2.1.1  Systemen för räntestödslån och aravalån

Staten understöder byggande, anskaffning och ombyggnad av hyresbostäder avsedda för boende som valts på sociala grunder genom att betala räntestöd för lån som tagits för detta ändamål enligt bestämmelserna i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001, nedan räntestödslagen). Räntestödslånet har också alltid statsborgen. Räntestödet har ersatt aravalånen som tidigare beviljades för samma ändamål med stöd av aravalagen (1189/1993) och de tidigare lagarna. Med stöd av räntestödslagen beviljas räntestöd också för byggande, anskaffning och ombyggnad av bostadsrättshus. 

Enligt räntestödslagens 5 § kan räntestödslån beviljas en kommun eller ett annat offentligt samfund samt ett samfund som motsvarar förutsättningarna enligt 24 § och som Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (nedan ARA) med stöd av lagen i fråga har angett som ett allmännyttigt bostadssamfund. Låntagaren kan också vara ett aktiebolag eller bostadsaktiebolag i vilket något eller några i ovan avsedda samfund har sådan direkt bestämmanderätt som avses i 1 kap. 5 § 1 mom. 1 punkten i bokföringslagen (1336/1997). Motsvarande bestämmelse om aravalåntagare finns i 15 § i aravalagen. 

I Finland finns ca 400 000 s.k. ARA-hyresbostäder som är byggda med statens aravalån eller räntestöd och som omfattas av de i lag föreskrivna användnings- och överlåtelsebegränsningarna. Avsikten med begränsningarna är att hålla kvar bostäderna i hyresanvändning tillräckligt länge, se till att bostäderna går till de mest behövande hushållen och hålla bostadsutgifterna på en rimlig nivå. Förutom de objektspecifika begränsningarna begränsas den ekonomiska och övriga verksamheten i samfund som äger ARA-hyresbostäder av bestämmelserna om allmännyttighet, som föreskrivs i räntestödslagens 24—27 § samt i aravalagens 15 a—15 d §. Syftet med dessa bestämmelser tillsammans med de objektspecifika begränsningarna är att se till att det statliga stödet riktas till boende som väljs på sociala grunder. 

Bestämmelser om användnings- och överlåtelsebegränsningar som gäller hyresbostäder som beviljats räntestödslån finns i 2 kap. i räntestödslagen. Enligt 11 § i den lagen ska en bostad som är föremål för ett räntestödslån användas som hyresbostad. Vid valet av de boende ska urvalsgrunderna i lagens 11 a—11 c § iakttas. Hyran som tas ut hos de boende ska enligt lagens 13 § fastställas enligt självkostnadsprincipen, och bostäderna eller aktier som medför rätt att besitta en sådan bostad får enligt lagens 14 § endast överlåtas till kommunen eller en sådan av ARA angiven mottagare som kan beviljas räntestödslån. I lagens 15 § föreskrivs om bostädernas överlåtelsepriser. Enligt lagens 17 § upphör de begränsningar som gäller användning och överlåtelse av en räntestödshyresbostad 45 år efter att lånet godkändes som räntestödslån. Om lånet har godkänts den 1 september 2004 eller senare, upphör användnings- och överlåtelsebegränsningarna emellertid 40 år efter att lånet godkändes som räntestödslån. De begränsningar som gäller bestämningen av hyra upphör efter att räntestödslånet har återbetalats enligt amorteringsvillkoren i statsrådets förordning. Om ett räntestödslån betalas tillbaka i förtid, upphör begränsningarna om bestämningen av hyra 30 år efter att lånet godkändes som räntestödslån. 

Bestämmelser om de begränsningar som gäller användning och överlåtelse av hyresbostäder som beviljats aravalån finns i aravabegränsningslagen (1190/1993). Dessa begränsningar motsvarar till innehållet och giltighetstiden i hög grad de begränsningar som gäller hyresbostäder som beviljats räntestödslån. 

Närmare bestämmelser om villkoren för räntestödslån finns i statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (666/2001, nedan räntestödsförordningen). I förordningen föreskrivs bland annat om räntestödslånens amorteringar och om självriskandelen för räntan. Närmare bestämmelser om villkoren för aravalån finns i aravaförordningen (1587/1993). 

2.1.2  Bestämmande av hyra

En av de viktigaste användningsbegränsningar som gäller ARA-hyresbostäder är regleringen av bestämningen av de hyror som tas ut hos boende. För tillfället gäller bestämmelserna om hyresbestämning för ca 325 000 ARA-hyresbostäder som fått aravalån eller som efter ingången av januari 2002 beviljats räntestödslån med stöd av räntestödslagen. 

Bestämmelser om hyror för ARA-hyresbostäder finns i 13 § i räntestödslagen och i 7 § i aravabegränsningslagen, vilka motsvarar varandra innehållsmässigt. När det gäller att bestämma hyror för bostäderna, ska man följa självkostnadsprincipen. Enligt 1 mom. i ovannämnda paragrafer får man hos hyresgästerna för en bostadslägenhet ta ut i hyra högst ett belopp som vid sidan av övriga intäkter behövs för utgifterna för finansiering av hyresbostäderna och lokaliteterna i anslutning till dem och för de utgifter som god fastighetshållning förutsätter. Sådana utgifter är utgifterna bland annat för byggande eller anskaffning av en fastighet och bostäder; underhåll och skötsel av fastigheten, byggnaderna och bostäderna samt för ombyggnader som behövs för att fastigheten, byggnaderna och bostäderna ska uppfylla de aktuella kraven, samt avsättningar för dessa åtgärder; ränta på egna medel som investerats i objektet; samt för skyldigheter som enligt lag hör till ägaren och som inte föranleds av att ägaren har brutit mot lag. 

I räntestödslagens 13 § 3 mom. och aravabegränsningslagens 7 § 2 mom. föreskrivs att hyrorna för aravahyreshus och aravahyresbostäder som tillhör en och samma ägare samt för hyreshus och hyresbostäder som beviljats lån enligt räntestödslagen kan utjämnas. Syftet med hyresutjämningen är att trygga en jämn hyresutveckling och att hyrorna motsvarar bostädernas bruksvärde. 

Bestämmelser om tillsynen över självkostnadshyror finns i räntestödslagens 13 § 4 mom. och aravabegränsningslagens 7 § 3 mom. ARA utövar tillsyn över att de principer som gäller hyrans maximibelopp följs. Till utgången av 2013 hör denna uppgift till kommunerna. ARA har rätt att av låntagaren kräva de uppgifter som behövs för tillsynen, och till ARA:s uppgifter hör också den allmänna styrningen av låntagare i ärenden som gäller självkostnadshyror. 

I samband med hyror som bestäms enligt självkostnadsprincipen är det möjligt att ta ut ränta på de medel som ägaren investerat i objektet, dvs. på självfinansieringsandelen. Enligt 13 § 5 mom. i räntestödslagen och 7 § 4 mom. i aravabegränsningslagen kan man genom förordning av statsrådet utfärda närmare bestämmelser om storleken av den ränta som ska betalas på ägarens egna medel. Genom förordning av miljöministeriet kan det utfärdas närmare bestämmelser om hyresbestämningen samt om utjämning av och tillsyn över hyror. ARA kan ge råd i frågor som gäller hyresbestämning samt utjämning av och tillsyn över hyror. 

Med stöd av ovannämnda bemyndigande föreskrivs det i 23 § i räntestödsförordningen att den ränta som tas ut hos hyresgästerna i samband med bostadslägenhetens hyra får utgöra högst åtta procent av de egna medel som ägaren placerat. När det gäller bostäder som beviljats aravalån finns det en motsvarande bestämmelse i miljöministeriets beslut av den 2 september 1994 om den ränta som betalas på egna medel i en aravahyresbostad. Beslutet har utfärdats med stöd av det tidigare gällande 7 § 3 mom. i aravabegränsningslagen. 

Den maximala ränta på ägarens egna medel som avses i 13 § i räntestödslagen och 7 § i aravabegränsningslagen och som tas ut i hyran ska hållas separat från begränsningen som gäller gottskrivning av avkastning enligt 24 § i räntestödslagen och 15 a § i aravalagen. Bestämmelsen om en maximal ränta på självfinansieringsandelen som tas ut i samband med hyra är objektspecifik och begränsar inte storleken på det belopp som ägaren kan gottskriva sig själv i avkastning från samfundet. Den maximala räntan begränsas enbart av den bestämmelse om gottskrivning av avkastning i räntestödslagens 24 § och aravalagens 15 a § som är samfundsspecifik och enligt vilken samfundet inte ska gottskriva sin ägare med annat än den skäliga avkastning på de medel som ägaren placerat i samfundet. Storleken av en skälig avkastning har i statsrådets beslut om gottskrivning av avkastningen av allmännyttiga bostadssamfund (1203/1999) fastställts till högst åtta procent. 

Miljöministeriet har inte utfärdat förordningar med stöd av bemyndigandet i räntestödslagens 13 § 5 mom. eller aravabegränsningslagens 7 § 4 mom. Ministeriet gav dock år 1995 rekommendationer som gäller bestämning av aravahyror (31.5.1995 dnr 5/601/95, brev till kommunerna 3/1995). Dessa rekommendationer är inte bindande för hyresbostadsägarna. ARA har gett allmännyttiga samfund och kommunerna ett flertal anvisningar bland annat om styrningen av hyresbestämningen och kommunernas tillsyn över hyror. Den senaste anvisningen är från år 2012 (anvisning till kommunerna för att utöva tillsyn över val av invånare och bestämningen av hyror 11.7.2012 dnr 18251/631/12). 

Ytterligare har det sedan år 2004 funnits en hyresräknare på ARA:s webbplats med anvisningar om hur man bestämmer en självkostnadshyra. I hyresräknarens anvisning rekommenderar ARA utjämning av kapitalutgifterna när det gäller hyresutjämningen, varvid utgifterna för skötseln bestäms husspecifikt eller per hyresbestämningsenhet. Med en hyresbestämningsenhet avses hus som fysiskt ligger nära varandra, men som emellertid kan bilda flera belåningsobjekt. Förutom kapitalutgifterna kan periodvisa reparationskostnader, affärslokalernas hyresintäkter, arrendet för tomten samt den totala hyran utjämnas ägarspecifikt. 

ARA gav den 26 april 2010 en anvisning om bestämningen av hyra för specialgruppsprojekt som ARA understöder. Enligt anvisningen ska utjämningsmöjligheten inte tillämpas på de objekt som fått investeringsstöd enligt lagen om understöd för förbättring av bostadsförhållandena för grupper med särskilda behov (1281/2004, nedan investeringsunderstödslagen), utan ett objekt som fått understöd är en egen separat hyresbestämningsenhet. Med detta vill man säkerställa att understödet går direkt och endast till den användargrupp som bor i objektet. 

Enligt 13 § 6 mom. i räntestödslagen och 7 § 5 mom. i aravabegränsningslagen tillämpas på ARA-hyresbostädernas hyror i övrigt vad som bestäms i lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995, nedan bostadslägenhetslagen). Enligt den lagen hör det till allmänna domstolar att avgöra vad som är skäligt. Enligt lagens 29 § kan hyresvärden eller hyresgästen låta domstolen avgöra om ett hyresbelopp eller ett villkor som gäller bestämmande av det är skäligt. Enligt lagens 30 § kan domstolen på yrkande av hyresgästen enligt prövning sänka hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyran utan i hyresförhållanden godtagbar orsak väsentligt överstiger gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom området. Domstolen kan på yrkande av hyresvärden enligt prövning höja hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämning av hyran om hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämning av hyran med stöd av 6 § ska anses vara oskäligt. 

2.1.3  Bestämning av bruksvederlag

I Finland finns det ca 40 000 bostadsrättsbostäder av vilka nästan alla har finansierats med statens aravalån eller räntestöd. Bestämmelser om bruksvederlag som tas ut hos boende i bostadsrättsbostäder finns i lagen om bostadsrättsbostäder (650/1990, nedan bostadsrättslagen), och vid bestämningen av bruksvederlag ska motsvarande självkostnadsprincip följas som i fråga om statsunderstödda hyresbostäder. Enligt bostadsrättslagens 16 § får hos bostadsrättshavaren tas ut ett skäligt bruksvederlag. Bruksvederlagets belopp ska bestämmas så att vederlagsinkomsten täcker de utgifter som vid en måttfull ekonomiförvaltning uppkommer av finansieringen och underhållet av till samfundet hörande bostadsrättsbostäder och därtill anslutna lokaliteter. Bruksvederlaget får inte överstiga de hyror som i allmänhet betalas på orten för likvärdiga lägenheter. Enligt lagens 16 a § 1 mom. kan med bruksvederlag täckas utgifter som orsakas av anskaffning eller byggande, underhåll och skötsel av en fastighet eller bostäder, ombyggnad, renovering, tillbyggnad och anskaffning av tillskottsområde genom vilket fastigheten eller bostaden försätts i ett skick som motsvarar de sedvanliga kraven vid respektive tidpunkt, skyldigheter som enligt lag hör till bostadsrättshusets ägare och som inte föranleds av att ägaren har brutit mot lag, reservering för dessa åtgärder och skyldigheter, räntan på sådant eget kapital som ska beaktas i överlåtelsepriset för ett bostadsrättshus eller för aktier i det bolag som äger huset, dividend eller gottgörelse till aktieägaren eller den som gjort en placering i eget kapital i ett samfund som ägs av bostadsrättshuset samt av andra motsvarande godtagbara skäl. Författningens förteckning över de utgifter som täcks med bruksvederlag motsvarar i stor utsträckning förteckningen i 13 § i räntestödslagen och 7 § i aravabegränsningslagen över utgifter som inkluderas i en självkostnadshyra.  

På samma sätt som hyrorna för hyresbostäder går att utjämna får även bostadsrättsbostädernas bruksvederlag jämnas ut. Enligt 16 a § 2 mom. i bostadsrättslagen kan det bruksvederlag som tas ut för en bostadsrättsbostad användas till att täcka utgifterna både för det bostadsrättshus där bostaden är belägen och för andra bostadsrättshus med samma ägare. Sådana i bruksvederlaget ingående utgifter för skötseln av bostadsrättshuset som den boende kan påverka genom sin egen verksamhet kan dock inte utjämnas mellan olika bostadsrättshus. Bruksvederlagen får inte heller utjämnas mellan fritt finansierade bostadsrättshus och bostadsrättshus som finansierats med arava- eller räntestödslån. Enligt 3 mom. i samma paragraf kan det genom förordning av miljöministeriet utfärdas närmare bestämmelser om de allmänna principer som ska iakttas vid bestämmandet av bruksvederlag och de tillvägagångssätt som ska tillämpas vid utjämning av bruksvederlag. Med stöd av detta bemyndigande har det inte utfärdats någon förordning. 

Enligt 16 c § 1 mom. i bostadsrättslagen ska bostadsrättshusets ägare konkurrensutsätta de centrala och i fråga om kostnaderna mest betydande disponent- och servicetjänsterna och övriga fastighetsförvaltningstjänsterna samt underhållsarbetena för vars täckande bruksvederlag tas ut eller enligt planerna ska tas ut. Om upphandlingens värde överstiger det nationella tröskelvärdet i 15 § 1 punkten i lagen om offentlig upphandling (348/2007, nedan upphandlingslagen), ska den konkurrensutsättas. Räntestödslagen eller aravabegränsningslagen finns ingen skyldighet motsvarande den som finns i 16 c § i bostadsrättslagen. 

I 16 d § i bostadsrättslagen ingår bestämmelser om ägarens skyldighet att lämna uppgifter om grunderna för bruksvederlagen. Enligt paragrafen ska bostadsrättshuset ägare göra upp en kalkyl över bestämningen av bruksvederlaget och en efterkalkyl som bygger på ägarens bokföring och som gäller hela samfundet och bostadsrättshuset. Enligt paragrafens 4 mom. ska efterkalkylen visa vilka utgiftsposter som under räkenskapsperioden har täckts med bruksvederlag samt storleken på räkenskapsperiodens finansieringsöverskott eller finansieringsunderskott. Av efterkalkylen ska därtill framgå samfundets kumulativa finansieringsöverskott eller finansieringsunderskott samt en hur stor del avsättningarna för framtida reparationer upptar av det kumulativa överskottet. I räntestödslagen eller aravabegränsningslagen ingår inte en liknande skyldighet att göra upp efterkalkyler för hyresbostäder som är byggda med statligt stöd. 

2.1.4  Godkännande och ändring av räntestödslån

Bestämmelser om godkännande av ett räntestödslån och säkerheter för ett räntestödslån ingår i räntestödslagens 8 och 30 §. ARA beslutar om godkännande av ett lån som räntestödslån, och ett räntestödslån ska ha en av ARA godkänd inteckningssäkerhet med bättre förmånsrätt än andra lån eller en annan av ARA godkänd säkerhet, om låntagaren inte är en kommun eller en samkommun. I räntestödslagen finns inte några bestämmelser om vilken myndighet som behandlar räntestödslånens låne- och säkerhetsarrangemang samt de tillstånd att återanvända säkerheter som gäller lånetiden efter räntestödslånets godkännande. Eftersom en sådan bestämmelse inte finns, har dessa frågor behandlats i ARA. När det gäller aravalån hör behandlingen av ändringar och tillstånd av denna typ till Statskontoret. 

Enligt räntestödslagens 29 § 2 mom. räknas statens ansvar från lyftandet av det ursprungliga lånet eller dess första post, om låntagaren inom den begränsningstid för användning och överlåtelse som anges i 17 § i stället för ett räntestödslån tar ett nytt lån som ARA godkänner som räntestödslån. Om betalningen av räntestöd upphör eller inställs, men räntestödslånet inte betalas tillbaka, ska låntagaren enligt 38 § i räntestödslagen för statsborgen betala en borgensavgift vars storlek bestäms genom förordning av statsrådet och beräknas på det utestående lånekapitalet. ARA kan av särskilda skäl på ansökan och på de villkor som det bestämmer besluta att borgensavgift inte tas ut. Enligt 24 § i räntestödsförordningen uppgår borgensavgiften till en procent per år av det utestående lånekapitalet. 

Av statens medel kan med stöd av lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus (205/1996) betalas räntestöd för lån som beviljas för byggande eller ombyggnad av ett bostadsaktiebolagshus som avses i lagen om bostadsaktiebolag (1600/2009). Enligt lagens 8 § beslutar ARA om godkännande av ett lån som räntestödslån. I lagens 9 § föreskrivs att om låntagaren har betalat ett räntestödslån genom att för samma ändamål uppta ett nytt lån hos samma eller en annan lånebeviljare, fortgår betalningen av räntestöd om ARA godkänner det nya lånet som räntestödslån. ARA ska då underrätta Statskontoret om godkännandet av det nya lånet som räntestödslån. I övrigt innehåller den aktuella lagen inte några bestämmelser om vilken myndighet som behandlar lånearrangemangen efter att lånet godkänts som räntestödslån. Eftersom en sådan bestämmelse inte finns, har dessa frågor behandlats i ARA. 

2.1.5  Ändringssökande i ärenden som gäller räntestöd och aravalån

Enligt 41 § i räntestödslagen, 21 § i aravabegränsningslagen och 12 § i lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus får en sökande begära omprövning av ett beslut av ARA, Statskontoret eller kommunen inom 14 dagar från delfåendet. Omprövning ska begäras hos den myndighet som fattat beslutet, och i fråga om beslut som fattats av en tjänsteinnehavare som lyder under kommunstyrelsen eller en nämnd, hos kommunstyrelsen eller nämnden. I ett beslut som har fattats med anledning av en begäran om omprövning får ändring dock inte sökas genom besvär, om beslutet gäller ett beslut som ARA har fattat med stöd av 8 § i räntestödslagen eller 8 § i lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus, dvs. godkännande av ett lån som räntestödslån. I ett beslut som gäller val eller godkännande av hyresgäster får ändring inte heller sökas genom besvär. I andra beslut som getts med anledning av en begäran om omprövning får ändring sökas genom besvär enligt förvaltningsprocesslagen (586/1996). 

Enligt aravabegränsningslagens 6 § 1 mom. och 17 § 3 mom. kan ägaren av aravahyresbostäder eller ett aravahyreshus genom beslut av förvaltningsdomstolen åläggas att betala ersättning till Statskontoret, om bostäder har använts i strid med bestämmelserna om hyresbostadsbruk och val av hyresgäster i 4 eller 5 § eller om en bostad eller ett hus som omfattas av användnings- eller överlåtelsebegränsningar rivs utan ARA:s tillstånd. Beloppet av ersättningen är för varje kalendermånad en halv procent av bostadslägenhetens anskaffningsvärde, justerat enligt förändringen i byggnadskostnadsindex.  

2.2.1  Tillämpning av självkostnadsprincipen vid bestämmande av hyror och bruksvederlag

Ungefär hälften av alla hyresbostäder i Finland är statsunderstödda ARA-hyresbostäder. Andelen ARA-hyresbostäder är störst i de största städerna. De användnings- och överlåtelsebegränsningar som gäller för ARA-bostäder är av vikt särskilt i tillväxtområdena, eftersom de säkerställer att bostäderna fortsatt är i hyresanvändning och att hyrorna hålls på en rimlig nivå. Den statsunderstödda bostadsproduktionen är för tillfället den enda delen av bostadsbeståndet där hyror regleras allmänt. I synnerhet i huvudstadsregionen och andra stora centrum är hyrorna för ARA-bostäder klart lägre än marknadshyrorna. Produktionen av ARA-bostäder har också indirekta konsekvenser, vilket innebär att den dämpar höjningen av hyresnivån på tillväxtområdenas bostadsmarknad. 

På miljöministeriets initiativ utarbetades hösten 2012 en rapport om tillämpningen av självkostnadsprincipen när det gäller att bestämma hyror för statsunderstödda hyresbostäder (Hyreshussamfundens tillvägagångssätt vid bestämning av självkostnadshyrorna för ARA-bostäder, miljöministeriets rapporter 5/2013). Rapporten redogör för tillämpningen av självkostnadsprincipen, systemet med hyresutjämning och avsättningarna för reparationer. Rapporten behandlar också kommunernas tillsyn över självkostnadshyror. Rapporten består av enkäter till hyresbostadsbolag och kommuner och av intervjuer samt av slutsatser som bygger på enkätsvaren och intervjuerna. 

Rapporten visar att samfund som äger ARA-bostäder följer självkostnadsprincipen enligt räntestödslagen och aravabegränsningslagen när de bestämmer hyror. Trots detta kan hyrornas innehåll och struktur samt hyresnivån variera stort mellan olika aktörer. I vissa områden ligger ARA-bostädernas hyror ställvis nära marknadsbaserade hyror. Detta gäller i synnerhet huvudstadsregionens objekt som landsomfattande hyreshussamfund har låtit bygga. Rapporten ger vid handen att månadshyran per kvadratmeter i kommunala hyreshus i samma områden är ungefär från en till fem euro lägre än de hyror som landsomfattande samfund tar ut. De landsomfattande samfundens hyror per kvadratmeter är från 50 cent upp till fyra euro lägre än hyrorna för fritt finansierade bostäder. 

I områden med minskande invånarantal kan ARA-bostädernas hyror vara väldigt höga jämfört med områdets allmänna hyresnivå. Orsaken är att efterfrågan på hyresbostäder är obetydlig i dessa områden, varför hyresnivån för fritt finansierade hyresbostäder är låg. En liten efterfrågan på bostäder har däremot ingen direkt inverkan på ARA-hyrorna, eftersom hyrorna bestäms enligt självkostnadsprincipen. Orsaken till höjda hyror för ARA-bostäder i områden med minskande befolkningsunderlag är att bostäder står tomma till följd av flyttrörelsen, eftersom de avgifter för lån som ingår i hyran tillsammans med kapitalutgifterna kan vara höga. Även utgifterna för skötseln kan vara stora i hus som inte är i full användning. 

Målet med statens arava- och räntestödssystem är att hyrorna för ARA-bostäder som får statligt stöd är lägre än hyrorna för fritt finansierade bostäder. Tanken är att även hushåll med små eller medelstora inkomster får möjlighet till en boendeform som har lämpliga boendekostnader med tanke på deras inkomstnivå. I största delen av ARA-bostadsbeståndet är den genomsnittliga hyresnivån lägre än i fritt finansierade hyresbostäder. De påfallande höga hyrorna i vissa statsunderstödda objekt visar ändå att de nuvarande lagbestämmelserna om självkostnadshyra inte alla gånger har lett till en skälig hyresnivå. 

I räntestödslagens 13 § och aravabegränsningslagens 7 § ingår bestämmelser om vilka poster en självkostnadshyra får innehålla. Några bestämmelser om storleken på dessa poster finns däremot inte. De största skillnaderna i hyrornas innehåll, struktur och nivå när det gäller de olika aktörerna och objekten beror på avsättningar för kommande reparationer, praxis för utjämning av hyror och den ränta som tas ut på ägarens självfinansieringsandel. 

I samband med hyran för ARA-bostäder samlas det allmänt in medel för avsättningar för framtida ombyggnader. Avsikten är att minska andelen lån som behövs för ombyggnaderna. Miljöministeriets rapport visar att avsättningarna för ombyggnader varierar stort mellan olika aktörer. I de hyreshussamfund som svarade på enkäten varierar avsättningarna från noll upp till två euro per kvadratmeter per månad. Många kommunala samfund samlar i samband med hyrorna in ett belopp som motsvarar ca 20 procents självfinansieringsandel. Resten av ombyggnaderna finansieras antingen med räntestödslån eller med något annat lån. Vissa landsomfattande samfund samlar däremot i förväg in medel för ombyggnader i samband med hyror under byggnadens hela livscykel. I vissa fall är det just avsättningarna för kommande ombyggnader som är orsaken till höga hyror. 

Systemet med hyresutjämning tillämpas också allmänt i samfund som äger ARA-bostäder. Målet med utjämningen är att hyrorna så bra som möjligt ska ligga i linje med bostädernas bruksvärde och att hyrorna är rättvisa i förhållande till varandra. Vid ombyggnader är hyresutvecklingen jämnare, eftersom ombyggnadskostnaderna kan fördelas mellan de objekt som hör till hyresutjämningssystemet. Det är också ändamålsenligt att man tillämpar utjämning vid nyproduktion för att fördela de på grund av konjunkturväxlingar eventuellt ganska höga byggkostnaderna med det gamla bostadsbeståndet så att de nya bostädernas första hyra ska vara skäligare. 

Det nuvarande utjämningssystemet är dock inte helt problemfritt. Miljöministeriets rapport ger vid handen att de landsomfattande hyreshussamfundens hyresutjämning i hela landet leder till att hyrorna avspeglar efterfrågan i de olika områdena. Hyrorna i områden med stor efterfrågan är objektspecifikt sett högre än självkostnadshyrorna. I områden med sämre efterfrågan är hyrorna igen lägre. Eftersom de kommunala samfunden jämnar ut hyrorna enbart inom den egna kommunen, är skillnaden mellan områdena måttlig. Stödet som ska stimulera hyresbostadsproduktionen i tillväxtområdena till ett skäligt pris går nu i och med utjämningen till de andra delarna av landet och kostnaderna för det gamla bostadsbeståndet i områdena med svag efterfrågan övergår till det nya bostadsbeståndet i områdena med stor efterfrågan. Därutöver står de landsomfattande och kommunala samfunden i en ojämlik ställning, eftersom de landsomfattande samfunden får jämna ut hyrorna i hela landet och de kommunala endast inom den egna kommunen. 

Även räntan som beräknas på ägarens självfinansieringsandel och som inkluderas i självkostnadshyran varierar mellan de olika aktörerna. Enligt miljöministeriets rapport tar ca 40 procent av de kommunala samfunden inte alls ut någon ränta på kommunens självfinansieringsandel eller så är räntan lägre än den föreskrivna maximala räntan. De landsomfattande samfunden tar däremot ut den maximala räntan på åtta procent på självfinansieringsandelen. 

Förutom dessa faktorer kan skillnaderna i de landsomfattande och kommunala samfundens hyror förklaras med att kommunerna stödjer de samfund de äger också på andra sätt. I allmännyttiga samfund är däremot är de hyror som tas ut hos boende samfundens enda inkomstkälla som ska täcka fastighetens alla kostnader. 

I bostadsrättslagen finns nästan likadana bestämmelser om utgifter som ska täckas med bruksvederlag samt om avsättningar för framtida ombyggnader som i räntestödslagen och aravabegränsningslagen. Således innehåller 16 a § i bostadsrättslagen inte heller några bestämmelser om hur stor andel avsättningarna för ombyggnadskostnader får utgöra av bruksvederlaget. Detta kan i vissa fall leda till oskäligt stora avsättningar, vilket höjer bruksvederlaget i onödan.  

Räntestödslagen eller aravabegränsningslagen innehåller inte något liknande krav på konkurrensutsättning av hyreshusens betydande fastighetsförvaltningstjänster eller underhållsarbeten som 16 c § i bostadsrättslagen. Avsaknaden av detta krav på konkurrensutsättning kan i vissa fall leda till att boende i hyreshus är tvungna att betala överstora kostnader för köp av tjänster. I räntestödslagen eller aravabegränsningslagen ingår inte heller någon skyldighet motsvarande den som finns i 16 d § i bostadsrättslagen att göra upp efterkalkyler för hyreshusen. 

2.2.2  Ändringarna i räntestödslån under lånetiden

Juris doktor Olavi Syrjänen har analyserat ARA:s verksamhet och utveckling i rapporten som blev färdig år 2012 (Utveckling av verksamheten vid Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA), miljöministeriets rapporter 18/2012). I rapporten föreslås bland annat att uppgiftsfördelningen mellan ARA och Statskontoret borde ses över. Enligt förslaget är de motiverat att de ändringar och tillstånd under lånetiden som gäller amorteringsprogram och säkerheter för räntestödslån ska behandlas av Statskontoret. Uppgifter av detta slag hör naturligt ihop med Statskontorets andra uppgifter och kompetensområde. Detta stöds också av datasystemet för förvaltning av räntestödslån och statsborgen. För tillfället behandlar ARA i huvudsak de ändringar i räntestödslån som görs under lånetiden. 

2.2.3  Bestämmelserna om ändringssökande

Räntestödslagens 41 §, aravabegränsningslagens 21 § och 12 § i lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus innehåller inte bestämmelser om besvärstillstånd, vilket innebär att alla de beslut av förvaltningsdomstolen som avses i paragraferna kan överklagas direkt hos högsta förvaltningsdomstolen utan besvärstillstånd. Vid sökande av ändring hos högsta förvaltningsdomstolen i beslut av förvaltningsdomstolen används besvärstillståndssystemet för närvarande i flera olika ärendegrupper. Utvecklandet av högsta förvaltningsdomstolens ställning och uppgifter som den högsta domstol som styr förvaltningsprocessen förutsätter att högsta förvaltningsdomstolen har tillräckliga möjligheter att koncentrera sig på att avgöra sådana ärenden i vilka det är viktigt att få ett avgörande från den högsta rättsinstansen. För närvarande har högsta förvaltningsdomstolen inte tillräckligt med möjligheter till detta på grund av den stora mängden ärenden. 

I de ärenden som avses i aravabegränsningslagens 6 och 17 § kan förvaltningsdomstolen ålägga ägaren att betala ersättning till Statskontoret om aravafinansierade hyresbostäder har använts eller rivits lagstridigt. Det är inte ändamålsenligt att det är en domstol som är beslutsfattare i första instans, utan ärendena bör höra till en förvaltningsmyndighet, vars beslut i sin tur kan överklagas hos domstol. 

3.2.1  Precisering av bestämningen av hyror och bruksvederlag

Räntestödslagens och aravabegränsningslagens bestämmelser om självkostnadshyra ändras så att byggande, anskaffning och ombyggnad av fastigheter och bostäder som byggts med arava- eller räntestödslån inte i framtiden kan finansieras med direkt inkomstfinansiering, utan i hyresgästernas hyra får ingå endast utgifterna för de lån som tas för dessa åtgärder. Utgifterna för lån ska betalas av de boende först senare, vilket innebär att ändringen senarelägger ombyggnadskostnaderna och hyresbelastningen. Den föreslagna ändringen utesluter inte den möjligheten att aktören även använder egen finansiering för byggande, anskaffning och ombyggnad av fastigheter och bostäder. Ändringen utesluter inte heller den möjligheten att ombyggnadsåtgärder finansieras med medel som har samlats in av de boende på förhand för detta ändamål. 

Därtill ska det föreskrivas att den avsättning för framtida ombyggnader, underhåll och skötsel av byggnaderna och bostäderna som tas ut hos de boende i samband med självkostnadshyror inte får vara högre än vad som anses som skäligt. Skälighetskravet ska gälla alla avsättningar för framtida reparationer, gäller det sen ombyggnader eller till exempel underhållsåtgärder som utförs i form av årliga reparationer. Skälighetskravet förhindrar hyreshusägaren från att hos de boende ta ut omotiverat stora avsättningar för reparationer. Det här kravet sammanhänger med det ovannämnda förbudet mot inkomstfinansiering som förhindrar aktörer att via inkomstfinansiering kringgå kravet på skälig avsättning. 

Genom förordning av statsrådet ska närmare bestämmelser utfärdas om vad som kan betraktas som en skälig avsättning för ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader. I förordningen ska för avsättningen fastställas ett högsta tak i euro per bostadskvadratmeter per månad. Om det gått högst 20 år sedan det lån som beviljats för finansiering av byggnader eller bostäder har godkänts som räntestödslån eller sedan ett aravalån beviljats, är detta tak 1 euro, i äldre byggnader och bostäder 2 euro. Avsikten är att regelbundet justera dessa övre gränser så att de följer kostnadsutvecklingen när det gäller ombyggnad. Det föreslås också att ARA på ansökan ska kunna bevilja låntagare tillstånd till en avsättning som är högre än det maximala beloppet, om det finns särskild anledning till detta. 

I regel blir ombyggnadsåtgärder aktuella i ett bostadshus först efter 30–50 år från att huset blev färdigt. I under 20 år gamla bostadshus finns det vanligen inget behov av ombyggnadsåtgärder, bara för underhållsarbeten. Under de första åren är de boende i vilket fall tvungna att i hyra betala kostnader som följer av att bygglånen ska betalas tillbaka. Därför är det inte ändamålsenligt att de samtidigt till fullt belopp måste betala för kommande ombyggnader som sker först mycket senare. Därför är taket för avsättningar för reparationer lägre under de första åren. Även om beloppet på den avsättning som ingår i självkostnadshyran varierar enligt husets ålder, föreslås det att de medel som samlats in som avsättning ska kunna användas av samfundet i hela utjämningsgruppen. Genom utjämningen säkerställs det att den hyra som tas ut för bostäderna motsvarar bostädernas bruksvärde. 

Den maximala ränta som beräknas på ägarens självfinansieringsandel och som tas ut i samband med självkostnadshyran föreslås bli sänkt från nuvarande åtta procent till fyra procent. Bestämmelserna på förordningsnivå ska ändras till denna del. Ändringen sänker för sin del de hyror som tas ut hos de boende. ARA kan på ansökan bevilja låntagaren tillstånd att i samband med hyra även ta ut en ränta som högre än fyra procent, om det finns särskild anledning till det. 

Räntestödslagens och aravabegränsningslagens bestämmelser ska vidare ändras så att självkostnadshyran även kan innehålla skäliga kostnader för bostadsuthyrningen och förvaltningen, såsom utgifterna i samband med val av de boende, ekonomiförvaltning och disponenttjänster. Ytterligare ska lagarnas förteckningar över utgifter som får inkluderas i en självkostnadshyra ändras så att förteckningarna blir uttömmande. 

Till övriga delar förblir räntestödslagens och aravabegränsningslagens bestämmelser om bestämningen av självkostnadshyra och de utgiftsposter som ingår i den oförändrade. 

Utjämningen av hyror ska inte vara tillåten mellan ARA-bostäder som berörs av bestämmelserna om självkostnadshyra och de bostäder som ligger utanför bestämmelsernas tillämpningsområde, om utjämningen skulle höja hyrorna för de bostäder som omfattas av hyresbestämmelserna. På detta sätt ser man till att de medel som tas ut i hyra hos boende i bostäder som omfattas av hyresbestämmelserna inte används i objekt som redan har befriats från begränsningarna. Utjämningen av hyror ska också begränsas så att hyrorna för vanliga hyresbostäder som beviljats arava- eller räntestödslån inte får jämnas ut med hyrorna för bostäder som är avsedda för grupper med särskilda behov enligt investeringsunderstödslagen. Utjämning av hyror ska inte heller vara tillåten mellan bostäder avsedda för grupper med särskilda behov som beviljats investeringsunderstöd enligt de olika understödsklasserna i 8 § i investeringsunderstödslagen. Dessa ändringar säkerställer att understödet endast går till förmån för de användargrupper vars bostadsförhållanden understödet är avsett att förbättra. ARA ska dock kunna bevilja låntagare tillstånd att jämna ut hyrorna mellan vanliga bostäder och bostäder avsedda för grupper med särskilda behov eller mellan objekt som har beviljats investeringsunderstöd enligt de olika understödsklasserna, om det finns särskild anledning till detta. 

I räntestödslagen och aravabegränsningslagen ska tas in motsvarande bestämmelse som finns i 16 c § 1 mom. i bostadsrättslagen och enligt vilken hyreshusets ägare i regel ska konkurrensutsätta de till det ekonomiska värdet mest betydande fastighetsförvaltningstjänsterna och underhållsarbetena. Detta krav på konkurrensutsättning av köpta tjänster ska bidra till att hyresbostädernas boendekostnader hålls i styr. Upphandlingen får inte delas upp i syfte att kringgå kravet på konkurrensutsättning. Om hyreshuset ägs av ett kommunalt hyreshussamfund eller av någon annan aktör som direkt med stöd av upphandlingslagen är skyldig att konkurrensutsätta upphandlingarna, bestäms kravet på konkurrensutsättning enligt upphandlingslagen. Kravet på konkurrensutsättning ska således i dessa fall inte gälla till exempel upphandlingar enligt upphandlingslagens 10 § som görs hos enheter som är anknutna till den upphandlande enheten, det vill säga så kallade in house-upphandlingar. 

I räntestödslagen och aravabegränsningslagen ska också tas in en bestämmelse om hyreshusägarens skyldighet att göra upp en utjämningsgruppsspecifik efterkalkyl som gäller hela samfundet. Med hjälp av efterkalkylen säkerställs det att endast sådana utgifter som ligger i linje med bestämmelserna om självkostnadshyra har täckts med hyrorna. Bestämmelsen motsvarar till en del 16 d § 4 mom. i bostadsrättslagen. Syftet med bestämmelsen är att effektivisera tillsynen över självkostnadshyror.  

Tillsynen över att bestämmelserna om bestämningen av självkostnadshyror följs överfördes från kommunerna till ARA vid ingången av år 2014. I samband med denna tillsyn ska ARA också utöva tillsyn över att hyreshusägare uppfyller kravet på konkurrensutsättning av tjänster och upprättande av efterkalkyler. 

I räntestödslagen och aravabegränsningslagen ska tas in en bestämmelse om en ny påföljd då låntagaren har försummat att följa bestämmelserna om bestämningen av självkostnadshyror, utjämning av hyror, konkurrensutsättning av tjänster eller uppgörande av efterkalkyler. I sådana fall får ARA förbjuda låntagaren att i självkostnadshyra ta ut den ränta som beräknas på ägarens självfinansieringsandel samt förbjuda samfundet att gottskriva ägaren med avkastning enligt bestämmelserna om allmännyttighet på de medel som ägaren placerat i samfundet. Förbudet får gälla högst i fyra års tid från ARA:s beslut. Dessa påföljder ska bidra till att principen om självkostnadshyror, kravet på konkurrensutsättning och skyldigheten att göra upp efterkalkyler följs. 

Det föreslås att de lånevillkor för räntestöd som fastställs genom statsrådets förordning ändras så att amorteringsbeloppet på räntestödslån i fråga om nya lån är större under de första låneåren. Avsikten med ändringen är att göra räntestödssystemet mer lockande för aktörerna. Ändringen är motiverad med tanke på såväl ägaren som statens riskhantering, om lånet amorteras snabbare i början av lånetiden. 

Vid bestämningen av bruksvederlag för statsunderstödda bostadsrättsbostäder ska motsvarande självkostnadsprincip iakttas som gäller för statsunderstödda hyresbostäder. Därför är det motiverat att i bostadsrättslagen göra motsvarande ändringar som i räntestödslagen och aravabegränsningslagen, det vill säga att avsättningen för framtida ombyggnads-, underhålls- och skötselåtgärder i bruksvederlaget får vara högst skälig. På samma sätt som i fråga om hyresbostäder föreslås det att ARA på ansökan ska kunna bevilja låntagare tillstånd till en avsättning i bruksvederlaget som är högre än det maximala belopp som anges genom förordning, om det finns särskild anledning till detta. 

I bostadsrättslagen kommer dock inte byggande, anskaffning och ombyggnad av bostadsrättsbostäder som genomförs med direkt inkomstfinansiering att förbjudas på samma sätt som det föreslås i fråga om hyresbostäder. Ett sådant förbud mot inkomstfinansiering är inte motiverat i fråga om bostadsrättsbostäder på grund av att deras finansieringsstruktur avviker från hyresbostädernas. 

Det föreslås att lagen om bostadsrättsbostäder också ändras så att det i 16 c §, som gäller kravet på konkurrensutsättning av fastighetsförvaltningstjänster och underhållarbeten, tas in krav på konkurrensutsättning av förvaltningstjänster och förbjuds uppdelning av upphandlingen i syfte att kringgå kravet på konkurrensutsättning. I paragrafen ska också konstateras att det krav på konkurrensutsättning som gäller ägaren till ett bostadsrättshus som omfattas av upphandlingslagens tillämpningsområde bestäms enligt upphandlingslagen. Därtill ska bestämmelserna i lagens 16 d § om ägarens skyldighet att lämna uppgifter om grunderna för bruksvederlagen justeras. 

3.2.2  Behörig myndighet när det gäller ändringar i räntestödslånen under lånetiden

Enligt förslaget av utredaren Olavi Syrjänen ska räntestödslagen ändras så att Statskontoret beslutar om de ändringar i amorteringsprogrammen och säkerheterna för räntestödslån som görs under lånetiden i stället för ARA. ARA ska också i fortsättningen fatta beslut om amorteringsprogrammen och säkerheterna då ett räntestödslån godkänns. Vidare ska behörigheten att besluta att borgensavgift inte tas ut i samband med att räntestödet upphör, överföras från ARA till Statskontoret. Även lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus ska ändras i linje med räntestödslagen så att beslut om de ändringar i amorteringsprogrammen för bostadsaktiebolagets räntestödslån som görs under lånetiden fattas av Statskontoret. De föreslagna ändringarna gör att arbetsfördelningen mellan ARA och Statskontoret, när det gäller räntestödslån, följer de handlingssätt som redan tillämpas på aravalån. 

3.2.3  Utveckling av bestämmelserna om ändringssökande

Bestämmelserna om ändringssökande i räntestödslagen, aravabegränsningslagen och lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus samt aravabegränsningslagens bestämmelser om den som fastställer ersättningen ska ändras så att de överensstämmer med de ändringar som gjorts i bestämmelserna om ändringssökande i andra förvaltningsärenden under den föregående regeringsperioden. De föreslagna ändringarna föreslås alltså till innehållet motsvara regeringens proposition om granskning av bestämmelserna om sökande av ändring i vissa förvaltningsärenden (RP 230/2014 rd, RSv 319/2014 rd), som riksdagen godkände våren 2015. 

Räntestödslagens 41 §, aravabegränsningslagens 21 § och 12 § i lagen om räntestöd för lån för bostadsaktiebolagshus ska ändras så att tidsfristen för begäran om omprövning förlängs från nuvarande 14 dagar till den allmänna tidsfrist på 30 dagar som fastställts i förvaltningslagen (434/2003). En förvaltningsdomstols beslut som gäller ett beslut som fattats av ARA, Statskontoret eller kommunen får i fortsättningen överklagas genom besvär endast om högsta förvaltningsdomstolen beviljar besvärstillstånd. Ärendena är av sådan betydelse och art att det kan anses motiverat att tillämpa förfarandet med besvärstillstånd. Besvärstillstånd föreslås dock inte för sådana grupper av ärenden som i besvärsskedet oftast är kopplade till krävande rättsliga frågor eller som generellt har särskilt stor betydelse för parten eller samhället eller som är vittomfattande. Därför ska de beslut enligt räntestödslagen och aravabegränsningslagen som rör inställande och återbetalning av räntestöd samt åläggande av sanktioner även i fortsättningen kunna överklagas direkt hos högsta förvaltningsdomstolen utan besvärstillstånd. Sådana beslut är speciellt betydande med tanke på partens rättsskydd. 

Bestämmelserna i aravabegränsningslagens 6 och 17 § om den som fastställer ersättningen för lagstridigt bruk av aravahyresbostäder eller rivning av dessa utan tillstånd ska ändras så att behörigheten att fastställa ersättningen i första instans överförs från förvaltningsdomstolen till Statskontoret. Det är ändamålsenligt att det är en förvaltningsmyndighet, inte en domstol, som är beslutsfattare i första instans. 

4.1.1  Konsekvenser för statsfinanserna

I bilaga 6 till regeringsprogrammet uppskattas de föreslagna ändringarna av bestämmelserna om självkostnadshyror sänka statens utgifter med ca 7 miljoner euro per år. 

Den föreslagna ändring av räntestödsförordningen genom vilken en större del av amorteringarna av nya räntestödslån ska ske i början av lånetiden har endast ringa konsekvenser för statsfinanserna. Om man utgår från att räntan är fyra procent, bostadens genomsnittliga yta 50 kvadratmeter och anskaffningsvärdet 175 000 euro, uppgår statens räntestödsutgifter för byggandet av 1 000 nya bostäder på arrendetomter nominellt sammanlagt till ca 13,7 miljoner euro under räntestödets hela betalningstid. Under de första fem åren är räntestödsutgifterna nominellt sammanlagt ca 5 miljoner euro och under de första tio åren nominellt sammanlagt ca 8,3 miljoner euro. Jämfört med det nuvarande amorteringsprogrammet är räntestödsutgifterna under hela räntestödets betalningstid nominellt ca 0,2 miljoner euro mindre. Att tyngdpunkten i amorteringsprogrammet ligger på att en större del av amorteringarna ska ske i början minskar således de räntestöd som betalas av staten endast marginellt. 

Beslut om fullmakten att godkänna räntestödslån som anvisas för statsunderstödd bostadsproduktion fattas årligen i samband med statsbudgeten. Statsrådet fastställer årligen i januari dispositionsplanen som gäller fullmakten att godkänna räntestödslån. I dispositionsplanen bestäms bland annat om regionala och andra grunder för användningen av fullmakten att godkänna räntestödslån. Målet är att rikta beviljandet av räntestödslån för nyproduktion till de områden där behovet av bostäder är störst, det vill säga tillväxtcentrum och speciellt Helsingforsregionen. 

4.1.2  Konsekvenser för de boende

De föreslagna ändringarna i bestämmelserna om självkostnadshyror jämnar ut de nuvarande skillnaderna i hyrorna för ARA-bostäder som ägs av olika hyreshussamfund och sänker de påfallande höga hyrorna för vissa objekt. När förhandsavsättningen för framtida reparations- och skötselkostnader är begränsad till ett rimligt belopp och när de mest betydande fastighetsförvaltningstjänsterna och underhållsarbetena ska konkurrensutsättas, bidrar detta också till att bromsa höjningen av hyresbostädernas boendekostnader. Även sänkningen av den maximala ränta som beräknas på ägarens självfinansieringsdel och som tas ut i samband med de boendes hyror till fyra procent har liknande effekt. 

Att bevara systemet med hyresutjämning är motiverat med tanke på riskhanteringen, ombyggnaderna och balanseringen av konjunkturväxlingar. Avsikten med att förbjuda hyresutjämningen mellan ARA-bostäder som omfattas av bestämmelserna om hyresbestämning och andra ARA-bostäder, om detta leder till höjda hyror i först nämnda bostäder, är att förhindra att de medel som tas ut i hyra hos de boende i bostäder som omfattas av bestämmelserna om hyresbestämning, används i objekt som befriats från begränsningarna. Avsikten med att inte tillåta någon utjämning mellan vanliga objekt och objekt avsedda för grupper med särskilda behov samt mellan de objekt för grupper med särskilda behov som hör till olika stödklasser är att se till att investeringsunderstöd som beviljats för objekt avsedda för grupper med särskilda behov endast går till den användargrupp som bor i objektet. 

Det föreslås att de ändringar som gäller avsättningar för framtida reparationer också ska tas in i bestämmelserna om bostadsrättshus. Fördelarna ska således gälla både hyresgäster och boende i bostadsrättsbostäder. 

Den föreslagna ändring av räntestödsförordningen genom vilken en större del av amorteringarna av nya räntestödslån ska ske i början av lånetiden ökar i någon mån initialhyrorna för objekten. Effekten är dock liten, eftersom den kalkylerade initialhyran för nya objekt stiger från nuvarande med ca 25–30 cent per kvadratmeter i månaden. På motsvarande sätt är de nominella hyrorna i slutet av lånetiden kalkylmässigt över en euro lägre per kvadratmeter i månaden. Hyresnivån kan genom utjämning av hyrorna anpassas till det befintliga hyresbostadsbeståndet. 

4.1.3  Konsekvenser för hyres- och bostadsrättshussamfund

De föreslagna ändringarna i bestämmelserna om självkostnadshyror och bruksvederlag förpliktar de samfund som äger ARA-bostäder att harmonisera tillvägagångssätten vid bestämning av hyror och bruksvederlag. Harmoniseringen är motiverad för att det statliga stödet ska riktas på ett mer ändamålsenligt sätt och de boende i hus som ägs av olika samfund ska behandlas på ett jämlikt sätt. 

Enligt propositionen får utgifterna för byggande, anskaffning och ombyggnad av fastigheterna och bostäderna inte täckas med direkt inkomstfinansiering som samlas in i samband med självkostnadshyror i hyreshussamfund. I självkostnadshyror och bruksvederlag får ingå avsättningar för framtida ombyggnader endast till ett skäligt belopp. Ombyggnadskostnaderna ska alltså i framtiden täckas med medel som har samlats in hos de boende för avsättningar, med ett nytt lån som ägaren tagit eller ägarens övriga tillgångar. De kommunala hyreshussamfunden finansierar ombyggnaderna i huvudsak med lån, och landsomfattande hyreshussamfund är stora solida samfund som har goda möjligheter att få den finansiering de eventuellt behöver. Eftersom stora ombyggnader i ett höghus är aktuella först efter 30–50 år från att huset blir färdigt, är den föreslagna mindre avsättningen för framtida reparationskostnader under objektets första år inget hinder för avsättningar för reparationer eller god fastighetsförvaltning. 

Sänkningen av den maximala ränta som beräknas på ägarens självfinansieringsandel och som tas ut i samband med självkostnadshyran från åtta procent till fyra procent i enlighet med regeringsprogrammet minskar de medel som flyter in till låntagarsamfundet. Sänkningen av den ränta som beräknas på självkostnadsandelen och som tas ut i samband med hyran inverkar dock inte direkt på den avkastning som låntagarsamfundet gottskriver ägaren med, eftersom den högsta avkastning som betalas till ägaren är bunden till hur mycket eget kapital ägaren har placerat i samfundet. När det gäller hyresbestämningen är frågan kopplad till hur mycket kapital ägaren har placerat i syfte att täcka självfinansieringsandelen för objektet. I praktiken måste även den andel av avkastningen som delas ut till ägaren tas ut i hyran, eftersom hyreshussamfunden vanligtvis inte har andra inkomstkällor. När den ränta som beräknas på självfinansieringsandelen och som tas ut i samband med hyran halveras, kommer även det årliga belopp av avkastningen som delas ut till ägarna att minska. Många låntagarsamfund delar emellertid inte heller för närvarande till ägarna till fullt belopp ut den ränta som tagit ut på självfinansieringsandelen, utan en betydande del av den blir kvar hos samfundet. Den föreslagna ändringen är motiverad med tanke på de boende, och ARA kan på ansökan bevilja låntagarna även tillstånd att ta ut en ränta som är högre än fyra procent, om det finns särskild anledning till det. 

Förbudet mot att utjämna hyror mellan ARA-bostäder som omfattas av bestämmelserna om självkostnadshyra och de bostäder som ligger utanför bestämmelsernas tillämpningsområde ska hindra att de medel som tas ut i hyra hos boende vars bostäder omfattas av bestämmelserna om självkostnadshyra används för objekt som har befriats från begränsningarna. Det är vanligt i kommunala hyreshussamfund att de medel som tagits ut i samband med hyrorna för bostäder som inte omfattas av hyresbestämmelserna används för att sänka hyrorna för de bostäder som fortsatt berörs av hyresbestämmelserna. Detta är tillåtet även i fortsättningen. Samtidigt som utjämning av hyror mellan vanliga objekt och objekt avsedda för grupper med särskilda behov samt mellan de objekt för grupper med särskilda behov som hör till olika stödklasser förbjuds, ska ARA få behörighet att bevilja undantag från detta förbud. På detta sätt säkerställs prövningsrätten i enskilda fall och att utjämningsförbudet inte ska leda till oskäligt höga hyror i något objekt. 

Det föreslagna kravet på hyreshusägare att konkurrensutsätta de mest betydande fastighetsförvaltningstjänsterna och underhållsarbetena ökar i någon mån den administrativa bördan för ägarna. Kravet på konkurrensutsättning är dock motiverad med tanke på de boende och kan inte ses begränsa ägarnas verksamhet alltför mycket. Nyttan av konkurrensutsättningen kan beräknas täcka de extra kostnader som konkurrensutsättning medför för ägarna. Ett liknande krav på konkurrensutsättning har gällt för ägare till bostadsrättshus redan i tio års tid. Kravet på konkurrensutsättning inverkar även på de företag som tillhandahåller tjänster, i och med att de är tvungna att utarbeta de anbudshandlingar som krävs i samband med anbudsförfarandet. Konkurrensutsättningen ökar emellertid insynen i upphandlingsförfarandet och ger olika företag mer likvärdiga möjligheter än för närvarande att tillhandahålla tjänster. Den föreslagna bestämmelsen ska inte gälla kommunala hyreshusbolag, där kravet på konkurrensutsättning av upphandlingarna bestäms enligt upphandlingslagen. 

Hyreshusägare ska också åläggas att utarbeta efterkalkyler. Efterkalkylerna behövs för att säkerställa att självkostnadshyrorna endast används för att täcka utgifter enligt hyresbestämmelserna. Utarbetandet av efterkalkyler medför inga ansenliga kostnader för ägarna och försvårar inte skötseln av finanserna inom samfunden orimligt mycket. Hyreshusbolag har också själva nytta av efterkalkylerna, eftersom de visar huruvida årets hyresintäkter har varit tillräckliga för att täcka årets utgifter. 

Avsikten med de föreslagna ändringar i räntestödsförordningen genom vilka amorteringarna av räntestödslån ändras så att en större del av amorteringarna sker i början av lånetiden, är att öka aktörernas intresse för räntestödssystemet. 

4.3.1  Konsekvenser för bostadsmarknaden

De föreslagna ändringarna av finansieringen av reparationsåtgärder ska sänka hyrorna i vissa statligt understödda hyresbostäder. De föreslagna ändringarna inverkar inte direkt på den fritt finansierade hyresbostadsmarknaden. 

4.3.2  Konsekvenser för parternas rättskydd

De föreslagna ändringarna av bestämmelserna om ändringssökande när det gäller räntestöds- eller aravalån innebär att dessa bestämmelser får samma innehåll som bestämmelserna om sökande av ändring i andra förvaltningsärenden. En utvidgning av användningsområdet för besvärstillståndssystemet förbättrar högsta förvaltningsdomstolens möjligheter att sörja för en enhetlig rättpraxis. Också i besvärstillståndssystemet får parten sitt ärende prövat av högsta förvaltningsdomstolen. I ett besvärstillståndsärende ska högsta förvaltningsdomstolen först pröva om det i saken finns behov av prejudikat, om saken är behäftat med ett uppenbart fel eller om någon annan grund för beviljande av besvärstillstånd föreligger. Om en sådan grund föreligger, får parten i sitt ärende också ett avgörande i sak av högsta förvaltningsdomstolen. Förkortade behandlingstider förbättrar parternas rättsskydd. Betydelsen av detta framhävs i synnerhet i sådana fall där det finns flera parter och olika intressen och där endast en av parterna söker ändring.