Motivering
Omständigheter som talar för lagförslagen
Av de orsaker som framgår av propositionen och med
stöd av erhållen utredning finner utskottet de
föreslagna ändringarna i lagen om bostadsaktiebolag
och lagen om bostadsköp angelägna och tillstyrker
dem utan ändringar.
Efter lagändringen kan bolagsstämman i ett bostadsaktiebolag
genom majoritetsbeslut bestämma om alla sådana
renoveringar och grundliga förbättringar som behövs
för att fastigheten skall uppfylla kraven på normal
boendestandard och att arbetena finansieras genom bolagsvederlaget.
Såvitt utskottet kan se blir processen klarare och lättare
när bolaget skall fatta beslut om renovering och modernisering
av fastigheten och gör det därmed också lättare
att höja boendestandarden.
Frågan om när lägenheter är
i ett sådant skick att de uppfyller normala krav på boendestandard behandlas
i propositionens motivering (s. 2). Bland viktiga kriterier nämns
standarden på nybyggda bostäder. Normala renoveringar
och grundliga förbättringar avser i det sammanhanget
t.ex. att bolaget låter bygga gemensamma bastur och klubbrum,
installera hissar, göra planteringar på gården,
ordna med anslutning till kabel-TV, installera digitala antennsystem,
bygga om andra datanät och glasa in balkonger.
Förvärv av boendetjänster hör
inte till de renoveringar och grundliga förbättringar
som avses i den föreslagna ändringen av lagen
om bostadsaktiebolag. Utskottet finner förslaget angeläget
och värt att tillstyrka också till denna del. Det
betyder att alla delägare fortfarande har rätt att
själva fatta beslut t.ex. om att köpa el som producerats
med ekologiska (gröna) metoder. Därmed kan det
inte bestämmas om köp av el för fastigheten
genom majoritetsbeslut. Beslut om service som inte har något
samband med renovering eller modernisering av byggnaden eller fastigheten
och som bara hänför sig till aktieägarnas egna åtgärder
eller eget boende bör också i framtiden överlämnas åt
de enskilda aktieägarna.
För att majoritetsbeslut enligt lagen om bostadsaktiebolag
skall kunna fattas om renoveringar och grundliga förbättringar
får en enskild delägares betalningsförpliktelse
inte bli oskäligt betungande (5 § 3 mom. 3 punkten)
och dessutom skall delägarna behandlas som likställda (46 §).
Utskottet ser närmare på dessa villkor nedan.
Skälig betalningsförpliktelse för
delägaren
Utskottet ser det som mycket viktigt att lagen om bostadsaktiebolag
innefattar en bestämmelse om att betalningsförpliktelsen
skall vara skälig för delägaren. Den
ger delägaren ett visst ekonomiskt skydd. Den bidrar också till
att finansiella planer och kostnadseffekterna för enskilda
delägare blir noggrant utredda och kan läggas
till grund för bolagsstämmans beslut i samband
med renoveringar och grundliga förbättringar.
Likställighetsprincipen
Likställighetsprincipen i lagen om bostadsaktiebolag är
en annan viktig sak, menar utskottet. Bestämmelsen borgar
för en rättvis behandling av alla delägare.
Utskottet anser att principen bör bibehållas som
en allmän regel om beslutsfattandet i ett bolag.
Hur och när likställighetsprincipen tillämpas avgörs
i sista hand från fall till fall. I propositionens motivering
anger regeringen med utgångspunkt i lagens förarbeten
och högsta domstolens avgöranden några
allmänna riktlinjer för hur principen skall tillämpas.
Utskottet upprepar de viktigaste riktlinjerna i sitt betänkande:
-
Aktieägarna måste
i skälig utsträckning tolerera att alla inte kan
dra nytta av varje åtgärd i motsvarighet till
de avgifter de har betalat.
-
Om aktieägaren redan själv i sin
lägenhet har vidtagit åtgärder som bolagsstämman
senare beslutar vidta i alla lägenheter med bolagets medel,
kan likställighetsprincipen leda till att aktieägaren
inte kan förpliktas att genom bolagsvederlag delta i åtgärden
i de övriga lägenheterna.
-
Sambandet mellan likställighetsprincipen
och grundliga förbättringar och reparationer kan
bedömas dels utgående från aktieägarnas personliga
boendebehov, dels utvecklingen av lägenhetens värde.
Så kan t.ex. installation av ett kabel-TV-nät,
planteringar på gården och byggande av en bastu
vara projekt som en viss aktieägare inte har någon
nytta av. Men projekten höjer vanligen samtliga lägenheters
värde och därför kan de vara förenliga
med likställighetsprincipen.
-
Alla normala saneringar och renoveringar är
dock inte till lika stor nytta för alla aktieägare,
inte ens genom en värdeökning av aktierna. Nyttan
t.ex. av att hissar installeras eller balkonger glasas in kan vara
olika för olika aktieägare, beroende på vilken
våning lägenheten ligger på eller om
den har balkong eller inte. Likställighetsprincipen kan
därmed bli ett hinder för sådana projekt.
Installering av hissar
Statens bostadspolitiska strategi har bl.a. som mål
att det skall byggas in hissar i hus som saknar hiss. Avsikten är
att underlätta inte minst för äldrebefolkningen
att bo kvar hemma. För att målet skall nås
styr staten över reparationsunderstöd till hissbyggande.
Ändringen i lagen om bostadsaktiebolag innebär
att bolagsstämman kan fatta majoritetsbeslut om att låta
bygga in hissar i bolaget. Men likställighetsprincipen
kan kullkasta beslutsfattandet, om nyttan av hissarna är
mycket olika för olika lägenheter. Så kan
det gå t.ex. i flervåningshus med ingång
i första våningen eller ett bostadsaktiebolag
som omfattar både flervåningshus och radhus.
Det är viktigt att det i linje med den bostadspolitiska
strategin byggs in hissar i hus som saknar hiss, menar utskottet.
Hissar ingår i begreppet modern byggandestandard och är
viktiga inte bara för äldre människor
utan också för barnfamiljer.Utskottet föreslår
därför att regeringen låter utreda om
en utjämning av kostnaderna för hissar i proportion
till den nytta lägenheterna har av en hiss (gradering)
kunde styras på annat sätt än genom lag.
En möjlighet som bör utredas är, enligt
utskottets mening, om inte en gradering av kostnaderna kunde ställas
som villkor för att få reparationsunderstöd
från staten. I det sammanhanget kunde det utredas om inte
villkor kunde ställas också för andra
stöd av statliga medel, om renoveringar och grundliga förbättringar
i fastigheten gagnar lägenheterna klart olika (utom installering
av hissar också inglasning av balkonger). Utskottet föreslår
ett uttalande i saken (Utskottets förslag till uttalande).
Utskottet påpekar vidare att bostadsaktiebolagen också på egen
hand kan besluta gradera kostnaderna för renoveringar och
grundliga förbättringar genom att väga
in graderingen i bolagsvederlaget. När det gäller
inglasning av balkonger vore det enligt utskottets mening rättvist
om kostnaderna ställs i relation till balkongens storlek.
Ekonomiska verkningar
Enligt propositionens motivering är det möjligt att ändringen
i lagen om bostadsaktiebolag betyder ökade reparationsunderstöd
av statens medel. Detsamma gäller också andra
statliga stöd för renovering och grundlig förbättring
av fastigheter (lån, räntestöd
och borgen).
Utskottet menar att staten bör räkna med att anslagen
måste höjas under kommande år för
att bolagsvederlagen skall kunna hållas på en
skälig nivå.
Enligt vad utskottet har erfarit har också kommunerna
bistått husbolag i att bygga in hissar. Utskottet ser det
som en mycket positiv sak och uppmuntrar kommunerna att utvidga
sina stödåtgärder.
Andra synpunkter
Under behandlingen har utskottet fäst uppmärksamheten
vid den eventualiteten att fler majoritetsbeslut betyder ökade
konflikter mellan aktieägarna och bolaget. Bostadsdomstolarna
har avskaffats och därför kan det uppstå ett
visst behov av något lätthanterligare förfarande än
behandling i tingsrätten. Det är viktigt att regeringen
ger akt på hur ändringen i lagen om bostadsaktiebolag
inverkar på beslutsgången i bostadsaktiebolagen.
Utskottet kompletterar sitt förslag till uttalande med
en uppföljningsförpliktelse.