Detaljmotivering

1. Lag om ändring av jordabalken

9 a kap. Elektroniska ärendehanteringssystem och deras användning

1 §. Användning av ärendehanteringssystem och elektronisk identifiering i ett ärendehanteringssystem.

Paragrafens 1 mom. föreskriver att användaren av ett ärendehanteringssystem ska identifieras med hjälp av en identifieringsmetod som tillhandahålls av en leverantör av tjänster för stark autentisering eller ett kvalificerat certifikat eller någon annan identifieringsteknik som är datatekniskt tillförlitlig och bevislig. Enligt 2 mom. godkänner Lantmäteriverket efter att ha hört jord- och skogsbruksministeriet och Kommunikationsverket de tekniska metoder och tjänster som används för elektronisk identifiering i ärendehanteringssystemet. Lantmäteriverket ska se till att allmänheten har tillgång till avgiftsfri information om godkända metoder.

För att undvika oklarhet konstaterar lagutskottet att om man vid elektroniska fastighetsköp anlitar metoder för elektronisk identifiering som tagits fram enkom för ändamålet, ska det inte därutöver vara nödvändigt med en avancerad elektronisk signatur för att godkänna handlingarna. Den som utfärdar elektroniska handlingar är alltid också användare av systemet och legitimeras i samband med identifieringen. Det uppkommer lagfästa rättsverkningar när en sådan användare godkänner till exempel köpebrevet för en fastighet eller en inteckningsansökan i ett elektroniskt ärendehanteringssystem. Det behövs inte heller någon elektronisk signatur för att säkra en handlings integritet eller för att upptäcka ändringar i den, eftersom elektroniska handlingars integritet kan åtgärdas internt i systemet.

4 §. Upprättande av dokument och användning av registeruppgifter i ett ärendehanteringssystem.

Det framgår av 2 mom. att uppgifterna i en handling som upprättats i ärendehanteringssystemet kontrolleras utifrån sådana uppgifter om parternas handlingsbehörighet, behörighet och företrädare som är tillgängliga i befolkningsdatasystemet. I motiven konstateras det att systemet kontrollerar bl.a. begränsningar i en parts rättshandlingsförmåga och förfoganderätt. En sådan begränsning hindrar utifrån 9 a kap. 7 § 2 mom. ett elektroniskt köpslut och utifrån 15 § 2 mom. en inteckningsansökan.

För att undvika oklarhet konstaterar lagutskottet att inte bara det att en part är omyndig i egentlig mening, alltså minderårig, eller förklaras omyndig utan också att handlingsbehörigheten är begränsad, att en intressebevakare har utsetts och ett bemyndigande för intressebevakning har fastställts är faktorer som kontrolleras i befolkningsdatasystemet och som hindrar parten från att företa handlingar i det elektroniska ärendehanteringssystemet. De tyder i regel på sådan sannolik oförmåga för huvudmannen att ta hand om sina ekonomiska angelägenheter att det är motiverat att anse att handlingen uppenbart inte är giltig på det sätt som avses i de behöriga bestämmelserna i lagförslaget. Om en kontroll i befolkningsdatasystemet visar att sådana omständigheter föreligger ska parten inte kunna sluta köp eller vidta någon annan rättshandling elektroniskt.

Intressebevakarstatus räcker i regel inte till för att berättiga en intressebevakare att sluta ett köp på huvudmannens vägnar, utan det kräver tillstånd av förmyndarmyndigheten enligt 34 § i lagen om förmyndarverksamhet (). En handling som företas utan tillstånd binder inte huvudmannen. Utskottet erfar att det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet inte förmår klarlägga om förmyndarmyndigheten har gett sitt tillstånd till fastighetsköpet eller inte och det hindrar att köpet sluts på det sätt som avses i 9 a kap. 7 § 2 mom. i lagförslaget. Det betyder att de fastighetsköp som intressebevakaren sluter på sin huvudmans vägnar och som det krävs tillstånd för måste slutas på traditionellt vis och köpvittnen anlitas. Detta gäller ändå inte ansökan om fastighetsinteckning eftersom tillstånd av förmyndarmyndigheten enligt 34 § i lagen om förmyndarverksamhet bara krävs för att ge en pantsättningsförbindelse, inte för att ansöka om fastighetsinteckning.

När de elektroniska ärendehanteringssystemen utvecklas längre fram är det viktigt att se på vilka möjligheter det finns att ordna förbindelserna mellan dem och förmyndarmyndigheternas datasystem på ett sådant sätt att också rättsliga överlåtelser som kräver tillstånd av förmyndarmyndigheten i fortsättningen är möjliga.

7 §. Det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet.

Utifrån 3 mom. kan man i samband med fastighetsöverlåtelsesystemet tillhandahållas tjänster för betalning av köpeskilling, ta upp förbindelser som gäller säkerheter och förmedla dem till inteckningssystemet. Propositionen utgår från att alla de metoder som nu står till buds för betalnings- och säkerhetsarrangemangen kring fastighetsöverlåtelse kan anlitas som sådana eller har sina motsvarigheter i det elektroniska systemet. Principen är viktig eftersom ett fungerande och tillförlitligt betalnings- och säkerhetssystem spelar en central roll vid fastighetsköp. De här faktorerna kräver alldeles särskild uppmärksamhet när man upprättar och genomför ärendehanteringssystemen i praktiken.

Vid fastighetsköp i traditionell mening är det kutym att tillgodose parternas betalnings- och säkerhetsarrangemang genom att säljaren och köparen och företrädarna för deras respektive banker samtidigt är närvarande vid köpslutet. Köpeskillingen kan betalas med direkta verkningar vid samma tillfälle, till exempel genom bankväxel, och de pantbrev som säljarens bank haft som säkerhet kan då överlåtas till köparen eller dennes bank eller mot att säljarens bank får betalning på sin fordring av köpeskillingen. Tillvägagångssättet verkar vara detsamma också vid ett elektroniskt fastighetsköp. Parterna kan sammanstråla till exempel i köparens bank, där köpebrevet kan upprättas elektroniskt i fastighetsöverlåtelsesystemet och det samtidigt kan ses till att köpeskillingen omedelbart blir betald och en elektronisk ansökan göras om överlåtelse av innehavet av pantbrev i pappersform eller överföring av pantbrevet.

Propositionen tar hänsyn till existerande bankpraxis för att undvika kravet på att prestationer, dvs. betalningar och säkerheter, ska överföras samtidigt. Säljarens bank kan ge köparen eller dennes bank en överlåtelseförbindelse som innebär att banken frigör säkerheten och överför den till köparen eller dennes bank när köpeskillingen har blivit betald och säljarens bank har fått betalning på sin fordran från den. Med stöd av 9 a kap. 10 § ska överlåtelseförbindelser av detta slag kunna ges dels på papper, dels också elektroniskt i det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet. Dessutom tillåter 7 § 3 mom. att en överlåtelseförbindelse som upprättats utanför ärendehanteringssystemet fogas till det elektroniska köpebrevet som elektronisk handling.

Utifrån 7 § 3 mom. kan det i samband med det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet tillhandahållas tjänster för betalning av köpeskillingen och därför påpekar utskottet att en girering via nätbank i regel sker med en viss fördröjning. Följaktligen är gireringen inte en omedelbar betalning och blir inte heller enbart genom betalningsuppdraget, alltså genom att betalningen "sänds iväg", direkt betald på ett sätt som binder betalarens borgenärer och andra utomstående. För att trygga säljarens villkor kan det således vara nödvändigt till exempel med ett äganderättsförbehåll. Orsaken är inte den att köpet sluts elektroniskt utan att köpeskillingen betalas som kontogirering. För att undvika missförstånd och rättsförluster är det därför väsentligt att fastighetsöverlåtelsesystemet har en inbyggd funktion för att effektivt informera parterna om vad kontogirering innebär. Det är önskvärt att betaltjänsterna i framtiden utvecklas i den riktningen att kontogireringar i nätbanker kan anlitas som en direktbetalmetod vid fastighetsköp.

11 §. Begränsningar som gäller bearbetning av utkast till köpebrev.

Enligt 3 mom. anses utkastet till ett köpebrev ha återkallats när en månad har gått sedan det senast bearbetades. För att undvika oklarhet konstaterar lagutskottet att återkallandet bara gäller handlingar som över huvud taget inte har bearbetats under den gångna månaden. Utkastet till köpebrev återkallas således inte på grund av köpslutsprocessen, som kan ta längre än en månad.

13 §. Meddelanden.

I paragrafen föreskrivs om uppgifter om köpet som ska överlåtas från fastighetsöverlåtelsesystemet. Tanken är att den elektroniska informationsförmedlingen ska vara minst lika tillförlitlig, snabb och heltäckande som det nuvarande förfarandet som bygger på köpvittnets meddelande. Meddelande om köpet ska lämnas bl.a. till kommunen. Därmed säkerställs det att kommunen om den så önskar kan utnyttja sin förköpsrätt enligt förköpslagen (). Med hänsyn till vilken effekt det har för ett fastighetsköp att kommunen utnyttjar sin förköpsrätt anser lagutskottet att fastighetsöverlåtelsesystemet bör ge parterna i ett köp information om allt som har med förköpsrätten att göra.

16 §. Elektronisk ansökan om inteckning och dess anhängigblivande. 17 §. Ansökan om överföring av ett elektroniskt pantbrev och meddelande om innehavare av ett skriftligt pantbrev.

Det framgår av 16 § 2 mom. att sökanden ska underrättas om att ansökan om inteckning har blivit anhängig. Också den som enligt ansökan ska skrivas in som pantbrevets mottagare ska underrättas om avgörandet. I 17 § 2 mom. föreskrivs det om en ansökan som gäller den nya mottagaren av ett elektroniskt pantbrev.

Under behandlingen i utskottet väcktes frågan om huruvida också mottagaren av pantbrevet och inte bara sökanden bör underrättas om att en ansökan om inteckning har blivit anhängig, med hänsyn till att panträtten enligt 17 kap. 2 § 2 mom. får rättsverkningar redan när ansökan blir anhängig. Det är inte nödvändigt att mottagaren av ett pantbrev i alla ärenden underrättas redan när inskrivningsansökan blir anhängig. Informationen är inte nödvändig till exempel när lån beviljas först efter inskrivningsavgörandet om mottagaren av pantbrevet. Å andra sidan kan informationen om att en inteckningsansökan blivit anhängig ha ett visst intresse för långivaren, till exempel om lån av angelägenhetsskäl beviljas redan när inskrivningsansökan blivit anhängig, alltså innan inskrivningsärendet har avgjorts. Dessutom kan långivaren i vissa situationer anse sig behöva bli underrättad särskilt redan när ansökan blivit anhängig. Utskottet konstaterar att långivaren i sådana fall kan vända sig till låntagaren för att få veta om ansökan har blivit anhängig. De aktuella bestämmelserna hindrar så vitt utskottet kan se inte att inskrivningsmyndigheten på begäran av sökanden förmedlar vidare till långivaren den information som sökanden ska få om att ansökan blivit anhängig. När ärendehanteringssystemen byggs upp kan det vara bra att ta reda på om det går att få in en sådan funktion i dem som tillåter att information om att ansökan blivit anhängig på begäran av den sökande kan skickas direkt ur systemet till vilken som helst part som sökanden anger.