som äger bostadsrättshus ska lämna till ARA för beviljande av tillstånd eller om ett förfarande som krävs av ägarsammanslutningar kan utfärdas genom förordning av statsrådet. Även de villkor för beviljande av tillstånd som anges i lagen kan behöva preciseras genom bestämmelser på förordningsnivå. 

90 §.Förfarandet för befrielse av bostadsrättshus från begränsningar vid hög vakansgrad. Paragrafen innehåller procedurbestämmelser för det särskilda arrangemang, om vilket det föreskrivs i föregående paragraf. När ARA har beviljat det tillstånd som krävs kan de återstående bostadsrättsavtalen i huset ändras till hyresavtal och huset säljas i enlighet med bestämmelserna i denna paragraf. 

I förfarandet ändras bostadsrättsavtalen alltid till hyresavtal, på vilka lagen om hyra av bostadslägenhet ska tillämpas. För att boendetryggheten ska bevaras ska bostadsrättshavarna som alternativ till fortsatt boende genom besittning som bygger på ett hyresavtal alltid också erbjudas möjlighet att i enlighet med föregående paragraf lösa in bostaden eller ta emot en annan bostadsrätts- eller hyresbostad som ägaren erbjuder i enlighet med föregående paragraf. Ett objekt ska omvandlas till ett bostadsaktiebolag, om bostadsrättshavarna vill lösa in sin bostad och objektet kan omvandlas till ett bostadsaktiebolag där majoriteten av aktierna ägs av enskilda personer. 

I 3 mom. fastställs att en eventuell vinst ska kvarstå hos det överlåtande bostadsaktiebolaget och att vinsten ska beaktas vid fastställandet av bruksvederlagen för de följande åren. Genom denna bestämmelse säkerställs att en eventuell vinst används till förmån för bostadsrättshavarna i dessa särskilda situationer där det är möjligt att sälja ett bostadsrättshus med vinst. Detta följer i vilket fall som helst av bestämmelserna om allmännyttighet i 4 kap. i räntestödslagen, men det är nödvändigt att detta förklaras tydligt i samband med denna undantagsparagraf. Momentet gäller endast bostadsrättshus som finansierats med statligt stöd. 

Enligt 4 mom. får genom förordning av statsrådet närmare bestämmelser utfärdas om förfarandena då bostadsrättsavtal omvandlas till hyresavtal enligt denna paragraf. Liksom det har angetts i samband med motiveringen till det föreslagna bemyndigande att utfärda förordning som gäller föregående paragraf har förfarandet samband med bostadsrättshavarens grundläggande rättigheter, och av den anledningen kan det vara nödvändigt att genom bestämmelser på lägre nivå noggrant föreskriva om det förfarande som ska iakttas, och om vilket grundläggande bestämmelser har föreskrivits i lag. 

91–92 §. Bestämmelserna motsvarar gällande lag. 

93 §.Upphörande av begränsningarna. Bestämmelser om upphörande av begränsningarna finns i samma kapitel som bestämmelserna om befrielse från begränsningar. I den gällande lagen finns dessa bestämmelser i 1 kap. 

94 §.Affärslokaler och överlåtelse av dem. Hänvisningarna i bestämmelsen uppdateras så att de motsvarar bestämmelserna i den föreslagna lagen. 

11 kap. Bokslut och användning av bostadsrättssammanslutningens medel 

Bestämmelserna i kapitlet motsvarar till sitt innehåll i regel bestämmelserna i 11 a kap. i gällande lag. 

95 §.Bostadsrättssammanslutningens bokföring och bokslut. Bestämmelsen motsvarar gällande lag. 

96 §.Noter till bokslutet. Hänvisningarna i 4 och 5 punkten korrigeras så att de är förenliga med den föreslagna lagen. 

Hänvisningen i 5 punkten begränsas till att gälla de sammanslutningsspecifika kalkyler som avses i 51 §. Endast sammanslutningsspecifika kalkyler ska fogas till bokslutet, däremot inte objektspecifika kalkyler. Bruksvederlags- och efterkalkylerna för varje objekt och utjämningsgrupp ska presenteras på boendestämman och vara tillgängliga för de boende i elektronisk form. Om det inte finns något elektroniskt system ska kalkylerna på begäran skickas till de boende per e-post. Samarbetsorganet har i enlighet med 53 § möjlighet att utse en övervakare som granskar kalkylerna noggrannare. 

Sammanslutningarna ska utnyttja de anvisningar för efterkalkyler som utarbetats av ARA eller presentera motsvarande uppgifter. Av de sammanslutningsspecifika kalkylerna ska både bruksvederlags- och efterkalkylerna ingå i noterna till bokslutet. 

97 §.Verksamhetsberättelse. Verksamhetsberättelsen för en sammanslutning som äger bostadsrättshus ska som ny information innehålla en redogörelse för på vilket sätt ägaren har främjat sitt i lag föreskrivna allmännyttiga syfte. Ur bostadsrättshavarens synvinkel är specialbestämmelserna om sammanslutningar som äger bostadsrättshus centrala, och bostadsrättshavaren har inga andra sådana deltagnings- och tillsynsrättigheter som hör till aktieägare att tillgå. 

Strävan är att de nya bestämmelserna om verksamhetens syfte ska säkerställa att sammanslutningarna bedriver en allmännyttig verksamhet, vilket har varit ett krav från första början i enlighet med räntestödslagen. För att bolagens verksamhet verkligen ska vara allmännyttig måste bolaget i sin verksamhet fästa vikt vid genomförandet av principerna om allmännyttiga ändamål och verksamhetsmodeller som möjliggör detta. Eftersom bolagen även hittills har varit skyldiga att följa principerna om allmännyttighet i sin verksamhet ska rapporteringen om dessa inte orsaka bolagen någon oskälig extra börda, utan det handlar om att dokumentera och offentliggöra befintliga verksamhetsmodeller. Ett allmännyttigt samfunds verksamhet ska offentligt sett vara tillförlitligt ur extern synvinkel. 

Verksamhetsberättelsen ska redogöra för budgetens utfall och väsentliga ändringar som skett i budgeten. Dessutom ska sammanslutningen till väsentliga delar rapportera om utjämningens effekt och finansieringsöverskottets storlek på sammanslutningsnivå. Dessa uppgifter ska presenteras i ord i de kalkyler på sammanslutningsnivå som avses i 50 §. Uppgifterna förtydligar den sammanslutningsspecifika situationen för alla bostadsrättshavare. Däremot föreslås det att den nuvarande 1 punkten i paragrafen stryks, eftersom den motsvarar de kalkyler som redan ingår i 96 § 5 punkten. 

98 §.Upptagande i balansräkningen av bostadsrättsavgifter som tagits ut för den tid husen byggts eller anskaffats. Bestämmelsen motsvarar gällande lag. 

99–101 §. Bestämmelserna motsvarar gällande lag. 

12 kap. Påföljder, rättsskydd och ikraftträdande 

I detta kapitel samlas den gällande lagens bestämmelser om avtalsbrott och skadestånd samt övervakning och sökande av ändring. Kapitlet avslutas med en ikraftträdandebestämmelse. 

Den gällande lagens 57 §, som gäller handräckning, upphävs eftersom den är onödig. Bestämmelser om handräckning finns i 9 kap. 1 § 2 mom. i polislagen (872/2011). 

102 §.Ställande av säkerhet. Bestämmelsen motsvarar 42 § i gällande lag. 

103 §.Utredning om att bruksvederlaget är skäligt och riktigt. Bestämmelsen motsvarar 18, 19 och 19 a § i gällande lag, men begränsar inte domstolens befogenhet så att den kan sänka bruksvederlaget endast i sådana fall där bruksvederlaget mer än i ringa mån överstiger ett bruksvederlag som kan anses skäligt. Domstolen ska bestämma i vilken mån bruksvederlaget ska sänkas, och tröskeln till rättegång är hög. Därför föreslås det att den begränsande bestämmelsen slopas. 

104 §.Skadestånd för felaktigt förfarande. Bestämmelsen motsvarar 9 a § 3 mom. i gällande lag. 

105 §.Tillsyn och granskningsrätt. I paragrafen föreskrivs om ARA:s och Statskontorets tillsynsbefogenheter, och paragrafen motsvarar till stor del 16 e § i gällande lag. Utöver ARA:s nuvarande tillsynsbefogenheter ska befogenheterna utvidgas till att motsvara de nya uppgifter i anslutning till valet av boende (2 kap.) och boendeförvaltningen (5 kap.) som föreslås för sammanslutningar som äger bostadsrättshus. Till tillsynen över valet av boende hör också tillsynen över användningen och överlåtelsen av bostadsrättsbostäder, t.ex. den tillsyn som gäller fastställande av återbäringar av bostadsrättsavgiften och familjeinterna överlåtelser som avviker från valet av boende. ARA ska utöver dessa föreslagna nya tillsynsbefogenheter också övervaka efterlevnaden av bestämmelserna om fastställande av bruksvederlag som bestäms enligt självkostnadsprincipen och därtill anknutna förfaringssätt (4 kap.). ARA kan också vid behov ge närmare anvisningar i dessa frågor. ARA:s tillsyn över konkurrensutsättningsskyldigheten ska dock inte omfatta kommunägda sammanslutningar som äger bostadsrättshus eller andra sådana aktörer som måste konkurrensutsätta sina upphandlingar enligt lagen om offentlig upphandling och koncession. 

Bestämmelsen om ARA:s granskningsrätt har samma innehåll som i den lag som upphävs, men granskningsbefogenheterna ska gälla också de ärenden som omfattas av de nya tillsynsbefogenheterna. Granskningen begränsas till sådana uppgifter som är nödvändiga ur övervakningssynvinkel i enlighet med grundlagsutskottets praxis, eftersom det i lagberedningsskedet inte är möjligt att göra en uttömmande förteckning över alla uppgifter som är nödvändiga ur övervakningssynvinkel. Det föreslås att motsvarande granskningsrätt i paragrafen ska ges också Statskontoret, som ansvarar för skötseln av de statligt stödda lånen efter ARA:s beslut om godkännande. Vidare preciseras att granskningsrätten också kan gälla uppgifter som lånebeviljaren har i sin besittning. 

I bestämmelserna om övervakningsbefogenheter ges Statskontoret nya befogenheter parallellt med ARA. Statskontorets ges möjligheter att övervaka användningen av bostadsrättsbeståndet eftersom det har hand om lånebeståndet och riskhanteringen i samarbete med ARA. Sakkunnigheten fördelas mellan två myndigheter, och för att säkerställa en effektiv övervakning föreslås det att övervakningsbefogenheten även ska omfatta Statskontoret. Bestämmelser om ARA:s uppgifter finns i 1 § 1 mom. 2 punkten i lagen om Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet, där det konstateras att ARA ska styra och övervaka användningen av det bostadsbestånd för vilket arava- och räntestödslån har beviljats och i samråd med Statskontoret ha hand om statens riskhantering i anslutning till bostads- och lånebeståndet.  

106 §.Vitesförfarande. Den befogenhet att utfärda verkställighetsförordnande eller förbud och förena detta med vite som ingår i 9 a § i gällande lag och som i nuläget tillkommer regionförvaltningsverket bibehålls. I stället för regionförvaltningsverket kan ARA utfärda förordnandet och förena det med vite. Regionförvaltningsverket har inte haft andra uppgifter i anslutning till lagstiftningen om bostadsrätt, och sakkunskapen om och klagomålen i bostadsrättsärenden har till stor del koncentrerats till ARA. Det är nödvändigt att bestämmelsen och det påföljdsförfarande som avses i den bevaras som kompletterande förfarande, eftersom den föreslagna påföljdsavgiften som påförs av ARA kan användas mer begränsat än det gällande vitesförfarandet. 

107 §.Påförande av påföljdsavgift.I paragrafen föreskrivs om en ny påföljd, nämligen påföljdsavgift. Förfarandet med påföljdsavgift ska tillämpas i andra hand i förhållande till vitesförfarandet enligt 106 §, och det kan tillämpas i sådana fall där vitesförfarande uppskattas inte att tillämpa. ARA och Statskontoret behöver en proportionerlig sanktionsmöjlighet som stöd till sin tillsynsbefogenhet. Sanktionerna enligt arava- och räntestödslagen, uppsägning av aravalånet, inställande av betalningen av räntestöd, återkallande av utseende till allmännyttigt samfund och återkrav av utbetalat stöd används också inom bostadsrättssystemet. Likaså gäller de i aravabegränsningslagen och räntestödslagen angivna förbuden mot att ta ut ränta som beräknas på ägarens självfinansieringsandel och mot att betala ägaren avkastning även bostadsrättsbostäder. Till stöd för dessa behöver olika sätt att ingripa tas fram särskilt för bostadsrättssystemet. 

Enligt förslaget ska bostadsrättshusägarna få betydande befogenhet i valet av boende och en möjlighet att i undantagsfall, med myndighetstillstånd, ändra bostadsrättsavtal till hyresavtal. Enligt förslaget ska lagen också innehålla bestämmelser om boendeförvaltning, och verkställandet av dessa förutsätter ett fungerande påföljdssystem. Denna påföljd effektiviserar genomförandet av självkostnadsprincipen för bruksvederlagen samt fullgörandet av skyldigheten att konkurrensutsätta tjänster och skyldigheten att sammanställa efterkalkyler. För de boende har de uppgifter som enligt lag ska ges betydelse i och med att de säkerställer bostadsrättssystemets transparens, och boendeförvaltningen och boendesamarbetet är en av de metoder som kan användas för att trygga att bostadsrättshavare som betalat bostadsrättsavgiften har möjlighet att delta, att det statliga stödet riktas ändamålsenligt och att det statligt stödda boendet utgår från de boendes behov.  

Alla ovannämnda förfaranden innefattar ett krav på relevans eller väsentlighet för att påföljdsavgift ska kunna påföras. Med väsentlighet avses ett återkommande eller fortgående lagstridigt förfarande som är av väsentlig betydelse med tanke på bostadsrättshavarnas rättsskydd eller skyldigheter. Ordalydelsen i bestämmelsen förutsätter inte uppsåt eller vållande, som kan vara svårt att bedöma och bevisa, men vid påförande av påföljdsavgift ska det klart och tydligt vara fråga om ett förfarande vars lagstridighet gärningsmannen är medveten om till exempel på basis av en uppmaning till rättelse som getts av en myndighet. 

Statskontoret fattar beslutet om påföljdsavgift antingen på eget initiativ eller på ARA:s initiativ. ARA ansvarar för godkännandet av lån och beviljandet av stöd samt för tillsynen över stödmottagarna när det gäller fastställande av bruksvederlag, val av boende, boendeförvaltning och befrielse från begränsningar. Statskontoret ansvarar i sin tur för uppgifter i anslutning till låneskötseln efter att lånen godkänts. Det är motiverat att beslutet om påföljdsavgift fattas av Statskontoret. ARA ska göra en anmälan till Statskontoret om ARA i sin övervakningsverksamhet upptäcker missförhållanden på vilka vitesförfarandet enligt 106 § inte kan tillämpas och det är nödvändigt att överväga påförande av påföljdsavgift. 

I 2 mom. föreskrivs att påföljdsavgiften uppgår till en procent av det ursprungligen beviljade räntestödslånets belopp justerat med byggnadskostnadsindex. Vid beräkningen av räntestödslånets storlek kan också den överlåtelsepriskoefficient som har fastställts av Statistikcentralen användas. Påförande av påföljdsavgift är möjligt när bolaget trots ARA:s eller Statskontorets uppmaningar inte rättar sitt felaktiga förfarande inom skälig tid. Påföljdsavgift tas ut för varje kalendermånad under vilken bolaget har handlat enligt 107 § 1 mom. eller inte har rättat felaktiga eller vilseledande uppgifter som det lämnat. Om bolaget exempelvis lämnar felaktiga uppgifter, kan påföljdsavgift påföras för varje månad fram till dess att bolaget lämnar korrekta uppgifter till ARA. Statskontoret kan sänka påföljdsavgiften om den annars skulle bli oskälig. Vid jämkning kan till exempel de orsaker som lett till det felaktiga förfarandet beaktas. 

I 3 mom. föreskrivs för tydlighetens skull att en påföljdsavgift inte kan täckas med bruksvederlag eller med andra medel som har insamlats av de boende. Förpliktelser som följer av lagstridig verksamhet kan enligt 34 § inte tas in i bruksvederlagen. Ändring i Statskontorets beslut om påföljden kan sökas i enlighet med lagens 112 §. Det är inte möjligt att söka ändring i förvaltningsdomstolens beslut i ärendet hos högsta förvaltningsdomstolen utan besvärstillståndsförfarande. Denna princip motsvarar den allmänna principen om sökande av ändring, enligt vilken det är möjligt att förutsätta besvärstillstånd också i beslut om sanktioner. 

108 §.Verkställande och delgivning av påföljdsavgift. Om verkställandet och delgivningen av påföljdsavgiften föreskrivs i en separat paragraf. Vad gäller delgivningen föreskrivs att beslutet om påföljdsavgiften ska delges boendeförvaltningen. I övrigt iakttas vid delgivning förvaltningslagen i normal ordning. 

109 §.Preskription av påföljdsavgiften. Om preskription av påföljder föreskrivs enligt allmän praxis som etablerats inom andra branscher. Med tanke på kravet på proportionalitet i lagstiftningen rekommenderas det i allmänhet att preskriptionstiden begränsas så att den upphör senast fem år efter att en överträdelse eller försummelse har skett. En lång preskriptionstid kan övervägas främst i sådana situationer där påförandet av en sanktion på goda grunder kan antas vara förknippat med omständigheter som är svåra att utreda i myndighetsövervakningen. I paragrafen föreslås en preskriptionstid på fem år, eftersom det är fråga om statligt stödda bostadssammanslutningar och det är en arbetsdryg och tidskrävande process att utreda missförhållanden i verksamhet som bedrivs av stora koncernsammanslutningar. 

110 §.Erhållande av uppgifter från andra myndigheter. Bestämmelsen är ny. Det är nödvändigt att införa bestämmelser om erhållande av uppgifter från myndigheter för att det ska vara klart att sådana uppgifter som är nödvändiga i tillsynssyfte smidigt kan överlåtas mellan myndigheter och andra aktörer som sköter offentliga uppdrag utan att den registrerades samtycke behöver begäras separat. 

I begäran om uppgifter ska bostadsrättssammanslutningen eller den fysiska personen och det tillsynsuppdrag för vilket uppgifterna begärs specificeras. Vidare ska det exempelvis av en begäran om beskattningsuppgifter framgå vilken sammanslutning och vilken person begäran gäller samt vilka uppgifter som begärs, t.ex. deklarations- eller andra beskattningsuppgifter för ett visst beskattningsår. Den gällande lagen innehåller ingen motsvarande bestämmelse om erhållande av uppgifter från andra myndigheter. Ändringen föreslås för att praxisen ska förtydligas och tillsynen effektiviseras. En bestämmelse med motsvarande innehåll har också fogats till 39 § i räntestödslagen. 

Utifrån den föreslagna bestämmelsen kan t.ex. Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet eller Statskontoret begära sådana uppgifter av Skatteförvaltningen som bostadsrättssammanslutningen eller den fysiska personen har lämnat till Skatteförvaltningen för beskattningen, om dessa uppgifter är nödvändiga för att ett bestämt tillsynsuppdrag som pågår vid ARA eller Statskontoret ska kunna utföras. ARA eller Statskontoret har dock inte rätt att med stöd av bestämmelsen generellt få alla uppgifter om en sammanslutning eller en person från en myndighet eller någon annan aktör som har samlat in uppgifter om ett samfund eller en person för ett bestämt syfte. 

Enligt den föreslagna bestämmelsen kan uppgifterna hämtas genom en teknisk anslutning utan samtycke av den vars intressen sekretessen är avsedd att skydda. Bestämmelser om informationsöverföring mellan myndigheter via tekniska gränssnitt och öppnande av elektronisk förbindelse till en myndighet finns i 22 och 23 § i lagen om informationshantering inom den offentliga förvaltningen (906/2019). 

111–112 §. Paragraferna motsvarar delvis 53 och 54 § i gällande lag, där det föreskrivs om begäran om omprövning och besvär. Bostadsrättslagens bestämmelser om sökande av ändring har från början av 2016 harmoniserats med de övriga lagarna som gäller förvaltningsärenden genom regeringens proposition med förslag till granskning av bestämmelserna om sökande av ändring i vissa förvaltningsärenden (RP 230/2014 rd) och uppdaterats så att de överensstämmer med den nya lagen om rättegång i förvaltningsärenden (RP 72/2019 rd). 

I den föreslagna 111 § föreskrivs om begäran om omprövning och besvär. Enligt den föreslagna paragrafen kan omprövning av ARA:s och Statskontorets beslut begäras på det sätt som föreskrivs i förvaltningslagen (434/2003). Det föreslås att bestämmelsen ändras till passiv form för att den inte ska begränsa definitionen av part enligt förvaltningslagen eller förvaltningsprocesslagen eller någon annan som har rätt att söka ändring. I den gällande lagen används termen ”sökande” om den som begär omprövning. Enligt förslaget ska det inte längre föreskrivas om sökande av ändring i beslut som fattas av kommunen, eftersom kommunen inte har några uppgifter enligt den föreslagna bostadsrättslagen. 

Ändring i ett beslut om begäran om omprövning kan sökas genom besvär hos förvaltningsdomstolen på det sätt som föreskrivs i lagen om rättegång i förvaltningsärenden (808/2019). Ändring i förvaltningsdomstolens beslut får sökas endast om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. 

Överklagandet av beslut om val av boende i 54 § i gällande lag har begränsats. Ett beslut som gäller godkännande av en bostadsrättshavare eller av en mottagare vid en överlåtelse har fått överklagas endast i det fall att den ändringssökandes ansökan har avslagits på grund av att denne inte uppfyller förutsättningarna för bostadsrättshavare eller mottagare eller om felaktigt förfarande har åsamkat honom eller henne skada. Det har inte varit möjligt att överklaga förvaltningsdomstolsbeslut hos högsta förvaltningsdomstolen. Eftersom besluten om val av boende hädanefter inte ska fattas av myndigheten, dvs. kommunen, föreslås det att denna rätt till ändringssökande i begränsade ärenden som gäller begäran om omprövning och besvär ska slopas. Däremot föreslås det att klagomål över beslut i ärenden som omfattas av bestämmelserna om statligt stödda bostadsrättsbostäder, såsom val av boende, får anföras hos ARA. Möjligheten att anföra klagomål hos ARA ersätter förfarandet med begäran om omprövning, eftersom begäran om omprövning av beslut som fattats av kommunen hittills har utnyttjats endast i begränsad omfattning. När begäran om omprövning avgörs har beslutet om val av boende dessutom redan fattats, vilket innebär att begäran om omprövning av beslutet om val av boende inte har kunnat leda till att redan ingångna avtal om bostadsrätt hävs. Beslut om val av boende kan inte vänta tills tiden för ändringssökande löpt ut, utan besluten måste fattas omedelbart och i löpande ordning med tanke på både de boendes situationer och bostadsrättssammanslutningens ekonomi. Detsamma gäller valet av boende till hyresbostäder: begäran om omprövning av beslut som gäller val av boende kan lämnas endast i sådana fall där besluten om val av boende fattas av kommunen, och man kan inte vänta med valen av boende tills tiden för ändringssökande löpt ut. Av dessa orsaker lämpar sig klagomålsförfarandet bättre än begäran om omprövning och anförande av besvär när det gäller val av boende, eftersom dessa val i vilket fall som helst inte kan ändras i efterskott genom ändringssökande. 

Sökande av ändring i beslut som gäller val av boende är i praktiken svårt att genomföra. Detta problem gäller både hyresbostäder och bostadsrättsbostäder som stöds av staten. Bortsett från vissa grupper med särskilda behov har ingen en subjektiv rätt att få en bostad. Processen för valet av boende kan inte avbrytas i väntan på ett avgörande om sökande av ändring, eftersom det är synnerligen viktigt för sammanslutningens ekonomi att bostädernas beläggningsgrad är så hög som möjligt och de kostnader som följer av att bostäder står tomma betalas av de boende. Om det i processen för sökande av ändring skulle konstateras att den sökande de facto har rätt att få den bostad han eller hon har ansökt om har bostaden i fråga sannolikt i det skedet redan tilldelats en annan sökande och kan därför inte längre ges till den ändringssökande. Av dessa orsaker lämpar sig beslut om val av boende mycket dåligt för domstolsprövning, och därför har ett besvärsförbud i fråga om beslut som gäller val av boende fastställts som huvudregel i bestämmelserna om sökande av ändring när det gäller statligt stödda hyres- och bostadsrättsbostäder (t.ex. 41 § 2 mom. i räntestödslagen). Rättsskyddet ska således tillgodoses så att fel som begås av den som fattar beslut om val av boende åtgärdas genom styrning, tillsyn, ersättning och i sista hand sanktioner. 

Trots de ovan beskrivna problemen har de bostadsrättssökande ett motiverat rättsskyddsbehov även i frågor som gäller val av boende. Av denna anledning har det i fråga om statligt stödda hyres- och bostadsrättsbostäder gjorts möjligt att begära omprövning i enlighet med förvaltningslagen också i fråga om beslut om val av boende. Eftersom omprövning i regel endast kan begäras i fråga om myndighetsbeslut har möjligheten att begära omprövning av beslut om val av boende begränsats i räntestödslagen och den gällande bostadsrättslagen så att den endast gäller beslut som fattats av ARA, Statskontoret och kommunen. Förfarandet för begäran om omprövning är dock förknippat med samma ovan angivna problem som besvärsförfarandet. I praktiken ska fel som begås av dem som fattar beslut om val av boende åtgärdas genom kommunernas och ARA:s styrning, tillsyn och i sista hand sanktioner. Även riksdagens biträdande justitieombudsman har tagit ställning till frågan i sitt beslut av den 27 juni 2017, dnr 2194/2/14. 

Enligt den föreslagna lagen ska besluten om val av boende fattas av den sammanslutning som äger bostadsrättshuset i stället för av kommunen. Det är därför motiverat att omprövning ska kunna begäras i fråga om ägarsammanslutningens beslut om val av boende på samma sätt som tidigare i fråga om kommunens beslut. Bostadsrättshusens ägare är emellertid inte myndigheter, och att ändra det förfarande för begäran om omprövning som avses i förvaltningslagen så att det omfattar även dem skulle vara problematiskt. Förfarandet för begäran om omprövning har inte utvidgats till att omfatta hyreshusägare i fråga om statligt stödda hyresbostäder. Den bakomliggande frågan är om beslutsfattandet i fråga om val av boende ska betraktas som ett offentligt förvaltningsuppdrag, och olika åsikter har framförts om detta. En sammanslutning som äger bostadsrättshus är egentligen inte en aktör som utför en offentlig förvaltningsuppgift, utan en aktör som mot ett statligt stöd uppfyller förpliktelsen till offentlig tjänst och som tillämpar den begränsande lagstiftning som finns om statligt stöd. Syftet med den begränsande lagstiftningen är att säkerställa att stödet riktas till boende som är i behov av stöd. Vidare har de bostadssökande, av ovan angivna orsaker, ingen nämnvärd nytta av att förfarandet för begäran om omprövning utvidgas till att omfatta bostadsrättshusens ägare. Part i ett förvaltningsärende är enligt 11 § i förvaltningslagen den vars rätt, fördel eller skyldighet ärendet gäller. En bostadsrättshavare torde i detta system inte stå i partsställning på det sätt som avses i förvaltningslagen. 

Som rättsmedel föreslås en bestämmelse om rätt att hos ARA anföra klagomål (112 §) över försummelser eller fel när det gäller iakttagandet av bestämmelserna om statligt stödda bostadsrättsbostäder. ARA behandlar redan nu dessa klagomål, men inga bestämmelser har tidigare funnits om detta. Det är nödvändigt att föreskriva om klagorätten även med tanke på de nya föreslagna bestämmelserna. Eftersom det föreslås att valen av boende ska skötas av privata bostadsrättssammanslutningar är det naturliga rättsmedlet även i fråga om val av boende i fortsättningen klagomål. Klagomål kan anföras över fel och försummelser när det gäller iakttagandet av bestämmelserna om statligt stödda bostadsrättsbostäder. Bestämmelserna om statligt stödda bostadsrättsbostäder är begränsningar som tillämpas på statligt stöd. Begränsningarna gäller användningen av bostadsrättsbostäder som bostäder för bostadsrättshavare som valts i enlighet med grunderna för val av boende. Exempel på bestämmelser om statligt stödda bostadsrättsbostäder, som specificeras i den föreslagna lagen, är förutom bestämmelserna om val av boende även bestämmelserna om sådana mottagare av överlåtelse som avses i bostadsrättslagen, bestämmandet av bruksvederlag och boendeförvaltningen. Även myndighetsförfarandet i anslutning till befrielse från begränsningar är vid sidan av användningen av bostadsrättsbostäder en begränsning som gäller fördelningen av statligt stöd. Privaträttsliga ärenden som gäller bostadsrättsavtal och relaterade förpliktelser behandlas däremot av konsumenttvistenämnden och de allmänna domstolarna, och det är möjligt att få konsumentrådgivning i dessa ärenden. På klagomålsförfarandet kan tillämpas de bestämmelser i förvaltningslagen (434/2003) som gäller förvaltningsklagan, även om klagomålet till den myndighet som övervakar verksamheten gäller en privat aktör och inte en myndighet. 

Bestämmelserna om ändringssökande i ärenden som gäller val av boende till statligt stödda hyresbostäder ska i ett senare skede revideras som helhet i samband med ett separat lagstiftningsprojekt, varvid det också blir möjligt att bedöma hur fungerande de motsvarande bestämmelserna om bostadsrättsbostäder är som helhet och hur väl de överensstämmer med bestämmelserna om hyresbostäder. Inom ramen för projektet utvecklas bestämmelserna om sökande av ändring i beslut om val av boende till bostäder som byggts med statligt stöd så att ändringssökandet genomförs ändamålsenligt och effektivt med beaktande av bostadssökandenas rättsskydd och likvärdighet. Det ska t.ex. övervägas om det är motiverat att helt övergå till ett förfarande av klagomålstyp när det gäller sökande av ändring i ärenden som gäller val av boende till hyresbostäder. Ett faktum som talar för denna lösning är att beslutsfattandet i fråga om val av boende i praktiken på många sätt kan jämföras med faktisk förvaltningsverksamhet, där det effektivaste rättsmedlet är klagomål som riktas till tillsynsmyndigheten. 

Till den föreslagna 112 § fogas förutom en bestämmelse om klagorätt även en förtydligande bestämmelse enligt vilken förfaranden som vidtas av sammanslutningar som äger bostadsrättshus inte får överklagas genom besvär hos förvaltningsdomstolen 

113 §.Fullgörande av delgivningsskyldigheten. Bestämmelsen motsvarar 44 § i gällande lag, men bestämmelsen har moderniserats så att den motsvarar nuvarande praxis och gör det möjligt att uppfylla delgivningsskyldigheten på elektronisk väg. De anmälningar som avses i detta lagrum kan lämnas per post eller elektroniskt, om mottagaren har godkänt ett elektroniskt leveranssätt. Inga sådana bestämmelser som motsvarar delgivningsbestämmelserna i 55 § i den gällande lagen föreslås, eftersom kommunen inte längre fattar beslut om godkännande av val av boende och förvaltningslagen tillämpas som allmän lag på andra myndighetsbeslut även utan hänvisning. 

114 §.Ikraftträdande. Genom den föreslagna lagen upphävs den gällande lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990). 

Ordningsnummer som delats ut innan den föreslagna lagen trätt i kraft gäller till den 31 augusti 2023, dvs. två och ett halvt år efter det att lagen trätt i kraft. Under åren 2021 och 2022 tillämpas på valet av boende och fastställande av maximipriset bestämmelserna i den lag som ska upphävas. Den här betyder valet av boende som kommunen godkänner och fastställande av maximipriset, och bostadsrättsammanslutningens valet av boende samt ARA:s övervakande av valet av boende och återbäring av bostadsrättsavgift börjar 1.1.2023. Sökanden har möjlighet att ansöka om ett nytt tidsbundet ordningsnummer från och med den 1 januari 2023. De gamla ordningsnumren gäller i ytterligare ett drygt halvt år efter detta. Kommunen ska offentligt meddela om att ordningsnummer som delats ut innan denna lag börjat tillämpas kommer att förfalla, för att de sökande ska få reda på att ansökningssystemet ändras. 

Anmälningar som lämnats till husägarna innan den föreslagna lagen trätt i kraft gäller under den tid som husägaren fastställt i enlighet med lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990), dock högst till den 31 december 2022. Bestämmelserna om anmälningar som ska göras till husägare ändras inte, men det blir möjligt för ägarna att göra sig av med förfallna bostadsansökningar. 

Bestämmelserna om valet av boende i denna lag tillämpas från och med den 1 januari 2023. Fram till det datum då den nya lagen ska börja tillämpas har ARA hunnit införa det föreslagna riksomfattande ordningsnummersystemet för utdelningen av nya ordningsnummer. Från och med detta datum fortsätter kommunerna att fram till årets slut ge de bostadsrättssökande och samfunden uppgifter om de gamla ordningsnumren, eftersom de gamla ordningsnumren fortsätter att gälla fram till den 31 augusti 2023. De som har ett gammalt ordningsnummer kan från och med den 1 januari 2023, då de nya ordningsnumren börjar delas ut, ansöka om ett tidsbundet ordningsnummer enligt den föreslagna lagen, på samma sätt som nya bostadsrättssökande. De gamla ordningsnumren förfaller efter övergångsperioden den 31 augusti 2023. 

I enlighet med de allmänna rättsprinciperna kan påföljdsavgift inte påföras för en åtgärd eller försummelse som har begåtts innan denna lag trätt i kraft. 

1.2 Lag om ändring av lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån 

20 §.Räntestöd för bostadsrättshuslån. Till paragrafen fogas ett nytt 3 mom. där det föreskrivs om ett sådant tidsmässigt krav på godkännandet av ombyggnadslån med räntestöd för bostadsrättshus som tidigare fastställts genom statsrådets förordning. Enligt bestämmelsen i fråga kan ett ombyggnadslån godkännas som ett räntestödslån under förutsättning att minst 20 år har förlöpt från det att byggnaden färdigställdes eller från en omfattande ombyggnad. Om en reparation är nödvändig för att undanröja men för hälsan eller oumbärlig för att förhindra att skador utvidgas, eller om någon annan särskild orsak föreligger, kan ett ombyggnadslån med räntestöd godkännas även i fråga om ett objekt som färdigställts eller genomgått en omfattande ombyggnad för minst 15 år sedan. 

Bestämmelser om detta, med avseende på både hyresbostäder och bostadsrättshus, finns i statsrådets förordning om räntestöd för hyreshuslån och bostadsrättshuslån. I reformen av räntestödslagen flyttades bestämmelsen i förordningen till räntestödslagens 9 §, som gäller hyresbostadslån och som inte gäller lån som beviljas för bostadsrättshus. Villkoret har på grund av ARA:s prövning när det gäller godkännande av lån tillämpats oavbrutet även på bostadsrättshuslån, trots att någon uttrycklig bestämmelse om bostadsrättshuslån inte har tagits in i lagen separat efter att bestämmelsen i förordningen hävdes. 

23 a §.  Ändring av räntestödslån för bostadsrättshus till räntestödslån för hyresbostäder.Till lagen fogas en ny 23 a §, som gäller ändring av ett räntestödslån som godkänts för byggande, anskaffning eller ombyggnad av ett bostadsrättshus till ett räntestödslån för hyresbostäder. Enligt denna paragraf kan ARA på låntagarens ansökan ändra ett räntestödslån för bostadsrättshus till ett räntestödslån för hyresbostäder, om detta förebygger en hög vakansgrad och ekonomiska förluster som detta leder till. En förutsättning är dessutom att objektet befrias från de begränsningar som gäller bostadsrättsbostäder på det sätt som föreskrivs i bostadsrättslagen. Till den del ett räntestödslån för ett bostadsrättshus ändras till ett räntestödslån för hyresbostäder ändras dess låne- och stödvillkor så att de är förenliga med ett räntestödslån för hyresbostäder, och i fråga om användningen och överlåtelsen av bostäderna ska alla bestämmelser i 2 kap. i räntestödslagen iakttas t.ex. när det gäller användning av bostäder för hyresbruk, val av boende och bestämmande av hyran. Ett undantag utgör bostadsrättshavare som redan bor i huset och kan bo kvar i sin bostadsrättsbostad, vilken omvandlas till en hyresbostad. Även de som bor på hyra kan bo kvar i sin bostad. 

39 §.Tillsyn. Till 39 § i räntestödslagen, som innehåller bestämmelser om allmän tillsyn, fogas samma preciseringar som finns i och fogas till 105 och 110 § i bostadsrättslagen, där det föreskrivs om tillsyn och gransknings- och delgivningsrätt. Därtill föreslås det att ARA och Statskontoret kan utfärda föreskrifter om uppgifter som ska lämnas och det sätt på vilket sätt uppgifterna ska lämnas. I den praktiska tillsynen har man observerat att exakta tillsynsbestämmelser är nödvändiga, och de är motiverade även inom referensramen för de gällande bestämmelserna om dataskydd och grundläggande rättigheter. För att tillsynen ska vara effektiv är det viktigt att de uppgifter som lämnas är nödvändiga med tanke på tillsynen och att de lämnas i maskinläsbart format. 

12.3.1  Bedömningar med tanke offentlig förvaltningsuppgift som begrepp

Överföringen av valet av boende från kommunerna till de sammanslutningar som äger bostadsrättshus kan bedömas utifrån de krav som i 124 § i grundlagen ställs på överföring av förvaltningsuppgifter på andra än myndigheter, även om det har framförts olika synpunkter på huruvida valet av boende ska betraktas som en egentlig offentlig förvaltningsuppgift. När det gäller statligt stödda hyresbostäder sköts valet av boende redan av en sammanslutning. Stödnivån är högre vid lånefinansiering av statligt stödda hyresbostäder, och kriterierna för val av boende är noggrannare och innehåller större prövningsrätt. 

Förslaget om att överföra valet av boende har också samband med 17 § i grundlagen, som skyddar rätten till eget språk och egen kultur. I 25 § 1 mom. i språklagen konstateras att när en offentlig förvaltningsuppgift genom lag eller med stöd av lag hör till en enskild, gäller för denne i uppdraget det som i språklagen sägs om myndigheter. Om valet av boende tolkas som en offentlig förvaltningsuppgift ska språklagen iakttas i valet av boende. 

På motsvarande sätt har propositionen förutom de ovannämnda bestämmelserna i grundlagen även samband med bestämmelsen om medborgarnas jämlikhet i 6 § i grundlagen. I valet av boende till statligt stödda bostäder ska alla sökande behandlas på ett jämlikt sätt, och om systemet ändras gäller det att säkerställa att sökandena behandlas jämlikt även i den förändrade situationen. Syftet med det föreslagna registret över ordningsnummer är att vid sidan av myndighetskontrollen bevara jämlikheten i valet av boende även i den föreslagna förändringssituationen, där valet av boende överförs från kommunernas ansvar till de sammanslutningar som äger bostadsrättsbostäderna. Tryggandet av en jämlik behandling av de sökande förutsätter också anvisningar av den myndighet som övervakar verksamheten och utbildning. Riksdagens justitieombudsman har i sitt avgörande dnr 1930/2/13 konstaterat att kommunägda hyreshusbolag och samfund som har utsetts till allmännyttiga åtminstone indirekt uppfyller det allmännas skyldighet enligt grundlagen att främja vars och ens rätt till bostad, i och med att de i gengäld mot att de får statligt stöd förbinder sig att iaktta de villkor som anges i arava- och räntestödslagstiftningen, meddelar offentligt att bostäderna kan sökas och väljer de boende till dessa. Erbjudandet av statligt stödda hyresbostäder kan enligt justitieombudsmannen betraktas som en form av offentlig service, som i praktiken genomförs genom val av boende. Justitieombudsmannen anser utifrån den lagstiftning som finns på området och justitieombudsmannens praxis för laglighetstillsyn att hyreshussammanslutningarna utför en sådan offentlig förvaltningsuppgift som avses i 124 § i grundlagen när de erbjuder statligt stödda hyresbostäder så att de kan sökas allmänt och väljer boende till dessa. 

I den nuvarande processen för val av boende till bostadsrättsbostäder har kommunen fastställt valet av boende utifrån ägarens förslag. Syftet med förfarandet har varit att säkerställa att såväl förmögenhetsgränsen för valet av boende som ordningsnummerprincipen iakttas. Samtidigt har man genom det kommunspecifika förfarandet inte kunnat säkerställa att kriterierna för valet av boende tillämpas på ett enhetligt sätt i hela landet eller att förfarandet genomförs utan dröjsmål i samtliga fall. Valet av boende ska som en väsentlig del av verksamheten för de sammanslutningar som äger bostadsrättshus ske snabbt och förfarandena för valet av boende ska ställas i proportion till det statliga stödet, som är mindre än i fråga om hyresbostäder, och den prövning som detta förutsätter. Det finns ingen orsak att bevara det förfarande för fastställande som orsakar administrativt arbete i valet av boende, vilket inte heller krävs i fråga om statligt stödda hyresbostäder, där den sociala behovsprövningen framhävs och stödnivån är högre än i fråga om bostadsrättsbostäder. Överföringen av valet av boende bidrar till en effektivare förvaltning och möter dessutom de enskilda personernas (sökandenas) och sammanslutningarnas behov genom att de boende väljs på ett snabbare och enklare sätt. 

Med beaktande av dessa omständigheter kan valet av boende inte betraktas som en sådan i grundlagen avsedd betydande utövning av offentlig makt som inte kan överföras på en privat aktör. Uppgifterna har snarare drag av faktisk förvaltningsverksamhet än en egentlig offentlig förvaltningsuppgift. Överföringen av befogenheten till andra än myndigheter är nödvändig för att uppgiften ska kunna skötas på ett ändamålsenligt sätt, och överföringen äventyrar inte de grundläggande rättigheterna, rättsskyddet eller andra krav på god förvaltning. Kommunens godkännande har utgjort ett extra skede i valet av boende som fördröjt hela processen, och det är motiverat att man även i fråga om bostadsrättsbostäder övergår till ett enklare förfarande som redan används i fråga om statligt stödda hyresbostäder. Den styrning och tillsyn som utförs av ARA och rätten att anföra klagomål hos ARA utgör tillräckliga myndighetsåtgärder för att de bostadssökandes rättsskydd och ett enhetligt val av boende ska kunna säkerställas, med tanke på att det inte är möjligt att retroaktivt ingripa i beslut om val av boende även om det enligt lag är möjligt att överklaga besluten. 

Den tillämpning av förvaltningslagar och det tjänsteansvar som är förknippade med offentliga förvaltningsuppgifter är för stela förfaranden för val av boende, som måste ske utan fördröjning. Boendeformen ska vara konkurrenskraftig med andra förvaltningsformer, såsom fritt finansierade hyresbostäder, och de sökande ska till exempel kunna ta emot en arbetsplats och måste därför snabbt få visshet om att de får en bostad. Ett system där bostäder kan erbjudas utan fördröjning främjar en rörlig arbetskraft. En operativ verksamhet lämpar sig dåligt för den tillämpning av allmän förvaltningslagstiftning som en offentlig förvaltningsuppgift medför. Den statligt stödda bostadsproduktionen ska vara konkurrenskraftig i förhållande till andra besittningsformer, framför allt med avseende på boendekostnaderna, och den ska klara av att erbjuda bostäder till ett skäligt pris till den målgrupp som fastställs genom bestämmelserna om val av boende. Extra förvaltningsarbete orsakar kostnader, som direkt påverkar boendekostnaderna. Dessa extra kostnader ska begränsas till de allra nödvändigaste, dvs. till tillämpningen av speciallagstiftning och de begränsningar som den innehåller.  

Varken lagstiftningen om bostäder som finansierats med statligt stöd eller förarbetena till denna innehåller något omnämnande av att denna bostadsproduktion eller uppgifter i anslutning till den ska betraktas som en sådan offentlig förvaltningsuppgift som avses i 124 § i grundlagen. Riksdagens justitieombudsman och biträdande justitieombudsman har dock i flera avgöranden (18.11.2014 dnr 4002/2/13, 3.12.2015 dnr 4373/2015, 29.4.2016 dnr 1930/2/13 och 17.12.2018 EOAK/296/2017) ansett att erbjudandet av statligt stödda bostäder till allmänheten, valet av boende och bestämningen av hyran bör betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift. 

Förarbetena till grundlagen och grundlagsutskottets utlåtandepraxis innehåller inga tydliga allmänna kriterier för huruvida statligt stödd hyres- och bostadsrättsverksamhet ska betraktas som en sådan offentlig förvaltningsuppgift som avses i 124 § i grundlagen eller för vilken typ av uppgifter som överlag faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde (professor Juha Lavapuros sakkunnigutlåtande 24.11.2018 till kommunikationsministeriet gällande utkastet till regeringens proposition med förslag till lag om ombildning av Trafikverkets trafikstyrnings- och trafikledningstjänster till aktiebolag och till vissa lagar som har samband med den, s. 5). Grundlagsutskottets utlåtanden har varit ställningstaganden till enskilda lagstiftningsprojekt. Tolkningen av huruvida erbjudandet av bostäder som finansierats med statligt stöd till allmänheten och relaterad verksamhet ska betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift eller inte förutsätter således en bedömning från fall till fall. 

I förarbetena till grundlagen konstateras att man med formuleringen av 124 § har velat betona att skötseln av offentliga förvaltningsuppgifter huvudsakligen ska höra till myndigheterna och att denna typ av uppgifter kan överföras på andra än myndigheter endast i begränsade fall (RP 1/1998 rd, s. 179). Till denna del kan det konstateras att byggandet och underhållet av bostäder som finansierats med statligt stöd aldrig har betraktats som statens egen uppgift. Däremot har staten främjat denna typ av verksamhet som är ändamålsenlig ur samhällets synvinkel genom att bevilja finansiering ur statens medel för den. Staten har understött allmännyttig byggnadsverksamhet alltsedan Finland blev självständigt (Socialministeriets och socialstyrelsens meddelande om stöd av allmännyttig byggnadsverksamhet 12/1921), och de första aravalånen som föregick vårt nuvarande stödsystem beviljades i slutet av 1940-talet. Aravalånen och de räntestödslån som senare ersatt dem har beviljats kommuner och olika privata aktörer, företag och aktörer inom den tredje sektorn som har ansvarat för byggandet och underhållet av bostäder som i första hand är avsedda för mindre bemedlade. 

Det har i allmänhet ansetts att en offentlig förvaltningsuppgift ska kunna återföras till statens eller något annat offentligt samfunds lagstadgade verksamhetsskyldighet eller ens till det allmännas ansvar att ordna en viss verksamhet. Till denna del står det klart att produktion eller erbjudande av sociala bostäder till ett skäligt pris inte är en lagstadgad uppgift som hör till staten, och staten har inte ens något relaterat organiseringsansvar, endast en främjande uppgift som grundar sig på 19 § i grundlagen. Detsamma gäller kommunerna. I lagen om utvecklande av bostadsförhållandena (919/1985) har det nog föreskrivits om att kommunerna i sina områden ska skapa allmänna förutsättningar för att utveckla bostadsförhållandena och att dessa åtgärder ska riktas särskilt till att förbättra bostadsförhållandena för de bostadslösa. Förpliktelsen i fråga gäller dock enbart utvecklingen av bostadsförhållandena, ingen konkret produktion av bostäder till skäligt pris. Vidare påminner den nämnda lagen i sin helhet främst om en deklaration, och den har inte upplevts vara förpliktande (rapport om statsmaktens roll inom bostadsmarknaden på 2010-talet, miljöministeriets rapporter 8/2011, s. 57). Kommunerna har av tradition varit den största aktören i produktionen av statligt stödda bostäder men under de senaste decennierna har de antingen överlåtit denna uppgift till olika bolag som de äger eller helt upphört med produktionen. Även staten har strävat efter att locka andra aktörer än kommunerna till att producera bostäder. Detta har till exempel varit ett av målen med det stödsystem som gäller kortfristiga räntestödslån och som infördes år 2016. Bland bostadsrättsaktörerna finns det fler allmännyttiga sammanslutningar än kommunala aktörer. 

Av förarbetena till grundlagen framgår dessutom att begreppet offentliga förvaltningsuppgifter enligt 124 § i grundlagen ”används i en relativt vidsträckt bemärkelse, så att det omfattar uppgifter som hänför sig till t.ex. verkställigheten av lagar samt beslutsfattande om enskilda personers och sammanslutningars rättigheter, skyldigheter och förmåner” (RP 1/1998 rd, s. 179). De uppgifter som anknyter till produktionen av bostäder som finansierats med statligt stöd och som erbjuds stödtagarna direkt med anledning av stödlagstiftningen är emellertid relativt obetydliga: främst handlar det om att offentligt meddela att bostäderna kan sökas, välja boende utifrån behovsprövning samt bestämma hyran eller bruksvederlaget enligt självkostnadsprincipen. Dessa uppgifter anknyter till de boendes ställning, men det kan ifrågasättas huruvida det är fråga om sådana rättigheter eller förmåner som avses i grundlagen. I lagstiftningen har ingen getts subjektiv rätt till en bostad bland det statligt stödda bostadsbeståndet (t.ex. i lagstiftningen om social- och hälsovård har det bestämts att vissa grupper har en subjektiv rätt att få boendetjänster, men denna skyldighet innebär inte heller att dessa personer har rätt att få uttryckligen en sådan bostad som ingår i det statligt stödda bostadsbeståndet). Det statligt stödda bostadsbeståndet är endast en metod genom vilken det allmänna stöder människornas boende: ur de boendes synvinkel har det oftast ingen större praktisk betydelse om de får en bostad som finansierats med statligt stöd eller en fritt finansierad bostad där staten stöder boendet direkt genom ett bostadsbidrag som betalas till den boende, så länge bostaden erbjuds till ett skäligt pris (lagen om allmänt bostadsbidrag, 938/2014, och lagen om bostadsbidrag för pensionstagare, 571/2007). Således kan man anse att när det gäller val av boende till bostäder som finansierats med statligt stöd och bestämning av hyra och bruksvederlag ska bestämmelserna om detta tillämpas, men varken i valet av boende eller i bestämningen av hyran eller bruksvederlaget fattas några som helst förvaltningsbeslut om lagstadgade rättigheter, och ingen offentlig makt som kan jämföras med detta utövas heller. 

Vidare har det i stödlagstiftningen om bostadsproduktionen fastställts flera begränsningar av stödtagarnas verksamhet, även den verksamhet som bedrivs av sammanslutningar som äger bostadsrättshus. Dessa så kallade allmännyttighetsbestämmelser gäller främst stödtagarsammanslutningarnas bransch, risktagnings- och utlåningsmöjligheter samt vinstutdelning till ägarna (24 § i räntestödslagen, 15 a § i aravalagen och 5 och 14 § i lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus (574/2016). Dessa uppgifter förordnas dock inte sammanslutningarna, utan syftet är endast att genom uppgifterna säkerställa att det statliga stödet används till det ändamål för vilket det har beviljats, dvs. till att erbjuda förmånliga bostäder till de boende. 

Enligt Olli Mäenpää (Hallintolaki ja hyvän hallinnon takeet, 2008, s. 49) utgör utövningen av offentlig makt kärnområdet för offentliga förvaltningsuppgifter. Med utövning av offentlig makt avses enligt Mäenpää beslutfattande om en annans förmån, rättighet eller skyldighet, utfärdande av en förpliktande föreskrift eller faktiskt ingripande i en annans förmån eller rättighet, då detta görs med stöd av lag. Med stöd av vad som konstaterats ovan torde det stå klart att det i produktionen av bostäder som finansierats med statligt stöd inte är fråga om utövning av offentlig makt. Det handlar främst om faktisk förvaltningsverksamhet eller verksamhet av operativ och teknisk karaktär, varför den högst kan anses höra till randområdet av offentliga förvaltningsuppgifter. 

Enligt Juha Lavapuro kan man med stöd av grundlagsutskottets tolkningspraxis betrakta som offentliga förvaltningsuppgifter åtminstone beslutsfattande som gäller en individs rättigheter och skyldigheter, tillstånds- och registerförvaltning, övervakning och inspektioner, administrativ regleringsmakt, verkställande av den offentliga sektorns finanser, uppgifter av skyddskaraktär, säkerhetsfrämjande uppgifter och uppgifter som gäller offentlig service (sakkunnigutlåtande 24.11.2018, s. 6). Av dessa kan produktion av bostäder som finansierats med statligt stöd främst betraktas endast som en uppgift som gäller offentlig service. Även Olli Mäenpää har ansett (Hallintolaki ja hyvän hallinnon takeet, s. 49) att tillhandahållande av offentlig service kan betraktas som en sådan offentlig förvaltningsuppgift som avses i 124 § i grundlagen. Om det handlar om lagstadgad offentlig service är det fråga om en offentlig förvaltningsuppgift oberoende av om servicen tillhandahålls av en offentlig aktör, såsom en kommun, eller av en privat aktör. Alla uppgifter som gäller offentlig service faller dock inte inom området offentliga förvaltningsuppgifter. Även Marietta Keravuori-Rusanen konstaterar i sin doktorsavhandling (Yksityinen julkisen vallan käyttäjänä, 2008, s. 231 och 176 ss.) att uppgifter som gäller offentlig service kan utgöra offentliga förvaltningsuppgifter. Som typiska drag för offentlig service har man betraktat bland annat servicens allmänna och kollektiva karaktär, det samhälleliga behovet av servicen och det att servicen inte slits till följd av att den används en enskild gång. I förvaltningsuppgifter av servicekaraktär som ska presteras är det enligt Keravuori-Rusanen fråga om en situation där individerna eller sammanslutningarna de facto är beroende av serviceproducenten och den som använder servicen sällan har möjlighet att påverka servicens innehåll. I bedömningen av den offentliga servicens karaktär kan man fästa vikt särskilt vid huruvida servicens konstitutionella grund bygger på bestämmelserna om grundläggande fri- och rättigheter (se även justitieombudsmannens avgörande om säkerhetskontrollerna vid flygstationerna 30.4.2012, dnr 1634/2/12). 

I bedömningen av huruvida produktionen och underhållet av bostäder som finansierats med statligt stöd ska betraktas som sådant tillhandahållande av offentlig service som kan anses som en offentlig förvaltningsuppgift kan man för det första konstatera att det åtminstone inte kan tolkas som lagstadgad offentlig service. Även om beviljandet av stöd för produktionen och underhållet av bostäderna regleras i lag, har varken kommunerna eller de privata aktörerna i någon författning ålagts skyldighet att anordna bostadsproduktion som finansierats med statligt stöd. Ingen grupp av personer har heller rätt enligt lagstiftningen att få en bostad ur det bostadsbestånd som finansierats med statligt stöd. I princip kan vem som helst ansöka om en sådan bostad, men bostaden kan endast beviljas en sökande som uppfyller de kriterier för val av boende som anges i lag. Man kan således ifrågasätta om erbjudandet av dessa bostäder ska betraktas som allmän och kollektiv service. Bostäderna slits givetvis också till följd av boende. Individerna är i praktiken inte beroende av de bostäder som finansierats med statligt stöd eller de ägarsammanslutningar som står bakom dem, eftersom de också kan ansöka om en fritt finansierad bostad och staten i så fall stöder boendet i form av bostadsbidrag. Bestämmelser om boendedemokratin i bostäder som finansieras med statligt stöd finns i lagen om samförvaltning. De personer som bor i bostäder som finansierats med statligt stöd har alltså direkt med stöd av lag möjligheter att delta och påverka innehållet i den boendeservice som de får. Det att staten stöder social bostadsproduktion till skäligt pris grundar sig i sista hand på 19 § 4 mom. i grundlagen. Bestämmelsen i fråga förpliktar dock inte det allmänna till att ordna en bostad, utan det allmänna ska endast främja vars och ens rätt till bostad och möjligheter att själv ordna sitt boende. Formuleringen av bestämmelsen kan anses tala för tolkningen att staten endast stöder den fritt finansierade bostadsmarknadens verksamhet och att bostadsbeståndet innehåller lämpliga bostadslösningar för alla med avseende på deras inkomst- och förmögenhetsnivå. Man kan alltså anse att så gott som inga av de drag som i rättslitteraturen förknippas med offentliga förvaltningsuppgifter eller tillhandahållandet av offentlig service uppfylls när det gäller produktionen av bostäder som finansierats med statligt stöd. Vidare kan man anse att om erbjudandet av bostäder som finansierats med statligt stöd betraktades som en offentlig förvaltningsuppgift endast av den anledningen att staten stöder denna typ av verksamhet och vissa villkor har ställts på verksamheten i lagstiftningen, skulle denna tolkning innebära att också en mycket omfattande skala av andra typer av statligt finansierad verksamhet som bedrivs av privata aktörer och som det ställs krav på i någon lag också måste betraktas som offentliga förvaltningsuppgifter. 

Kravet på att fysiska personer som sköter en offentlig förvaltningsuppgift ska agera med tjänsteansvar i sin uppgift skulle utvidga tjänsteansvaret till sannolikt hundratals anställda som arbetar i privata företag, föreningar och organisationer som äger statligt stödda bostäder. Även detta kan betraktas som ett orimligt krav ur stödtagarsammanslutningens synvinkel. 

Grundlagsutskottet har dock i vissa särskilda regleringssammanhang ansett det vara möjligt att de allmänna förvaltningslagarna inte ska tillämpas på privata aktörer när de sköter offentliga förvaltningsuppgifter. Då har det till exempel varit fråga om sådan verksamhet som har reglerats i detalj med hjälp av lagstiftning eller verksamhet som har varit inriktad på professionella juridiska personer som verkar inom en avgränsad specialbransch (GrUU 26/2017, s. 49–50). I ARA-produktionen och iakttagandet av begränsningarna inom denna är det fråga om detaljerat reglerad verksamhet. 

Om bostadsproduktion som finansierats med statligt stöd betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift kan detta bli ett problem även med tanke på det egendomsskydd som tryggas genom 15 § i grundlagen och det förbud mot lagstiftning med retroaktiv verkan som anknyter till detta. Produktionen av bostäder som finansierats med statligt stöd har hittills inte betraktats som en offentlig förvaltningsuppgift, och de företag och andra sammanslutningar som äger dessa bostäder har således inte ansett sig sköta en offentlig förvaltningsuppgift. De nya krav som följer av utförandet av en offentlig förvaltningsuppgift, såsom skyldigheten att iaktta språklagen och förvaltningslagen, blir således nya skyldigheter för stödtagarna, och de medför på det sätt som beskrivs ovan avsevärt mycket extra arbete och kostnader för stödtagarna. Grundlagsutskottet har tidigare i sin utlåtandepraxis ansett att de krav på allmännyttighet som ställts på de sammanslutningar som äger bostäder som finansierats med statligt stöd samt de fortsatta begränsningarna på 10 år som gäller användningen av bostäderna inte har stridit mot 15 § i grundlagen (GrUU 48/1998 rd och GrUU 17/1997 rd). I den förstnämnda lagändringen handlade det om att de krav på stödtagarnas allmännyttiga verksamhet som tidigare endast grundat sig på förvaltningspraxis och ”gentlemannaavtal” nu togs in i lagen, och den senare lagändringen gick ut på att begränsningarna av användningen av bostäderna förlängdes med 10 år från vad de hade varit i de ursprungliga bestämmelserna. Utskottet motiverade sin ståndpunkt bland annat med att kraven på allmännyttighet och de fortsatta begränsningarna låg i linje med de krav som ursprungligen ställts på statens bostadspolitiska stöd, varför de inte kunde betraktas som nya eller oväntade begränsningar för stödtagarna. Vidare beaktade utskottet i sina avgöranden att stödtagarna när det gällde kraven på allmännyttighet kunde låta bli att omfattas av stödet om de så ville, och under vissa förutsättningar var det möjligt att bli befriad från de fortsatta begränsningarna redan innan de löpte ut. 

Man kan ifrågasätta till vilka delar dessa argument kan anses stöda tolkningen att bostadsproduktion som finansierats med statligt stöd kan betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift. Den ändring som tolkningen innebär skulle sannolikt komma som en total överraskning för stödtagarna, men den kan ändå motiveras genom en allmän definition av begreppet offentlig förvaltningsuppgift och uppfyllandet av denna. Svårare är det att motivera hur de nya krav som följer av utförandet av en offentlig förvaltningsuppgift och som medför mycket extra arbete för stödtagarna kan komma att tillämpas på stödtagarnas verksamhet även inom ramen för deras befintliga bostadsbestånd. De nya kraven kan inte omfatta enbart bostadsobjekt som byggs efter ändringen, eftersom de boende i de gamla och de nya bostäderna då blir behandlade på olika sätt endast beroende på vilket år byggnaden har färdigställts. Detta orsakar problem med tanke på den jämlika behandlingen av de boende. 

Vidare orsakar ändringen svåra gränsdragningar inom den bostadsproduktion som finansierats med statligt stöd. Om erbjudandet av sådana hyres- och bostadsrättsbostäder som avses i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån ska betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift, borde enligt samma logik också till exempel erbjudandet av sådana bostäder som avses i lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus och lagen om statsborgen för byggnadslån för hyresbostäder (856/2008) betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift. De begränsningar av stödtagarnas verksamhet och bostädernas användning som är förknippade med de två sistnämnda stödformerna är dock betydligt lindrigare jämfört med de begränsningar som gäller bostadsproduktion enligt den förstnämnda lagen. Därför är det motiverat att de inte ska omfattas av de nya kraven. Det är dock även i de två fallen i princip fråga om ett likadant erbjudande av bostäder som finansierats med statligt stöd som i den förstnämnda lagen, varför det är ologiskt att inte betrakta även dem som offentliga förvaltningsuppgifter. Dessutom är de nya krav som ställs på stödtagarna i och med utförandet av en offentlig förvaltningsuppgift mycket mer omfattande än det statliga stöd som beviljats för dessa stödformer att användningen av dessa stödformer i praktiken antagligen upphör helt om stödtagarna förutsätts uppfylla de nya kraven. 

Frågan ska också bedömas ur perspektivet för de bostadsrättsboende och hyresgäster som bor i bostäder som finansierats med statligt stöd. De nya krav som följer av utförandet av en offentlig förvaltningsuppgift orsakar stödtagarna extra kostnader som enligt självkostnadsprincipen överförs på de boende i form av högre bruksvederlag och hyror. Företag och andra sammanslutningar som verkar enligt principerna om allmännyttighet har inga sådana andra inkomster som kunde täcka dessa tilläggskostnader. Att höja de hyror som tas ut av de boende strider helt klart mot de mål som satts upp för den statligt stödda bostadsproduktionen, såsom att erbjuda låginkomsttagare och medelinkomsttagare bostäder till ett skäligt pris. Dessutom leder högre bruksvederlag och hyror sannolikt till större bostadsbidragsutgifter för staten, eftersom en stor del av de hushåll som bor i statligt stödda bostäder får bostadsbidrag för sina bostadsutgifter. 

Enligt 124 § i grundlagen får en offentlig förvaltningsuppgift överföras till andra än myndigheter endast om överföringen inte äventyrar de grundläggande rättigheterna, rättsskyddet eller andra krav på god förvaltning. Enligt förarbetena till grundlagen ska man i beslutsfattandet om en offentlig förvaltningsuppgift fästa vikt vid bland annat jämlikheten, individens språkliga rättigheter och rätt att bli hörd, kravet på att motivera besluten och rätten att ansöka om ändring (RP 1/1998 rd, s. 179). I praktiken förutsätter detta att man i behandlingen av ett ärende ska iaktta de allmänna förvaltningslagarna och att de som behandlar ärenden ska agera med tjänsteansvar (GrUU 26/2017, s. 49). Med allmänna förvaltningslagar avses förvaltningslagen, språklagen, samiska språklagen, lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet, lagen om elektronisk kommunikation i myndigheternas verksamhet samt EU:s dataskyddsförordning och den nationella dataskyddslagen (Lainkirjoittajan opas, avsnitt 12.3.1) 

Erhållande av statligt stöd är dock i sig inte tillräckligt för att privata sammanslutningar ska kunna betraktas som utförare av en offentlig förvaltningsuppgift. En myndighet kan fastställa olika skyldigheter som villkor för ett stöd som den beviljat utan att stödtagarens verksamhet för den skull omvandlas till en offentlig förvaltningsuppgift. Byggande och uthyrning av bostäder är en mycket vanlig verksamhet som bedrivs på marknadsvillkor, och den är inte förknippad med något sådant ”offentligt intresse” som leder till att den måste betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift. Samtidigt ska verksamheten bedrivas med beaktande av vissa bestämmelser om statligt stöd som garanterar att stödet fördelas ändamålsenligt. Att erbjuda stödda bostäder hör emellertid inte till statens eller kommunens lagstadgade uppgifter, utan stöd beviljas både privata och kommunala aktörer (kommunägda bolag) i syfte att fullgöra skyldigheten att främja rätten till bostad. Det finns ingen lagstadgad subjektiv rätt till en statligt stödd bostad och aktörerna är inte skyldiga att ordna en bostad till en person som behöver en bostad, utan de ska erbjuda bostäder till skäligt pris i enlighet med villkoren för statligt stöd. 

Justitieombudsmannens och biträdande justitieombudsmannens synpunkter kan beaktas genom vissa mindre preciseringar och tillägg till skyldigheterna för de sammanslutningar som äger bostäder som finansierats med statligt stöd. Bland dessa kan nämnas exempelvis sammanslutningarnas skyldighet att publicera bostadsannonser även på svenska i tvåspråkiga kommuner. 

Om erbjudandet av ARA-bostäder betraktas som en offentlig förvaltningsuppgift innebär det att sammanslutningarna i sina val av boende ska iaktta till exempel förvaltningslagen och språklagen. Detta leder till en stor administrativ börda för sammanslutningarna och riskerar att försvaga den statligt stödda bostadsproduktionens attraktionskraft ytterligare, samtidigt som valet av boende blir en långsammare process och boendepriserna stiger. En trög beslutsprocess vid valet av boende är orimlig med tanke på såväl dem som ska väljas till boende som bostädernas beläggningsgrad och sammanslutningens ekonomi. Vid självkostnadshyra är det de boende som betalar alla dessa kostnader. Det allmänna är endast skyldiga att främja rätten till bostad, vilket det statliga stödet grundar sig på. Den statligt stödda bostadsproduktionen kompletterar endast marknadens verksamhet. Den ska utgöra ett konkurrenskraftigt alternativ bland andra boendeformer och erbjuda boende till ett skäligt pris. Beslutens karaktär vid valet av boende förutsätter en snabb process, inte minst med tanke på att målgruppen består av de personer som har det största behovet av en bostad. 

Oavsett om det är fråga om en offentlig förvaltningsuppgift eller inte ska de sökandes rättsskydd säkerställas på ett tillräckligt sätt i det föreslagna nya systemet som fungerar mer på de privata aktörernas ansvar. I denna proposition föreslås att de sökandes rättsskydd ska säkerställas genom ett nytt register över ordningsnummer, ARA:s övervakning och styrning samt möjligheten att anföra klagomål hos ARA. Den som ansöker om bostadsrätt har också rätt att yrka på ersättning med stöd av lagens 104 § med anledning av en skada som orsakats av ett felaktigt förfarande. Rätt att begära omprövning eller anföra besvär kan inte föreskrivas i fråga om val av boende, eftersom valen inte kan ändras i efterskott. 

12.3.2  Dataskyddet i genomförandet av det nya registret över ordningsnummer

I 10 § i grundlagen konstateras att närmare bestämmelser om skydd för personuppgifter utfärdas genom lag. Utskottet har i sin tidigare praxis ansett att de regleringsobjekt som är viktiga med tanke på skyddet av personuppgifter är åtminstone registreringens syfte, vilka personuppgifter som ska införas i registret, deras tillåtna användningsändamål, inklusive möjligheten att lämna ut uppgifter, samt uppgifternas förvaringstid i personregistret och den registrerades rättsskydd. Enligt tidigare utskottspraxis ska regleringen av dessa objekt på lagnivå dessutom vara täckande och detaljerad (se GrUU 14/1998 rd, s. 2 och t.ex. GrUU 1/2018 rd, s. 2).  

Grundlagsutskottet har emellertid också fäst vikt vid att Europeiska unionen i sin allmänna dataskyddsförordning fastställer regler för behandlingen av fysiska personers personuppgifter och regler som gäller fri rörlighet för personuppgifter (se GrUU 2/2018 rd, s. 4—8, GrUU 31/2017 rd, s. 3 och GrUU 42/2016 rd, s. 7—8). Dataskyddsförordningen är en EU-rättsakt som är förpliktande till alla delar och som tillämpas som sådan i alla medlemsstater. Enligt Europeiska unionens domstols vedertagna rättspraxis ska unionens lagstiftning tillämpas primärt i förhållande till nationella bestämmelser i enlighet med de villkor som fastställts i rättspraxisen (se också t.ex. GrUU 51/2014 rd, s. 2/II).  

Grundlagsutskottet har i sin nyare praxis ansett att det inte föreligger något hinder för att de krav på skydd av personuppgifter med avseende på lagstiftningens omfattning, exakthet och noggrann avgränsning till vissa delar också kan uppfyllas genom en allmän EU-förordning eller en allmän lag som ingår i den nationella lagstiftningen (se även GrUU 2/2018 rd, s. 4—8, GrUU 31/2017 rd, s. 3—4, GrUU 5/2017 rd, s. 9 och GrUU 38/2016 rd, s. 4). 

Grundlagsutskottet har fäst vikt vid att lagstiftningen om behandling av personuppgifter är tung och komplicerad (se t.ex. GrUU 2/2018 rd, s. 4—8, 11, GrUU 49/2017 rd, s. 3, GrUU 31/2017 rd, s. 4 och GrUU 71/2014 rd, s. 3). Utskottet har ansett att genomförandet av skyddet av personuppgifter i fortsättningen inte kan bygga på en liknande regleringsmodell som den som tillämpas i nuläget. Skyddet av personuppgifter ska i fortsättningen enligt utskottet i praktiken garanteras i första hand med stöd av den allmänna dataskyddsförordningen och en nationell allmän lag. I detta sammanhang ska man undvika att stifta nationella speciallagar. En speciallag ska stiftas endast i sådana situationer där det å ena sidan är tillåtet med tanke på dataskyddsförordningen och å andra sidan är nödvändigt för att skyddet av personuppgifter ska kunna genomföras (GrUU 2/2018 rd, s. 5). 

Grundlagsutskottet anser att det med tanke på att dataskyddsförordningen har börjat tillämpas är motiverat att ändra utskottets tidigare ståndpunkt om vilka regleringsobjekt som är viktiga med tanke på skyddet av personuppgifter. Enligt utskottet utgör de detaljerade bestämmelserna i dataskyddsförordningen, som tolkas och tillämpas i enlighet med de rättigheter som tryggas i Europeiska unionens stadga om de grundläggande rättigheterna, i allmänhet en tillräcklig lagstiftningsgrund även med tanke på det skydd för privatliv och personuppgifter som garanteras i 10 § i grundlagen. Enligt utskottets uppfattning motsvarar bestämmelserna i dataskyddsförordningen, då de tolkas och tillämpas ändamålsenligt, även den skyddsnivå för personuppgifter som definieras enligt den europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Således är det av konstitutionella skäl inte längre nödvändigt att i speciallagstiftningen inom dataskyddsförordningens tillämpningsområde ta in täckande och detaljerade bestämmelser om behandlingen av personuppgifter. 

Bestämmelserna om det nya registret över ordningsnummer, som ingår i den föreslagna 15 § i bostadsrättslagen, har sammanställts med hjälp av det spelrum som artikel 6.3 i dataskyddsförordningen medger, och de föreslagna bestämmelserna om den personuppgiftsansvarige och om informationsutbytet mellan ARA och den sammanslutning som äger bostadsrättshuset kan anses vara nödvändiga för att skyddet av personuppgifter ska realiseras. Den föreslagna rättsliga grunden är proportionerlig i förhållande till det mål som eftersträvas. I övrigt iakttas den primära dataskyddsförordningen och personuppgiftslagen. I specialmotiveringen beskrivs vilka uppgifter som ska införas i registret. 

I registret över ordningsnummer ska inte införas sådana uppgifter som hör till särskilda kategorier av personuppgifter. ARA ska på grund av rimliga anpassningar utifrån personens ansökan och på basis av sin lagstadgade uppgift behandla uppgifter som hör till särskilda kategorier av personuppgifter. Förvaringstiden för dessa uppgifter regleras i lagen, och som behandlingsgrund för dessa uppgifter identifieras i motiveringen den personuppgiftsansvariges lagstadgade uppgift i enlighet med 9 § 1 mom. 2 punkten i dataskyddslagen.