2.1  Allmänt

I lagen om samförvaltning föreskrivs det om boendedemokrati som genomförs i statligt stödda hyreshus. Samförvaltningslagen syftar till att förbättra de boendes möjligheter att påverka och delta och de boendes trivsel. Boendemedverkan har positiva effekter på husens underhåll och ekonomi, vilket ligger i hyresgästernas och hyresvärden gemensamma intresse. Boendedemokrati främjar informationsutbytet, samarbetet och förtroendet mellan hyreshusens ägare och hyresgästerna och ökar den ömsesidiga ansvarskänslan i ärenden som gäller huset. Det primära syftet är att samordna den boendes och hyreshussamfundets intressen och skapa praxis för att behandla gemensamma frågor som anknyter till boende. Boendedemokrati stärker syftet med statligt stödda hyresbostäder det vill säga att statligt stöd riktas till de boende. 

Lagen om samförvaltning i hyreshus stiftades 1990. Under de mer än 30 år som lagen varit i kraft har hyreshussamfundens struktur ändrat märkbart. Lagen stiftades under en tid då det ofta var små fastighetsbolag som ägde hyreshusen. I nuläget har hyreshussamfunden oftast fusionerats till ekonomiskt mera ändamålsenliga större helheter. Tillämpningsområdet för lagen om samförvaltning i hyreshus omfattar hyreshus som finansierats med arava- och räntestödslån och omfattas av de begränsningar i fråga om användning och överlåtelse som anges i aravabegränsningslagen (1190/1993) och i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, nedan räntestödslagen). År 2021 omfattades 351 000 bostäder av begränsningar och i dem bodde knappt 600 000 boende. I ARA-hyresbostäder bor cirka 10 procent av befolkningen. Av dem som besvarade den enkät om nöjdhet med boendet bland ARA-hyresboende som Ägarna av hyreshus och bostadsrättshus till rimligt pris i Finland – KOVA rf beställde 2021 uppgav 22 procent att de deltagit i boendeverksamhet. 

Samförvaltningslagen omfattar både så kallade vanliga statligt stödda hyresbostäder som är avsedda för boende som behöver bostad och som ska väljas enligt kriterierna för val av boende samt statligt stödda hyresbostäder för grupper med särskilda behov och som utöver tillämpningen av kriterier för val av boende är avsedda för boende som hör till grupper med särskilda behov, som till exempel bostadslösa personer, studerande, personer med funktionsnedsättning eller äldre personer. Spektrumet av hyreshussamfund varierar från sammanslutningar med några hus i små kommuner till stora nationella bolag, antalet bostäder i sammanslutningarna från några tiotal till mer än 50 000. Sammanslutningar som äger många bostäder är vid sidan av de nationella samfunden kommunala sammanslutningar som ägs av stora städer. I största delen av kommunerna finns det bostäder som direkt ägs av kommunen, men deras totala antal är under 10 000 bostäder. Utöver kommunerna kan bostäder ägas av sammanslutningar som ARA utsett som allmännyttiga och antalet sådana var 543 år 2022. Det finns även ett statsägt hyreshussamfund som bygger bostäder i större växande stadscentrum. 

Samförvaltningslagen är flexibel för att samförvaltningen ska svara mot olika önskemål och behov hos de boende. Lagen skapar minimistrukturer för samförvaltning och det är möjligt att utöka samförvaltningen om man vill. För de boende är det frivilligt att delta och därför krävs det för en framgångsrik samförvaltning att samförvaltningen är lockande och att de boende är aktiva. Samförvaltningen har besvärats av lågt deltagande eftersom samförvaltning konkurrerar med andra fritidsaktiviteter och förtroendeuppdrag, det är svårt att få deltagare till traditionella möten och man undviker att förbinda sig att sköta uppdrag. 

Enligt samförvaltningsutredningen ska lagstiftningen i fortsättningen skapa tillräckligt flexibla ramar för samförvaltning med tanke på olika bolag och boendestrukturer. Enligt utredningen ska det i lagen preciseras former av deltagande och påverkan ända från husnivå till hela hyreshussamfundet, uppdateras organens uppgifter och fastställas deras inbördes förhållanden. En aktuell lagstiftning gör det enklare att tillämpa lagen. Lagens ram- och minimikaraktär ska bevaras och de boendes rättigheter och hyreshussamfundets skyldigheter preciseras tydligt. Internationella människorättsförpliktelser betonar rätten att delta och påverka. Även digitaliseringen kräver en uppdatering av lagstiftningen för att möjliggöra ny elektronisk praxis som är kostnadseffektiv och effektiverar förmedling av information och deltagande. 

Enligt samförvaltningsutredningen ska särskild vikt fästas vid tydlig förmedling av information. Praxisen ska uppmuntra ett genuint hörande av de boende och interaktion. En fungerande samförvaltning kräver möjlighet att kunna öka boendeaktiviteten: det behövs sätt att delta med låg tröskel och som kan utvecklas till exempel med digitala metoder och evenemang i friare former än traditionella möten. Samförvaltningen ska vara samverkan mellan de boende och representanter för hyreshussamfundet och som syftar till att identifiera och kombinera båda parternas intressen. Formerna av samarbete och interaktion ska lämpa sig för olika situationer. Tillräcklig kommunikation och tillsyn över tillgodoseendet av hyresgästens rättigheter är viktigt. 

I praktiken bör lagen i nuläget mera mångsidigt än då lagen stiftades kunna svara mot behoven inom hyresboende och hos boendeprofilerna. Lagen ska möjliggöra genomförandet av en modell för samförvaltning som passar så bra som möjligt för respektive verksamhetsmiljö och fungerar effektivt i den. Utöver att det i lagen ska anges en miniminivå för boendedemokrati, ska lagen samtidigt lämna tillräckligt med flexibilitet för att genomföra meningsfull hyresgästdemokrati i olika situationer. Genom att göra strukturerna och funktionerna vettigare kan en bättre och även kostnadseffektivare boendeekonomi eftersträvas. Tillägnade av en attityd som värdesätter, lyssnar till och engagerar de boende kan i praktiken även i betydande omfattning bidra till en framgångsrik samförvaltning. De boendes roll som kunder till ägarna av hyresbostäder och som har rätt till god kundservice ska erkännas. 

2.2  Ändringar i beslutsfattandet

Samförvaltningslagen motsvarar verksamhetsmiljön för de små fastighetsbolagen på 1990-talet och därför ska den uppdateras för att motsvara nuläget med ett spektrum av stora och inbördes olika hyreshussamfund. De boende är intresserade av frågor som gäller det egna boendet. Boende vill kunna påverka frågor som gäller renovering, underhåll och städning samt påverka hyran och i synnerhet driftsvederlaget, men besluten fattas långt från de boende. De boende upplever också att de inte får tillräckligt med information om ärenden som påverkar deras boende. Samförvaltningen förväntas ge genuint deltagande och påverkan. Verksamheten ska vara boendeorienterad och främja de boendes ärenden. 

I 10 § i lagen om samförvaltning i hyreshus finns en förteckning över boendekommitténs uppgifter. Förteckningen över uppgifter anses delvis vara föråldrad: en del uppgifter lämpar sig bättre för behandling i ett samlande samarbetsorgan som ska inrättas på samfundsnivå mellan de boende och hyreshussamfundet och en del lämpar inte längre alls inom samförvaltning. I de nuvarande stora helheterna fattas det inte längre husspecifika beslut i ärenden. Bland boendekommitténs uppgifter är till exempel principerna för fördelning av parkeringsplatser ett ärende som avgörs områdesspecifikt och fördelningen av bastuturer har numera ofta genomförts med hjälp av digitala system som används i hela bolaget. Mellan uppgiftsområdena för boendekommittén och samarbetsorganet ska å ena sidan hänsyn tas till närdemokrati och att möjligheter till påverkan av det egna boendet finns så nära den boende som möjligt och å andra sidan till praktiska aspekter som stödjer ett mera centraliserat beslutsfattande och de boendes deltagande i det centraliserade beslutsfattandet genom ett samarbetsorgan. Gemensam användning av klubblokaler kunde möjliggöras. I kvartersspecifika utrymmen kan boendekommittén inte ensam besluta om användningen av gemensamma boendelokaler. Boendekommittén ska alltid höras om användningen av gemensamma utrymmen. 

I samförvaltningen ska beslut fattas demokratiskt så att man med hjälp av applikationer, husbolagets webbplats eller sociala medier kan höra en stor grupp och demokratiskt valda boenderepresentanter ska delta i verksamheten och i besluten. För en större grupp av boende kan verksamheten utöver husstämmor och deltagande på distans vara till exempel olika former av grannhjälp och informella evenemang. Boendekommitténs uppgiftsområde kan i stället för förteckningen över uppgifter enligt den nuvarande lagen bestå av frågor med anknytning till social gemenskap, säkerhet och trivsel. 

Eftersom beslut om ekonomiska frågor fattas bolagsvis för alla hus ska de vara sådana frågor som behandlas i samarbetsorganet eller på motsvarande sätt. Finansieringsplanerna och principerna för utjämning ska vara frågor som avgörs på bolagsnivå. Även underhållsavtal konkurrensutsätts ofta centraliserat. De boende är intresserade av hyresbestämning och därför ska boendestämman behandla grunderna för hyresbestämning. Frågor som är viktiga för de boende är reparationsplanen och att göra upp en reparationsplan för det egna objektet. Även arbete med hussäkerhet är viktigt. De förfaringssätt som lagen kräver ska vara flexibla och tjäna påverkan för att undvika onödiga förfaranden. 

2.3  Definitionerna

De definitioner som skrivs in i lagen för deltagande är viktiga och det är motiverat att utveckla de nuvarande definitionerna av deltagande. Man ska fundera på i vilka situationer ett lämpligt sätt att delta är att lämna ett utlåtande och i vilka situationer det igen är lämpligt att delta i beredningen. Hyreshussamfunden anser det ändamålsenligt att ändra definitionen av deltagande och anser till exempel att definitionen ”delta i beredningen samt förhandla och ge utlåtanden” i den nuvarande lagen är för vid. De boende vill däremot delta i beslut på hus- och samfundsnivå. 

Om samförvaltning används också termen boendedemokrati och i den nya lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021) termen boendeförvaltning. I den här propositionen har man valt att fortsätta använda termen samförvaltning och då blir termen boendedemokrati en talspråklig synonym till samförvaltning. I denna proposition avses med samförvaltning ett samarbete mellan hyreshussamfundet och de boende som är mera formbundet än en mera informell samverkan mellan de boende eller mellan hyreshussamfundet och de boende. Definitionen i samförvaltningslagen och den samförvaltning som krävs och som också kallas boendedemokrati är en del av ett bredare begrepp för samverkan. 

2.4  Samförvaltningens funktion

Inom samförvaltningen behandlas mellan de boende och hyreshussamfundet viktiga ärenden som gäller hyreshussamfundets boende, såsom hyresbestämning, reparationer, ordnande av underhåll och skötsel för husen, användningen av gemensamma utrymmen och ordnande av gemensamma tillställningar. De boende får delta i beredningen av de ärenden om vilka beslut ska fattas och lägga fram förslag. I ärenden som gäller ordningsstadgar, användningen av gemensamma utrymmen och bilplatser har de boende beslutanderätt. Boendestämman ställer upp kandidater till boendemedlemmar i styrelsen och hyreshussamfundet utser medlemmar till styrelsen bland dessa kandidater. De boende har möjlighet att utse en övervakare som granskar skötseln av hyresbestämningsenhetens ekonomi och förvaltning. 

Hyreshussamfunden har i stor utsträckning samarbetsorgan, men deras sammansättning och verksamhet varierar mycket. Eftersom bolagen har blivit större har samarbetsorganens roll blivit viktigare. Bestämmelser om samarbetsorganet finns i den gällande lagen, men för det anges inga uppgifter eller rättigheter och det är frivilligt att grunda ett samarbetsorgan. Det finns också i stor omfattning övervakare av ekonomi och förvaltning som de boende har utsett, men i lagen föreskrivs det i nuläget endast om de boendes rätt till en övervakare som granskar hyresbestämningsenhetens ekonomi och förvaltning. Därför har övervakarna inte alltid tillgång till samfundsspecifika ekonomiska data. 

I lagreformen ska det tas hänsyn tas till att de nuvarande fungerande strukturerna för samförvaltning ska kunna bevaras i bolagen. Lagen ska vara flexibel så att man i varje bolag kan ta hänsyn till dess särdrag och så att samförvaltningen fungerar. Kärnan i samförvaltningen är inte strukturerna, utan strukturerna ska tjäna en fungerande samförvaltning i just det samfundet. För att kunna trygga de boendes möjligheter att påverka, ska i lagen fastställas rättigheter för de boende att delta det vill säga i vilka ärenden de boende kan delta inom sin egen hyresbestämningsenhet och på samfundsnivå. 

Boende vill ha mer information om frågor som påverkar boendet och om utbildning så att de ska ha möjlighet att förstå ekonomisk information om hyresbestämningsenheten och hyreshussamfundet. I synnerhet betonas introduktion av boendemedlemmen i styrelsearbete, eftersom det för påverkan i ett hyreshusbolags styrelse behövs särskild expertis och krävande ekonomisk kompetens. De boende vill påverka hyresbestämning och underhåll, reparationer och service i det egna huset. Besluten fattas dock som större helheter. Centraliserade beslut och gemensam praxis i olika hus är viktigt i förvaltningen av stora hyreshusbolag. Behandlingen av utlåtanden om varje enskild hyresbestämningsenhet enligt den gällande lagen kan vara frustrerande både för de boende och för ägarna. Fusionering av hyreshusbolag till mycket stora bolag har enligt de boende minskat informationen till de boende och förverkligandet av förslag från boendekommittéerna. Det att boende upplever att de inte har möjligheter att påverka eller att de inte förverkligas, påverkar de boendes vilja att delta i samförvaltning. Samförvaltningen förväntas fungera effektivt i praktiken och inte så mycket fästa vikt vid strukturerna som den gällande lagen anses styra till. 

I den gällande lagen har som boendekommitténs uppgifter fastställts bland annat beslut om ordningsstadgarna, bilplatser och bastuturer. Stora bolag ska på grund av till exempel gemensamma underhållsavtal ha likadan praxis i hela bolaget och husspecifika beslut ger upphov till skillnader som är svåra att hantera. Även finansieringsplanen är bolagsspecifik. Reparationer i det egna objektet och reparationsplanen samt bedömningar av ekonomi och hyresbestämning kan däremot behandlas husvis. Det behövs en fungerande och ändamålsenlig närdemokrati och å andra sidan en samarbetsstruktur som behandlar bolagets ärenden på en bredare front där både hyreshussamfundets och de boendes representation medverkar. Lagen ska uppdateras så att besluten fattas på rätt nivå. 

En avgörande effekt på samförvaltningens funktion har en positiv inställning hos hyreshusbolaget och dess representanter och deras vilja att utveckla samförvaltningen samt satsningar på utveckling av samförvaltningen. De boende motiveras av en genuin möjlighet att påverka frågor som gäller boende, vilket förutsätter interaktion och respons på de boendes förslag. I samförvaltningslagen finns inga detaljerade bestämmelser om stämmopraxis och därför har man inom stämmopraxisen tagit stöd av bestämmelserna i föreningslagen. Det att elektroniska förfaranden blivit vanligare och utnyttjas kan minska behovet att föreskriva om stämmoförfaranden. 

I anknytning till själkostnadshyran för statligt stödda bostäder och de utgifter som ska tas med i den har det uppstått debatt om de tjänster som kan erbjudas de boende vid sidan av boendet. Med hjälp av en bilpoolsbil kan man spara in på byggande av bilplatser. Tjänsterna ska vara förknippade med boendet för att de överhuvudtaget ska kunna inkluderas i självkostnadshyran. I fråga om tjänsterna kan samma linje följas som i bostadsaktiebolag, det som är normal praxis i husbolag ska också vara det i hyreshus. En inkludering av tjänsterna i självkostnadshyran granskas i samband med det pågående utvecklingsprojektet för räntestödslagen. Med tanke på de boendes deltagande ska anskaffningen av tjänster beaktas i samförvaltningslagen. 

2.5  Myndigheternas roll

Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet ARA svarar för allmän vägledning och rådgivning som gäller samförvaltningslagen. Vägledning och rådgivning ges till sammanslutningar, samförvaltningsorgan och aktiva boende per telefon, e-post och e-tjänsten. Dessutom ger ARA utbildning för att genomföra samförvaltningslagen och har publicerat tre guider om samförvaltning.  

Regionförvaltningsverket kan meddela ett förvaltningsföreläggande och förena det med vite då hyreshussamfundet försummar sina skyldigheter enligt samförvaltningslagen. Regionförvaltningsverket tar ut en avgift för att behandla ärendet. Regionförvaltningsverket har gett sammanlagt 13 avgöranden om samförvaltningen i hyreshus och i anknytning till bostadsrättshus under tiden 2016–2019. ARA har delgetts fem avgöranden som gäller lagen om samförvaltning i hyreshus.  

4.1  De viktigaste förslagen

Genom reformen av lagen uppdateras den miniminivå som lagen anger för boendedemokrati som ska uppnås så att den svarar mot dagens behov. Boendekommitténs uppgifter enligt samförvaltningslagen uppdateras och de bevaras som en viktig kanal för närdemokrati. Samarbetsorganets ställning i lagen uppdateras för att svara mot nuvarande verksamhetsmiljö där beslut fattas på samfundsnivå. Det föreslås att de tillvägagångssätt som krävs av hyreshussamfundet ska skrivas in i lagen. För att samförvaltningen ska vara effektiv behövs ömsesidighet och respons på de boendes behov och önskemål. Genom den föreslagna lagen om samförvaltning i statligt stödda hyreshus främjas elektroniska kostnadseffektiva och målsäkra tillvägagångssätt. För att samförvaltningen ska kunna genomföras effektivt ska fördelningen av uppgifter mellan boendekommittén och samarbetsorganet anges i lagen och deltagandet ske på rätt nivå: beslut om bolagsspecifika frågor fattas i samarbetsorganet och ärenden som gäller enskilda hus behandlas i boendestämman och i boendekommittén. Eftersom bolagen är olika och det i alla bolag nödvändigtvis inte behövs ett samarbetsorgan, ska det vara upp till de boende att besluta om att tillsätta ett samarbetsorgan. 

Strukturen för samförvaltningen bevaras likartad som den är i den gällande lagen. Samförvaltningen utgörs av boendestämmor, boendekommittéer, ett samarbetsorgan som bildas i hyreshussamfundet eller av behandling av frågor som gäller hela samfundet annars inom samförvaltningen eller av valet av representanter till styrelsen. Organen deltar i stämmoarrangemangen, men hyreshussamfundet ansvarar för att genomföra samförvaltningen. Att kunna delta nära den plats där man bor har stor betydelse och strukturer för samförvaltning, såsom boendestämman och boendekommittén, som skapats för ändamålet ska bevaras och deras roll preciseras så att den omfattar behandlingen av samförvaltningsfrågor som gäller hyresbestämningsenheten. 

Boende är framför allt intresserade av reparationer av huset, underhållsavtalets innehåll och hyresbestämning, som föreslås ingå i boendekommitténs rätt att delta. Stora hyreshusbolag för med sig olika boendesamfund och de har olika behov. Oberoende boendeform ska de boende husvis kunna besluta om husets ordningsstadgar samt om principerna för fördelning av gemensamma bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen. Därför föreslås det att beslut om ordningsstadgar och principer för fördelning inom ramen för de befintliga systemen ska vara kvar inom ramen för närdemokrati. Sättet att ordna boendestämman föreslås bli lämnad öppet i lagen på grund av den flexibilitet som krävs i olika situationer. Stämman kan ordnas både som hybrid- och nätmöte om det går att garantera alla en likvärdig möjlighet att delta. 

I många ärenden som gäller hyreshus fattas helhetsbeslut inom hyreshussamfundets förvaltning. För att de boende ska kunna påverka dessa beslut, behövs ett samlande, konsulterande organ likt ett samarbetsorgan. Det föreslås att samarbetsorganets roll ska fastställas i lag. Samarbetsorganet ska delta i utarbetandet av gemensamma principer för uthyrning av bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen. Samarbetsorganet ska också delta i behandlingen och beredningen av beslut om ekonomiska frågor på samfundsnivå och i centrala beslut, såsom underhållssystem, reparationsplaner och upphandlingen av tjänster med anknytning till boende. Sätten att utse medlemmar till samarbetsorganet varierar för varje bolag, vilket är bra att bevara eftersom bolagen är olika och valsättet kan anpassas till specifikt detta bolag. Hyreshussamfundet ska ersätta den boende för skäliga resekostnader för deltagande i samarbetsorganets verksamhet. 

I lagen ska det föreskrivas om kandidatuppställning för styrelsemedlemmar med hänsyn till samfundens olikheter. I stora sammanslutningar är det motiverat att tillåta ett förfarande där samarbetsorganet bland de personer som boendestämman har föreslagit kan välja dem som föreslås bli utsedda till hyreshussamfundets styrelse. Valet görs av ett organ enligt den lag som reglerar samfundsformen i fråga, till exempel i aktiebolag görs valet av bolagsstämman i enlighet med aktiebolagslagen (624/2006). 

Övervakarens ställning ska förtydligas. Den förslagna lagen gör det möjligt att vid sidan av en övervakare för en specifik hyresbestämningsenhet utse en samfundsspecifik övervakare. Övervakaren ska ha den yrkeskompetens som uppgiften kräver, men syftet är ändå att även de boende i fortsättningen om de vill och blir utsedda ska kunna fungera som övervakare. 

Utöver bestämmelser om tillsynsbefogenheten föreslås regionförvaltningsverkets befogenhet att utfärda administrativa föreskrifter om att samförvaltningslagen ska iakttas och förena dem med vite bli överförd till ARA. ARA är ett sakkunnigämbetsverk i samförvaltningsfrågor. 

I tillämpningen av lagen tas det undantagsvis i beaktande att samförvaltningen i objekt för grupper med särskilda behov genomförs på ett sätt som tar hänsyn till behoven och särdragen hos gruppen med särskilda behov. I samförvaltningen ska syftet vara att på bästa möjliga sätt tillgodose rättigheterna för gruppen med särskilda behov. Denna typ av kundanpassning främjar samförvaltningslagens syfte. 

Lagens rubrik ska preciseras för att motsvara tillämpningsområdet, det vill säga statligt stödda hyreshus. Preciseringen är språklig och genom den ändras inte tillämpningsområdet. Lagen får genom beslut av ägaren fortfarande tillämpas frivilligt även i andra hyreshus. Som mål för lagen ställs utöver att främja ekonomin och trivseln även energieffektivitet och hållbart boende. De boende är intresserade av att förbättra energieffektiviteten och hållbart boende och de ska kunna påverka och föra fram denna synvinkel i alla frågor inom ramen för samförvaltning.  

4.2  De huvudsakliga konsekvenserna

5.1  Handlingsalternativen och deras konsekvenser

I den föreslagna samförvaltningslagen bevaras befintliga strukturer för samförvaltning och lagens tekniska uppbyggnad. Lagtekniskt kom man dock i reformen fram till att reformera hela lagen, eftersom ändringar föreslås i alla paragrafer i lagen. Innehållsmässigt är alternativen att minska de administrativa skyldigheterna som anges i lagen vilket delvis stöds av hyreshussamfunden eller å andra sidan mera långtgående möjligheter att påverka för de boende i samfunden. I den föreslagna lagen har flexibilitet sökts för de behov som de olika boendestrukturerna inom olika hyreshussamfund för med sig. Den bästa situationen är om samförvaltningen kan skräddarsys så att den helt och hållet passar de egna behoven hos varje hyreshussamfund, men å andra sidan ska det i lagen föreskrivas en miniminivå för de boendes möjligheter att delta och påverka. 

I enlighet med regeringsprogrammet är målet att förbättra de boendes möjligheter att påverka genom att förtydliga lagen och de strukturer för samförvaltning som den skapar, föreskriva om arbetssätt, flexibilitet i lagen, tillsynsbefogenhet och genom att koncentrera påföljderna till en myndighet. De möjligheter att delta och påverka som anges i samförvaltningslagen anses vara viktiga. Beslutanderätten föreslås inte bli utökad. Ökad beslutanderätt kräver en översyn av egendomsskyddet i grundlagen. Ett alternativ att förbättra hyresgästens ställning är att förbättra hyresgästens rättigheter enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995) och då omfattar konsekvenserna utöver de boende i hyresbostäder även andra som bor på hyra.  

5.2  Lagstiftning och andra handlingsmodeller i utlandet

Handlingsmodellerna i de europeiska länderna för att skydda och främja de boendes intressen för socialt boende varierar. I vissa länder anger lagstiftning som gäller alla hyresgäster möjligheterna att påverka för de boende och det finns knappt alls någon boendedemokrati i anslutning till socialt boende. I den här propositionen lyfts det fram fyra olika modeller för boendepåverkan i de europeiska länderna, där sektorn för socialt boende är bredare än i Finland. Utgångspunkterna för systemen i Nederländerna och Storbritannien skiljer sig centralt från Finlands system, medan systemen i Österrike och Danmark grundar sig på en liknande hierarki av förutbestämda aktörer som i Finland. Speciellt i Danmark har boendeorgan i offentliga hyreshussamfund en starkare ställning med tanke på beslutsfattande än organen i samförvaltningslagen. 

Nederländerna 

Nederländerna har relativt sett den största sektorn för socialt boende i Europa och metoderna för boendepåverkan grundar sig både på lag och på avtal. I lagen om förhandlingar mellan hyresgäst och hyresvärd (Wet op het overleg huurders verhuurder) föreskrivs det om hyresvärdens informationsskyldighet och hyresgästsorganisationernas möjlighet att förhandla eller ge ett skriftligt utlåtande om de projekt som hyresvärden planerar. Hyresvärden ska besvara dessa utlåtanden och får inte vidta åtgärder innan tidsfristen för hyresgästernas utlåtanden har gått ut. Utöver bestämmelserna i lagen har bostadsorganisationer som erbjuder sociala bostäder och hyresgästorganisationer ingått egna avtal om de boendes påverkansmetoder.  

Ett exempel på sådan boendepåverkan som inte grundar sig på lagstiftning är projektet Startblok som sammanför Amsterdams ungdoms- och flyktingbostäder. I bostadsbolaget bor nederländska unga vuxna i åldern 18 till 28 år och flyktingar i samma ålder. De boende har ett slags självstyre: deltidsanställda boende sköter mot sänkt hyra om sociala evenemang i huset, underhåll av lokalerna, förvaltningen och kommunikationen. I varje trappuppgång finns två ansvarspersoner, en från varje boendegrupp. Arbetstagarna inom självförvaltning ansvarar också för valet av boende och för att ingå nya anställningsförhållanden. Hyresvärden utbildar de boende som anställts inom självförvaltning bland annat inom kulturell mångfald och psykologi som en del av introduktionen i arbetet. En lokal organisation som tillhandahåller ungdomsbostäder övervakar och samordnar självförvaltningen och ordnar tillsammans med de boende möten där förvaltningens verksamhet och andra ärenden för huset behandlas. 

Storbritannien  

I Storbritannien regleras hyresgästernas ställning bland annat genom Housing and Regeneration Act och Tenant Involvement and Empowerment Standard. I Storbritannien grundar sig samförvaltningen på bestämmelser av allmän natur som anges för hyresvärden, i dem anges emellertid inte specifika genomförandesätt. En central ställning har dessutom hyresgästens utpräglade möjligheter att framföra klagomål om hyresvärdens verksamhet.  

Hyresvärdens skyldigheter omfattar bland annat en skyldighet att stödja hyresgästerna i organiseringen och kommunicera med invånarorganisationerna konstruktivt och rättidigt. Hyresvärden ska höra de boendes åsikter om beställningar av tjänster och förvaltningsmässiga ändringar och även specificera hur de boendes syn slutligen beaktades i besluten. Hyresvärden ska också annars tillhandahålla ändamålsenlig information om sin verksamhet och i sina kommunikationssätt ta hänsyn till varierande speciella förhållanden bland de boende. Dessutom ska hyresgästerna på bred front erbjudas möjlighet att påverka och delta i utformningen av hyresvärdens praxis och strategi, beslut om tjänster förknippade med boendet och förvaltningen av bostäder och reparationsåtgärder för dem. Hyresvärden ska tillhandahålla ett klart system för att samla in respons om hyresvärden och tillhandahålla information om behandling av respons och resultat.  

Den viktigaste påverkansmetoden för en hyresgäst inom socialt boende är rätten att lämna in ett klagomål om till exempel hyresförhållandet, boendet och frågor som gäller bostaden. Problem ska i första hand lösas med hyresvärden, men om det inte lyckas kan ett klagomål lämnas in till vissa namngivna aktörer, som är erkända bondeorganisationer, ledamöter eller parlamentsmedlemmar. Dessa aktörer kan avgöra tvisten på det sätt de anser vara bäst eller om de inte kan göra det skickas frågan vidare till ett boendeombud för att avgöras. Boendeombudsverket är ett verkställande offentligt organ som genomför tolkning i fallet eller kan styra förhandlingarna mellan hyresvärden och hyresgästen, föreslå beprövade metoder för avgörande och säkerställa att avtalade åtgärder genomförs. 

Den allmänna karaktären i Storbritanniens lagstiftning skiljer sig tydligt från de organspecifika bestämmelserna i samförvaltningslagen, men när det gäller möjligheterna att lägga fram klagomål undersöks möjligheter för likartade bestämmelser i Finland. I statsrådets utvecklingsprogram för bostadspolitiken 2021–2028 har det lagts fram förslag om utredning av behoven och förutsättningarna för ett rådgivnings- och medlingsorgan som kompletterar domstolsbehandlingen och som riktar sig till bostadsbolag, delägare och hyresgäster. 

Österrike 

Österrike har den näst största andelen socialt boende i de europiska länderna: 24 procent av bostadsbeståndet. Det finns inga bestämmelser om boendedemokrati eller hyresgästernas möjligheter att påverka som gäller hela förbundsstaten, utan bestämmelserna gäller en viss delstat eller stad. Till exempel i landets huvudstad Wien är samförvaltningen fördelad på fyra organ som är husstämmor och valmöten öppna för alla boende samt hyresgästrådet och centralrådet för hyresgäster.  

Husstämman är en boendestämma, vars uppgift är att informera de boende om frågor som gäller huset, behandla hyresgästrådets rapporter och fatta beslut som hänför sig till dem. Dessutom kan husstämman planera och genomföra gemensamma evenemang. Besluten fattas med enkel majoritet och röstberättigade är alla boende som fyllt 16 år, förutom i frågor som påverkar boendekostnaderna där det är endast en rösträtt per bostad. Då stora reparationsarbeten närmar sig kan representanter för hyreshusbolaget sammankalla husstämman och under vissa förutsättningar kan också hyresgästrådet fungera som utlysande.  

Valmötet har i sin tur till uppgift att utse hyresgästrådet. Alla boende får delta i valmötet, men endast huvudhyresgästerna är röstberättigade. Kandidaterna presenterar sig på mötet och valet förrättas genom sluten omröstning där namnen på de kandidater som väljaren inte vill se i hyresgästrådet streckas över. För att bli vald måste kandidaten få röster av minst hälften av hyreshusbolagets röstberättigade väljare.  

Hyresgästrådet består av en eller flera boenderepresentanter som utsetts vid valmötet. Om det är flera representanter, väljer de bland sig en ordförande och beslutar om eventuell ansvarsfördelning. Besluten fattas med enkel majoritet och i situationer med lika röstetal, avgör ordförandens röst. Rådets mandatperiod är högst fyra år och mandatperioden för en enskild representant upphör då personen flyttar från huset eller om husstämman beslutar att avsätta representanten. Representanterna för hyresgästerna arbetar som frivilliga.  

Hyresgästrådet har till uppgift att främja alla boendes intressen och representera de boende i förhållande till hyreshusbolaget. Rådet utlyser husstämman minst en gång per år, verkställer husstämmans beslut och rapporterar till de boende om hur verksamheten framskrider. Rådet ska regelbundet höra de boendes åsikter och besvara kontakter från de boende inom rimlig tid och informera om hur ärendena framskrider. Hyreshusbolaget ska i god tid ge rådet och de boende information om förvaltningsmässiga ärenden om det inte finns juridiska hinder för det. Hyreshusbolaget och rådet kan arbeta tillsammans i frågor som hänför sig till underhåll och förbättring av bostäder: rådet kan bland annat föreslå underhålls- och förbättringsarbeten och kräva att fel som framkommit i dem rättas till. Hyreshusbolaget kan i sin tur lämna information om betydande underhållsarbeten.  

Hyresgästrådet kan också bestå av andra medlemmar än de som utsetts på valmötet. Hyresgästrådet kan utse en rådgivande bokförare som stödjer rådet i dess uppgifter. Om minst tre unga kräver det, kan boende i åldern 12 till 18 år också bland sig välja en representant som kan verka som en del av hyresgästrådet. De ungas representant har rätt att delta och rösta i hyresgästrådet.  

Om hyresbostadsbolaget är så stort att det omfattar flera ekonomiska enheter, kan ett centralråd för hyresgäster tillsättas. Det har till uppgift att behandla ärenden som är gemensamma för alla enheter och för vilka en enhetlig behandling är ändamålsenlig. Hyresgästråden väljer med enkel majoritet bland sig en representant till centralrådet. 

Danmark 

I Danmark har både socialt boende och boendedemokrati en stark ställning. Bestämmelser om demokrati för boende framgår av lagen om allmänna bostäder (lov om almene boliger). Bestämmelserna om boendedemokrati varierar enligt ägandet och strukturen hos den organisation som tillhandahåller bostäder. Huvuddragen i boendedemokratin utgörs dock av fyra centrala organ: avdelningsmöten, avdelningsstyrelser, bostadsorganisationens styrelse och bostadsorganisationens högsta beslutande organ.  

Danmarks bostadsorganisationer motsvarar i stora drag hyreshusbolagen i Finland och de kan vara både i offentlig och i privat ägo. Endast offentliga bostadsorganisationer kan ha avdelningar. Avdelningarna är ekonomiskt självständiga enheter. I deras årliga stämma får utöver de boende även bostadsorganisationens styrelse delta. På avdelningsstämman diskuteras och fattas det beslut om frågor som påverkar avdelningens verksamhet och dessa beslut utgör grunden för följande års budget.  

Avdelningsstämman kan besluta om att göra tekniska förbättringar som hänför sig till hyresobjektet på hyresgästernas begäran. Stämman kan besluta om planer för bostadsområdet under förutsättning att den också godkänner den hyreshöjning som följer av projektet. Om hyreshöjningen till följd av det föreslagna projektet är större än 15 procent av hyran ska det ordnas en omröstning om majoriteten av de boende kräver det och i omröstningen krävs enhälligt resultat för att projektet ska gå vidare. Om avdelningsstämman stoppar något projekt kan bostadsorganisationens högsta beslutande organ också utan avdelningsstämmans samtycke besluta om till exempel nödvändiga stora reparationsarbeten, viktiga åtgärder för att spara energi, frågor och initiativ som gäller byggnadernas säkerhet och som förhindrar att det bildas sårbara områden eller att sådana bevaras. 

Boende i en offentlig bostadsorganisation kan vid avdelningsstämman utse en avdelningsstyrelse. Avdelningsstyrelsen planerar de allmänna riktlinjerna för avdelningens verksamhet, gör upp avdelningens verksamhetsbudget och bokslut och tar upp dessa planer på avdelningsstämman för beslut. Avdelningsstyrelsen kan genom beslut av avdelningsstämman också ersättas med boendeföreningens styrelse. Inga närmare bestämmelser om dessa boendeföreningar finns dock i lagen om allmänna bostäder. Inget arvode får betalas till avdelningsstyrelsen för dess verksamhet. 

Inom boendedemokratin i Danmark är det högsta beslutande organet i en offentlig organisation antingen en fullmäktige som utsetts separat eller bostadsorganisationens bolagsstämma. I privata bostadsorganisationer är däremot organisationens styrelse det högsta beslutande organet. I fullmäktige för en offentlig bostadsorganisation som omfattar avdelningar ingår organisationens styrelse och minst en boenderepresentant från varje avdelning i organisationen. De representanter som avdelningen har utsett ska utgöra majoritet i fullmäktige. I fullmäktige i offentliga organisationer som inte har avdelningar finns i stället för avdelningsrepresentanter representanter för styrelsen i hyresgästföreningar.  

I bolagsstämman får utöver bostadsorganisationens styrelse delta hyresgäster i organisationer med avdelningar, myndiga personer som bor i samma hushåll som dem och sökande som står i kö till organisationen i fråga. Endast hyresgäster och deras myndiga sambo har rösträtt vid stämman. I bolagsstämman för organisationer som inte har avdelningar får utöver organisationens styrelse även boendeföreningarnas styrelser delta.  

Det högsta beslutande organet sköter bostadsorganisationens allmänna ärenden såsom beslut om fastighetspolitik, köp och försäljning av bostadsorganisationens fastigheter, godkännande av bostadsorganisationens och vid behov också avdelningens bokslut och godkännande av bostadsorganisationens bolagsordning. Det högsta beslutande organet väljer också bostadsorganisationens styrelse på sitt årsmöte. Det högsta beslutande organet ska välja alla eller åtminstone majoriteten av styrelsemedlemmarna och av dem ska minst hälften vara bostadsorganisationens boende eller representanter för boendeföreningen. I boendeobjekt för unga har lokala läroanstalter under vissa förutsättningar rätt att välja en tredjedel av styrelseledamöterna. 

Bostadsorganisationens styrelse ansvarar för hela bostadsorganisationen och dess avdelningar. Styrelsen ansvarar bland annat för hyresbestämning och för den dagliga förvaltningen, effektiv verksamhet i bolaget och dess avdelningar, underhåll av byggnaderna och anvisande av medel i avdelningarnas budgetar. Mandatperioden för styrelseledamöterna är högst två år och styrelsen kan beviljas ersättning för sitt arbete. 

7.1  Lag om samförvaltning i statligt stödda hyreshus

1 §. Lagens syfte. Den gällande samförvaltningslagen inleds med en paragraf om lagens syfte. Det föreslås att paragrafen om lagens syfte ska bevaras eftersom den koncist beskriver syftet med samförvaltning och samförvaltningslagen och beskrivningen är inte alls föråldrad. Enligt paragrafen om lagens syfte att ge de boende beslutanderätt och inflytande i ärenden som gäller deras boende samt att öka boendetrivseln och främja underhållet och skötseln av hyreshusen. Dessa mål är fortfarande lagens huvudsakliga mål. I synnerhet i statligt stödda hyreshus är det viktigt att de boende kan påverka frågor med anknytning till boendet och till sin närmiljö och samtidigt stöder detta deltagande skötseln av ekonomin för hyreshusen samt rättidiga reparationer och trivsel. Dessutom främjar de boendes deltagande social gemenskap, samarbete och informationsutbyte. Genom att införa nya elektroniska förfaringssätt kan verksamheten och uppnåendet av dess syften effektiveras på ett betydande sätt och informationsutbytet förbättras. Genom elektroniska förfaringssätt är målet också att öka deltagningsaktiviteten. 

Syftet med samförvaltning är också att främja hyreshusens energieffektivitet och hållbart boende. Med detta avses boende i enlighet med socialt, ekologisk och ekonomiskt hållbar utveckling. De boende kan lägga fram förslag på åtgärder och förbättringar som syftar till koldioxidsnåla och energieffektiva bostäder och hus och de har rätt att få information om hyresbostädernas och hyreshusens energianvändning samt om energibesparingar och om målen för koldioxidsnålhet och miljövänlighet. Teman för hållbar användning kan lyftas fram både i samband med boendekommitténs och med samarbetsorganets verksamhet och de ingår i de olika rättigheter som föreslås för boendekommittén och samarbetsorganet i 6 och 8 § nedan. 

För att uppnå lagen syfte har bestämmelserna i lagen formulerats så att de omfattar flexibilitet i strukturerna för samförvaltning och genomförandet av den. För att uppnå lagens syfte behövs olika strukturer i olika hyreshusbolag. Å andra sidan är tryggande av de boendes möjligheter att påverka och delta det viktigaste i reformen av lagen, vilket kräver vissa strukturer och bestämmelser om de boendes rättigheter. För att lagens syfte ska uppnås ska strukturerna för samförvaltning i varje bolag skräddarsys inom lagens ramar så att de bäst fyller lagens syfte. 

2 §. Lagens tillämpningsområde.I paragrafen ska det föreskrivas om lagens tillämpningsområde. Tillämpningsområdet förblir det samma det vill säga enligt 1 mom. är det begränsat till hyresbostäder som omfattas av de begränsningar i fråga om användning och överlåtelse som avses i aravabegränsningslagen eller i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån. Även delägarbostäder omfattas under tiden de används som hyresbostäder av begränsningar och tillämpar samförvaltningslagen om de har finansierats med statens räntestödslån. 

Lagen ska inte heller i fortsättningen tillämpas på hyreshusobjekt med så kallat kortvarigt räntestöd som lånefinansierats med stöd av lagen om kortvarigt räntestöd för byggnadslån för hyreshus (574/2016). Objekten i fråga omfattas av inskränkta begränsningar i fråga om användning och överlåtelse till exempel har det inte angetts någon självkostnadsprincip som gäller hyresbestämning utan hyran bestäms på det sätt som nämn i den lagen utgående från initialhyran och de tillåtna justeringarna av den. Därför har ingen skyldighet att iaktta samförvaltningslagen angetts för objekt med kortvarigt räntestöd, men lagen kan naturligtvis iakttas genom beslut av ägaren och samförvaltningen kan ordnas på frivillig grund och så har man även gjort. 

Som ny bestämmelse i 2 mom. i paragrafen om tillämpningsområdet föreslås en begränsning för att förtydliga rättsläget och enligt det är det i objekt för grupper med särskilda behov möjligt att anpassa genomförandesätten för samförvaltning med hänsyn till särdragen för varje grupp med särskilda behov. Undantag från tillämpningen av denna lag kan göras till den del tillämpning av den inte är ändamålsenligt med hänsyn till de boendes möjligheter att delta och särdragen hos boendestrukturen i hus där de boende är grupper med särskilda behov enligt 3 § i lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov. Även då ska man sträva efter att genom specialarrangemang förverkliga lagens syfte. Syftet med specialarrangemangen ska vara att möjligheterna för de boende att delta och påverka förverkligas på bästa möjliga sätt med hänsyn till särdragen hos gruppen av boende. Lagen kan tillämpas i den omfattning den tar hänsyn till de boendes möjligheter att delta och särdragen hos boendestrukturen och på det sätt som bäst passar deras situation. Om de boende kan delta i samförvaltningen, ska den ordnas, om inte kan man till exempel årligen ordna ett evenemang som motsvarar boendestämman för anhöriga och intressebevakare. 

Även student- och ungdomsbostäder omfattas av undantaget för grupper med särskilda behov. Omsättningen i studentbostäder är stor och alla boende har tillgång till elektroniska kommunikationsmedel, eftersom de behövs för att genomföra studierna och därför kan till exempel fullständigt elektronisk praxis fungera i studentbostäder. Till exempel att skicka kallelse till en stämma och boendestämmor med få deltagare binder studentbostadssamfundens resurser i onödan då de kan användas till att förverkliga möjligheterna att delta på bättre sätt. Det kan till exempel vara mera ändamålsenligt att utse kandidaterna till boendemedlemmar i styrelsen genom elektronisk omröstning i stället för en boendestämma för att omröstningen ska vara mera representativ. Likaså kan elektroniska boenderåd och boendeenkäter utnyttjas för att i större omfattning nå de boende. Studerande är enligt den utredning som Finlands studiebostäder rf låtit utföra inte längre intresserade av att engagera sig i boendeverksamhet, däremot intresserar sporadiskt deltagande med låg tröskel studerande. Samförvaltningslagens skyldigheter som är behövliga för andra boendegrupper kan medföra olägenheter för en fungerande och frivillig boendeverksamhet och medföra extra kostnader för studentbostadsbolag. 

I student- och ungdomsbostadssamfund är det behövligt att utöver när det gäller att ha sammanträden också göra avvikelser när det gäller samförvaltningslagens bestämmelser om tidpunkten för ordnande av stämmor och mandatperioderna, eftersom boendetiderna för de boende är korta och de boende kan inte heller förbinda sig för hela mandatperioden. Avvikelser föreslås även när det gäller urvalsförfarandet för representanten till styrelsen så att till exempel en direkt omröstning på webben är möjlig. Flexibel praxis är viktig för att få en fungerande samförvaltning och få med de boende i verksamheten på ett snabbt och elektroniskt sätt som de konstaterat vara bäst och som inte kräver tidsmässig bindning. Samförvaltningen kan flexibelt genomföras på den nivå som anses vara bäst för att inspirera de boende att delta i verksamheten och trygga deras möjligheter att delta och påverka på ett meningsfullt sätt. Den boendeverksamhet som samförvaltningslagen avser på olika nivåer kan ersättas med information, boenderåd och boendeenkäter, om det är ett effektivare sätt att nå de boende. Den egentliga samverkan kan fokusera på social gemenskap och trivsel och boendekommittéer kan tillsättas efter behov. De ärenden som boendekommittéerna behandlar kan behandlas i samarbetsorganet om man genom att flytta dessa uppgifter bättre kan få deltagare till boendekommittéerna. Dessa verksamhetssätt kan fungera som försök för att senare om de lyckas eventuellt ska kunna utökas då allt fler på ett flexibelt sätt kan eller vill delta i verksamheten. På så sätt kan samförvaltningen svara mot nutida krav och nivån på boendedelaktigheten kan förbättras. 

Enligt den föreslagna paragrafens 3 mom. tillämpas vad som föreskrivs i den föreslagna lagen om en sammanslutning som äger ett eller flera hyreshus också på en stiftelse som äger ett eller flera hyreshus. Denna bestämmelse föreslås för att undvika upprepande av ordparet ”sammanslutning eller stiftelse” senare i lagen. Hyreshusens ägare är antingen sammanslutningar eller stiftelser och lagen ska tillämpas på alla hyresbostäder som omfattas av de begränsningar i fråga om användning och överlåtelse som nämns ovan. Enligt definitionen är de hyreshussamfund där samförvaltningslagen är tillämplig även kommuner som direkt äger hyresbostäder. Samförvaltningslagen ska tillämpas på lika villkor när det gäller hyreshus med olika ägare. Samförvaltningslagen ska tillämpas på samma sätt oberoende av på vilket sätt ägandet av hyreshuset har ordnats i kommunen eller annars. 

I fråga om kommunens dottersammanslutningar finns även bestämmelser om möjligheterna att delta och påverka i 22 § i kommunallagen. 

3 §.Verksamhetssätt och kontakt. I den föreslagna paragrafen föreskrivs om de förfaringssätt som bidrar till att skapa en effektiv samförvaltning och ömsesidighet. 

Utöver innehållet i samförvaltningens uppgifter är det behövligt att föreskriva om de förfaringssätt som de boende förväntar sig av hyreshussamfundet och dess representanter. Hyreshussamfundets roll är att ordna fungerande ramar för samförvaltning och få i gång samförvaltningen. Det är alltid frivillig för de boende att delta i samförvaltningen och mycket önskvärt. Det ligger i hyreshussamfundets och de boendes gemensamma intresse att de boende deltar, att det skapas social gemenskap och att husen tas väl omhand. Genom samförvaltning görs de boende medvetna om ärenden i rätt tid och på ett för de boende korrekt och förståeligt sätt. Hyreshussamfundet ansvarar för att utbilda för förtroendeuppdrag, såsom styrelsemedlemskap, och dela information om samförvaltning. I ekonomiska frågor som gäller hyreshussamfundet behövs också introduktion för att de boende ska kunna delta i uppföljningen av ekonomin. 

I paragrafen föreslås 2 mom. om hyreshussamfundets förfaringssätt i ärenden som gäller boende. De boende har upplevt att de delvis har begränsade möjligheter att påverka inom samförvaltningen och av samförvaltningen förväntas framför allt genuin interaktion, att de boende blir hörda och kan påverka ärenden. 

De boende ska höras i ärenden som gäller deras boende. Hörandet av de boende ska påverka beslut och de boende ska hållas uppdaterade om hur ärendet framskrider. De boende ska underrättas om hur deras respons har beaktats när beslut fattades. Hyreshussamfundet ska ha ett tydligt sätt att ta emot respons från de boende och det ska kommuniceras effektivt till de boende. Respons från de boende ska behandlas korrekt och den ska besvaras inom rimlig tid. Rimlig tid innebär att reagera enligt hur brådskande ärendet är. Brådskande ärenden ska besvaras så snabbt som möjligt, medan ett svar kan dröja längre i icke-brådskande ärenden i enlighet med ärendets karaktär. Den föreslagna bestämmelsen avser behandling av ärenden inom rimlig tid samt information och svar inom rimlig tid. 

Det är viktigt för de boende att de känner till den kontaktperson i hyreshussamfundet som kan besvara deras frågor i ärenden som gäller samförvaltning. I 4 mom. föreslås en bestämmelse enligt vilken det ska finnas en utsedd kontaktperson för de boende som de kan kontakta i ärenden som gäller samförvaltning. I princip ska kontaktuppgifterna för en person med förtroendeuppdraget kontaktperson eller en representant för de boende kunna meddelas berörda boende och hyreshussamfundet. 

I det föreslagna 5 mom. föreslås bestämmelser om tillämpning av samförvaltningslagen vid situationer med andrahandsuthyrning. Om lokalerna har hyrts ut i andra hand ska hyreshussamfundet genom avtal se till att den som hyr i andra hand följer samförvaltningslagen. Ägaren ansvarar för att samförvaltningslagen följs även i dessa situationer. Bestämmelser om hyresvärdens skyldigheter finns också i lagen om hyra av bostadslägenhet. Den informationsskyldighet som anges i den föreslagna lagen gäller endast samförvaltning och påverkar inte hyresvärdens informationsskyldighet enligt lagen om hyra av bostadslägenhet. 

4 §.Boendestämma och sammankallande av den. I paragrafen ska det föreskrivas om förfaringssätt i anknytning till utlysande av den obligatoriska boendestämman inom samförvaltning. Boendestämmor ordnas mellan de hus som ingår i en hyresbestämningsenhet. En hyresbestämningsenhet avser ett hus eller en helhet av hus som ligger fysiskt nära varandra och för vilken hyran bestäms på samma sätt och som i allmänhet också är samma lånefinansierade objekt det vill säga helhet som finansierats med samma arava- eller räntestödslån och som är byggd samtidigt. Hyresbestämningsenheten kan dock utgöras av flera lånefinansierade objekt. 

Precis som i den gällande lagen (4 §) sammankallas boendestämman främst av boendekommittén. Om det inte finns en boendekommitté, sköter hyreshusbolaget sammankallandet. I nuläget ska kallelsen delas ut en vecka före stämman, i den föreslagna bestämmelsen ska kallelsen delas ut två veckor före stämman. Genom att dela ut kallelsen till stämman tidigare främjas de boendes deltagande i stämman. 

Om hyresbestämningsenheten inte har någon aktiv boendeverksamhet, kan boendestämman ordnas kombinerat med den årliga stämman för närbelägna hyresbestämningsenheter. Även då ska stämman vara lättillgänglig för de boende nära det egna bostadshuset för att boendeverksamheten ska kunna utvecklas. Denna möjlighet till en gemensam stämma ska endast utnyttjas i de fall där stämman till följd av ett tidigare litet antal deltagare knappt förväntas ha några deltagare alls. I dessa fall kan man också välja en gemensam boendekommitté för flera hyresbestämningsenheter om det inte finns ett tillräckligt antal deltagare för att tillsätta en boendekommitté inom en hyresbestämningsenhet. 

I kallelsen ska nämnas de ärenden som ska behandlas på stämman samt tid och plats för stämman, huruvida stämman ordnas som närstämma och möjligheten att delta i stämman på distans. I en kallelse som gäller en webbstämma ska utöver de ärenden som ska behandlas även nämnas tidpunkten för stämman samt förutsättningarna för att delta och genomförandet. Som bilaga eller på webbplatsen ska materialet för stämman delas ut eller göras tillgängligt före och efter stämman. En skriftlig kallelse till stämman ska delas ut till bostadens postadress eller per e-post om den boende har meddelat sin e-postadress. Dessutom ska kallelsen till stämman hållas framlagd i fastighetens offentliga utrymmen. Vid stämman får beslut fattas endast om ärenden som nämnts i stämmokallelsen. 

Boendestämmor kan också ordnas som hybrid- eller webbstämmor. När stämmor ordnas med hjälp av dataförbindelser eller något annat tekniskt kommunikationsmedel ska de boende erbjudas vägledning i digitala förfaringssätt och även att göra det möjligt att delta på plats ska betraktas som en huvudregel. Då kan man delta i stämmor både på plats och på distans med hjälp av ett tekniskt kommunikationsmedel. På så sätt säkerställs möjligheter för de boende att på lika villkor delta i stämman, om inte alla har möjlighet att delta i stämman via ett tekniskt kommunikationsmedel och detta är önskvärt av de boende. Vid ordnande av webbstämmor ska hänsyn tas till att man ska kunna påverka ärenden som gäller det egna huset även utan elektroniska kommunikationsmedel. Möjligheten att delta i stämman via post eller med hjälp av ett tekniskt kommunikationsmedel ska nämnas i stämmokallelsen. 

När information kan delas elektroniskt på webben, kan informationsutbytet effektiveras och stämmomaterialet kan finnas på webben så att man kan bekanta sig med det på förhand. Kommunikationen och materialet ska vara tydliga och i förståelig form. Elektroniska kommunikationsmedel kan möjliggöra också till exempel omröstning (till exempel val av styrelserepresentant) och de boendes åsikter kan kartläggas genom elektroniska snabbgallupar. Hyreshussamfundet ska främja elektroniska förfaringssätt och tillhandahålla plattformar för att arbeta elektroniskt och som möjliggör till exempel webbstämmor. Lagen möjliggör elektronisk omröstning och därför kan möjlighet att rösta elektroniskt ordnas för de personer som deltar i stämman på distans. 

Stämmomaterialet ska delas ut på förhand antingen som bilaga till stämmokallelsen eller på webbplatsen. Webbplatsen kan också vara skyddad och då har endast de personer som kallats till stämman tillgång till webbplatsen. Stämmokallelsen kan utöver bostadens postadress delas ut också per e-post om den boende har meddelat sin e-postadress. De boende ska informeras om de beslut som fattats på stämman och därför ska stämmomaterialet delas på webbplatsen också efter stämman. I samförvaltningen ska det tas hänsyn till mångfalden av boende och de olika språk som de boende använder. Behoven att översätta de viktigaste ärendena för stämman kan övervägas precis som i hyreshussamfundets övriga kommunikation. 

Enligt det föreslagna 2 mom. kan boendestämman kan komma med förslag i ärenden som gäller hyresbestämningsenhetens hus. Förslag kan lämnas till exempel till boendekommittén och till hyreshussamfundet. Det är viktigt att boendestämman gör sin ståndpunkt hörd i ärenden som gäller boendet. Behoven att tillämpa denna bestämmelse kan till exempel ge upphov till situationer där en boendekommitté inte har tillsatts eller en representant utsetts eller boendestämman inte har samma åsikt som boendekommittén i ärendet. 

5 §. Boendekommitté. Huvuddragen i den föreslagna paragrafen motsvarar innehållsmässigt 7, 8 och 15 § i den gällande lagen. Boendestämmans verksamhetsområde omfattar främjande av boendetrivseln, social gemenskap och säkerheten i det eller de hus som hör till en hyresbestämningsenhet. Möjligheten att tillsätta flera boendekommittéer föreslås bli slopad. I allmänhet tillsätts i praktiken en boendekommitté. Om det behövs olika organisationskommittéer och andra kommittéer kan de tillsättas inofficiellt. Bestämmelser om att avsätta boendekommittén eller en medlem i den finns nedan i den föreslagna 12 § om beslut. 

6 §.Boendekommitténs rättigheter. Den föreslagna paragrafen motsvarar delvis 10 § i den gällande lagen där det föreskrivs om boendekommitténs uppgifter. I paragrafen ska det föreskrivas om rättigheter inom samförvaltning som är specifika för en hyresbestämningsenhet. Centralt inom samförvaltning är behandling av ärenden i anknytning till hyresbestämning och reparationer. De boende kommer med den bästa och mest aktuella informationen som kan utnyttjas i beredningen, genomförandet och övervakningen av reparationer. De boende ska på ett lämpligt sätt kunna delta i planeringen av ett saneringsprojekt som gäller hyresbestämningsenheten och följa hur det framskrider.  

Ärenden som hänför sig till hyresbestämning intresserar de boende. I synnerhet de realiserade utgifterna och underhållsöverskottet när det gäller hyran för underhåll intresserar de boende eftersom en del av dessa kostnader är sådana som de boende genom sitt eget agerande kan påverka och således åtminstone indirekt påverka den hyresbörda som de ger upphov till. Även underhållssystem och underhållsavtal är centrala inom underhållet av huset och påverkar på ett betydande sätt boendet. Innehållet i underhållsavtalet ska redogöras för de boende liksom underhållets uppgift. Priser och arvoden som hänför sig till avtalen är ofta affärshemligheter. 

Boendekommittéerna har vidare rätt att för de boende och de övriga lägenhetsinnehavarnas räkning övervaka skötseln, underhållet och reparationerna. Denna behörighet ska begränsas till de gemensamma lokalerna. Behörigheten i fråga kan inte omspänna utrymmen som omfattas av hemfrid. Övervakningen är enligt principerna för samförvaltning en frivillig metod för de boende som kompletterar ägarens skyldigheter att följa med och förbättra skötseln och underhållet av hyreshusen och genomförandet av reparationer. I samtliga fall är det hyreshussamfundet som ansvarar för övervakningen. Till skillnad från den lagstadgade tillsynen av byggarbeten som grundar sig på ägarens ansvar föreslås den finska språkdräkten ändras från valvonta till tarkkailu, medan den svenska språkdräkten är oförändrad. Genom ändringen ska dock inte rättighetens innehåll ändras, utan det är fråga om en precisering som gäller lagens finska språkdräkt.  

Boendekommitté föreslås ha kvar befogenheter som gäller ordningsstadgarna och beslut om de principer för fördelning som gäller gemensamma bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen inom de befintliga ramarna. Denna beslutsrätt betraktas som en central rättighet inom ramen för närdemokrati och trots att samarbetsorganets ställning betonas ska dessa rättigheter inte överföras till samarbetsorganet. Beslut om ordningsstadgar fattas självfallet inom ramen för den befintliga lagstiftningen och med beaktande av kravet på jämlikhet. Beslut om principer för fördelning av gemensamma bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen ska också preciseras så att beslut kan fattas endast inom befintliga ramar. Principerna för fördelning är förknippade med investeringar, såsom elektroniska system som används i hela bolaget. Dessa system och annan praxis som är enhetlig på ett ändamålsenligt och nödvändigt sätt skapar ramar för husvisa beslut. 

Rätten till inflytande i beslut om principer för fördelning av gemensamma bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen föreslås bli överförda till samarbetsorganet. Uthyrningsprinciperna det vill säga beslut om bilplats-, bastu- och tvättstugeavgifter ska fattas av hyreshusbolagen och samarbetsorganet har rätt att delta i beslut i dessa ärenden. I ärenden där beslut fattas på bolagsnivå är samarbetsorganet rätt nivå att delta i beredningen och föra underhandlingar. 

Det föreslås att rollen som medlare i störningssituationer ska strykas från boendekommitténs rätt till inflytande. Medling betraktas i nuläget höra till yrkesutbildade personer som utbildats för ändamålet och boendekommittén deltagande behöver inte anges i lag. I många bolag finns en boenderådgivare eller en motsvarande tjänsteman som kan hjälpa de boende till exempel vid störningar i hyresbetalningen eller andra situationer med boendestörningar. Beredning av lagstadgad rådgivning pågår. Dessutom finns aktörer som är specialiserade på grannskapsmedling och nya metoder för grannskapsmedling i anknytning till fastighetsförvaltning vilka kan vara till hjälp i konfliktsituationer. Boendekommittén kan vid behov delta i allmänna åtgärder som hänför sig till exempel till husets interna kommunikation utan en bestämmelse om medling i lagen. 

Boendekommittén kan besluta om användning av gemensamma utrymmen i det fall att lokalerna är avsedda endast för boende i de hus som hör till hyresbestämningsenheten i fråga. Det är motiverat att foga detta förbehåll till lagen eftersom det i nuläget finns bland annat kvartersspecifika utrymmen och avtal om användningen av dem ingås mellan bostadsbolagen och utrymmen som i större omfattning används gemensamt i hyreshussamfundet såsom gym. 

Boendekommittén kan lägga fram förslag till samarbetsorganet och hyreshussamfundet i de ärenden som nämns ovan och i andra ärenden som gäller hyresbestämningsenheten. Boendekommitténs förslag kan innehålla till exempel principer för ny praxis som genom samarbetsorganet eller hyreshussamfundet kan utvidgas så att den omfattar hela samfundet. 

Boendekommittén eller ett annat organ för samförvaltning kan ha många slags verksamhet till uppgift, om organet informellt beslutar det, till exempel verksamhet i anknytning till att främja social gemenskap, säkerhet och trivsel samt ordna talkoarbete och andra gemensamma evenemang. 

7 §. Samarbetsorgan. Det fattas ofta helhetsbeslut i ärenden som gäller hyreshus inom hyreshussamfundets förvaltning. För att de boende ska kunna påverka dessa beslut, behövs ett samlande, konsulterande organ likt ett samarbetsorgan. Samarbetsorganet föreslås dock inte vara obligatoriskt, utan det kan tillsättas i samfundet utgående från behoven hos de boende. För att det ska vara ett genuint samarbetsorgan ska ägaren delta i samarbetsorganets verksamhet. Samarbetsorganet ska ha ett tillräckligt antal medlemmar, men ändå inte för många för att kunna fungera. Därför har sättet att utse samarbetsorgan inte angetts i den föreslagna lagen för att kunna anpassas till samfundet i fråga. De strukturer som fungerar i nuläget ska också kunna bevaras. I princip ska boendekommitténs ordförande eller den representant som utsetts i stället för boendekommittén representera boendekommittén i samarbetsorganet och när samarbetskommittén utses. Sammansättningen av medlemmar i samarbetsorganet ska vara representativ med tanke på område, fastighetstyp och hus av olika ålder. 

Samarbetsorganet ha till uppgift att ge introduktion i samfundet och dess verksamhet, fungera som ledningens samtalspartner, hjälpa till med beredningen och informera de boende om grunderna till och beredningsprocesserna för olika ärenden. Samarbetsorganet kan i sin roll aktivt förmedla information från hyreshussamfundet till hela kretsen av boende i sådana ärenden där information kan delas och det är behövligt att informera. Rollen fokuserar på ömsesidig kommunikation. I samarbetsorganet behandlas ärenden som gäller de boende och då är dess roll även rådgivande och på så sätt får samfundet värdefull information om och kommer i kontakt med de boendes åsikter. Hyreshussamfundet ska i sin verksamhet ta hänsyn till samarbetsorganets ställning. Den egentliga beslutanderätten och ansvaret för besluten har dock hyreshussamfundet. 

Hyreshussamfundet ska ersätta den boende för skäliga resekostnader för deltagande i boendeverksamhet. Små arvoden kan naturligtvis även betalas utan bestämmelse i lagen i synnerhet för uppgifter som innebär mycket arbete. 

8 §. Samarbetsorganets rättigheter. Samarbetsorganet ska delta i utarbetandet av gemensamma principer för uthyrning av bilplatser, bastur, tvättstugor och motsvarande utrymmen. Det är än ändamålsenligt att fatta gemensamma beslut på samfundsnivå om avgifter som gäller bilplatser, bastur och tvättstugor och via samarbetsorganet har de boende möjlighet att delta i besluten. På motsvarande sätt som det föreslås ovan beslutar boendekommittén enligt 6 § 6 punkten om principerna för fördelning av dessa utrymmen inom befintliga ramar. 

I det föreslagna 1 mom. finns en förteckning över de ärenden som gäller samfundets ekonomi i behandling av vilka de boende i den form de valt har rätt att delta. Samarbetsorganet har rätt att delta i beredningen av finansieringsplanen, reparationsplanen, reparationerna, principerna för hyresbestämning och utjämning, budget och bokslut samt upphandlingar och investeringar. Till exempel underhållsavtal är viktiga för boendet och följderna syns ofta i de boendes vardag. Därför ska de boende vara med i beredningen av upphandlingsprocessen och de boendes önskemål och respons ska synas i genomförandet av upphandlingarna.  

Samarbetsorganet ska delta i beredningen av upphandling av tjänster med anknytning till boendet. Olika tjänster med anknytning till boende har ökat och de boendes syn är viktig i beredningen av upphandling av tjänster speciellt då tjänsterna kan ha anknytning till självkostnadshyran. Därför är det viktigt att samarbetsorganet deltar i beredningen av upphandlingarna. Samarbetsorganet föreslås delta i beredningen av ärenden som gäller överlåtelse eller rivning av hyreshus eller åtgärder som gäller befrielse av hyreshus från begränsningar för användning eller överlåtelse och förhandla om dessa efter hyreshussamfundets beslut, eftersom det i dessa fall är fråga om enskilda hus eller ärenden som gäller enskilda hus och information om dessa kan lämnas först efter att beslut har fattats. 

De boende behöver information om planeringen av konkurrensutsättningar och hur processen framskrider även om uppgifter om själva konkurrensutsättningen inte kan lämnas ut för att skydda affärshemligheter. Upphandlingar är en central faktor som påverkar hyran och boendet. Hyreshussamfundet ska enligt 2 mom. informera om kommande konkurrensutsättningar av upphandlingar som anknyter till hyreshusen och boendet och bereda samarbetsorganet möjlighet att komma med påpekanden om dem. 

Samarbetsorganet är ett lämpligt forum för åsiktsbyte mellan ägare och de boende, för diskussion, gemensamma överläggningar och att höra de boendes syn, men samarbetsorganets arbete ska å andra sidan inte överlappa styrelsens arbete. Därför är samarbetsorganet ett riktgivande förhandlingsorgan som enligt den omfattande rätten att delta som föreslås ger de boende möjlighet att delta i beredningen av beslut, medan samfundets styrelse ansvarar för de egentliga besluten. I samarbetsorganet ska det föras konstruktiva diskussioner om en enhetlig linje där båda parterna beaktas. 

9 §. De boendes representation i styrelsen eller motsvarande organ. Boendestämmorna utser enligt den gällande lagen sin kandidat till hyreshussamfundets styrelse och organet i fråga, i bostadsaktiebolag bolagsstämman, väljer bland kandidaterna styrelsemedlemmar som representerar de boende. De boende ska föreslå minst en styrelsemedlem, om det är fråga om en styrelse med högst fyra medlemmar, och två om antalet styrelsemedlemmar är fem eller flera. Inga ändringar föreslås i dessa bestämmelser. Styrelsemedlemskap är ett av de viktigaste sätten att påverka för de boende även om boendemedlemmarna är en minoritet i styrelsen och en boendemedlens ställning i viss mån kan upplevas motstridig eftersom den boende bor i en viss hyresbestämningsenhet men hyreshussamfundets styrelse fungerar som en helhet och enligt aktiebolagslagen främjar styrelsen hyresbolagssamfundets intresse i sin helhet. Det anses dock inte finnas någon djupare konflikt eftersom hyreshussamfundets och den boendes intressen på lång sikt är överensstämmande. 

Enligt samförvaltningslagen förutsätts att boendestämman utser de boendes kandidater till styrelsemedlemmar. I stora bolag kan det vara svårt att direkt förrätta val av boendemedlemmar bland de kandidater husstämmorna har ställt upp på grund av det stora antalet kandidater. Därför kan man enligt lagförslaget vara flexibel när det gäller de boendekandidater som boendestämmorna framställt direkt till hyreshussamfundet. Eftersom grundprincipen enligt vilken boendestämmorna utser kandidater och varje hus på lika villkor får ställa up en kandidat slopas, ska tydligheten och effektiviteten för det representativa systemet säkerställas vilket bidrar till en direkt kontakt mellan boendestämman och styrelsen i processen att utse boendemedlemmar. Därför föreslås det att samarbetsorganet vid behov gallrar bland kandidaterna eller att man genom val kan utse de slutliga kandidaterna bland de kandidater som boendestämman ställt upp. Boendestämman utser kandidater av vilka samarbetsorganet eller ett motsvarande boendeorgan kan gallra eller det genom val kan gallras bland kandidaterna i stora bolag där antalet kandidater kan vara flera hundra. För att den styrelsemedlem som valts helt ska kunna delta i det krävande styrelsearbetet och bidra med sin egen insats, ska ett tillräckligt antal kandidater ställas upp och bland dem väljer ägaren dem som lämpar sig bäst som styrelsemedlemmar. Om det också väljs ersättare för styrelsemedlemmarna, ska ersättare också väljas för boendemedlemmarna. De slutliga kandidater som de boende utsett ska i alla fall vara fler än antalet platser för boendemedlemmar i styrelsen. Hyreshussamfundet ansvarar för att de boendemedlemmarna introduktion i att verka som medlem i styrelsen. 

Ärenden som gäller skötsel och underhåll av hyreshus eller beredning och iakttagande av budgeten för hyreshus enligt denna lag och som direkt ägs av kommunen ska handhas i samarbete med de samförvaltningsorgan som avses i denna lag. 

I 47 § i kommunallagen föreskrivs att i sammansättningen av styrelserna för kommunens dottersammanslutningar ska en med tanke på sammanslutningens verksamhetsområde tillräcklig sakkunskap om ekonomin och affärsverksamheten beaktas. Bestämmelsen står inte i strid med samförvaltningslagens krav att en boendemedlem eller boendemedlemmar ska utses, utan i sammansättningen av styrelsen kan både sakkunskap om ekonomin och affärsverksamheten beaktas och bland de boende till styrelsens verksamhet välja representanter som kompletterar boendeperspektivet. Det villkor som nämns ovan att det ska finnas ett tillräckligt antal boendekandidater är också viktigt med tanke på att uppfylla de krav som ställs i 47 § i kommunallagen. 

10 §. De boendes rätt till insyn i skötseln av hyresbestämningsenhetens och hyreshussamfundets ekonomi och förvaltning. Enligt den gällande lagen har de boende kunnat utse en övervakare av ekonomi och förvaltnings för varje hyresbestämningsenhet. Denna möjlighet ska bevaras och dessutom föreslås i lagen en möjlighet att för ett hyreshussamfund utse en övervakare som kan granska ekonomin och förvaltningen för hela samfundet. Enligt den föreslagna paragrafens 1 mom. har samarbetsorganet eller om ett sådant inte finns, ordförandena för boendekommittéerna, rätt att utse en övervakare som följer och granskar skötseln av hyreshussamfundets ekonomi och förvaltning. 

Även revisorn ska kunna utnyttjas i övervakningen. Bolagets revisor, som känner bolaget, kan också fungera som boenderedovisor, det vill säga även i större omfattning granska att lagstiftningen om statligt stödda hyreshus efterlevs eller något annan fråga som intresserar de boende. Möjligheten att utse en extra revisor som utses av de boende föreslås inte ingå i lagstiftningen, eftersom det ökar revisionskostnaderna och möjligheten att utse en övervakare är ett mera kostnadseffektivt sätt att öka övervakningen. Enligt 3 mom. ska däremot om de boende vid samförvaltning har utsett en revisor för hyreshussamfundet eller om revisorn har utsetts vid samförvaltning bland personer som de boende föreslagit, denna revisor även sköta övervakarens uppgifter, om man inte särskilt har tillsatt också en övervakare. 

En övervakare utses för att granska det som de som utsett övervakaren anvisar, till exempel ett ärende med anknytning till hyresbestämning. På så sätt undviks överlappningar med den lagstadgade revisionen för hyreshussamfundet och överlappande kostnader. Den övervakare som samförvaltningen utser kan fokusera på de frågor som ligger i de boendes intresse såsom att granska att självkostnadsprincipen genomförs i samfundet. 

Övervakaren ska enligt den föreslagna bestämmelsen ha sådan kännedom om och erfarenhet av ekonomiska och juridiska frågor med tanke på uppdragets art och omfattning som behövs för att sköta det. Denna föreslagna bestämmelse är ny. I paragrafen föreslås dock inga närmare bestämmelser om behörigheten utan den ska bedömas från fall till fall. Av övervakaren krävs dock inte samma kännedom om ekonomiska och juridiska frågor, redovisning och revision som av en GR-, CGR- eller en OFGR-revisor som utför lagstadgad revision. Övervakaren kan dock förutsättas ha sådan kännedom om företagets grundläggande ekonomiska och juridiska frågor att personen på ett tillräckligt tillförlitligt sätt kan sköta uppdraget som övervakare. Om den person som utses till övervakare har särskild yrkeskompetens för granskningsverksamhet kan de allmänna principerna följas att det av personen krävs högre kompetens när granskningsuppdraget genomförs än av en person som inte har sådan kompetens. Det är meningen att även boende om de vill i fortsättningen ska kunna fungera som övervakare. Hyreshussamfundet ansvarar för de kostnader som övervakningen medför. 

11 §. Rösträtt och valbarhet. Paragrafen motsvarar delvis 5 § i den gällande lagen där det föreskrivs om rösträtt och valbarhet vid boendestämman. Tillämpningsområdet för bestämmelsen utökas till att omfatta även samarbetsorganet och valet av medlemmar till samarbetsorganet. Dessutom föreslås det att redan 15–17-åringar som bor i hyreshusen ska kunna delta som röstberättigade i samförvaltningen om de har ingått ett hyresavtal. Det är viktigt att unga som bor självständigt som röstberättigade kan delta i samförvaltningen. Valbarhet föreslås dock inte eftersom minderåriga har begränsad rättslig handlingsförmåga och förtroendeuppdrag omfattar ett betydande ansvar. 

Röstberättigade är utöver de boende också de direkta innehavarna av affärs- eller kontorslokaler i huset med en röst per affärs- eller kontorslokal. Tillägget förtydligar men ändrar inte bestämmelsens nuvarande innehåll. Bestämmelsen ska också preciseras så att de direkta innehavarna av affärs- eller kontorslokaler ska vara hyresgäster i hyreshussamfundet. Som hyresgäst i hyreshussamfundet har de ett motiverat direkt intresse att påverka vid boendestämman. 

Till paragrafen fogas som 2 mom. en bestämmelse, enligt vilken en person som utsetts till ett förtroendeuppdrag inom samförvaltningen när den innehar förtroendeuppdraget ska vara boende i samfundet. Detta är motiverat eftersom det är fråga om samförvaltning mellan de boende och hyreshussamfundet. Om den boende flyttar bort från hyreshussamfundets bostad upphör personens mandat att representera de boende och inneha förtroendeuppdrag. 

12 §. Beslut. Paragrafen motsvarar 9 § i den gällande lagen utökad med en utvidgning från boendekommittén till att omfatta även andra samförvaltningsorgan. I det föreslagna 1 mom. ska det föreskrivas om beslutssätt. Inom samförvaltning kan man besluta annat om beslutssätten. Även beslut om förfaringssätten kan fattas inom samförvaltningen. Till exempel ett val kan förrättas på önskat sätt, såsom genom sluten omröstning, ett särskilt röstningstillfälle, per post eller med hjälp av ett tekniskt kommunikationsmedel. När valet genomförs ska jämlikheten beaktas, precis som tidigare beskrivits i samband med ordnande av boendestämma. 

I 2 mom. föreslås bestämmelser om att avsätta ett samförvaltningsorgan eller en medlem i organet. Det organ som tillsatt det samförvaltningsorgan som avsättningen gäller eller där den medlem som avsättandet gäller är verksam kan också fatta beslut om avsättande. Förslaget innehåller en innehållsmässig ändring när det gäller avsättande av boendekommitténs medlemmar i den gällande lagen. Enligt den föreslagna bestämmelsen kan boendekommittén eller en medlem i den precis som ett annat samförvaltningsorgan eller en medlem i det avsättas under en pågående mandatperiod med stöd av ett beslut som fattats av boendestämman (eller ett annat organ eller medlem av det organ som tillsatt organet eller utsett medlemmen i fråga), om beslutet har understötts av minst hälften av de röstberättigade som varit närvarande eller representerade på stämman. Enligt den gällande lagen har det krävts en majoritet av rösterna av alla röstberättigade, vilket i praktiken har visat sig omöjligt att genomföra, eftersom det endast en minoritet av de boende deltar i samförvaltningen och över lag i boendeverksamheten. 

Till paragrafen ska som 3 mom. fogas en hänvisning till 5 kap. i föreningslagen i de närmare bestämmelserna om mötespraxis. Föreningslagen har redan tillämpats analogt på vissa öppna frågor som gäller mötespraxis. För att samförvaltningslagen ska hållas kompakt är det inte motiverat att utvidga lagen till att omfatta ny mötespraxis. Däremot kan föreningslagen tillämpas. Till exempel i 31 § i föreningslagen finns bestämmelser om att upprätta protokoll. Mötesordföranden ska se till att ett protokoll sätts upp över mötets beslut. De boende som har rätt att delta i stämman har rätt att på begäran få del av protokollet. Att tillgängliggöra protokollet även elektroniskt främjar informationsutbytet. 

13 §. Rätt till information och informationsskyldighet. Den föreslagna bestämmelsen motsvarar 11 § i den gällande lagen. Bestämmelsen preciseras genom att nämna de organ inom samförvaltningen som har rätt till information genom att i stället för att hänvisa till lagen hänvisa till 6 och 8 § som behandlar rättigheterna för organen i fråga. Organen inom samförvaltning har rätt till aktuella och tillräckliga uppgifter som de behöver för att utöva sina rättigheter. Uppgifterna ska vara i så tydlig och förståelig form som möjligt och presenteras visuellt och de boende ska få en förklaring av uppgifternas innebörd för beslut. I synnerhet aktuell information i anknytning till reparationer är viktig för de boende och omfattas av informationsskyldighet. Vid informerande ska behovet av kommunikation på olika språk och språklagen beaktas. Rätten till information kan begränsas av dataskyddet och skyddet för privatlivet samt affärshemligheter enligt bestämmelserna om dem. 

Uppgifterna ska vara styrkta av en revisor, om boendestämman, boendekommittén eller samarbetsorganet av särskilda skäl kräver det. Syftet med tillägget är att uppgifter i regel inte ska styrkas, utan en begäran om bestyrkande framställs endast av grundad anledning, till exempel om det finns skäl att misstänka att uppgifterna innehåller fel eller att revisorn genom sin sakkunskap kan tillföra samfundet något ytterligare som är väsentligt när det gäller uppgifternas riktighet. Tröskeln för bestyrkande ska vara hög. Syftet med bestämmelsen är att undvika att det uppstår onödiga kostnader för bestyrkande då bestyrkande inte behövs. 

14 §. Tillsyn, vitesförfarande och sökande av ändring. I stället för den allmänna styrningen i den nuvarande gällande lagen föreslås en tillsynsbestämmelse. I och med ARAs tillsyn är det möjligt att få ordning på tillsynen över efterlevnaden av samförvaltningslagen, eftersom det nuvarande tillsynssystemet omfattar behörigheter för två olika myndigheter, ARA och Regionförvaltningsverket. ARA har haft sakkunskap inom samförvaltning genom den allmänna styrningen, men ingen tillsynsbefogenhet. 

ARA är en central expert i samförvaltningsfrågor. Därför föreslås det att den delade behörigheten mellan Regionförvaltningsverket och ARA ska slopas. Regionförvaltningens beslut har i stor omfattning grundat sig på ARAs expertis i samförvaltningsfrågor redan nu. Vitessystemet betraktas vara mycket lämpligt för att främja tillämpningen och tillsynen av samförvaltningslagen. 

15 §. Klagomål. I lagen föreslås en förtydligande bestämmelse, enligt vilken klagomål över fel och försummelser när det gäller iakttagandet av samförvaltningslagen får anföras hos ARA. Det nuvarande ansökningsförfarandet som sker hos Regionförvaltningsverket ändras till ett klagomålsförfarande hos ARA. Beslut som gäller klagomål ska inte få överklagas genom besvär. Klagomål kan leda till en anmärkning eller tillsynsåtgärder, om sådana krävs i ärendet. Till exempel ett vitesförfarande kan inledas via klagomål om ett missförhållande som kommit till myndighetens kännedom. 

Rättsskyddet för de boende intensifieras genom ARAs tillsyn. Tack vare tillsynsbefogenheten och vitesförfarandet är det möjligt att ingripa i eventuella förfaringssätt som strider mot samförvaltningslagen eller underlåtelse att iaktta bestämmelserna i lagen både genom anmälningar och angivelser som sker via klagomål och genom myndighetstillsyn på eget initiativ. Klagomålen kan ge grundläggande information för mera omfattande tillsyn på myndighetsinitiativ och för inriktning av tillsynen som en del av tillsynsuppgiften. Utöver behandling av klagomålen ska tillsynsuppgiften omfatta förebyggande metoder, såsom granskningar i enlighet med granskningsplanen och andra granskningar, behandlingen utgående från anmälningar av olika andra tillsynsärenden än sådana som kan betraktas som klagomål, behandling av tillsynsärenden som inletts på eget initiativ och informationsstyrning. 

16 §. Ikraftträdande. Lagen föreslås träda i kraft den 1 januari 2024 för att hyreshussamfunden och ARA ska ha tillräckligt med tid att förbereda sig för genomförandet av den nya lagen, den introduktion och utbildning som den kräver. Lagen tillämpas också innan lagen träder i kraft på lånefinansierade, statligt stödda hyreshus under den tid de är föremål för begränsningar. När lagen träder i kraft överförs även de samförvaltningsärenden som inletts vid Regionförvaltningsverket till ARA för behandling. 

7.2  Tobakslagen

2 §. Definitioner. I 42 punkten finns en hänvisning till lagen om samförvaltning i hyreshus. Hänvisningen föreslås bli korrigerad så att den motsvarar den nya föreslagna lagen. I samma punkt finns också en hänvisning till lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990). Författningsnumret i hänvisningen ska ändras så att det motsvarar lagen om bostadsrättsbostäder (393/2021) som trädde i kraft den 1 januari 2022. 

11.1  Förhållande till budgetpropositionen

Propositionen hänför sig till budgetpropositionen för 2023 och avses bli behandlad i samband med den. Konsekvenserna behandlas närmare i avsnitt 4.2, under 4.2.1.